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2016注冊房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》仿真題答案
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1.【正確答案】：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P109，房地產(chǎn)轉讓?xiě)斠陨陥蟮某山粌r(jià)格作為繳納稅費的依據。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評估價(jià)格作為繳納稅費的依據。
2.【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P109，原建設部《城市房地產(chǎn)轉讓管理規定》中規定："房地產(chǎn)轉讓當事人在房地產(chǎn)轉讓合同簽訂后90日內持房地產(chǎn)權屬證書(shū)、當事人的合法證明、轉讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請，并申報成交價(jià)格。
3.【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P110，未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。
4.【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P110，因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉移的，屬于房地產(chǎn)轉讓。所以A選項不正確。
5.【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P111，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是指房地產(chǎn)所有權人(包括土地使用權人)將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價(jià)格轉讓給他人的行為。
【該題針對“房地產(chǎn)轉讓概述”知識
6.【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P111，根據轉讓的方式，房地產(chǎn)轉讓可分為有償和無(wú)償兩種方式。
【該題針對“房地產(chǎn)轉讓概述”知識
7.【正確答案】：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P111，房地產(chǎn)轉讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉移。
【該題針對“房地產(chǎn)轉讓概述”知識
8.【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P113，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原建設用地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門(mén)的同意。
【該題針對“以出讓方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉讓”知識9.【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P113，根據“以房地產(chǎn)轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經(jīng)使用年限后的剩余年限。”70年-28年=42年。
【該題針對“以出讓方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉讓”知識
10.【正確答案】：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P114，經(jīng)濟適用住房的土地使用權全部是劃撥供給。
【該題針對“已購公有住房和經(jīng)濟適用房上市的有關(guān)規定”知識
11.【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P115，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
【該題針對“商品房預售許可”知識12.【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P115，按提供預售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。3000萬(wàn)元×25%=750萬(wàn)元。
【該題針對“商品房預售的條件”知識13.【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P116，商品房預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續。
【該題針對“商品房預售合同登記備案”知識
14.【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P116，國務(wù)院決定，禁止商品房預購人將購買(mǎi)的未竣工的預售商品房再轉讓。
【該題針對“商品房預售合同登記備案”知識
15.【正確答案】：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P117，中介機構銷(xiāo)售商品房時(shí)，應當向商品房購買(mǎi)人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷(xiāo)售委托書(shū)。
【該題針對“商品房銷(xiāo)售代理”知識
16.【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P118，商品房銷(xiāo)售按套(單元)計價(jià)或者按套內建筑面積計價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。所以C選項不正確。
【該題針對“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”知識
17.【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P118，商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，分攤的共有面積部分為共有產(chǎn)權。
【該題針對“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”知識
18.【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，買(mǎi)受人在通知到達之日起15日內未做出書(shū)面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房?jì)r(jià)款的變更。
【該題針對“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”知識
19.【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，買(mǎi)受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書(shū)面答復。
【該題針對“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”知識
20.【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，面積誤差比=[(產(chǎn)權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%=(104-100)/100×100%=4%。根據誤差的處理方式：產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?含3%)的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人補足;超出3%部分的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買(mǎi)受人。即：合同約定建筑面積100㎡×103%×5000=515000元。
【該題針對“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”知識21.【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，經(jīng)規劃部門(mén)批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書(shū)面通知買(mǎi)受人。
【該題針對“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”知識22.【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過(guò)3%時(shí)，買(mǎi)受人有權退房。
