最新離婚房產(chǎn)分割常見(jiàn)問(wèn)題

　　夫妻在婚姻關(guān)系存續期間共同購買(mǎi)、共同建造的房屋，或者婚前雙方共同出資購買(mǎi)、建造的房屋，是夫妻共有房屋，離婚時(shí)應作為夫妻共同財產(chǎn)分割。下面是小編為大家分享最新離婚房產(chǎn)分割常見(jiàn)問(wèn)題，歡迎大家閱讀瀏覽。

　　一、夫妻共有或一方所有房屋的處理

　　夫妻在婚姻關(guān)系存續期間共同購買(mǎi)、共同建造的房屋，或者婚前雙方共同出資購買(mǎi)、建造的房屋，是夫妻共有房屋，離婚時(shí)應作為夫妻共同財產(chǎn)分割。根據《婚姻法解釋(二)》第20條規定：雙方對夫妻共同財產(chǎn)中房屋價(jià)值及歸屬無(wú)法達成協(xié)議時(shí)，人民法院按以下情形分別處理：

　　(一)雙方均主張房屋所有權并且同意競價(jià)取得的，應當準許;

　　(二)一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場(chǎng)價(jià)格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方補償;

　　(三)雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣(mài)房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。司法實(shí)踐的通常做法是：共有房屋能實(shí)際分割使用的，可以分割使用。對不能分割使用的，可以作價(jià)分給一方，另一方取得補償。在確定房屋分給哪方時(shí)，應考慮雙方住房情況、照顧撫養子女的一方。在雙方條件等同的情況下，應照顧女方。

　　婚后雙方對婚前一方所有的房屋進(jìn)行修繕、裝修、原拆原建，離婚時(shí)未變更產(chǎn)權的，房屋仍歸產(chǎn)權人所有，增值部分中屬于另一方應有的份額，由房屋所有權人折價(jià)補償另一方;進(jìn)行過(guò)擴建的，擴建部分的房屋應按夫妻共同財產(chǎn)處理。離婚時(shí)，如一方生活困難，如離婚后沒(méi)有住處，另一方應從其住房等個(gè)人財產(chǎn)中給予適當幫助。

　　由于我國住房制度多樣化，住房權屬狀態(tài)也是多樣化的，具體需要區分不同情況處理：

　　1、離婚時(shí)已經(jīng)取得產(chǎn)權的房屋

　　第一，對于私房和具備產(chǎn)權證可上市交易的公房，一般以產(chǎn)權證頒發(fā)的時(shí)間來(lái)界定是否為夫妻共同財產(chǎn)。按照民法物權原理和我國房屋管理政策，一般情況下房屋權屬登記是房屋所有權取得的必經(jīng)程序。只有辦理了產(chǎn)權登記或過(guò)戶(hù)手續才能真正取得房屋所有權。因此對于在離婚案件中涉及的此類(lèi)問(wèn)題，如果訴爭的房屋是結婚登記后取得所有權的，應定為夫妻共同財產(chǎn);如果在結婚登記之前取得所有權的，應認定為個(gè)人財產(chǎn)而不能作為夫妻共同財產(chǎn)分割。

　　第二，夫妻一方婚前承租的公房，在婚姻關(guān)系存續期間以共同財產(chǎn)購買(mǎi)為產(chǎn)權的，該房屋為共同所有。由于公房使用權可通過(guò)承租權轉讓的方式上市交易，具有一定的交換價(jià)值，在離婚分割該房屋時(shí)，可區分下列情形處理：

　　a.一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同財產(chǎn)購買(mǎi)為產(chǎn)權的，由于在婚姻關(guān)系存續期間內，無(wú)法體現出原公房使用權的交換價(jià)值，則在離婚分割該產(chǎn)權房時(shí)，可不考慮原公房使用權交換價(jià)值的單獨歸屬。

