深圳經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權和上市交易暫行辦法政策解答

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　　一、制定《深圳市經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權和上市交易暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)的目的是什么?

　　答：制定《辦法》，旨在落實(shí)國家和我市經(jīng)濟適用住房政策法規的規定，履行合同約定，明確經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權和上市交易的申請條件、程序、應繳納增值收益的比例等具體事項，依法規范經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權和上市交易等相關(guān)活動(dòng),以保障經(jīng)濟適用住房權利人的合法權益，體現社會(huì )公平。

　　二、制定《辦法》的原則是什么?

　　答：制定《辦法》主要遵循了以下原則：

　　一是遵循法律法規和國家基本政策原則�！掇k法》嚴格遵循了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(國發(fā)〔2007〕24號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)國務(wù)院24號文件)、國家七部委《經(jīng)濟適用住房管理辦法》(建住房〔2007〕258號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)國家七部委258號文件)、《深圳市保障性住房條例》、《深圳市住房保障制度改革創(chuàng )新綱要》(深府〔2012〕145號)的有關(guān)規定，并在結合我市實(shí)際的基礎上，將政策規定具體化，使其具備可操作性。

　　二是堅持社會(huì )公平原則。政府提供政策優(yōu)惠的經(jīng)濟適用住房以遠低于同期同地段普通商品住房的價(jià)格向低收入住房困難家庭銷(xiāo)售。因此，要求經(jīng)濟適用住房在取得完全產(chǎn)權或上市交易時(shí)繳納一定比例的增值收益，并將增值收益納入我市保障性住房專(zhuān)項資金，為住房保障事業(yè)的可持續發(fā)展注入資金,更多地保障其他住房困難群體,較好地體現了社會(huì )公平。

　　三是堅持適度保障，兼顧需要與可能，防止福利陷阱的原則。作為重要的民生事業(yè)，經(jīng)濟適用住房政策的目的在于保障低收入住房困難家庭的基本住房需求。一方面，按國家政策法規規定，經(jīng)濟適用住房權利人可申請取得完全產(chǎn)權或上市交易;另一方面，并不鼓勵其購房后通過(guò)取得完全產(chǎn)權或上市交易獲利。

　　四是科學(xué)民主原則�！掇k法》制訂過(guò)程中，不僅充分聽(tīng)取了經(jīng)濟適用住房購買(mǎi)人的訴求，而且充分借鑒了北京、上海、杭州等城市的實(shí)踐經(jīng)驗和做法，較好地體現了決策的民主化、科學(xué)化。

　　三、《辦法》的政策依據是什么?

　　答：《辦法》依據國務(wù)院24號文件、國家七部委258號文件、《深圳市保障性住房條例》和《深圳市住房保障制度改革創(chuàng )新綱要》等政策法規規定制定，上述政策法規對經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權和上市交易的有關(guān)規定為：

　　經(jīng)濟適用住房屬于保障性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權。購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房滿(mǎn)5年，購房人可轉讓經(jīng)濟適用住房，但應按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款(即《辦法》中的增值收益)，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購;購房人向政府交納增值收益后，也可以取得完全產(chǎn)權。

　　四、經(jīng)濟適用住房的概念和屬性?

　　答：經(jīng)濟適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷(xiāo)售價(jià)格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質(zhì)的住房。

　　經(jīng)濟適用住房具有政策優(yōu)惠、對象特定、限定標準和價(jià)格、有限產(chǎn)權等特點(diǎn)，有鮮明的社會(huì )保障性質(zhì)。

　　五、《辦法》為何以2008年1月18日作為界定適用范圍的時(shí)間節點(diǎn)?

　　答：我市于2008年1月18日發(fā)布并實(shí)施了《深圳市經(jīng)濟適用住房管理暫行辦法》。自此，國家關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的經(jīng)濟適用住房政策在我市正式實(shí)施。所以，《辦法》以2008年1月18日作為界定適用范圍的時(shí)間節點(diǎn)。

　　據了解，北京、上海、廣州等城市都采取了以本市政策法規出臺時(shí)間為分界點(diǎn)的類(lèi)似做法。

　　六、什么是經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權?什么是經(jīng)濟適用住房上市交易?兩者有何異同?