【該題針對“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”知識23.【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，對合同未作約定的，面積誤差比的絕對值在3%以?xún)?含3%)的，據實(shí)結算房?jì)r(jià)款。
【該題針對“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”知識
24.【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，面積誤差比=[(產(chǎn)權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%=(95-100)/ 100=-5%。
【該題針對“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”知識25.【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，面積誤差比=(產(chǎn)權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%=(100-97)/97×100%=3.09%.根據誤差的處理方式：面積誤差比在3%之內(含3%)的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人補足，即：97×103%×4000=399640元。
【該題針對“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”知識26.【正確答案】：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，面積誤差比=[(產(chǎn)權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%。
【該題針對“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”知識27.【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P120，承租人在租賃期內死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人應當繼續履行原租賃合同。所以C選項不正確。
【該題針對“房屋租賃的政策,房屋租賃的政策”知識28.【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P122，房屋租賃期限超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。所以A選項不正確。
【該題針對“房屋租賃合同”知識【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P122，租賃期間屆滿(mǎn)當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過(guò)20年。
【該題針對“房屋租賃合同”知識【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P122，承租人擅自轉租房屋導致租賃合同的終止屬于人為終止。所以B選項不正確。
【該題針對“房屋租賃合同”知識31.【正確答案】：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P123，公有住宅用房無(wú)正當理由閑置6個(gè)月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。
【該題針對“房屋租賃合同”知識32.【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P123，變更租賃合同的，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內，持有關(guān)部門(mén)的證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續。
【該題針對“房屋租賃登記備案”知識
33.【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P124，承租人經(jīng)出租人同意，可以依法將承租房屋轉租。
【該題針對“房屋轉租”知識
34.【正確答案】：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P124，轉租合同必須按照有關(guān)部門(mén)規定辦理登記備案手續。所以D選項不正確。
【該題針對“房屋轉租”知識
35.【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P124，房屋轉租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。
【該題針對“房屋轉租”知識
36.【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P125，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
【該題針對“房地產(chǎn)抵押的概念”知識
37.【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P125，房地產(chǎn)抵押是指抵押人以合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務(wù)履行擔保的行為。
【該題針對“房地產(chǎn)抵押的概念”知識38.【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P125—126，以單純的土地使用權抵押的，其設定抵押的前提條件是，土地必須是以出讓方式取得的。
【該題針對“房地產(chǎn)作為抵押物的條件”知識39.【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P127，抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔。
【該題針對“房地產(chǎn)抵押的一般規定”知識40.【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P127，以股份有限公司、有限責任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì )或者股東大會(huì )通過(guò)，但企業(yè)章程另有約定的除外。
【該題針對“房地產(chǎn)抵押的一般規定”知識
41.【正確答案】：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P127，以中外合資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì )通過(guò)，但企業(yè)章程另有約定的除外。
【該題針對“房地產(chǎn)抵押的一般規定”知識
42.【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P127，以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會(huì )通過(guò)，并報其上級主管機關(guān)備案。
【該題針對“房地產(chǎn)抵押的一般規定”知識
43.【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P130，《物權法》規定抵押權自登記時(shí)設立。
【該題針對“房地產(chǎn)抵押登記”知識
44.【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P133，依據《物權法》的規定，同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款依照以下規定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償：順序相同的，按照債權比例清償;抵押權已登記的先于未登記的受償;抵押權未登記的，按照債權比例清償。
45.【正確答案】：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P133，抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者變賣(mài)的，應當參照市場(chǎng)價(jià)格。
46.【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P133，同一財產(chǎn)向兩個(gè)以上債權人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財產(chǎn)所得的價(jià)款，抵押權已登記的，順序相同的，按照債權比例清償。所以A選項不正確。
47.【正確答案】：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P133，人民法院確定保留價(jià)，第一次拍賣(mài)時(shí)，不得低于評估價(jià)格或者市價(jià)的80%。
