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房產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)常見(jiàn)錯誤
凡從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的單位，必須配備有一定數量的房地產(chǎn)估價(jià)師。房地產(chǎn)估價(jià)師必須在一個(gè)經(jīng)縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核評定、取得房地產(chǎn)價(jià)格評估資質(zhì)的機構(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)價(jià)格評估機構)內執行業(yè)務(wù)。
【案例分析幾個(gè)顯又易忽視的錯誤】
1、估價(jià)結果報告的標題表述不完整，應全面表述為“**房地產(chǎn)項目”估價(jià)結果報告。
2、可比實(shí)例表中給出的實(shí)例單價(jià)元/㎡沒(méi)有說(shuō)明幣種。
3、結果報告中沒(méi)給出單價(jià)、分層結果說(shuō)明。
4、計算待開(kāi)發(fā)房產(chǎn)完成后的價(jià)值未考慮設備用房對價(jià)值的影響，因為可比實(shí)例沒(méi)交待設備用房情況。
5、計算建安工程費時(shí)，給出的900元/㎡沒(méi)說(shuō)明理由。
6、假設開(kāi)發(fā)法公式表述不完整。
7、房地產(chǎn)還未處于銷(xiāo)售期間不計算銷(xiāo)售費用的說(shuō)法錯。
【估價(jià)報告修改思路及報告常見(jiàn)錯誤】
一、快速瀏覽報告。查找結構性錯誤。是否按規范撰寫(xiě)，是否漏項，描述是否恰當，前后是否一致，是否符合法律法規。
二、詳細檢查報告。1、法律依據性要素。產(chǎn)證資料：?舊有房地產(chǎn)�！锻恋厥褂脵嘧C》及《房屋所有權證》;?在建工程�！锻恋厥褂脵嘧C》《建設用地許可證》《建設規劃許可證》《施工許可證》以及規劃部門(mén)審定的規劃總平面布置圖;?預售商品房�！渡唐贩款A售許可證》、商品房買(mǎi)賣(mài)合同及購房付款憑證。
2、描述性要素。?估價(jià)對象描述。從區位、權益(所有權、使用權、抵押、租賃等，土地說(shuō)明是劃撥還是出讓、土地使用年限)、實(shí)物三方面描述。注意用語(yǔ)的準確性，是否漏項，描述有無(wú)錯誤，前后是否一致(如面積前后是否一致);?影響因素描述。①個(gè)別因素描述。對照估價(jià)對象分析、描述。注意是否漏項。②區域因素描述。不同的估價(jià)目的區域因素的選取不同，分析、說(shuō)明對各類(lèi)房地產(chǎn)影響較大的因素。注意影響因素與估價(jià)類(lèi)型的匹配。③市場(chǎng)背景分析。背景分析是否與估價(jià)目的有關(guān)聯(lián)性，對待估房地產(chǎn)的估價(jià)結果是否具有影響。
三、分析測算過(guò)程。?價(jià)格內涵及技術(shù)路線(xiàn)是否正確;?基礎數據是否準確。?參數選取是否合理。參數確定是否有誤，是否具有可比性，單位是否統一，價(jià)格內涵是否一致，計算是否正確等;?方法的選用是否符合估價(jià)原則，是否體現了合法原則、最高最佳使用原則等;?公式的選用是否恰當。每一種公式的內涵和適用范圍是否清楚。?計算過(guò)程是否有誤。關(guān)鍵步驟是否進(jìn)行了說(shuō)明，計算過(guò)程中單位是否統一，每一種參數應用是否有根據。
四、估價(jià)結果的確定。估價(jià)結果確定方法是否說(shuō)明理由，如采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均或加權算術(shù)平均的理由。是否考慮不可量化因素的影響而進(jìn)行適當調整。
五、估價(jià)目的規范表述
房地產(chǎn)估價(jià)師考試-案例分析學(xué)習總結(全)84_房地產(chǎn)估價(jià)師考試
1、抵押估價(jià)目的，應表述為：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。
2、拆遷估價(jià)目的的統一表述為：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。
3、房地產(chǎn)轉讓估價(jià)目的可表述為：為委托方轉讓估價(jià)對象提供市場(chǎng)價(jià)值參考。
4、征收集體土地估價(jià)目的可表述為：為被征地農民支付法定補償提供價(jià)值依據。
5、企業(yè)入股、合并等涉及的房地產(chǎn)估價(jià)目的可表述為：為企業(yè)入股、合并等發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉移的作價(jià)提供價(jià)值依據。
