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房產(chǎn)估價(jià)師考試考點(diǎn)征收閑置土地與集體土地
征收土地閑置費與集體土地補償知識點(diǎn)是2016年房地產(chǎn)估計師考試高頻考點(diǎn)，現整理如下：
征收土地閑置費：
已經(jīng)辦理審批手續的非農業(yè)建設占用耕地，1年以上未動(dòng)工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費。
在城市規劃區范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。
無(wú)償收回土地使用權：
已經(jīng)辦理審批手續的非農業(yè)建設占用耕地，連續2年未使用的，經(jīng)原批準機關(guān)批準，由縣級以上人民政府無(wú)償收回土地使用者的土地使用權。
在城市規劃區范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)，可以無(wú)償收回土地使用權;但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。
依照規定收回國有土地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)報經(jīng)原批準用地的人民政府批準后予以公告，下達《收回國有土地使用權決定書(shū)》，終止土地有償使用合同或者撤銷(xiāo)建設用地批準書(shū)，注銷(xiāo)土地登記和土地證書(shū)。
閑置土地的認定：
閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過(guò)規定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設的建設用地。
具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：①?lài)型恋赜袃斒褂煤贤蛘呓ㄔO用地批準書(shū)未規定動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門(mén)建設用地批準書(shū)頒發(fā)之日起滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設的;
�、谝褎�(dòng)工開(kāi)發(fā)建設但開(kāi)發(fā)建設的面積占應動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準中止開(kāi)發(fā)建設連續滿(mǎn)1年的;③法律、行政法規規定的其他情形。
閑置土地的處置方式：
對于閑置土地的處置有下列方式：①延長(cháng)開(kāi)發(fā)建設時(shí)間，但最長(cháng)不得超過(guò)l年;②改變土地用途，辦理有關(guān)手續后繼續開(kāi)發(fā)建設;③安排臨時(shí)使用，待原項目開(kāi)發(fā)建設條件具備后，重新批準開(kāi)發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價(jià);④政府為土地使用者置換其他等價(jià)閑置土地或者現有建設用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設;⑤政府采取招標、拍賣(mài)等方式確定新的土地使用者，對原建設項目繼續開(kāi)發(fā)建設，并對原土地使用者給予補償;⑥土地使用者與政府簽訂土地使用權交還協(xié)議等文書(shū)，將土地使用權交還給政府。原土地使用者需要使用土地時(shí)，政府應當依照土地使用權交還協(xié)議等文書(shū)的約定供應與其交還土地等價(jià)的土地。
對因政府、政府有關(guān)部門(mén)行為造成的閑置土地，土地使用者支付部分土地有償使用費或者征地費的，除選擇上述方式以外，可以按照實(shí)際交款額占應交款額的比例折算，確定相應土地給原土地使用者使用，其余部分由政府收回。
征收集體土地的特點(diǎn)：
征收土地具有以下三個(gè)明顯的特點(diǎn)：一是具有一定的強制性。征地是國家的特有行為，被征地單位和人員要服從國家的需要。二是要妥善安置被征地單位和人員的生產(chǎn)和生活，用地單位向被征地單位給予經(jīng)濟補償，保證被征地農民的生活水平不因征收土地而降低。三是被征收后的土地所有權發(fā)生轉移，即集體土地變?yōu)閲型恋亍?/p>
征收集體土地應遵守的原則：
一)珍惜耕地，合理利用土地的原則
(二)保證國家建設用地原則
(三)妥善安置被征地單位和農民的原則
(四)有償使用土地的原則
(五)依法征地的原則
征收、征用集體土地的政策規定：
(一)征收土地的范圍
(二)征收土地批準權限的規定
(三)申請征地不得化整為零
(四)對被征地單位和農民進(jìn)行安置、補償和補助
(五)臨時(shí)用地必須辦理報批手續
(六)聯(lián)營(yíng)使用集體土地政策
(七)征收土地公告
(八)合理使用征地補償相關(guān)費用
(九)特殊征地按特殊政策辦理
征收集體土地補償的范圍和標準：
土地的補償范圍和補償、補助標準的確定，是征地工作的主要內容，也是一項難度較大的工作，涉及到國家、集體、個(gè)人的利益。組織征地的地方政府必須按征地協(xié)議書(shū)如數支付補償費，被征地單位也不得額外索取。在征地告知后，凡被征地農村集體經(jīng)濟組織和農戶(hù)在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著(zhù)物和青苗，征地時(shí)一律不予補償。
根據《土地管理法》的規定，征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著(zhù)物和青苗的補償費�！段餀喾ā愤�規定，除要依法足額支付上述費用外，還應當安排被征地農民的社會(huì )保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。
(一)土地補償費
(二)安置補助費
(三)地上附著(zhù)物和青苗補償費等
(四)臨時(shí)用地補償
(五)合理使用土地補償費、安置補助費
征收集體土地的工作程序：
嚴密、可行的工作程序，對于提高工作效率、防止工作失誤、保證工作質(zhì)量有著(zhù)重要的作用。根據《土地管理法實(shí)施條例》和《建設用地審查報批管理辦法》(國土資源部令第3號)，征收土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地一般按照下列工作程序辦理：
(一)申請用地
(二)受理申請并審查有關(guān)文件
(三)審批用地
(四)征地實(shí)施
(五)簽發(fā)用地證書(shū)
(六)征地批準后的實(shí)施管理
(七)建立征收土地檔案
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