二、多項選擇題
1.【正確答案】：ABC【答案解析】：參見(jiàn)教材P108，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。
2.【正確答案】：BCD【答案解析】：參見(jiàn)教材P108，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規定了三項房地產(chǎn)交易基本制度，即房地產(chǎn)價(jià)格申報制度、房地產(chǎn)價(jià)格評估制度、房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認證制度。
3.【正確答案】：CDE【答案解析】：參見(jiàn)教材P109，房地產(chǎn)價(jià)格評估，應當遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國家規定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價(jià)、標定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎，參照當地的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評估。
4.【正確答案】：AE【答案解析】：參見(jiàn)教材P110，房地產(chǎn)轉讓是指房地產(chǎn)權利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。
5.【正確答案】：ABD【答案解析】：參見(jiàn)教材P111，房地產(chǎn)繼承、房地產(chǎn)贈與均屬于房地產(chǎn)無(wú)償轉讓。
6.【正確答案】：ADE【答案解析】：參見(jiàn)教材P111，房地產(chǎn)贈與屬于單務(wù)行為，受讓人不需承擔任何義務(wù)。所以BC選項不正確。
7.【正確答案】：CD【答案解析】：參見(jiàn)教材P111，根據轉讓的對象，房地產(chǎn)轉讓可分為地面上有建筑物的房地產(chǎn)轉讓和地面上無(wú)建筑物的房地產(chǎn)轉讓。
8.【正確答案】：CD【答案解析】：參見(jiàn)教材P113，房地產(chǎn)轉讓合同是指房地產(chǎn)轉讓當事人之間簽訂的用于明確各方權利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。
9.【正確答案】：ABE【答案解析】：參見(jiàn)教材P113～114，以房地產(chǎn)轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經(jīng)使用年限后的剩余年限。劃撥土地使用權轉讓的處理方式中需辦理出讓手續，要變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，由受讓方繳納土地出讓金。所以CD選項不正確。
10.【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P114，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》對劃撥土地使用權的轉讓管理規定了兩種不同的處理方式，一種是需辦理出讓手續，變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，由受讓方繳納土地出讓金;另一種是不改變原有土地的劃撥性質(zhì)，對轉讓方征收土地收益金。
11.【正確答案】：ABDE【答案解析】：
正確答案：ABDE
答案解析：參見(jiàn)教材P115，商品房預售的條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(shū);持有建設工程規劃許可證和施工許可證;按提供預售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;開(kāi)發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
12.【正確答案】：AB【答案解析】：參見(jiàn)教材P117，商品住宅必須按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售。
13.【正確答案】：DE【答案解析】：參見(jiàn)教材P117，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。
14.【正確答案】：AE【答案解析】：參見(jiàn)教材P118，商品房的建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。
15.【正確答案】：CDE【答案解析】：參見(jiàn)教材P118，商品房銷(xiāo)售可以按套(單元)計價(jià)，也可以按套內建筑面積或按建筑面積計價(jià)。
16.【正確答案】：ACDE【答案解析】：參見(jiàn)教材P118～119，根據商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同未作約定的，凡是面積誤差比絕對值在3%以?xún)?含3%)的，據實(shí)結算房?jì)r(jià)款。所以B選項不正確。
17.【正確答案】：BD【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規定時(shí)限內通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權退房;買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔違約責任。
18.【正確答案】：BE【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過(guò)3%時(shí)，如果買(mǎi)受人不退房，產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以?xún)?含3%)部分的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人;絕對值超過(guò)3%的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。
19.【正確答案】：AE【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過(guò)3%時(shí)，如果買(mǎi)受人不退房，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?含3%)的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人補足;超出3%部分的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買(mǎi)受人。
20.【正確答案】：AB【答案解析】：參見(jiàn)教材P120，按房屋所有權的性質(zhì)，房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租賃。
21.【正確答案】：BCDE【答案解析】：參見(jiàn)教材P121，租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房屋的修繕責任是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規定的必備條款。
22.【正確答案】：BDE【答案解析】：參見(jiàn)教材P121，未依法取得《房屋所有權證》的;共有房屋未取得共有人同意的，屬于不得出租的情形。
23.【正確答案】：ABCE【答案解析】：參見(jiàn)教材P122，承租人利用承租的房屋從事非法活動(dòng)的，屬于房屋租賃合同人為終止的情形。
24.【正確答案】：ABC【答案解析】：參見(jiàn)教材P123，簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內，持有關(guān)部門(mén)證明文件到市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續。
25.【正確答案】：BCDE【答案解析】：參見(jiàn)教材P124，房屋轉租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。所以A選項不正確。
26.【正確答案】：CDE【答案解析】：參見(jiàn)教材P124，房屋租金可分為成本租金、商品租金、市場(chǎng)租金。
27.【正確答案】：ABC【答案解析】：參見(jiàn)教材P125，抵押權人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔保的公民、法人或者其他組織。
28.【正確答案】：BCDE【答案解析】：參見(jiàn)教材P126，權屬有爭議的房地產(chǎn)不得設定抵押權。
29.【正確答案】：ACE【答案解析】：參見(jiàn)教材P133，依據《物權法》的規定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內請求人民法院撤銷(xiāo)該協(xié)議。抵押權人與抵押人未就抵押權實(shí)現方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)。
