- 相關(guān)推薦
土地估價(jià)的基本理論
土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎上，根據土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現實(shí)經(jīng)濟活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。下面是小編幫大家整理的土地估價(jià)的基本理論，歡迎大家分享。
土地估價(jià)的基本理論
第一節 地租的概念及表現形式
地租是直接生產(chǎn)者在農業(yè)(或其他產(chǎn)業(yè))中所創(chuàng )造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權借以實(shí)現的經(jīng)濟形式。后一句是一切形式地租的共同點(diǎn)。
根據地租產(chǎn)生的原因和條件，馬克思把資本主義地租分為級差地租和絕對地租兩種基本形式。此外，還有壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租等形式。
資產(chǎn)階級經(jīng)濟學(xué)對地租有兩個(gè)方面的定義，按照定義把地租分為契約地租(商業(yè)地租)和經(jīng)濟地租(理論地租)兩類(lèi)。近代西方經(jīng)濟學(xué)擴充了地租概念，將其分為廣義地租和狹義地租。
第二節 馬克思主義地租地價(jià)理論(本章重點(diǎn))
1、概念和特點(diǎn)
資本主義地租以土地私有制為前提，是土地所有者憑借土地所有權不勞而獲的收入，其特點(diǎn)在于土地所有權和使用權的分離。
2、級差地租理論的基本內容
(1)級差地租的概念。指租用較優(yōu)土地所獲得的歸土地所有者所占有的超額利潤。它和土地等級相聯(lián)系。分析級差地租的前提假設。級差地租形成的自然條件、原因和源泉。
(2)級差地租的形式及產(chǎn)生條件。按形成基礎不同，馬克思把級差地租分為兩種形式：級差地租ⅰ和級差地租ⅱ。
3、絕對地租理論的基本內容(聯(lián)系級差地租復習)
絕對地租是指土地所有者憑借土地所有權壟斷所獲得的地租。產(chǎn)生原因是土地所有權壟斷。它的實(shí)質(zhì)和來(lái)源同樣是農業(yè)工人創(chuàng )造的剩余價(jià)值。
4、壟斷地租
由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤而轉化成的地租，它來(lái)自社會(huì )其他部門(mén)工人創(chuàng )造的價(jià)值。
5、礦山地租
指工業(yè)資本家為取得采掘地下礦藏財富的權利而向土地所有者支付的地租。同樣含級差地租和絕對地租。
6、建筑地段地租
指工商業(yè)資本家和房地產(chǎn)業(yè)資本家為獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。它以農業(yè)地租為基礎，又與農業(yè)地租有區別。
第三節 西方地租地價(jià)理論
1、資產(chǎn)階級古典經(jīng)濟學(xué)家的地租地價(jià)理論
(1)威廉配第的觀(guān)點(diǎn)：《賦稅論》的地租概念，關(guān)于級差地租的最初概念，對土地使用權總價(jià)值的獨到見(jiàn)解。
(2)弗朗斯瓦魁奈的觀(guān)點(diǎn)：重農學(xué)派的地租觀(guān)表現為“純產(chǎn)品”學(xué)說(shuō)，“純產(chǎn)品”的概念及存在條件。
(3)亞當斯密的觀(guān)點(diǎn)：《國富論》中的地租概念，谷物地租決定其他耕地地租的思想，關(guān)于級差地租的觀(guān)點(diǎn)。
