2017房產(chǎn)估價(jià)師考試模擬真題

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　　一、單項選擇題

　　1、(　)是房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則。

　　A.最高最佳原則

　　B.獨立、客觀(guān)、公正

　　C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

　　D.合法原則

　　2、估價(jià)師在估價(jià)中不帶著(zhù)自己的情感、好惡和偏見(jiàn)，實(shí)事求是地進(jìn)行估價(jià)是估價(jià)原則中的(　)原則。

　　A.獨立

　　B.客觀(guān)

　　C.公正

　　D.中立

　　3、下列關(guān)于合法原則說(shuō)法錯誤的是(　)。

　　A.合法原則要求只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對象

　　B.合法原則中所講的法，是廣義的法

　　C.估價(jià)對象狀況必須依法判定

　　D.合法原則的依據可以是估價(jià)對象的不動(dòng)產(chǎn)登記簿

　　4、房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則是針對(　)來(lái)講的。(2001年試題)

　　A.估價(jià)機構

　　B.估價(jià)人員

　　C.估價(jià)對象

　　D.估價(jià)方法

　　5、在依法判定的使用權利方面，應以(　)為依據。

　　A.國家的價(jià)格政策

　　B.相關(guān)合同

　　C.法律、法規、政策

　　D.使用管制

　　6、下列估價(jià)中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應為現在、估價(jià)對象應為未來(lái)狀況的是(　)�！�2011年真題】

　　A.因解決估價(jià)結果異議的需要，對原估價(jià)結果進(jìn)行復核估價(jià)

　　B.因保險理賠的需要，對投保房地產(chǎn)的價(jià)值損失進(jìn)行評估

　　C.因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進(jìn)行估價(jià)

　　D.因房屋征收補償的需要，對用于產(chǎn)權調換的期房進(jìn)行估價(jià)

　　7、評估期房的價(jià)值時(shí)，(　)。

　　A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現在，估價(jià)對象為現時(shí)狀況

　　B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現在，估價(jià)對象為未來(lái)狀況

　　C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對象為未來(lái)狀況

　　D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對象為現時(shí)狀況

　　8、某估價(jià)機構于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年6月15日。因估價(jià)結果有爭議，2003年8月15日進(jìn)行復估，則復估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為(　)。(2003年試題)

　　A.2003年6月15日

　　B.2003年8月15日

　　C.簽訂估價(jià)委托合同之日

　　D.估價(jià)人員與委托人商定的某日

　　9、某估價(jià)機構接受保險公司的委托，對被火災完全燒毀的房屋進(jìn)行價(jià)值鑒定，為保險理賠提供參考價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現在，則其估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分別為(　)。(2008年試題)

　　A.估價(jià)對象狀況為現在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去

　　B.估價(jià)對象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去

　　C.估價(jià)對象狀況為現在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現在

　　D.估價(jià)對象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現在

　　10、替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結果不得不合理偏離(　)在同等條件下的正常價(jià)格。

　　A.相同房地產(chǎn)

　　B.同一城市房地產(chǎn)

　　C.類(lèi)似房地產(chǎn)

　　D.同樣用途房地產(chǎn)

　　11、替代原則是針對(　)而言的。

　　A.房地產(chǎn)狀況

　　B.估價(jià)對象

　　C.估價(jià)結果

　　D.估價(jià)目的

　　12、某宗房地產(chǎn)規劃用途為商業(yè)，現狀為超市，年凈收益為18萬(wàn)元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬(wàn)元，除此無(wú)其他更好的用途，則根據(　)應按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)。

　　A.合法原則

　　B.最高最佳使用原則

　　C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

　　D.替代原則

　　13、某宗房地產(chǎn)在現狀下持續經(jīng)營(yíng)的價(jià)值為5000萬(wàn)元。假定對該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價(jià)值為6500萬(wàn)元，裝修費用為800萬(wàn)元，裝修期為 1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現值為500萬(wàn)元;如果對該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價(jià)值為8000萬(wàn)元，改造費用為2160萬(wàn)元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現值為500萬(wàn)元;折現率均為10%，該地區不適合拆除重建。根據上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應是(　)�！�2011年真題】