　　答：經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權，是指簽訂買(mǎi)賣(mài)合同滿(mǎn)5年的經(jīng)濟適用住房，其權利人按照《辦法》規定繳納應繳增值收益后取得該套住房占有、使用、收益、處分的全部權利，住房性質(zhì)變更為普通商品住房的活動(dòng);

　　經(jīng)濟適用住房上市交易，是指簽訂買(mǎi)賣(mài)合同滿(mǎn)5年的經(jīng)濟適用住房，其權利人按照《辦法》規定繳納應繳增值收益后取得完全產(chǎn)權，同時(shí)將該套住房性質(zhì)變更為普通商品住房并轉讓給第三人的活動(dòng)。

　　兩者共性為：均以繳納增值收益為必要條件，均可實(shí)現由經(jīng)濟適用住房至普通商品房、由有限產(chǎn)權至完全產(chǎn)權的轉變。

　　同時(shí)，兩者也存在一定的區別：取得完全產(chǎn)權意味著(zhù)按照《辦法》規定繳納應繳增值收益后，住房性質(zhì)由經(jīng)濟適用住房變?yōu)槠胀ㄉ唐贩�，有限產(chǎn)權變?yōu)橥耆�產(chǎn)權，產(chǎn)權人并不發(fā)生變化;而上市交易則意味著(zhù)住房性質(zhì)由經(jīng)濟適用住房變?yōu)槠胀ㄉ唐贩�、有限產(chǎn)權變?yōu)橥耆�產(chǎn)權的同時(shí)，產(chǎn)權人發(fā)生變化，房屋產(chǎn)權轉移至第三人。

　　七、經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權和上市交易時(shí)為什么要繳納增值收益?繳納的增值收益款用途是什么?

　　答：經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權和上市交易應繳納一定比例的增值收益，既是國家及我市政策法規的明確要求，也是合同的約定，根本上是由經(jīng)濟適用住房的社會(huì )保障屬性所決定的。

　　作為保障性住房，經(jīng)濟適用住房由政府提供政策優(yōu)惠，其銷(xiāo)售價(jià)格遠低于市場(chǎng)價(jià)格。經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權或上市交易時(shí)，向政府繳納合理比例的增值收益，并將增值收益納入我市保障性住房專(zhuān)項資金，用于保障性住房建設，使更多的住房困難家庭受惠，對于實(shí)現住房保障事業(yè)的可持續發(fā)展、以及公共資源的公平善用分配具有重要意義。

　　八、什么情況下不需要繳納增值收益?

　　答：簽訂買(mǎi)賣(mài)合同滿(mǎn)5年，不申請取得完全產(chǎn)權、不申請上市交易的，不需要繳納增值收益，經(jīng)濟適用住房有限產(chǎn)權的性質(zhì)不變。

　　申請取得完全產(chǎn)權或上市交易時(shí)，該套住房的市場(chǎng)評估價(jià)格低于經(jīng)濟適用住房原購買(mǎi)價(jià)格的，申請人無(wú)需向政府繳納增值收益。

　　九、如果經(jīng)濟適用住房權利人需轉讓住房，但無(wú)力繳納增值收益，該怎么辦?

　　答：針對此類(lèi)情況，《辦法》中規定了具體解決措施：簽訂經(jīng)濟適用住房買(mǎi)賣(mài)合同滿(mǎn)5年后，權利人需要轉讓該套住房的，可以自行與買(mǎi)受人確定交易價(jià)格，申請上市交易。符合上市交易條件的，可由買(mǎi)受人代為繳納應繳增值收益后，持市住房保障主管部門(mén)出具的取得經(jīng)濟適用住房完全產(chǎn)權并上市交易的批復，到市房地產(chǎn)登記部門(mén)共同申請辦理房地產(chǎn)證(紅本)。

　　十、《辦法》所規定的應繳增值收益是如何計算的?