三、判斷題
1.【正確答案】：對【答案解析】：參見(jiàn)教材P108，房地產(chǎn)交易管理是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的重要內容。
2.【正確答案】：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P108，城鎮房地產(chǎn)交易，包括各種所有制房屋的買(mǎi)賣(mài)、租賃、轉讓、抵押，城市土地使用權的轉讓以及其他在房地產(chǎn)流通過(guò)程中的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，均屬房地產(chǎn)交易活動(dòng)管理的范圍，其交易活動(dòng)應通過(guò)交易所進(jìn)行。
知識點(diǎn)：
3.【正確答案】：對【答案解析】：參見(jiàn)教材P111，《城市房地產(chǎn)管理法》規定，房地產(chǎn)轉讓時(shí)，房屋所有權和該房屋所占用范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓。
4.【正確答案】：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P111，房地產(chǎn)贈與屬于單務(wù)行為，受讓人不需承擔任何義務(wù)。
5.【正確答案】：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P113，以出讓方式取得建設用地使用權，可以在不同土地使用者之間多次轉讓?zhuān)恋厥褂脵喑鲎尯贤s定的使用年限不變。
6.【正確答案】：對【答案解析】：參見(jiàn)教材P113，以出讓方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉讓時(shí)，受讓人所取得的土地使用權的權利、義務(wù)范圍應當與轉讓人原有的權利和承擔的義務(wù)范圍相一致。
7.【正確答案】：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P114，以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)，在轉讓的價(jià)款或其他形式的收益中，包含著(zhù)土地使用權轉讓收益，這部分收益不應完全由轉讓人獲得。
8.【正確答案】：對【答案解析】：參見(jiàn)教材P115，開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預售時(shí)，應當向求購人出示《商品房預售許可證》。
9.【正確答案】：對【答案解析】：參見(jiàn)教材P115，未取得《商品房預售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預售。
10.【正確答案】：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P115，商品房預售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房?jì)r(jià)款的行為。
11.【正確答案】：對【答案解析】：參見(jiàn)教材P116，商品房預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續。
12.【正確答案】：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P117，不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預定款性質(zhì)費用。
13.【正確答案】：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P117，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人。
14.【正確答案】：對【答案解析】：參見(jiàn)教材P118，按套(單元)計價(jià)或者按套內建筑面積計價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。
15.【正確答案】：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P118，按照我國現行的房屋權屬登記的有關(guān)規定，房屋權屬登記中對房屋的面積按建筑面積進(jìn)行登記，但按套、套內建筑面積計價(jià)并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權登記。
16.【正確答案】：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，經(jīng)規劃部門(mén)批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書(shū)面通知買(mǎi)受人。
17.【正確答案】：對【答案解析】：：參見(jiàn)教材P119，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規劃、設計。
18.【正確答案】：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過(guò)3%時(shí)，買(mǎi)受人有權退房。
19.【正確答案】：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P120，租賃期限內，房屋所有權人轉讓房屋所有權，原租賃協(xié)議繼續履行。
20.【正確答案】：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P120，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規定：“房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”
21.【正確答案】：對【答案解析】：參見(jiàn)教材P121，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規定，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務(wù)。
22.【正確答案】：對【答案解析】：參見(jiàn)教材P122，租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。
23.【正確答案】：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P122，《中華人民共和國合同法》規定，租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。
24.【正確答案】：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P124，市場(chǎng)租金是在商品租金的基礎上，根據供求關(guān)系而形成的。
25.【正確答案】：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P124，商品租金是由成本租金加上保險費、地租和利潤等八項因素構成的。
26.【正確答案】：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P124，成本租金是由折舊費、維修費、管理費、融資利息和稅金五項組成的。
27.【正確答案】：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P126，鄉鎮、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。
28.【正確答案】：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P127，以股份有限公司、有限責任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì )或者股東大會(huì )通過(guò)，但企業(yè)章程另有約定的除外。
29.【正確答案】：對【答案解析】：參見(jiàn)教材P127，訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權的影響。
30.【正確答案】：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P127，抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償的第一受益人。
31.【正確答案】：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P127，以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書(shū)面同意。
32.【正確答案】：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P127，以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
四、閱讀理解
1.
