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土地估價(jià)師土地租賃管理
導語(yǔ)：隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，土地交易日趨頻繁，而土地經(jīng)濟價(jià)值卻隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展而日益變化。由于土地市場(chǎng)具有強烈的地域性，因而，在市場(chǎng)上不容易獲得完整的價(jià)格資料。而土地交易除專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)公司之外，一般人很少具有這方面的經(jīng)驗，有必要事先對土地進(jìn)行估價(jià)。
我國土地租賃存在著(zhù)兩種很不相同的方式。
(一)國有土地租賃管理
1.國有土地租賃的概念
所謂國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門(mén)簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為�？梢�(jiàn)，土地租賃是在土地所有權不變的情況下，土地所有者將土地的使用權、經(jīng)營(yíng)權，在一定時(shí)期租給承租人使用并收取租金的一種經(jīng)濟行為。人們又習慣將國有土地租賃稱(chēng)作土地年租制。
2.推行土地租賃制應遵循的原則
(1)國有土地有償、有限期使用原則;(2)維護國家、集體和個(gè)人權益的原則;
(3)嚴格依法辦事原則;(4)收益合理分配原則;(5)因地制宜、實(shí)事求是原則。
3.各地試行土地租賃制的實(shí)踐
(1)年租制的形式。從目前來(lái)看，各地試行年租制的范圍主要有三種：一種是政府直接向用地者出租土地，可暫稱(chēng)為一級市場(chǎng)的土地出租。一種是對部分行業(yè)使用的劃撥土地征收年租金。還有一種是對原劃撥土地的人市行為征收年租金，這種作法在全國各地較為普遍。
土地年租制的租用年限。但年租制使用的土地租賃年限不應超過(guò)《城市房地產(chǎn)管理法》規定的土地出讓年限。
(3)租金標準的界定。土地租賃年租金標準的確定是土地租賃制的核心。合理的年租金標準可以由下面公式確定：
A = P×r /{1-[1/(1+r)]n }
式中：A—土地年租金;
P—與該土地相同用途使用年限為n年的出讓金;
n—出讓土地使用權的使用年限;
r—折現率。
(二)土地使用權出租管理
1.土地使用權出租的概念
土地使用權出租是指土地使用權者作為出租人，將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著(zhù)物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
土地使用權出租，承租人只有使用的權利，不得改變土地用途，不得將承租權轉讓、轉租、抵押或從事其他經(jīng)濟活動(dòng)，它具有以下幾個(gè)法律特征：
(1)土地使用權出租雙方當事人只是就使用土地達成協(xié)議，不發(fā)生作為物權的土地使用權的轉移，這是土地使用權出租與轉讓方式的主要區別。
(2)用于出租的地塊必須具有法律上的依據。
(3)土地使用權租賃合同是有償合同。
(4)土地轉租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，當出租的土地使用權發(fā)生轉移時(shí)，新的土地使用權人也必須尊重承租人的合法權利。
2.土地使用權出租程序
由于土地使用權出租與房屋租賃一般是結合在一起的，很少單獨出租土地使用權，因而其租賃程序與房屋租賃程序基本一致。土地使用權出租的一般程序為：
(1)出租申請和審核(2)簽訂租賃合同 (3)合同公證 (4)辦理土地使用權出租登記。
3.土地使用權出租雙方的權利與義務(wù)
(1)出租人的權利與義務(wù)
�、俳桓锻恋丶暗厣辖ㄖ�、其他附著(zhù)物及保持義務(wù)。
�、谌绻鲎馊宿D讓土地使用權，應及時(shí)通知承租方。若有什么問(wèn)題應協(xié)商解決。
�、鄢鲎馊俗鳛橥恋厥褂脵嘞碛腥说臋嗬土x務(wù)并不因出租而變化，其作為受讓人同國家訂立的出讓、租賃合同中的權利和義務(wù)并沒(méi)有轉移給承租人，仍須履行該合同規定的權利和義務(wù)。
�、艹鲎馊藨{借土地使用權收取租金。
�、莩鲎馊擞袡啾O督承租人對土地的使用。
(2)承租人的權利和義務(wù)
�、俪凶夥綉醋赓U合同要求及時(shí)向出租方支付土地使用權租金。
�、诔凶馊吮仨毎春贤幎ǖ挠猛臼褂猛恋�，凡違反租賃合同規定而改變土地用途或用承租土地使用權進(jìn)行非法經(jīng)營(yíng)，出租人有權解除租賃合同，收回土地。
�、鄢凶馊擞袡喟醋赓U合同及時(shí)使用土地，在租賃合同終止時(shí)也應及時(shí)返還土地。
�、艹凶馊耸褂贸鲎馔恋貢r(shí)，不得損害或破壞土地的自然狀況和經(jīng)濟狀況，有保護和合理使用土地的義務(wù)。
例題：下面關(guān)于土地使用權出租雙方權利義務(wù)說(shuō)法正確的是( ABCD )。
A.如果出租人轉讓土地使用權，應及時(shí)通知承租方
B.承租人不得損害或破壞土地的自然狀況和經(jīng)濟狀況
C. 出租人仍需履行原出讓、租賃合同中規定的權利和義務(wù)
D.承租人必須按照合同規定的用途使用土地
4.土地使用權出租的限制條件
(1)土地使用權出租，應當簽訂租賃合同。
(2)未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權不得出租。
(3)土地使用權和地上建筑物、其他附著(zhù)物租賃，出租人必須辦理出租登記。
(4)土地使用權出租后，出租人必須繼續履行土地使用權出讓合同所規定的義務(wù)。
5.土地使用權租賃合同管理
是一種雙方有償合同。同時(shí)它又是諾成合同，因為當事人應合同主要內容達成合意，合同就成立，并不等于出租人交付土地之后才成立。其合同的主要內容有：
合同標的是因出讓、轉讓、土地租賃等有償方式取得土地使用權及其附有地上建筑物和其他附著(zhù)物的地塊。
(2)土地使用權的租金按當事人雙方合理的原則協(xié)商確定。
(3)土地使用權出租期限的確定應在出讓期限范圍內。
(4)租賃期間對地塊的合理利用責任。
(5)出租人和承租人雙方的權利和義務(wù)。
(6)優(yōu)先購買(mǎi)權的規定。出租人在出讓期限內轉讓土地使用權的，須事先通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買(mǎi)權。
(7)違約條款及合同終止條款。
(8)其他規定等。
例題：下列土地活動(dòng)中，必須簽訂合同的是(ABCD)。
A. 出讓B.轉讓C. 出租D.抵押
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