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土地估價(jià)土地年總收益概念
導語(yǔ)：一些地區采取限制發(fā)放市政基礎設旆接駁許可證的方式來(lái)控制地區的增長(cháng)，由此導致的水電氣供應拖延可能會(huì )使得項目開(kāi)發(fā)的時(shí)間安排無(wú)法實(shí)現，因此，土地投資者應盡可能選擇那些開(kāi)發(fā)難度較小的地塊。而從長(cháng)遠角度看，地方政府限制城市增長(cháng)的管理措旆可能導致土地開(kāi)發(fā)成本迅速上升及土地供給嚴重缺乏。
(一) 土地年總收益的概念
總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設施、勞力及經(jīng)營(yíng)等要素相結合而產(chǎn)生的總收益。
(二) 土地年總收益的構成及計算方法
土地收益可以分為實(shí)際收益和客觀(guān)收益。實(shí)際收益是在現狀下實(shí)際取得的收益。由于個(gè)人的經(jīng)營(yíng)能力等因素對實(shí)際收益影響很大，依據土地估價(jià)的性質(zhì)和特點(diǎn)，不能用它作為評估的依據�？陀^(guān)收益是指排除了土地實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于評估。
(注意：有時(shí)出題可能有迷惑條件，有的是實(shí)際收益，而有的可能表述為同等條件下，客觀(guān)收益數值，應當選取客觀(guān)收益，這一點(diǎn)希望大家引起注意，在后邊遇到相似的習題還要做詳細講解。)
土地的收益也可以分為有形收益和無(wú)形收益。有形收益是可以用貨幣形式表現的收益，無(wú)形收益則難以用貨幣形式表現。
注意：這里有時(shí)出判斷或者選擇題，注意要土地的收益包括有形收益和無(wú)形收益。
在計算收益價(jià)格時(shí)，應根據一定原則全面分析各種收益，確定合理的客觀(guān)收益。確定客觀(guān)收益一般要考慮以下條件：
(1)從客觀(guān)上看，土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常使用能力者使用而產(chǎn)生的收益。
(2)收益必須是持續且有規律地產(chǎn)生的收益。即采用長(cháng)期可以固定取得的收益。
(3)收益是安全可靠的收益。是指必須符合國家規定和批準的經(jīng)營(yíng)項目所產(chǎn)生的收益，那些未經(jīng)批準的，甚至是違法的經(jīng)營(yíng)項目收益不能作為計算客觀(guān)收益的依據。
(三) 不同條件下土地年總收益的計算要求及方法
根據土地參與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的形式和業(yè)主以土地取得收益的方式不同，總收益產(chǎn)生的形式有以下幾種情況：
1.土地租金
是指直接通過(guò)土地出租，每年獲得租金收入，包括在土地租賃過(guò)程中承租方所交納的押金或擔保金的利息。
2.房地出租的租金
是指房地一起出租過(guò)程中，出租方從承租方取得的租金及有關(guān)收益。一般根據實(shí)際的租賃合同金額和當地的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)狀況，確定客觀(guān)收益水平。
3.企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益
是指企業(yè)在正常的經(jīng)營(yíng)管理水平下每年所獲得的客觀(guān)總收益。在分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)的客觀(guān)收益時(shí)，首先可以根據企業(yè)的財務(wù)報表進(jìn)行分析，客觀(guān)的財務(wù)報表是企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的基本反映，但是由于企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中往往會(huì )受到經(jīng)營(yíng)管理水平、不合理的人為干預等偶然因素的影響，造成企業(yè)財務(wù)報表不能客觀(guān)地反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和土地及有關(guān)資產(chǎn)的收益能力，因此在利用企業(yè)財務(wù)報表進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益分析時(shí)，應進(jìn)行適當調整，調整為正常經(jīng)營(yíng)管理水平下的客觀(guān)收益;其次還可以根據企業(yè)的經(jīng)營(yíng)項目，按照其生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供的服務(wù)項目及其相應的市場(chǎng)價(jià)格，分析計算其客觀(guān)總收益。
注意：這一段所講的意義是應當是正常的經(jīng)營(yíng)管理水平，也就是客觀(guān)總收益，如果經(jīng)營(yíng)不善，比如虧損，那它的歸屬土地的收益不可能為負值。那么我講的是比較極端的一種狀況，但是，現實(shí)生活中確實(shí)存在者經(jīng)營(yíng)管理水平較低，造成總收益較少，那么你直接估算出來(lái)的土地價(jià)格偏低，就不符合土地的價(jià)格狀況。所以，具體在考試題目中，在這里要注意題目中給定條件的修飾詞，是不是客觀(guān)總收益，要采取哪個(gè)數值，這個(gè)應當引起注意。
在計算總收益時(shí)，還應準確分析測算由評估對象所引起的其他衍生收益，如租賃過(guò)程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)過(guò)程中的副產(chǎn)品銷(xiāo)售收益等，確定的原則是只要由評估對象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權主體所取得的收益均應計入總收益之中。
注意：這一點(diǎn)也要充分引起重視，這也是非常容易忽視和丟分的地方，當然還有其他方面的利息計算，在今后的學(xué)習中涉及到的一并給大家講解。
另外，還應充分考慮收益的損失，如出租房屋的閑置(即房屋未租出去)，一般以出租率或空房損失率折算總收益。
注意：這也要引起重視，出租率或空房損失率折算總收益，注意和以后的費用混淆。
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