土地估價(jià)師路線(xiàn)價(jià)法考點(diǎn)（匯總）

　　路線(xiàn)價(jià)法是土地估價(jià)方法中的一種方法，用于城市土地地價(jià)的評估。下面是yjbys小編為大家帶來(lái)的關(guān)于路線(xiàn)價(jià)法的知識，歡迎閱讀。

　　考點(diǎn)1：路線(xiàn)價(jià)法的概念

　　1、路線(xiàn)價(jià)是通過(guò)對面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設定標準深度，求取在該深度上數宗土地的平均單價(jià)并附設于特定街道上，即得到該街道的路線(xiàn)價(jià)。

　　2、路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法是依據路線(xiàn)價(jià)，再配合深度指數表和其他修正率表，用數學(xué)方法算出臨接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。

　　3、路線(xiàn)價(jià)法是在各樣點(diǎn)宗地價(jià)格的基礎上，分析宗地地價(jià)與影響地價(jià)的臨街深度等因素的相關(guān)關(guān)系，進(jìn)而據此估算其他宗地地價(jià)的。

　　4、路線(xiàn)估價(jià)法認為城市內各宗土地價(jià)格的高低，隨其距離道路的遠近程度，即臨街深度的增加而遞減，宗地越接近道路者利用價(jià)值越大，地價(jià)也越高;距離道路越遠，利用價(jià)值越小，地價(jià)也越低。

　　5、路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法與市場(chǎng)比較法類(lèi)似，只不過(guò)以路線(xiàn)價(jià)取代了市場(chǎng)比較法中的比較實(shí)例價(jià)格，以深度等差異修正取代了區域因素和個(gè)別因素等的修正，其基本原理是替代原理和區位論的具體運用。

　　考點(diǎn)2：與路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法有關(guān)的概念

　　1、 標準宗地：城市的一定區域中，根據街道狀況、公共設施的接近狀況，房屋的疏密度等條件劃分區域，從區域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬寬、形狀等在區域中屬標準的土地稱(chēng)為標準宗地。

　　2、 標準深度：城市中，隨著(zhù)土地離道路距離的增加，道路對土地利用價(jià)值影響為零的深度稱(chēng)為市街地的標準深度。

　　3、 里地線(xiàn)：標準深度的連線(xiàn)被稱(chēng)為里地線(xiàn)。里地線(xiàn)與道路之間的區域稱(chēng)為臨街地或表地，里地線(xiàn)以外的區域被稱(chēng)為里地。

　　4、 深度指數修正表：以道路為基準，按距離道路的變化情況編制的地價(jià)變化表稱(chēng)為深度指數修正表。

　　5、 路線(xiàn)價(jià)區段：以街道為單位，將宗地接近性大致相等，土地使用價(jià)值基本一致的地段作為路線(xiàn)價(jià)評估區域，此區域稱(chēng)為路線(xiàn)價(jià)區段。

　　考點(diǎn)3：路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法的操作步驟

　　1、 路線(xiàn)價(jià)是一種以深度修正系數表和其他因素修訂系數表作為比較標準，利用現有的路線(xiàn)價(jià)進(jìn)行修訂，從而快速方便地得到宗地價(jià)格的估價(jià)方法。

　　2、 利用路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法評估宗地地價(jià)的一般程序：

　　(1) 確定待估宗地所處的路線(xiàn)價(jià)區段和路線(xiàn)價(jià)。根據待估宗地的具體位置，對照城鎮路線(xiàn)價(jià)區段圖、路線(xiàn)價(jià)圖、表等，確定待估宗地所處的路線(xiàn)價(jià)和所臨街道的路線(xiàn)價(jià)，作為進(jìn)一步修訂的基準。

　　(2) 確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件。查閱土地登記資料或進(jìn)行實(shí)地踏勘，調查待估宗地臨街深度的具體數值以及臨街寬度、使用年期等具體情況。

　　(3) 確定街估宗地的深度修正系數和其他條件修正系數。

　　(4) 估算宗地地價(jià)。

　　3、 路線(xiàn)價(jià)及其修正體系建立的基本程度一般為：

　　(1) 劃分路線(xiàn)價(jià)調查區段;

　　(2) 設定標準深度;