　　A.維持現狀

　　B.改變用途

　　C.重新裝修

　　D.重新開(kāi)發(fā)

　　14、(　)是對于一宗土地來(lái)說(shuō)，表現在對該宗土地的利用強度超過(guò)一定限度后，收益開(kāi)始下降。

　　A.收益遞減規律

　　B.邊際效用遞減規律

　　C.土地過(guò)度開(kāi)發(fā)

　　D.使用管制

　　15、有甲、乙兩宗權益、區位、面積、規劃條件等相當的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價(jià)結果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于(　)。

　　A.該建筑物的價(jià)值低于拆除費用

　　B.該估價(jià)結果肯定有誤

　　C.甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值

　　D.不可能出現這種情況

　　16、(　)是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調，來(lái)判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳用途。

　　A.適合原理

　　B.均衡原理

　　C.收益遞減原理

　　D.最佳使用原則

　　17、如果某房地產(chǎn)現狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以(　)進(jìn)行估價(jià)。(2003年試題)

　　A.保持現狀前提

　　B.裝修改造前提

　　C.轉換用途前提

　　D.重新利用前提

　　18、某城市市區內有一座長(cháng)期虧損的工廠(chǎng)，其周邊多為新建的商品住宅，且銷(xiāo)售形勢良好，根據城市規劃，該工廠(chǎng)所在地塊的規劃用途為商住綜合�，F需評估該工廠(chǎng)用地的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，則應按(　)進(jìn)行評估。

　　A.工業(yè)廠(chǎng)房

　　B.工業(yè)用地

　　C.商品住宅

　　D.商住用地

　　19、當現狀房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時(shí)，應以(　)進(jìn)行估價(jià)。

　　A.保持現狀前提

　　B.裝修改造前提

　　C.轉換用途前提

　　D.重新利用前提

　　20、運用成本法評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，按謹慎原則要求，在估計房地產(chǎn)價(jià)格構成項目的金額可能會(huì )在一定區間波動(dòng)時(shí)，應采用(　)的估計值�！�2011年真題】

　　A.正常

　　B.較低

　　C.平均

　　D.較高

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　　二、多項選擇題

　　1、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原則的表述中，錯誤的是(　)。

　　A.獨立、客觀(guān)、公正原則屬于普適性原則

　　B.合法原則屬于一般性原則

　　C.最高最佳使用原則屬于技術(shù)性原則

　　D.謹慎原則屬于一般性原則

　　E.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則是特殊

　　2、為評估出客觀(guān)合理的價(jià)值，估價(jià)人員應本著(zhù)(　)等進(jìn)行估價(jià)。

　　A.各方當事人均是理性的

　　B.估價(jià)人員應以各方當事人的心態(tài)來(lái)考慮評估價(jià)值

　　C.估價(jià)人員應站在國家的立場(chǎng)來(lái)考慮評估價(jià)值

　　D.估價(jià)人員以專(zhuān)家身份反復、精細的權衡評估價(jià)值

　　E.估價(jià)人員以委托人的立場(chǎng)來(lái)考慮評估價(jià)值

　　3、根據房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國有關(guān)法律、法規規定不得抵押因而不應作為以抵押為目的的估價(jià)對象的房地產(chǎn)有(　)。(2005年試題)

　　A.土地所有權

　　B.國有工業(yè)用地土地使用權

　　C.宅基地土地使用權

　　D.大型游樂(lè )場(chǎng)

　　E.鄉鎮企業(yè)用房

　　4、我國《物權法》規定，下列不得抵押的財產(chǎn)有(　)。

　　A.自留山

　　B.自留地

　　C.被依法查封的財產(chǎn)

　　D.被依法監管的財產(chǎn)

　　E.鄉鎮企業(yè)的廠(chǎng)房抵押時(shí)其占有范圍內的土地使用權

　　5、現狀為在建工程的房地產(chǎn)，由于估價(jià)目的不同，同時(shí)存在著(zhù)3種估價(jià)，分別是(　)。

　　A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現在，估價(jià)對象為現時(shí)狀況

　　B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現在，估價(jià)對象為未來(lái)狀況

　　C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對象為未來(lái)狀況

　　D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對象為現時(shí)狀況

　　E.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現在，估價(jià)對象為歷史狀況

　　6、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對象的(　)。

　　A.最佳規模

　　B.最佳經(jīng)營(yíng)手段

　　C.最佳集約度

　　D.最佳管理方式

　　E.最佳投資渠道

　　7、尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設想出各種潛在的使用方法，然后按照下列(　)方面篩選。