6、房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢(xún)服務(wù)估價(jià)目的可表述為：為房地產(chǎn)投資提供價(jià)值參考依據。
六、估價(jià)結果報告中考試注意事項:
1、行文遣詞、用句不當
?用詞用語(yǔ)不能帶有較強烈的感情色彩
?用詞準確、語(yǔ)義不含糊，不能用“大約、估計、大概、可能、左右”等字樣
?報告的用語(yǔ)要前后一致，前后要有照應，如:報告中描述為估價(jià)對象應全為估價(jià)對象
2、邏輯不嚴謹
?數據來(lái)源沒(méi)有出處或有錯
?判斷、推理沒(méi)有充足的理由
3、估價(jià)方法及其應用中的錯誤:
A.估價(jià)方法選擇的錯誤:
規范解釋:
5.1.2對同一估價(jià)對象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。
5.1.3根據已明確的估價(jià)目的，若估價(jià)對象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍;若必須取舍，應在估價(jià)報告中予以說(shuō)明并陳述理由。
1.具備收益法、市場(chǎng)法、假設開(kāi)發(fā)法條件的應將其作為基中的一種估價(jià)方法
規范解釋:
5.1.4有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法。
5.1.5收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。
5.1.6具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應選用假設開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。
2.不宜選收益法、市場(chǎng)法、假設開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下應以成本法為主
規范解釋:
5.1.7在無(wú)市場(chǎng)依據或市場(chǎng)依據不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。
3.拆遷補償的估價(jià)一般選用市場(chǎng)法;除了市場(chǎng)法外收益的房屋選收益法;非收益的房屋選成本法 案107解釋:不具備采用市場(chǎng)法條件的房地產(chǎn)，可采用其他方法進(jìn)行評估。由于拆遷估價(jià)的特殊性，盡量避免使用收益法、假設開(kāi)發(fā)法、可采用成本法對估價(jià)對象的拆遷補償價(jià)值進(jìn)行評估。
B.方法運用中的錯誤:
1.市場(chǎng)比較法
(1)可比實(shí)例選擇錯誤:
A.是否為估價(jià)對象的類(lèi)似房地產(chǎn):理113
A-1.可比實(shí)例應與估價(jià)對象處在同一供求范圍內-可比實(shí)例與估價(jià)對象應為同一地區或同一供求范圍內的類(lèi)似地區
A-2.可比實(shí)例的用途應與估價(jià)對象的用途相同-大類(lèi)用途相同:居住.商業(yè).辦公.旅館.工業(yè).農業(yè) A-3.可比實(shí)例的規模應與估價(jià)對象的規模相當-如指面積:0.5<=(可比實(shí)例規模/估價(jià)對象規模)<=2 A-4.可比實(shí)例的建筑結構應與估價(jià)對象的建筑結構相同-大類(lèi)用途相同:鋼結構.鋼筋混凝土結構.磚混結構.磚木結構.簡(jiǎn)易結構
A-5.可比實(shí)例的檔次應與估價(jià)對象的檔次相當-裝飾裝修.設備(如電梯.空調.智能化).環(huán)境等方面的齊全.好壞程度應相當
A-6.可比實(shí)例的權利性質(zhì)應與估價(jià)對象的權利性質(zhì)相同-當兩者不相同時(shí),一般不能作為可比實(shí)例 A-7.可比實(shí)例的成交日期應與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近-一般認為,交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用
A-8.可比實(shí)例的交易類(lèi)型應與估價(jià)目的吻合-房地產(chǎn)的交易類(lèi)型主要有買(mǎi)賣(mài)和租賃兩大類(lèi).其中根據交易方式,又可分為協(xié)議.招標.拍賣(mài).掛牌等交易類(lèi)型.在實(shí)際估價(jià)中,多數情況是要求選取買(mǎi)賣(mài)實(shí)例為可比比實(shí)例,而且一般應選取協(xié)議方式的買(mǎi)賣(mài)實(shí)例,包括抵押.抵債.房屋拆遷補償等目的的估價(jià).但當選取土地使用權實(shí)例為可比實(shí)例時(shí),目前一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實(shí)例.