　　答：《辦法》所規定的應繳增值收益計算公式為：

　　應繳增值收益=(該套住房市場(chǎng)價(jià)格-該套住房原購買(mǎi)價(jià)格)×50%-稅費。

　　十一、計算增值收益時(shí)，經(jīng)濟適用住房市場(chǎng)價(jià)格如何確定?

　　答：《辦法》第六條規定，經(jīng)濟適用住房市場(chǎng)價(jià)格按照以下規則確定：

　　(一)申請取得完全產(chǎn)權的，其市場(chǎng)價(jià)格按照申請時(shí)該套住房的市場(chǎng)評估價(jià)格計算;

　　(二)申請上市交易的，其市場(chǎng)價(jià)格按照申請人申報的交易價(jià)格計算，但申報的交易價(jià)格低于申請時(shí)該套住房的市場(chǎng)評估價(jià)格且政府不予優(yōu)先回購的，按照市場(chǎng)評估價(jià)格計算。

　　十二、市場(chǎng)評估價(jià)格如何確定?

　　答：《辦法》第七條規定，市場(chǎng)評估價(jià)格按照市房地產(chǎn)評估發(fā)展機構測算的市場(chǎng)交易價(jià)值合理區間下限執行。每套住房的具體市場(chǎng)評估價(jià)格由申請人登錄市房地產(chǎn)評估發(fā)展機構網(wǎng)站輸入身份證號和房地產(chǎn)證號進(jìn)行查詢(xún)。申請人對市場(chǎng)評估價(jià)格有異議的，可以申請復核。

　　市房地產(chǎn)評估發(fā)展機構(即深圳市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心)的網(wǎng)址為：http://www.szpgzx.com，申請人登錄該機構網(wǎng)站進(jìn)入“評估價(jià)查詢(xún)”欄，輸入身份證號和房地產(chǎn)證號即可查詢(xún)到該套住房的市場(chǎng)評估價(jià)格。以經(jīng)濟適用住房權利人向住房保障主管部門(mén)提出取得完全產(chǎn)權或上市交易申請之日的查詢(xún)結果為準。

　　需要特別說(shuō)明的是，經(jīng)濟適用住房市場(chǎng)評估價(jià)格以及社會(huì )其他存量住房的市場(chǎng)評估價(jià)格，會(huì )根據房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)情況實(shí)行動(dòng)態(tài)調整，建議經(jīng)濟適用住房權利人關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢及相關(guān)信息。

　　十三、《辦法》為何規定按照50%的比例向政府繳納增值收益?

　　答：《辦法》之所以規定繳納50%比例的增值收益，是基于國家和我市政策法規規定，同時(shí)借鑒了其他城市立法和實(shí)踐經(jīng)驗，兼顧購買(mǎi)人利益與公共利益的平衡，綜合考量了各種因素后的結果。

　　十四、其他城市經(jīng)濟適用住房增值收益的繳納比例情況?

　　答：部分城市經(jīng)濟適用住房增值收益繳納比例情況如下：

　　北京：原購房?jì)r(jià)格和同地段房屋狀況基本相似的普通商品住房?jì)r(jià)差的70%;

　　上海：上市交易全部?jì)r(jià)款的30%至45%;

　　廣州：屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價(jià)的80%;

　　杭州：屆時(shí)的銷(xiāo)售價(jià)與當時(shí)購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房(包括超過(guò)享受面積部分的經(jīng)濟適用商品房)差價(jià)的55%;

　　廈門(mén)：原購房?jì)r(jià)格與屆時(shí)相應地段經(jīng)濟適用住房上市交易指導價(jià)格的差價(jià)的90%;

　　武漢：房屋市場(chǎng)價(jià)格與房屋原購置價(jià)格價(jià)差的70%;

　　成都：不低于計征單價(jià)(實(shí)際成交價(jià)高于計征單價(jià)的，按實(shí)際成交價(jià))與該經(jīng)濟適用住房原購房?jì)r(jià)格差價(jià)的60%;

　　寧波：財稅部門(mén)核定的計稅價(jià)格與原購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房?jì)r(jià)格差價(jià)的50%;

　　合肥：屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價(jià)的40%。

　　與上述城市相比，《辦法》規定的50%繳納比例處于偏低水平。

　　十五、計算應繳增值收益時(shí)，扣除的稅費如何確定?