　　b.一方婚前承租的公房，是其以個(gè)人財產(chǎn)支付對價(jià)取得的，婚后以共同財產(chǎn)購買(mǎi)為產(chǎn)權，在離婚分割該產(chǎn)權房時(shí)，應當將取得原公房使用權時(shí)所支付對價(jià)部分，確定為當時(shí)承租的夫或妻一方個(gè)人所有，產(chǎn)權房的剩余價(jià)值按共同財產(chǎn)分割。

　　c.對于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后以夫妻共同財產(chǎn)購買(mǎi)為產(chǎn)權的公房，原公房使用權的交換價(jià)值可參考《婚姻法解釋(二)》第22條的規定，推定為父母對夫妻雙方的贈與，離婚時(shí)可直接將產(chǎn)權房按共同財產(chǎn)分割處理。雖然是以夫妻一方名義購買(mǎi)，但不是以夫妻共同財產(chǎn)而是以一方父母財產(chǎn)購買(mǎi)，產(chǎn)權證系夫妻雙方的名字，仍應為共同財產(chǎn)，只是在財產(chǎn)分割時(shí)，酌情考慮財產(chǎn)來(lái)源因素。原系一方父母承租的公房，后以一方名義而非夫妻名義購買(mǎi)成為了公房，且購買(mǎi)的出資來(lái)自該方父母，應為一方所有的財產(chǎn)。原系一方父母承租的公房，雖然以夫妻共同財產(chǎn)購置，但產(chǎn)權證上不僅有夫妻一方或雙方名字，還有一方父母名字，該房為家庭共有財產(chǎn)。

　　第三，夫妻一方婚前以個(gè)人財產(chǎn)購買(mǎi)房屋，并按揭貸款，產(chǎn)權登記在自己名下的，該房屋仍為其個(gè)人財產(chǎn)，按揭貸款為其個(gè)人債務(wù)�；楹笈渑家环絽⑴c清償貸款，并不改變該房屋為個(gè)人財產(chǎn)的性質(zhì)。在離婚分割財產(chǎn)時(shí)，該房屋為個(gè)人財產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)，為個(gè)人債務(wù)。對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分，應當予以返還。

　　2、離婚時(shí)尚未取得完全產(chǎn)權的房屋

　　指離婚時(shí)夫妻雙方取得的房屋所有權只是部分產(chǎn)權，不是完全產(chǎn)權，主要指夫妻雙方根據福利政策以標準價(jià)購買(mǎi)的公有房屋。部分產(chǎn)權房屋是國家歷次房改政策的產(chǎn)物，其突出特點(diǎn)為部分產(chǎn)權處分受到限制。根據國務(wù)院1991年6月發(fā)布的《關(guān)于繼續穩妥地進(jìn)行城鎮住房改革通知》，其特點(diǎn)集中表現為：

　　第一、房屋必須在購買(mǎi)五年后才能出售;

　　第二、出售時(shí)原補貼單位有優(yōu)先購買(mǎi)權;

　　第三、售房所得按照國家、單位、個(gè)人所占比例進(jìn)行分配。它可能是婚前或婚后購買(mǎi)的但沒(méi)有取得產(chǎn)權證的公房。由于這類(lèi)房屋涉及我國特殊的住房政策，又涉及職工單位的利益，住房不能上市交易，在實(shí)務(wù)分割中存在一定的障礙。這種離婚時(shí)雙方尚未完全取得所有權的情形，如果當事人有爭議且協(xié)商不成，可以按照《婚姻法解釋(二)》第21條處理，即人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實(shí)際情況判決由當事人使用。當事人取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院起訴。

　　3、離婚時(shí)尚未取得產(chǎn)權的房屋

　　指離婚時(shí)夫妻雙方對其居住使用的房屋尚未取得所有權�；橐龃胬m期間已經(jīng)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，但未取得產(chǎn)權證的房屋。如果夫妻雙方作為買(mǎi)受人沒(méi)有交清全部購房款而沒(méi)有取得產(chǎn)權證，可以按照《婚姻法解釋(二)》第21條處理。如果已經(jīng)支付了全部房?jì)r(jià)款，房屋所有權法律關(guān)系比較清晰，只需完善權屬登記手續，人民法院可將以下情況認定為夫妻共同財產(chǎn)，對房屋權屬、分割、補償問(wèn)題予以處理：