　　(3) 收集交易案例;

　　(4) 計算宗地價(jià)格;

　　(5) 劃分地價(jià)區段;

　　(6) 計算區段地價(jià);

　　(7) 劃分地價(jià)等級;

　　(8) 編制深度修正系數表;

　　(9) 編制其他因素修正系數表;

　　4、 設定的標準深度，通常是路線(xiàn)價(jià)區段內臨街各宗土地的深度的眾數。

　　5、 踐線(xiàn)價(jià)是設定在街道上的標準宗地的單位地價(jià)。

　　6、 采用“點(diǎn)數”表示的優(yōu)點(diǎn)是：點(diǎn)數易換算成金額;點(diǎn)數不受幣值變動(dòng)的影;點(diǎn)數易直接估算估價(jià)前后的價(jià)值差;點(diǎn)數易求取地價(jià)上漲率;

　　7、 采用“貨幣”表示的優(yōu)點(diǎn)是：貨幣易理解;交易參考便利。

　　8、 路線(xiàn)價(jià)評估確定的具體步驟：

　　(1) 地價(jià)實(shí)例調查;

　　(2) 宗地地價(jià)計算;

　　(3) 宗地數據檢驗;

　　(4) 確定地價(jià)區段;

　　(5) 計算區段地價(jià);

　　(6) 劃分地價(jià)等級。

　　9、 地價(jià)區段劃分標準：城市土地的區位條件、交通條件、人流量、位置相似的地塊劃歸同一區段;商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一個(gè)地價(jià)區段。

　　10、 路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法基本公式的表示形式為：

　　宗地總價(jià)=路線(xiàn)價(jià)×深度百分率×宗地面積

　　宗地總價(jià)=路線(xiàn)價(jià)×深度百分率×宗地面積+其他條件修正額

　　宗地總價(jià)=路線(xiàn)價(jià)×深度百分率×其他條件修正率×宗地面積

　　考點(diǎn)4：路線(xiàn)價(jià)的深度修正方法

　　1、 土地使用價(jià)值同其與道路的關(guān)系有密切關(guān)系。深度指數修正表是反映隨宗地臨街深度的變化，地價(jià)變化相對程度的表格。因此，依路線(xiàn)價(jià)對各臨街進(jìn)深不同的宗地進(jìn)行深度修正，才能求得各宗地的合理價(jià)格。深度指數修正表正是要揭示宗地的價(jià)值隨其臨街深度遞減的規律。

　　2、 深度修正的各種方法介紹：

　　(1) 四、三、二、一法則;40%、30%、20%、10%。又稱(chēng)慎格爾法則。

　　(2) 霍夫曼法則;37.5%、29.5%、20.7%、12.3%。

　　(3) 蘇慕期法則：前50%占72.5%、后50%占17.5 %，再深50米則為15%

　　(4) 哈柏法則：該法則認為土地的價(jià)值與其深度的平方根成正比。

　　3、 深度修正編制：?jiǎn)为毶疃劝俜致�、平均深度百分率、累計深度百分率�?/p>

　　考點(diǎn)5：其他宗地條件修正系數編制

　　1、 在一個(gè)路線(xiàn)價(jià)區段內，雖然臨接同一街道，但因各宗地的寬度、形狀、面積、位置等不同，需要在深度修正的基礎上，進(jìn)行其他因素修正：

　　(1) 寬度修正。

　　(2) 寬深比率修正。

　　(3) 容積率修正。

　　(4) 出讓、轉讓年期修正。

　　(5) 朝向修正。

　　(6) 地價(jià)分配率修正。

　　考點(diǎn)6：路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法的適用范圍

　　1、 適用于土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他需要在大范圍內對多宗土地進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合。這種僅適用于城市的估價(jià)。

　　2、 路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法適用于市街地，主要用于商業(yè)繁華區域土地價(jià)格的評估，對道路系統完整、道路兩旁的宗地排列整齊的區域和城市，效果更佳。

　　3、 路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法需要較多的交易實(shí)例，且土地市場(chǎng)要規范。

　　4、 路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法能快速評估多宗土地的價(jià)格。

　　5、 路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法的精度與路線(xiàn)價(jià)及其修正體系密切相關(guān)。

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