　　A.法律上的許可性

　　B.技術(shù)上的可能性

　　C.經(jīng)濟上的可行性

　　D.道德上的可行性

　　E.價(jià)值是否最大化

　　8、最高最佳使用包括上(　)的最佳。

　　A.用途

　　B.規模

　　C.集約度

　　D.檔次

　　E.規劃

　　9、估價(jià)中的最高最佳利用具體包括(　)等。

　　A.最佳用途

　　B.最佳位置

　　C.最佳規模

　　D.最佳環(huán)境

　　E.最佳集約度

　　10、在房地產(chǎn)抵押估價(jià)實(shí)務(wù)中，遵循謹慎原則的具體要求包括(　)。

　　A.在運用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，不應該選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應對可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘

　　B.在運用收益法估價(jià)時(shí)，估價(jià)未來(lái)收益可能高也可能低，應該采用居中的收益估計值進(jìn)行估價(jià)

　　C.在運用收益法估價(jià)時(shí)，不應高估收入或者低估運營(yíng)費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低

　　D.在運用成本法估價(jià)時(shí)，不應高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)稅費和利潤，不應低估折舊

　　E.在運用假設開(kāi)發(fā)法時(shí)，不應高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，應對后續開(kāi)發(fā)建設的必要支出及應得利潤進(jìn)行適當修正

　　三、判斷題

　　1、房地產(chǎn)估價(jià)原則可以使不同的房產(chǎn)估價(jià)師對房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性，從而結合估價(jià)方法的測算就可以評估出一個(gè)更加精準的價(jià)值。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　2、獨立、客觀(guān)、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在委托方的立場(chǎng)上，評估出對各方當事人來(lái)說(shuō)均是公平合理的價(jià)值。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　3、如果城市規劃規定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么對該宗土地進(jìn)行估價(jià)就應以其使用符合這些規定為前提。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　4、評估拖欠工程款的房地產(chǎn)在建工程的抵押價(jià)值時(shí)，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應包含發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價(jià)款。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　5、在評估土地使用權是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)作為抵押價(jià)值時(shí)，不應包含土地使用權出讓金。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　6、對于評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應包含已抵押擔保的債權數額。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　7、當被拆遷的房屋定性為違章建筑或超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑，可以進(jìn)行拆遷估價(jià)，只是評估價(jià)值要進(jìn)行減價(jià)調整。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　8、某單位于2009年12月1日與市國土局簽訂的建設用地使用權出讓合同規定，土地的規劃用途為住宅，容積率為2.0;2010年10月10 日報市規劃局批準變更用途為住宅、辦公;2011年5月9日報市規劃局批準變更容積率為3.0;2011年9月1日市國土局委托房地產(chǎn)估價(jià)機構評估需補交的土地使用權出讓金數額，則估價(jià)時(shí)點(diǎn)應為2010年10月10日和2011年5月9日。(　)【2011年真題】

　　Y.對

　　N.錯

　　9、現需評估某期貨房地產(chǎn)的價(jià)值，在此估價(jià)中，估價(jià)對象狀況為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，則房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　10、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結果應是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。但是房地產(chǎn)估價(jià)結果可能不是現時(shí)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

　　Y.對

　　N.錯

　　11、在同一個(gè)市場(chǎng)上的類(lèi)似房地產(chǎn)，價(jià)格相互牽制，相互接近。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　12、合法原則是最高最佳利用原則的必要條件。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　13、適合原理是以估價(jià)對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調，來(lái)判定估價(jià)對象是否為最高最佳使用。它可以幫助確定估價(jià)對象的最佳用途。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　14、均衡原理是以房地產(chǎn)內部構成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調均衡，來(lái)判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規模和最佳用途。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　15、運用假設開(kāi)發(fā)法評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，按謹慎原則要求，不應高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應低估后續開(kāi)發(fā)的必要支出及應得利潤。(　)

　　Y.對

　　N.錯