　　第一、在婚姻存續期間購買(mǎi)的，無(wú)論是以夫或妻的名義還是夫妻共同名義;

　　第二、在婚前以夫妻雙方的名義購買(mǎi);

　　第三、在婚前以夫妻雙方的共同財產(chǎn)購買(mǎi)，屬于婚前共同財產(chǎn)，財產(chǎn)性質(zhì)存續到婚后仍為夫妻共同財產(chǎn)。

　　4、一方父母出資買(mǎi)房，不屬夫妻共同財產(chǎn)

　　自2011年8月13日起施行《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(三)》第七條規定，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動(dòng)產(chǎn)應認定為夫妻一方的個(gè)人財產(chǎn)。由雙方父母出資購買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。 最高人民法院辦公廳副主任、新聞發(fā)言人孫軍工介紹，從《婚姻法解釋(三)》公開(kāi)征求意見(jiàn)反饋的情況看，作為出資人的男方父母或女方父母均表示，他們擔心因子女離婚而導致家庭財產(chǎn)流失。在實(shí)際生活中，父母出資為子女結婚購房往往傾注全部積蓄，一般也不會(huì )與子女簽署書(shū)面協(xié)議，如果離婚時(shí)一概將房屋認定為夫妻共同財產(chǎn)，勢必違背了父母為子女購房的初衷和意愿，實(shí)際上也侵害了出資購房父母的利益。所以，房屋產(chǎn)權登記在出資購房父母子女名下的，視為父母明確只對自己子女一方的贈與比較合情合理，多數人在反饋的意見(jiàn)中對此表示贊同，認為這樣處理兼顧了中國國情與社會(huì )常理，有助于糾紛的解決。由雙方父母出資購買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權登記在一方子女名下的，按照雙方父母的出資份額按份共有，更為符合實(shí)際情況。

　　2010年1月7日，河南科技報社文獻部主任張員啟在《求是》官方的網(wǎng)站發(fā)表署名文章《用社會(huì )主義核心價(jià)值觀(guān)破解房?jì)r(jià)問(wèn)題》，認為城市房?jì)r(jià)過(guò)高很大程度是居民的價(jià)值觀(guān)受到封建主義和資產(chǎn)階級腐朽思想的不良影響所致。他指出，一些青年不能夠正確理解國家建設與居民消費、長(cháng)遠利益與眼前利益、個(gè)人利益與國家集體利益的關(guān)系，不能夠發(fā)揚艱苦奮斗、勤儉節約的優(yōu)良作風(fēng)，過(guò)于強調個(gè)人利益、眼前利益，親友、同事之間相互不是比勞動(dòng)、比貢獻、比學(xué)習，而是比吃、比穿、比小車(chē)、比樓房，甚至一些不知廉恥的女青年把對方有無(wú)房產(chǎn)、轎車(chē)作為擇偶的條件，逼得很多優(yōu)秀青年不得不淪為房奴。建議國家采取法律、行政手段解決這些問(wèn)題。

　　二、對承租房屋的處理

　　承租權產(chǎn)生于承租人與單位或房管所之間的協(xié)議，涉及第三人，不是夫妻個(gè)人財產(chǎn)，也非夫妻共同財產(chǎn)，因而該房屋不能處理，但承租權可以處理。夫妻離婚時(shí)，租用的公房如何處理，《婚姻法》沒(méi)有明確規定，1996年2月5日最高人民法院《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問(wèn)題的解答》中作了一些規定。主要內容是：對夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對另一方可給予適當經(jīng)濟補償;夫妻雙方均可承租的公房，如果面積較大能隔開(kāi)分室居住使用的，可由雙方分別租住;對可以另調房屋分別租住或者承租方給另一方解決住房的，可以準許。在審理具體離婚案件時(shí)，對租用公房應按照《合同法》關(guān)于租賃合同的規定，結合《婚姻法》的立法精神和基本原則來(lái)處理。

