建筑物估價(jià)的概念和特征

　　建筑物估價(jià)是土地估價(jià)師的必須掌握的一個(gè)知識點(diǎn)，下面就為大家介紹一下建筑物估價(jià)的概念和特征!

　　建筑物與構筑物估價(jià)的概念

　　1、建筑物，主要是指定著(zhù)于土地上或地下面的具有頂蓋、梁柱或墻壁，供人們使用的構造物及其他設施等。建筑物主要是為了滿(mǎn)足人們在生產(chǎn)和生活中的需要而進(jìn)行建筑的人工改良物，融入了大量的人類(lèi)勞動(dòng)和物質(zhì)，作為人類(lèi)生產(chǎn)和生活的場(chǎng)所。

　　2、建筑物的基本功能是滿(mǎn)足人們生產(chǎn)、生活的需要。在現代社會(huì )中，建筑物除具有遮風(fēng)蔽雨、防曬蔽寒的基本功能外，還需要具有為人類(lèi)提供藝術(shù)、文化、欣賞等功能。

　　3、建筑物的分類(lèi)：

　　(1)按生產(chǎn)性質(zhì)：生產(chǎn)性建筑(工業(yè)建筑、農業(yè)建筑)和非生產(chǎn)性建筑(民用建筑)

　　(2)按建筑結構：鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、其他結構

　　4、建筑物估價(jià)，是指估價(jià)人員在遵循有關(guān)估價(jià)原則的前提下，根據估價(jià)的目的，選用適當的估價(jià)方法，對待估建筑物價(jià)格的影響因素進(jìn)行分析和判斷，評估出待估建筑物在某一時(shí)日的市場(chǎng)價(jià)格。

　　建筑物與構筑物的價(jià)格特征和類(lèi)型

　　1、根據建筑物的性質(zhì)，建筑物估價(jià)分成兩類(lèi)：

　　(1)對具有市場(chǎng)流動(dòng)性的建筑物，其估價(jià)的原理是以重置成本為基礎，采用重置價(jià)折舊法、對照法、建筑物殘余法、比較法等，評估出建筑物的市場(chǎng)價(jià)格。

　　(2)對不具備市場(chǎng)流動(dòng)性的建筑物，如博物館、圖書(shū)館等，其估價(jià)的基本原理是用成本法計算的重置價(jià)格扣除折舊的方法，評估建筑物的價(jià)格。

　　2、影響建筑物價(jià)格的因素：

　　(1)建筑物重置價(jià)：建筑物重置價(jià)是決定建筑物價(jià)格的最基本因素。影響建筑物重置價(jià)的因素很多，如建筑結構、種類(lèi)、式樣、材料、裝飾、物價(jià)等因素。

　　(2)環(huán)境因素：建筑年代(指建筑物的成新，決定建筑物折舊狀況和剩余使用年限)、建筑物朝陽(yáng)(影響采光、通風(fēng))、建筑物用途(用途不同，收益與使用年限不同)、建筑物樓層。

　　3、其他因素：建筑物的設計，如垃圾場(chǎng)的坐落位置等。

　　1、 建筑物價(jià)格的特點(diǎn)：

　　(1) 時(shí)間的有效性。(2)建筑物價(jià)格的遞減性。(3)建筑物價(jià)格的地區性;(4)建筑物價(jià)格受自然條件影響很大;(5)影響建筑物價(jià)格的不確定因素多。

　　1、 建筑物估價(jià)中的幾個(gè)概念：

　　(1) 房屋建筑成本：指不包括建筑紅線(xiàn)以外的土地上的投資，單指房屋從設計到地基處理至整幢房屋可交付使用過(guò)程中的全部費用，是房產(chǎn)價(jià)值的重要構成部分。包括勘察設計費、房屋主體結構工程的建筑、裝修費用、室內各種配套設備及安裝費、建筑紅線(xiàn)內的室外各種設施配套安裝費、管理費、貸款利息等。

　　(2) 重建成本：根據目前的人工與材料價(jià)格，采用原建筑物的材料和標準，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本，叫重建成本。

　　(3) 重置成本：根據目前的人工、材料價(jià)格及正常管理水平，并利用目前的材料、標準與設計，建造一幢各項設備相同或相當(即同等效用)的建筑物所需的成本，叫重置成本。

　　(4) 應計折舊：是指到評估當時(shí)所發(fā)生的所有折舊，包括物理、功能、經(jīng)濟退化。

　　(5) 建筑安裝工程預算定額：為編制施工圖預算制定的定額。包括建筑工程預算定額、設備安裝工程預算定額、間接費用定額。它即是編制施工圖預算、確定建筑產(chǎn)品預算價(jià)格的依據，也是編制概算定額的基礎。

　　(6) 標準房?jì)r(jià)：是一個(gè)城市同一個(gè)等級房屋的平均價(jià)格，是房屋價(jià)格評估的依據。

　　(7) 建筑安裝工程概算定額：是設計單位編制初步設計概算和技術(shù)設計修正概算中建筑安裝工程概算的依據，也是計算建筑安裝工程用料概數以及進(jìn)行設計方案經(jīng)濟比較的基礎。

　　(8) 建筑物殘值：建筑物在不能使用時(shí)還能收回的價(jià)值。

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