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土地估價(jià)土地年總收益概念

時(shí)間:2024-06-04 13:34:05 土地估價(jià)師 我要投稿
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土地估價(jià)土地年總收益概念

  導語(yǔ):一些地區采取限制發(fā)放市政基礎設旆接駁許可證的方式來(lái)控制地區的增長(cháng),由此導致的水電氣供應拖延可能會(huì )使得項目開(kāi)發(fā)的時(shí)間安排無(wú)法實(shí)現,因此,土地投資者應盡可能選擇那些開(kāi)發(fā)難度較小的地塊。而從長(cháng)遠角度看,地方政府限制城市增長(cháng)的管理措旆可能導致土地開(kāi)發(fā)成本迅速上升及土地供給嚴重缺乏。

  (一) 土地年總收益的概念

  總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設施、勞力及經(jīng)營(yíng)等要素相結合而產(chǎn)生的總收益。

  (二) 土地年總收益的構成及計算方法

  土地收益可以分為實(shí)際收益和客觀(guān)收益。實(shí)際收益是在現狀下實(shí)際取得的收益。由于個(gè)人的經(jīng)營(yíng)能力等因素對實(shí)際收益影響很大,依據土地估價(jià)的性質(zhì)和特點(diǎn),不能用它作為評估的依據?陀^(guān)收益是指排除了土地實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益,它可以直接用于評估。

  (注意:有時(shí)出題可能有迷惑條件,有的是實(shí)際收益,而有的可能表述為同等條件下,客觀(guān)收益數值,應當選取客觀(guān)收益,這一點(diǎn)希望大家引起注意,在后邊遇到相似的習題還要做詳細講解。)

  土地的收益也可以分為有形收益和無(wú)形收益。有形收益是可以用貨幣形式表現的收益,無(wú)形收益則難以用貨幣形式表現。

  注意:這里有時(shí)出判斷或者選擇題,注意要土地的收益包括有形收益和無(wú)形收益。

  在計算收益價(jià)格時(shí),應根據一定原則全面分析各種收益,確定合理的客觀(guān)收益。確定客觀(guān)收益一般要考慮以下條件:

  (1)從客觀(guān)上看,土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常使用能力者使用而產(chǎn)生的收益。

  (2)收益必須是持續且有規律地產(chǎn)生的收益。即采用長(cháng)期可以固定取得的收益。

  (3)收益是安全可靠的收益。是指必須符合國家規定和批準的經(jīng)營(yíng)項目所產(chǎn)生的收益,那些未經(jīng)批準的,甚至是違法的經(jīng)營(yíng)項目收益不能作為計算客觀(guān)收益的依據。

  (三) 不同條件下土地年總收益的計算要求及方法

  根據土地參與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的形式和業(yè)主以土地取得收益的方式不同,總收益產(chǎn)生的形式有以下幾種情況:

  1.土地租金

  是指直接通過(guò)土地出租,每年獲得租金收入,包括在土地租賃過(guò)程中承租方所交納的押金或擔保金的利息。

  2.房地出租的租金

  是指房地一起出租過(guò)程中,出租方從承租方取得的租金及有關(guān)收益。一般根據實(shí)際的租賃合同金額和當地的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)狀況,確定客觀(guān)收益水平。

  3.企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益

  是指企業(yè)在正常的經(jīng)營(yíng)管理水平下每年所獲得的客觀(guān)總收益。在分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)的客觀(guān)收益時(shí),首先可以根據企業(yè)的財務(wù)報表進(jìn)行分析,客觀(guān)的財務(wù)報表是企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的基本反映,但是由于企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中往往會(huì )受到經(jīng)營(yíng)管理水平、不合理的人為干預等偶然因素的影響,造成企業(yè)財務(wù)報表不能客觀(guān)地反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和土地及有關(guān)資產(chǎn)的收益能力,因此在利用企業(yè)財務(wù)報表進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益分析時(shí),應進(jìn)行適當調整,調整為正常經(jīng)營(yíng)管理水平下的客觀(guān)收益;其次還可以根據企業(yè)的經(jīng)營(yíng)項目,按照其生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供的服務(wù)項目及其相應的市場(chǎng)價(jià)格,分析計算其客觀(guān)總收益。

  注意:這一段所講的意義是應當是正常的經(jīng)營(yíng)管理水平,也就是客觀(guān)總收益,如果經(jīng)營(yíng)不善,比如虧損,那它的歸屬土地的收益不可能為負值。那么我講的是比較極端的一種狀況,但是,現實(shí)生活中確實(shí)存在者經(jīng)營(yíng)管理水平較低,造成總收益較少,那么你直接估算出來(lái)的土地價(jià)格偏低,就不符合土地的價(jià)格狀況。所以,具體在考試題目中,在這里要注意題目中給定條件的修飾詞,是不是客觀(guān)總收益,要采取哪個(gè)數值,這個(gè)應當引起注意。

  在計算總收益時(shí),還應準確分析測算由評估對象所引起的其他衍生收益,如租賃過(guò)程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)過(guò)程中的副產(chǎn)品銷(xiāo)售收益等,確定的原則是只要由評估對象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權主體所取得的收益均應計入總收益之中。

  注意:這一點(diǎn)也要充分引起重視,這也是非常容易忽視和丟分的地方,當然還有其他方面的利息計算,在今后的學(xué)習中涉及到的一并給大家講解。

  另外,還應充分考慮收益的損失,如出租房屋的閑置(即房屋未租出去),一般以出租率或空房損失率折算總收益。

  注意:這也要引起重視,出租率或空房損失率折算總收益,注意和以后的費用混淆。

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