(4)大衛李嘉圖的觀(guān)點(diǎn)：《政治經(jīng)濟學(xué)與賦稅原理》中的地租概念，租金與地租的區分，李嘉圖的地租實(shí)際上是級差地租，級差地租產(chǎn)生的條件，農產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格的決定，不同條件形成的三種級差地租(豐度地租、位置地租、資本地租)。
2、資產(chǎn)階級庸俗經(jīng)濟學(xué)家的地租地價(jià)理論
(1)法國的讓巴蒂斯特薩伊的觀(guān)點(diǎn)：理論基礎是“生產(chǎn)三要素論”，目的是想證明地租來(lái)自土地的作用，而不是工人的剩余勞動(dòng)。
(2)美國的托馬斯羅伯特馬爾薩斯的觀(guān)點(diǎn)：反映在1815年發(fā)表的《關(guān)于地租之性質(zhì)及其進(jìn)步的研究》中，地租的概念，剩余部分產(chǎn)生的原因。
3、西方新古典主義城市地租理論
(1)新古典主義關(guān)于地租、地價(jià)論述的幾個(gè)特點(diǎn)
(2)政策因素與地租和地價(jià)
包括土地利用規劃(實(shí)質(zhì)性規劃政策和程序性規劃政策)和城市基礎設施政策
(3)地租模型——阿蘭索的地租模型
突出貢獻：空間的考慮、區位平衡概念、城市地租計算的理論方法
通過(guò)基本公式、滿(mǎn)意程度函數、買(mǎi)價(jià)曲線(xiàn)來(lái)分析家庭(企業(yè))的區位平衡
土地市場(chǎng)取得平衡的條件以及平衡區位地價(jià)公式
對阿蘭索地租模型的評價(jià)
第四節 地租理論在土地估價(jià)中的指導作用
1、絕對地租是土地價(jià)格存在的根源
2、級差地租的存在是決定土地價(jià)格高低的主要因素
3、壟斷地租是導致特殊地段土地價(jià)格高的主要原因
第五節 區位理論
1、土地區位的概念
區位就是自然地理區位、經(jīng)濟地理區位和交通地理區位在空間地域上有機結合的具體表現
2、農業(yè)區位論——杜能
(1)杜能“孤立國”理論的前提;(2)杜能區位理論的基本經(jīng)濟分析p+t=v-e=k(k表示常數);(3)杜能圈：六種耕作制度 ; (4)杜能圈的修整模型
3、工業(yè)區位理論——韋伯
(1)基本假設
(2)關(guān)于運輸成本定向工業(yè)區位的分析
絕對重量、相對重量、原料指數
(3)勞工成本影響工業(yè)區位趨向的分析
(4)聚集與分散因素影響工業(yè)區位的分析
4、中心地理理論——克里斯塔勒
(1)幾個(gè)基本概念 (2)假設條件 (3)六邊形市場(chǎng)區
(4)市場(chǎng)等級序列(5)中心地體系的基本模型
市場(chǎng)原則——k=3
交通原則——k=4
行政原則——k=7
5、影響土地區位的主要因素
(1)社會(huì )經(jīng)濟因素
包括繁華程度、交通狀況或通達程度、基礎設施和公用設施的完備程度、人口密度等
(2)自然因素
包括地形坡度、土地承載力、洪水淹沒(méi)及排水狀況、公園與綠地、環(huán)境質(zhì)量等
(3)行政因素：城鎮規劃
6、區位理論在土地估價(jià)中的作用
(1)區位是決定城市土地利用價(jià)值的重要因素
(2)區位是衡量地租、地價(jià)的主要標尺
拓展：土地附著(zhù)物的估價(jià)
土地定著(zhù)物估價(jià)是指對依附于土地上的各類(lèi)地上、地下建筑物和構筑物，如房屋、水井、地上地下管線(xiàn)、墳墓等，青苗、樹(shù)木、魚(yú)塘等土地定著(zhù)物的估價(jià)。一般而言，土地定著(zhù)物的估價(jià)發(fā)生在土地所有權或使用權發(fā)生轉移的過(guò)程中，例如土地征用、拆遷等，此時(shí)需要對土地定著(zhù)物進(jìn)行估價(jià)。
土地附著(zhù)物估價(jià)的基本方法
1、 土地定著(zhù)物估價(jià)的基本方法：
(1) 補償標準法：在實(shí)際評估過(guò)程中，根據合法原則，在確定土地定著(zhù)物屬于補償的范圍后，直接套用政府的補償標準進(jìn)行評估即補償標準法。