A-9.可比實(shí)例的成交價(jià)格應是正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格
B.成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不宜超過(guò)一年,提到了市場(chǎng)平衡可用二年
選取可比實(shí)例的數量要求:一般選取3～10個(gè)可比實(shí)例即可
(2)比較標準選錯:
A.交易情況修正:以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(理121)
具體為: 1.如估價(jià)對象是特殊交易方式的交易(拍賣(mài).招標.協(xié)議(理119,案196)選取的可比實(shí)例也是特殊交易方式的,應說(shuō)明是否為正常交易,即交易情況修正的方向是將所有可比實(shí)例的價(jià)格修正為正常價(jià)格,也就是說(shuō):假設估價(jià)對象是在正常情況下交易.(案197)
B.交易日期調整:以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(理124)
C.房地產(chǎn)狀況調整:以估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況為基準(理129)
(3)系數表達錯誤:
A.交易情況修正.房地產(chǎn)狀況調整:100/ ( )
B.交易日期調整:( )/100
(4)應該修正的項目未修正或未加以說(shuō)明
(5)單項修正不超過(guò)20%,綜合修正不超過(guò)30%
2.成本法:
(1)計算新建價(jià)格或重置價(jià)格有漏項
(2)成本扣費用均用客觀(guān)標準
(3)利息的取費基數和計息周期錯
(4)利潤的取費基數與利潤率的含義是否對應(理139)
(5)舊有房地產(chǎn)算折舊
A.建筑物算折舊:物理折舊.功能折舊.經(jīng)濟折舊
A-1.折舊計算:N.n.R.C
A-2.設備.裝修.主體使用年限折舊因素太大要分類(lèi)折舊
B.土地扣已使用年限價(jià)值:K
3.收益法:
(1)收益費用均用客觀(guān)標準而非實(shí)際標準
(2)測算有效收益漏計經(jīng)營(yíng)率、空置率
(3)凈收益的測算:以年為單位
A.出租型:
A-1.收入:租金+(保證金&押金)的利息收入
A-2.費用:出租方承擔的費用:(理208)
a.維修費:
a.1折舊費的80%，關(guān)注N、n的確定
a.2重置價(jià)的2%左右
a.3收益的3%-5%
b.管理費:租金(收益)的3%～5%
c.保險費:房屋現值的1.5?左右
d.房地產(chǎn)稅(城鎮土地使用稅.房產(chǎn)稅&城市房地產(chǎn)稅)
e.租賃稅費(營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、租賃手續費)
房產(chǎn)稅為租金收入的12% 營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加+城鎮土地使用費為5.8%左右 f.租賃費用(中介收取的租賃代理費)
書(shū):家具設備折舊費:如果是出租人提供家具設備,應扣除它們的折舊費
物業(yè)服務(wù)費用:物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維護、養護、管理等所收取的費用
B.商業(yè)經(jīng)營(yíng)型:注意扣除商業(yè)利潤
(4)費用:不扣建筑物折舊，但是要扣裝修、設備、設施的折舊;不扣貸款利息、所得稅、土地增值稅
(5)報酬率的確定:①跟風(fēng)險成正比,風(fēng)險大報酬率大;②同種房地產(chǎn)用途不同選用不同的報酬率;建筑物的報酬率>建筑物和土地綜合體的報酬率>土地的報酬率③確定依據一般為銀行一年期存款利率、國債利率、同類(lèi)物業(yè)平均收益率、同行業(yè)物業(yè)的平均收益率，一般不考慮物價(jià)指數、經(jīng)濟增長(cháng)率、貸款利率
(6)公式選擇錯誤或沒(méi)交待公式選擇的理由;有限年期公式中n的確定
(7)租約限定;租約期內用租約租金,租約期外用客觀(guān)租金,空置的房地產(chǎn)用客觀(guān)租金
4.假設開(kāi)發(fā)法:
(1)假設開(kāi)發(fā)的方式一要合法，二要最高最佳使用
(2)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的方式
A.出租:用收益法把租金轉化成售價(jià)
B.出售:售價(jià)
(3)應扣的費用項目有無(wú)漏記:如銷(xiāo)售稅(不含土地增值稅和所得稅)
(4)利息、利潤的計算:
A.傳統方法:同成本法
B.現金流量法:不單獨計算
(5)貼現:
A、n的確定綜合考慮土地和建筑物
B.貼現率i的確定:綜合考慮利息.利潤
(6)評估在建工程:
A.續建成本利潤
B.續建期間整個(gè)項目的利息、管理費等
1、問(wèn)答題：數長(cháng)并不能帶來(lái)高分，關(guān)鍵是要切中要點(diǎn)，分類(lèi)分項以①②③這種形式答題更加切合;
2、選擇題：如無(wú)十分把握，盡量只選擇能確定的答案;
3、報告指錯題：多為房地產(chǎn)抵押報告，前提是熟悉估價(jià)規范和抵押估價(jià)指導辦法，再就是一定要冷靜和細心，挑個(gè)7、8個(gè)錯誤來(lái)是不難的;
4、改錯題：個(gè)人認為此項較容易拿分，方法涉及基本是收益法和假設開(kāi)發(fā)法，成本法好像也考過(guò)，只要掌握幾種方法的原理和計算方法應該是沒(méi)問(wèn)題的了，但要重視的是計算過(guò)程中的基數和參數。
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