　　關(guān)于離婚房產(chǎn)如何分割提示，對于夫妻一方婚前以個(gè)人財產(chǎn)按揭購買(mǎi)房產(chǎn)，婚后夫妻共同清償貸款，在離婚訴訟中處理方式如下：

　　夫妻一方婚前以個(gè)人財產(chǎn)購買(mǎi)房屋并按揭貸款，產(chǎn)證登記在自己名下的，該房屋仍為其個(gè)人財產(chǎn)。同樣，按揭貸款為其個(gè)人債務(wù)�；楹笈渑家环絽⑴c清償貸款，并不改變該房屋為個(gè)人財產(chǎn)的性質(zhì)。因此，在離婚財產(chǎn)分割時(shí)，該房屋為個(gè)人財產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)，為個(gè)人債務(wù)。對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分及相應比例的增值部分，應當予以補償。

　　對于產(chǎn)證登記在一方名下，但配偶方有證據證明婚前購房時(shí)其也共同出資的，在離婚分割房產(chǎn)時(shí)，該房屋仍為產(chǎn)證登記人的個(gè)人財產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)，為其個(gè)人債務(wù)，但首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償及相應比例的增值部分的部分，應當予以補償。

　　若配偶方同時(shí)有證據證明，其婚前是基于雙方均認可所購房屋為共同所有的前提下進(jìn)行出資的，則雖然該房產(chǎn)登記在一方名下，仍宜認定為夫妻共同財產(chǎn)，離婚房產(chǎn)分割時(shí)應按共同財產(chǎn)的分割原則進(jìn)行處理，同樣，其按揭貸款債務(wù)為共同債務(wù)。但在分割共同所有的房產(chǎn)時(shí)，對于存在當事人出資數額比例懸殊，且婚后確未共同生活或婚姻關(guān)系存續期間較短等情形的，也應一并考慮，可參考當時(shí)的出資比例對房產(chǎn)進(jìn)行分割，而不宜拘泥于對半分割。

　　現實(shí)生活中，父母為子女購房的情況非常普遍，子女雙方的父母經(jīng)常是購房的實(shí)際出資人，然而往往是登記在子女的名下。如果婚前出資并將房產(chǎn)登記在自己子女名下，法律上不會(huì )產(chǎn)生什么爭議，離婚房產(chǎn)分割司法實(shí)踐中，最容易產(chǎn)生爭議的是下面兩種情況：

　　(一)婚后父母一方出資，產(chǎn)權登記在出資人自己子女名下，離婚如何分割。

　　根據新婚姻法司法解釋三的最新規定，應當處理如下，婚后由一方父母出資為子女購買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條 第(三)項的規定內容。

　　(二)一方父母婚后出資，登記在非出資方自己子女一方名下的，除非當事人能提供父母出資當時(shí)的書(shū)面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈與的，一般應認定為向雙方贈與，房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)。

　　(三)實(shí)踐中還有一種情況，就是一方父母出資登記在小夫妻兩人名下，被認定為夫妻共同財產(chǎn)。但雙方進(jìn)行財產(chǎn)分割時(shí)，一方會(huì )突然拿出借條來(lái)說(shuō)明，父母的出資屬于借款。

　　這種情況下，如果該借條上有雙方的簽字，或者有其他證據證明該借條是購房當時(shí)形成的真實(shí)借貸行為，那么應當作為借款處理。但是如果沒(méi)有上述證據，僅有一方父母的當庭表示，借條不能證明其書(shū)寫(xiě)形成的時(shí)間，就不能排除贈與的推定。

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