　　答：在計算應繳增值收益時(shí)，扣除的稅費是指經(jīng)濟適用住房權利人在辦理經(jīng)濟適用住房房地產(chǎn)證(綠本)時(shí)，實(shí)際支付的包括契稅、印花稅、交易服務(wù)費等在內的稅費，以原購經(jīng)濟適用住房的實(shí)際發(fā)生額為準，由申請人負責就繳交的稅費提供相應證明材料，報住房保障主管部門(mén)作為扣除依據。

　　十六、經(jīng)濟適用住房權利人需要滿(mǎn)足哪些條件才能申請取得完全產(chǎn)權或上市交易?

　　答：《辦法》第四條規定，經(jīng)濟適用住房權利人申請取得完全產(chǎn)權或者上市交易，需要同時(shí)符合以下條件：

　　(一)申請人為經(jīng)濟適用住房《房地產(chǎn)證》(綠本)登記的權利人，且經(jīng)其他權利人一致書(shū)面同意;

　　(二)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同滿(mǎn)5年;

　　(三)為了購買(mǎi)該套經(jīng)濟適用住房而按揭貸款并設定抵押的，須經(jīng)抵押權人書(shū)面同意;

　　(四)無(wú)法規、規章規定及合同約定的不得受理其取得住房完全產(chǎn)權或者上市交易申請的情形;

　　(五)法規、規章和規范性文件規定的其他條件。

　　十七、經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權與上市交易申請的受理、批復部門(mén)?

　　答：《辦法》規定，市、區兩級住房保障主管部門(mén)分別受理、審核其組織售出的經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權或上市交易的申請，并由市主管部門(mén)統一向通過(guò)審核的申請人出具批復。由區級住房保障主管部門(mén)受理、審核的，市主管部門(mén)出具的批復由受理部門(mén)轉交。因此，就申請人而言，提交申請材料、領(lǐng)取批復都在同一主管部門(mén)辦理。

　　十八、經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權的辦理程序?

　　答：《辦法》規定，經(jīng)濟適用住房權利人申請取得完全產(chǎn)權的，按照以下程序辦理：

　　(一)提出申請。申請人向按照《辦法》第五條確定的受理部門(mén)申請取得經(jīng)濟適用住房完全產(chǎn)權。

　　(二)受理審核。受理部門(mén)按照《辦法》進(jìn)行審核，自受理申請之日起15個(gè)工作日內將審核結果書(shū)面告知申請人。經(jīng)審核符合申請條件的，出具經(jīng)濟適用住房增值收益繳納通知書(shū)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)通知書(shū))，載明該套住房的應繳增值收益金額、收款銀行賬戶(hù)和繳款期限等信息;經(jīng)審核不符合申請條件的，駁回其申請并書(shū)面說(shuō)明理由。

　　(三)準予批復。申請人一次性足額繳納應繳增值收益后，向市主管部門(mén)提交通知書(shū)和繳納憑證。市主管部門(mén)于5個(gè)工作日內出具準予取得經(jīng)濟適用住房完全產(chǎn)權的批復。

　　申請人未在繳款期限內一次性足額繳納應繳增值收益并提交繳納憑證的，視為自動(dòng)放棄本次申請。

　　(四)變更登記。申請人持市主管部門(mén)出具的批復文件，向市房地產(chǎn)權登記機構申請將該套住房變更登記為普通商品住房，權利人不變。

　　具體辦理程序詳見(jiàn)辦事指南。

　　十九、經(jīng)濟適用住房上市交易的辦理程序?