(2) 比較法：收集補償案例、同估價(jià)對象進(jìn)行比較并進(jìn)行各種因素修正，最后得到估價(jià)對象的價(jià)格。
(3) 成本法：從成本的角度去考慮土地定著(zhù)物的價(jià)值，即土地定著(zhù)物的擁有者花費了多少成本建造、制造或創(chuàng )造，從而形成該土地定著(zhù)物。在采用成本法評估土地附著(zhù)物時(shí)，其成本包括投入的資金成本、資金利息，以及是否存在相關(guān)稅費等。
(4) 收益補償法：在采用收益補償法進(jìn)行評估時(shí)，重要的是確定純收益及收益年限。一般來(lái)說(shuō)青苗補償費的標準是，一般農作物最高按一季產(chǎn)值計算，果樹(shù)類(lèi)一般按剩余掛果年限確定。收益補償法與收益還原法不同，因為土地定著(zhù)物的收益補償法更多的體現的是一種補償性質(zhì)。
土地附著(zhù)物種類(lèi)及價(jià)格特征
1、 土地定著(zhù)物種類(lèi)：土地定著(zhù)物包含地上附著(zhù)物和地下附著(zhù)物，其中地上附著(zhù)物包括各類(lèi)建筑物、構筑物、青苗、樹(shù)木、魚(yú)塘，地下附著(zhù)物包括地下管線(xiàn)、墳墓、水井。
2、 土地定著(zhù)物價(jià)格特征：
(1) 一般不包含所占用土地的價(jià)值;
(2) 更多的是體現一種補償性質(zhì)。
考點(diǎn)3：土地附著(zhù)物估價(jià)的基本原則
1、 土地定著(zhù)物估價(jià)的基本原則包括：
(1) 合法原則;
(2) 公平原則;
(3) 替代原則;
(4) 有則補之，無(wú)則不補原則和屬誰(shuí)補誰(shuí)原則。
不同土地附著(zhù)物估價(jià)的程序
1、 土地定著(zhù)物估價(jià)的程度：土地定著(zhù)物估價(jià)的程序與土地估價(jià)、建筑物估價(jià)的程序基本一致，即：
(1) 獲取估價(jià)業(yè)務(wù);
(2) 受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項;
(3) 擬定估價(jià)作業(yè)方案;
(4) 收集估價(jià)所需資料;
(5) 實(shí)地查勘估價(jià)對象;
(6) 選定估價(jià)方法測算;
(7) 確定估價(jià)結果;
(8) 撰寫(xiě)估價(jià)報告;
(9) 審核估價(jià)報告;
(10) 出具估價(jià)報告;
(11) 估價(jià)資料歸檔。
2、 進(jìn)行土地定著(zhù)物估價(jià)的注意事項：
(1) 實(shí)地查勘一般需要委托人中熟悉情況的人員和被查勘土地定著(zhù)物的產(chǎn)權人陪同，將有關(guān)問(wèn)題、情況和數據記錄在實(shí)地查勘記錄表上。
(2) 當出現委托人與被查勘土地定著(zhù)物的產(chǎn)權人有利益沖突時(shí)，可要求委托人與產(chǎn)權人事先做好溝通，或者是自己向產(chǎn)權人說(shuō)明情況，爭取理解。
(3) 實(shí)地查勘記錄表在查勘后，必須有相關(guān)人員的簽字認可，倘若被查勘土地定著(zhù)物的產(chǎn)權人不同意簽字，應由無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并在評估報告中作說(shuō)明。
(4) 評估人員要在估價(jià)報告中對土地定著(zhù)物的合法性進(jìn)行說(shuō)明，同時(shí)對實(shí)地查勘的情況也要進(jìn)行說(shuō)明。
【土地估價(jià)的基本理論】相關(guān)文章：
土地估價(jià)的原則與方法08-01
土地估價(jià)之收益還原法11-03
土地估價(jià)師知識輔導：土地增值稅05-13
對土地估價(jià)師行業(yè)就業(yè)發(fā)展與前景的解析05-16
土地估價(jià)師地籍與地籍管理06-21