房地產(chǎn)景觀(guān)設計管理

　　品質(zhì)接近的樓盤(pán)，其價(jià)格往往因景觀(guān)的差異產(chǎn)生10%-20%的差別。那么，地產(chǎn)商到底如何進(jìn)行景觀(guān)管理，并利用景觀(guān)最大限度地提高樓盤(pán)的附加價(jià)值呢?

　　首先，景觀(guān)設計最理想的介入時(shí)間，是在總圖規劃過(guò)程中。在規劃未定稿前，景觀(guān)如能參與，可避免明顯失誤。如實(shí)在無(wú)法在規劃前介入，也應在規劃完成時(shí)立即介入，且此步驟要放在制作模型之前。在樣板房開(kāi)放時(shí)，也應有部分實(shí)景，帶給客戶(hù)實(shí)際的感受。

　　其次，選擇合適的景觀(guān)設計公司。地產(chǎn)商可根據自己的需要慎重選擇，不可盲目崇拜國外景觀(guān)機構：

　　若項目定位高檔，可選擇國際知名景觀(guān)機構合作，其優(yōu)點(diǎn)是創(chuàng )意好，缺點(diǎn)是配合度不高，還需找國內公司進(jìn)行施工圖設計，設計成本高達綜合單價(jià)30-50元/㎡。

　　目前多數成熟地產(chǎn)商會(huì )選擇有外籍設計師的國內優(yōu)秀景觀(guān)公司，一般單價(jià)為20-30元/㎡，這樣既可保證各階段的系統性，又有最高的性?xún)r(jià)比。

　　若項目不大、定位不高，可找當地景觀(guān)公司，其單價(jià)為10多元，不過(guò)難出精品。

　　最重要的是對景觀(guān)設計品質(zhì)的控制。

　　概念階段:

　　本階段地產(chǎn)商應控制好大方向，勿過(guò)分追求細節，以免限制設計師的創(chuàng )造力，細節問(wèn)題將在后續階段解決：發(fā)展商應先為項目定位，明確客戶(hù)需求、相應的景觀(guān)造價(jià)等，同時(shí)在概念方案階段應確定景觀(guān)風(fēng)格，發(fā)現規劃中的不足和面對的問(wèn)題并加以解決，設定合理的景觀(guān)框架，主次分明，繁簡(jiǎn)得當，并考慮景觀(guān)的均好性，解決好功能分區和交通流線(xiàn)，尤其注意消防車(chē)道要滿(mǎn)足規范要求，重點(diǎn)把握人流密集區的景觀(guān)設計，增加景觀(guān)的視覺(jué)價(jià)值，以有效提升銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。

　　除滿(mǎn)足理性要求外，尤其要注意景觀(guān)的藝術(shù)性和美感，增加原創(chuàng )性，激發(fā)人們的購買(mǎi)欲望。

　　方案階段：

　　應由項目公司組織，一般由集團公司分管領(lǐng)導、項目公司負責人、規劃設計部、總師辦、建筑設計公司、營(yíng)銷(xiāo)公司、物業(yè)管理公司、工程部相關(guān)人員及景觀(guān)設計等單位參加。

　　1、設計方案與項目總體規劃是否相符;

　　2、設計是否體現以人為本的原則;

　　3、結合建筑設計進(jìn)一步評審景觀(guān)設計是否合理，彼此之間風(fēng)格是否和諧;

　　4、使用功能能否滿(mǎn)足需要，功能分區、動(dòng)靜分區等是否合理;

　　5、交通組織是否合理，小區的出入口分級(主次)是否合理;

　　6、是否最大程度利用自然景觀(guān)及原生植物;

　　7、景觀(guān)設計公司是否已盡可能提供了多方案供比較;

　　8、綠化率等技術(shù)、經(jīng)濟指標能否達到要求;

　　9、配套設施與建筑關(guān)系是否統一，是否與營(yíng)銷(xiāo)承諾、樓書(shū)等文件相符;

　　10、是否方便物業(yè)管理和滿(mǎn)足安保要求等;

　　11、別墅項目應考慮山體排水和花園分界;

　　12、泳池、水景設置是否合理等。

　　深化方案階段:

