地估價(jià)方法的剩余法

　　剩余法又稱(chēng)假設開(kāi)發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。是指在估算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買(mǎi)賣(mài)有關(guān)費用后，以?xún)r(jià)格余額來(lái)確定估價(jià)對象土地價(jià)格的一種方法。

　　第一 剩余法概述

　　1、剩余法的定義與原理

　　剩余法更深層的理論依據完全類(lèi)似于地租原理，只不過(guò)地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的價(jià)格剩余，但計算原理是一致的。

　　剩余法還可以通過(guò)求取殘余的純收益后，再進(jìn)行資本還原，求得房地價(jià)格。

　　除適用于土地估價(jià)外，剩余法還大量應用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目評價(jià)和投資決策，具體可應用于三個(gè)方面：

　　(1)確定投資者獲取待開(kāi)發(fā)場(chǎng)地所能支付的最高價(jià)格

　　(2)確定具體開(kāi)發(fā)項目的預期利潤

　　(3)確定開(kāi)發(fā)項目中的最高控制成本費用

　　2、剩余法的計算公式

　　基本公式：v=a–(b+c)v—購置開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的價(jià)格a—總開(kāi)發(fā)價(jià)值或開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值b—開(kāi)發(fā)成本

　　c—開(kāi)發(fā)商合理利潤

　　實(shí)際估價(jià)中常用的具體計算公式：

　　土地價(jià)格=房屋的預期售價(jià)-建筑總成本-利潤-稅收-利息

　　計算時(shí)還需要考慮各項費用的時(shí)間價(jià)值

　　3、剩余法的特點(diǎn)與適用范圍

　　(1)剩余法估價(jià)的可靠性取決于三個(gè)正確確定：正確確定土地最佳利用方式，正確確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)，正確確定土地開(kāi)發(fā)費用和正常利潤等。

　　(2)剩余法估價(jià)的三個(gè)假設和限制條件：關(guān)鍵變量穩定、價(jià)格穩定、投入均勻

　　(3)剩余法的適用范圍

　　a.待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)

　　b.待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)

　　c.僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)

　　d.現有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨評估

　　第二 剩余法估價(jià)的程序與方法

　　1、剩余法估價(jià)的基本程序

　　(1)查清待估宗地的基本情況;

　　(2)確定土地的最佳開(kāi)發(fā)利用方式;

　　(3)估計開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià);

　　(4)估計建筑費、專(zhuān)業(yè)費、利息、稅費、租售費用和開(kāi)發(fā)商應得利潤等;

　　(5)測算土地價(jià)格。

　　2、各道程序的內容與方法

　　(1)查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權利狀況

　　(2)確定最佳的開(kāi)發(fā)利用方式

　　包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，最重要的是選擇最佳的土地用途。

　　(3)確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)

　　可通過(guò)兩個(gè)途徑取得：習慣出售的不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法，習慣出租的不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法和收益還原法。

　　(4)估計建筑費、專(zhuān)業(yè)費等各項成本費用和開(kāi)發(fā)商的利潤

　　a.估算開(kāi)發(fā)建筑成本費用，可采用比較法或建筑工程概預算法來(lái)估算。

　　b.估算專(zhuān)業(yè)費用，一般采用建筑費用的一定比率估算。

　　c.估算不可預見(jiàn)費，一般為總建筑費和專(zhuān)業(yè)費之和的2%-5%。

　　d.確定開(kāi)發(fā)建設周期，估算預付資本利息(這是一個(gè)難點(diǎn))，預付資本包括地價(jià)款、開(kāi)發(fā)建筑費、專(zhuān)業(yè)費和不可預見(jiàn)費，這些費用投入時(shí)間不同，計算時(shí)要根據各自的投入額、在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所占用的時(shí)間長(cháng)短和當時(shí)貸款利率進(jìn)行計算。

　　e.估算稅金，一般以建成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的一定比例計算

　　f.估算開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)租售費用，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計算

　　g.估算開(kāi)發(fā)商的合理利潤，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或預付總資本的一定比例計算，有時(shí)也采用年利潤率計算。

　　(5)計算和確定估價(jià)額

　　先將以上求取的數據直接代入原始公式算出開(kāi)發(fā)商當前取得待開(kāi)發(fā)場(chǎng)地所能支付的最大費用：

　　地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑開(kāi)發(fā)費-專(zhuān)業(yè)費-不可預見(jiàn)費-利息-租售費用-稅金-開(kāi)發(fā)商合理利潤(有兩種計算方法，第一種要計入地價(jià)利息，第二種地價(jià)利息暫不計，但最后結果要貼現)

　　再從計算出的剩余值中扣除取得土地使用權的相關(guān)法律、估價(jià)及登記發(fā)證費用等，得到所估土地的地價(jià)額。最后經(jīng)估價(jià)師確定。

　　第三 剩余法估價(jià)的應用

　　1、利用剩余法評估土地價(jià)格

　　估價(jià)過(guò)程：

　　(1)選擇估價(jià)方法;

　　(2)確定最佳開(kāi)發(fā)利用方式;

　　(3)市場(chǎng)調查，確定建設期、開(kāi)發(fā)價(jià)值和投入成本等;

　　(4)求取地價(jià)

　　測算方法一：直接計算地價(jià)利息

　　a.測算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，采用收益還原法

　　b.計算建筑費及專(zhuān)業(yè)費

　　c.計算總利息，注意，超過(guò)一年要采用復利計算

　　d.計算開(kāi)發(fā)商利潤

　　e.確定不動(dòng)產(chǎn)出租稅費，采用收益還原法計算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)已考慮在內

　　f.代入公式計算地價(jià)

　　g.扣除相關(guān)法律、估價(jià)及登記發(fā)證費用，得出開(kāi)發(fā)商能支付的投標地價(jià)。

　　測算方法二：利息中不計地價(jià)款的利息

　　利息計算不同，算出開(kāi)發(fā)完成時(shí)地價(jià)后，還需要貼現。

　　2、利用剩余法測算開(kāi)發(fā)商的預期利潤

　　基本思路和公式同評估土地價(jià)格，將公式稍加變換即可。

　　3、利用剩余法確定建筑費及專(zhuān)業(yè)費的最高控制標準

　　將建筑費及專(zhuān)業(yè)費的最高控制標準假設為x元，代入基本公式進(jìn)行計算，得出最高控制額，最后算出單位面積建筑費及專(zhuān)業(yè)費控制標準。

　　4、應用剩余法估價(jià)的常見(jiàn)問(wèn)題

　　(1)方法適用錯誤，步驟錯誤;

　　(2)利息、利潤計算錯誤;計算利息時(shí)要特別注意資金投放方式和計息方式

　　(3)計算項目不準確、漏項，或步驟不全;

　　(4)參數使用錯誤或前后不一致

【地估價(jià)方法的剩余法】相關(guān)文章：

地估價(jià)方法之剩余法08-03

土地估價(jià)方法的市場(chǎng)比較法07-23

土地估價(jià)方法之市場(chǎng)比較法10-10

土地估價(jià)方法之收益還原法07-24

房地產(chǎn)估價(jià)方法之收益法09-24

土地估價(jià)的原則與方法08-01

土地估價(jià)師地籍與地籍管理08-30

土地估價(jià)之收益還原法11-03

進(jìn)口貨物海關(guān)估價(jià)方法07-17

建筑物估價(jià)的基本方法05-18