(1).【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，已知合同約定面積100㎡，產(chǎn)權登記面積=95+(450÷3000)×95=109.25。根據面積誤差比公式，面積誤差比=[(產(chǎn)權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%=[(109.25-100)/100]×100%=9.25%。再根據“面積誤差比絕對值超過(guò)3%時(shí)，買(mǎi)受人有權退房。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?含3%)的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人補足;超出3%部分的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買(mǎi)受人”。李某實(shí)際應支付的房?jì)r(jià)=3000元×100×103%=30.90萬(wàn)元。
(2).【正確答案】：AD【答案解析】：參見(jiàn)教材P124～125，李某可以從房屋轉租中獲益。李某與王某簽訂的房屋租賃合同已登記備案，王某與張某簽訂的房屋轉租合同也需登記備案。
2.
(1).【正確答案】：BCD【答案解析】：參見(jiàn)教材P114，以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)，在轉讓的價(jià)款或其他形式的收益中，包含著(zhù)土地使用權轉讓收益，這部分收益不應完全由轉讓人獲得。A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得該塊土地使用權可以采用拍賣(mài)的方式、招標的方式、掛牌的方式，但不得采用劃撥的方式。
(2).【正確答案】：AD【答案解析】：參見(jiàn)教材P125，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應以其取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保。所以BC選項不正確。
(3).【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P115，商品房預售的條件中，“按提供預售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”，該項目計劃總投資5000萬(wàn)元。因此，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司申領(lǐng)《商品房預售許可證》在其他條件均具備時(shí)，投入開(kāi)發(fā)建設的資金應達到：5000萬(wàn)元×25%=1250萬(wàn)元。
(4).【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P115，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。因為是要在W市城市規劃區內，取得了一塊建設用地使用權，所以應向W市人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請。
(5).【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P116，商品房預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續。2008年3月1日，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與王某簽訂了商品房預售合同，所以應在2008年3月31日之前辦理商品房預售合同登記備案手續。
(6).【正確答案】：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P116，商品房預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續。2008年3月1日，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與王某簽訂了商品房預售合同，所以辦理商品房預售合同登記備案手續的責任方應是A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。
【該題針對“商品房預售合同登記備案”知識【答疑編號10063162】
(7).【正確答案】：AB【答案解析】：參見(jiàn)教材P116，商品房預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續。因為該商品房在W市城市規劃區內，所以應到W市人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和W市人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預售合同登記備案手續。
(8).【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，經(jīng)規劃部門(mén)批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書(shū)面通知買(mǎi)受人。因為該商品房在W市城市規劃區內，所以A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要對商品房戶(hù)型進(jìn)行變更，必須報W市人民政府規劃管理部門(mén)批準。
(9).【正確答案】：BC【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，經(jīng)規劃部門(mén)批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書(shū)面通知買(mǎi)受人。因此A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應當在變更確立之日起10日內，書(shū)面通知買(mǎi)受人。所以A選項不符合現行政策。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規定時(shí)限內通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權退房;買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔違約責任。因此如果A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未在規定時(shí)限內通知購房者王某，王某要求退房，應由A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承擔違約責任。所以D選項不符合現行政策。
(10).【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，根據“面積誤差比=[(產(chǎn)權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%”，本題中，王某所預購的商品房合同約定建筑面積為100㎡，產(chǎn)權登記建筑面積為104㎡，因此，該題面積誤差比=[(產(chǎn)權登記面積-合同約定面積/合同約定面積]×100%=(104-100)/100=4%。
(11).【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，每平方米合同價(jià)格為2000元，合同約定建筑面積為100㎡。根據"面積誤差比絕對值超過(guò)3%時(shí)，買(mǎi)受人有權退房。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?含3%)的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人補足;超出3%部分的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買(mǎi)受人"。王某實(shí)際最終應付總房款=2000元×100×103%=206000元。
(12).【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P116—117，商品房預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續。所以A選項不正確。
(13).【正確答案】：BCD【答案解析】：參見(jiàn)教材P124～125，該轉租合同必須再辦理房屋轉租登記備案手續;該轉租合同的終止日期不得超過(guò)原A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與D公司所簽租賃合同的終止日期;轉租期間，原租賃合同變更，該轉租合同也隨之變更。所以BCD選項不正確。
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