　　答：《辦法》規定，經(jīng)濟適用住房權利人申請上市交易的，按照以下程序辦理：

　　(一)提出申請。申請人可以在自行確定該套住房買(mǎi)受人及交易價(jià)格后，向按照《辦法》第五條確定的受理部門(mén)提出上市交易申請，并如實(shí)申報已確定的買(mǎi)受人及交易價(jià)格。

　　(二)受理審核。受理部門(mén)按照《辦法》進(jìn)行審核，自受理申請之日起15個(gè)工作日內將審核結果書(shū)面告知申請人。經(jīng)審核符合申請條件的，受理部門(mén)出具是否按照申請人申報的交易價(jià)格優(yōu)先回購該套住房的書(shū)面意見(jiàn)，予以?xún)?yōu)先回購的按照第(三)項規定辦理，不予優(yōu)先回購的按照第(四)項規定辦理。經(jīng)審核不符合申請條件的，駁回其申請并書(shū)面說(shuō)明理由。

　　(三)予以?xún)?yōu)先回購。受理部門(mén)決定優(yōu)先回購該套住房的，通知申請人簽訂回購合同，按照申請人申報的交易價(jià)格扣除其應繳增值收益后向申請人支付回購款，收回該套住房產(chǎn)權，并將其重新納入保障性住房房源。

　　申請人未在通知規定的時(shí)間內與受理部門(mén)簽訂回購合同的，視為自動(dòng)放棄本次申請。

　　(四)不予優(yōu)先回購。受理部門(mén)決定不予優(yōu)先回購該套住房的，按照以下程序辦理：

　　1.受理部門(mén)出具通知書(shū)，載明該套住房的應繳增值收益金額、收款銀行賬戶(hù)和繳款期限等信息。

　　2.申請人一次性足額繳納應繳增值收益后，向市主管部門(mén)提交通知書(shū)和繳納憑證。市主管部門(mén)于5個(gè)工作日內出具準予取得經(jīng)濟適用住房完全產(chǎn)權并上市交易的批復。

　　申請人未在繳款期限內一次性足額繳納應繳增值收益并提交繳納憑證的，視為自動(dòng)放棄本次申請。

　　3.申請人和買(mǎi)受人持市主管部門(mén)出具的批復文件，向市房地產(chǎn)權登記機構同時(shí)申請辦理變更和轉移登記，將該套住房性質(zhì)變更為普通商品住房并登記至買(mǎi)受人名下。

　　具體辦理程序詳見(jiàn)辦事指南。

　　二十、《辦法》中的“經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權”與我市紅本、綠本房地產(chǎn)證有什么關(guān)系?

　　答：經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權后，其權利人對住房依法享有占有、使用、收益、處分等全部權利，可以自由轉讓、出租、抵押住房，我市以房地產(chǎn)證(紅本)登記其權利。

　　經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權前，其權利人對住房擁有有限產(chǎn)權，可依法占有、使用住房，不能轉讓、出租、抵押(因購買(mǎi)經(jīng)濟適用房而設定的按揭除外)，我市以房地產(chǎn)證(綠本)登記其權利。

　　二十一、經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權前，是否可以繼承?

　　答：作為合法財產(chǎn)，經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權或者上市交易前發(fā)生繼承的，繼承人可以選擇以下方式處理：

　　(一)繼承人具有本市戶(hù)籍，且在本市無(wú)任何形式自有住房或者符合我市住房困難標準的，可以申請將繼承的該套住房的產(chǎn)權份額轉移登記至其名下;

　　(二)原經(jīng)濟適用住房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂滿(mǎn)5年的，可以按照《辦法》規定繳納應繳增值收益后，取得該套住房的完全產(chǎn)權或者將該套住房上市交易;

　　(三)向住房保障主管部門(mén)申請回購該套住房，并就回購款進(jìn)行繼承;

　　(四)按照《深圳市保障性住房條例》等相關(guān)規定繼續占有、使用該套住房。

　　原文地址：http://www.szns.gov.cn/zjj/xxgk57/zcfg6889/zcjd4554/5776349/