　　本階段，設計大的方面和重要細節都應得以明確：

　　1、設計文件的深度是否符合設計委托書(shū)的要求，即方案的意圖貫徹，如：有無(wú)符合要求的效果圖、電子設計文本等;

　　2、設計方案評審提出的調整意見(jiàn)是否得到落實(shí);

　　3、各專(zhuān)業(yè)設計之間是否存在互相矛盾;

　　4、園路設計是否滿(mǎn)足消防要求，與建筑出口相互關(guān)系是否合理;

　　5、進(jìn)一步審查交通組織的合理性，如：小區入口的設置是否合理，是否考慮人車(chē)分流及滿(mǎn)足物業(yè)管理需要等;

　　6、地下車(chē)庫入口、自行車(chē)庫入口、地下室采光通風(fēng)井等位置與周?chē)�景觀(guān)銜接的合理性、統一性;

　　7、材料選擇及材質(zhì)色彩的搭配是合符合整體景觀(guān)風(fēng)格;

　　8、園建、小品等尺寸確定及造型的控制;

　　9、綜合管線(xiàn)、窨井蓋、配電設備、弱電設備、煤氣調壓站、垃圾房等的景觀(guān)處理是否得到綜合考慮;

　　10、水景結構、園林小品的基礎及設備、設施的位置、標高與有關(guān)管線(xiàn)、窨井位置等是否有沖突;

　　11、路燈間距是否滿(mǎn)足照明要求，有無(wú)考慮節能;燈光的顏色、布置的位置及形式是否合理;

　　12、排水組織是否合理，有無(wú)噴灌系統;

　　13、水景效果，如：駁岸、動(dòng)靜等方面的處理手法等是否理想、到位及可行;

　　14、綠化植栽配置是否合理，品種、規格等是否符合要求;

　　15、總造價(jià)控制能否滿(mǎn)足經(jīng)濟性要求，是否合理等。

　　施工圖設計階段：

　　1、施工圖設計是否符合國家及地方有關(guān)規范和規程，尤其是編制深度是否達到要求;

　　2、擴初設計評審提出的調整意見(jiàn)是否得到落實(shí);

　　3、各專(zhuān)業(yè)設計之間是否存在互相矛盾，如豎向設計與綜合管線(xiàn)、室內地坪、道路標高、室外附屬建筑物、構筑物等之間是否矛盾：;

　　4、各種主材及設備如：花崗巖、道路磚、路牙、木材、自然石、燈具、室外家具、噴頭、水泵等是否合理選定;

　　5、涼亭、花架等園林小品的風(fēng)格與整體環(huán)境是否協(xié)調，結構是否合理;

　　6、各種節點(diǎn)構造是否需調整，水景有無(wú)考慮防水等專(zhuān)項措施;

　　7、假山、塑石的風(fēng)格、體量要求;

　　8、室外家具、燈具的布置是否合理;

　　9、原生植物與設計有無(wú)矛盾。苗木品種是否適合本地生長(cháng)，采購有無(wú)困難;

　　10、苗木的色彩搭配、常綠樹(shù)種與落葉樹(shù)種的搭配、針葉樹(shù)種與闊葉樹(shù)種的的搭配是否合理;

　　11、不同生長(cháng)習性的植物，栽植位置是否合理;

　　12、植物豎向層次等各個(gè)界面的配置是否豐富合理;

　　13、不同季節的景觀(guān)效果是否得到充分考慮;

　　14、植物種(移)栽的季節和時(shí)間;

　　15、噴灌能否滿(mǎn)足綠化養護要求等。

　　好的施工圖也應在材料及植物上盡量做到本土化，方便施工及節約成本。好的施工圖應保證每個(gè)需施工的地方都有交代，這樣可避免工程簽證，影響工期進(jìn)度和質(zhì)量。

　　施工服務(wù)階段：

　　1、應選擇有經(jīng)驗的施工隊;

　　2、在重要節點(diǎn)處有效控制：材料樣板的確認，放樣，大的形體的控制，植物選型等問(wèn)題;

　　3、現場(chǎng)的把控和調整，力求每個(gè)角落都富有意境。

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