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地估價(jià)方法之剩余法
導語(yǔ)：土地的物理屬性(如地形及土壤成份等)對土地的未來(lái)盈利能力同樣很重要。一塊土地的屬性可能對于一類(lèi)投資者來(lái)說(shuō)是優(yōu)點(diǎn)而對于另一類(lèi)投資者來(lái)說(shuō)則是缺點(diǎn)。例如，傾斜的山腳地帶在農作物種植方面效率低下但用于建造高級別墅卻十分理想。同樣，大城市外圍的大片生地對養殖業(yè)的意義遠遠低于發(fā)展郊外住宅區。
第一節 剩余法概述
1、剩余法的定義與原理
又稱(chēng)假設開(kāi)發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。是指在估算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買(mǎi)賣(mài)有關(guān)費用后，以?xún)r(jià)格余額來(lái)確定估價(jià)對象土地價(jià)格的一種方法。
剩余法更深層的理論依據完全類(lèi)似于地租原理，只不過(guò)地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的價(jià)格剩余，但計算原理是一致的。
剩余法還可以通過(guò)求取殘余的純收益后，再進(jìn)行資本還原，求得房地價(jià)格。
除適用于土地估價(jià)外，剩余法還大量應用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目評價(jià)和投資決策，具體可應用于三個(gè)方面：
(1)確定投資者獲取待開(kāi)發(fā)場(chǎng)地所能支付的最高價(jià)格
(2)確定具體開(kāi)發(fā)項目的預期利潤
(3)確定開(kāi)發(fā)項目中的最高控制成本費用
2、剩余法的計算公式
基本公式：v=a–(b+c)v—購置開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的價(jià)格a—總開(kāi)發(fā)價(jià)值或開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值b—開(kāi)發(fā)成本
c—開(kāi)發(fā)商合理利潤
實(shí)際估價(jià)中常用的具體計算公式：
土地價(jià)格=房屋的預期售價(jià)-建筑總成本-利潤-稅收-利息
計算時(shí)還需要考慮各項費用的時(shí)間價(jià)值
3、剩余法的特點(diǎn)與適用范圍
(1)剩余法估價(jià)的可靠性取決于三個(gè)正確確定：正確確定土地最佳利用方式，正確確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)，正確確定土地開(kāi)發(fā)費用和正常利潤等。
(2)剩余法估價(jià)的三個(gè)假設和限制條件：關(guān)鍵變量穩定、價(jià)格穩定、投入均勻
(3)剩余法的適用范圍
a.待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)
b.待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)
c.僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)
d.現有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨評估
第二節 剩余法估價(jià)的程序與方法
1、剩余法估價(jià)的基本程序
(1)查清待估宗地的基本情況;
(2)確定土地的最佳開(kāi)發(fā)利用方式;
(3)估計開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià);
(4)估計建筑費、專(zhuān)業(yè)費、利息、稅費、租售費用和開(kāi)發(fā)商應得利潤等;
(5)測算土地價(jià)格。
2、各道程序的內容與方法
(1)查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權利狀況
(2)確定最佳的開(kāi)發(fā)利用方式
包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，最重要的是選擇最佳的土地用途。
(3)確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)
可通過(guò)兩個(gè)途徑取得：習慣出售的不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法，習慣出租的不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法和收益還原法。
(4)估計建筑費、專(zhuān)業(yè)費等各項成本費用和開(kāi)發(fā)商的利潤
a.估算開(kāi)發(fā)建筑成本費用，可采用比較法或建筑工程概預算法來(lái)估算。
b.估算專(zhuān)業(yè)費用，一般采用建筑費用的一定比率估算。
c.估算不可預見(jiàn)費，一般為總建筑費和專(zhuān)業(yè)費之和的2%-5%。
d.確定開(kāi)發(fā)建設周期，估算預付資本利息(這是一個(gè)難點(diǎn))，預付資本包括地價(jià)款、開(kāi)發(fā)建筑費、專(zhuān)業(yè)費和不可預見(jiàn)費，這些費用投入時(shí)間不同，計算時(shí)要根據各自的投入額、在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所占用的時(shí)間長(cháng)短和當時(shí)貸款利率進(jìn)行計算。
e.估算稅金，一般以建成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的一定比例計算
f.估算開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)租售費用，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計算
g.估算開(kāi)發(fā)商的合理利潤，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或預付總資本的一定比例計算，有時(shí)也采用年利潤率計算。
(5)計算和確定估價(jià)額
先將以上求取的數據直接代入原始公式算出開(kāi)發(fā)商當前取得待開(kāi)發(fā)場(chǎng)地所能支付的最大費用：
地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑開(kāi)發(fā)費-專(zhuān)業(yè)費-不可預見(jiàn)費-利息-租售費用-稅金-開(kāi)發(fā)商合理利潤(有兩種計算方法，第一種要計入地價(jià)利息，第二種地價(jià)利息暫不計，但最后結果要貼現)
再從計算出的剩余值中扣除取得土地使用權的相關(guān)法律、估價(jià)及登記發(fā)證費用等，得到所估土地的地價(jià)額。最后經(jīng)估價(jià)師確定。
第三節 剩余法估價(jià)的應用
1、利用剩余法評估土地價(jià)格
估價(jià)過(guò)程：
(1)選擇估價(jià)方法;
(2)確定最佳開(kāi)發(fā)利用方式;
(3)市場(chǎng)調查，確定建設期、開(kāi)發(fā)價(jià)值和投入成本等;
(4)求取地價(jià)
測算方法一：直接計算地價(jià)利息
a.測算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，采用收益還原法
b.計算建筑費及專(zhuān)業(yè)費
c.計算總利息，注意，超過(guò)一年要采用復利計算
d.計算開(kāi)發(fā)商利潤
e.確定不動(dòng)產(chǎn)出租稅費，采用收益還原法計算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)已考慮在內
f.代入公式計算地價(jià)
g.扣除相關(guān)法律、估價(jià)及登記發(fā)證費用，得出開(kāi)發(fā)商能支付的投標地價(jià)。
測算方法二：利息中不計地價(jià)款的利息
利息計算不同，算出開(kāi)發(fā)完成時(shí)地價(jià)后，還需要貼現。
2、利用剩余法測算開(kāi)發(fā)商的預期利潤
基本思路和公式同評估土地價(jià)格，將公式稍加變換即可。
3、利用剩余法確定建筑費及專(zhuān)業(yè)費的最高控制標準
將建筑費及專(zhuān)業(yè)費的最高控制標準假設為x元，代入基本公式進(jìn)行計算，得出最高控制額，最后算出單位面積建筑費及專(zhuān)業(yè)費控制標準。
4、應用剩余法估價(jià)的常見(jiàn)問(wèn)題
(1)方法適用錯誤，步驟錯誤;
(2)利息、利潤計算錯誤;計算利息時(shí)要特別注意資金投放方式和計息方式
(3)計算項目不準確、漏項，或步驟不全;
(4)參數使用錯誤或前后不一致
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