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土地估價(jià)師土地市場(chǎng)及管理手段
導語(yǔ)：土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎上，根據土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現實(shí)經(jīng)濟活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過(guò)程。
一、土地市場(chǎng)的概念
市場(chǎng)，是商品交易的場(chǎng)所，是商品交換中發(fā)生的各種經(jīng)濟關(guān)系的總和。
土地市場(chǎng)的概念，有狹義和廣義之分。狹義的市場(chǎng)是指進(jìn)行土地交易的專(zhuān)門(mén)場(chǎng)所。廣義的土地市場(chǎng)則是指因土地交易所引起的一切商品交換關(guān)系的總和。
土地市場(chǎng)的內涵包括中間商、代理商、金融信用、廣告信息等一切構成土地產(chǎn)權交換關(guān)系的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。
土地市場(chǎng)的客體主要是土地及其產(chǎn)權關(guān)系。因此，土地市場(chǎng)是有形的土地和無(wú)形權益、信息、咨詢(xún)服務(wù)等的統一體。
二、土地市場(chǎng)的特征
(1)交易實(shí)體的非移動(dòng)性;(2)土地市場(chǎng)的地域性;
(3)土地市場(chǎng)的壟斷性; (4)流通方式的多樣性;(5)土地供給彈性小。
判斷題：土地市場(chǎng)的壟斷性是存在地區市場(chǎng)狀況的不平衡現象的根本原因。(W)
判斷題：因為土地供給彈性小，因此，在一定地域市場(chǎng)內，土地價(jià)格主要由需求來(lái)決定。(R)
三、土地市場(chǎng)的主體與客體
(一)土地市場(chǎng)主體
土地市場(chǎng)主體即土地市場(chǎng)的參與者(法人和自然人)，包括供給者、需求者、中介者和管理者。
1.供給者是向土地市場(chǎng)提供交易對象的經(jīng)濟行為主體，主要是土地所有者和開(kāi)發(fā)者、使用者(含經(jīng)營(yíng)者)。
2.需求者是通過(guò)土地交易取得土地所有權、使用權租賃權抵押權等土地權利的單位和個(gè)人。
3.中介者
4.管理者.市場(chǎng)的管理者的基本任務(wù)在于維持交易秩序，提供交易質(zhì)量和效率，協(xié)調土地交易關(guān)系。管理者除必要的行政手段外，主要通過(guò)價(jià)格、稅收、信貸、利率等經(jīng)濟杠桿進(jìn)行管理
例題：土地市場(chǎng)管理者的基本任務(wù)是(ABD )。
A.維持交易秩序B.提高交易質(zhì)量和效率
C. 制定土地交易價(jià)格D.協(xié)調土地交易關(guān)系
(二)土地市場(chǎng)運行中的客體，就是土地本身及其產(chǎn)權關(guān)系。
土地產(chǎn)權關(guān)系及其在市場(chǎng)運行中的交換，構成土地市場(chǎng)客體的主要內容。
四、土地市場(chǎng)的結構
現階段的土地市場(chǎng)主要指城鎮土地市場(chǎng)。按照市場(chǎng)交易主體和市場(chǎng)運行過(guò)程，可將城鎮土地市場(chǎng)分為三級市場(chǎng)結構。
1.土地一級市場(chǎng)：一級市場(chǎng)是土地使用權的出讓市場(chǎng)。土地一級市場(chǎng)是國家壟斷的市場(chǎng)
2.土地二級市場(chǎng)：土地使用權轉讓市場(chǎng)二級市場(chǎng)是國家調控下的以市場(chǎng)調節為主的市場(chǎng)。
3.土地三級市場(chǎng)：轉讓、租賃、抵押、交換等交易活動(dòng)。它是市場(chǎng)調節的開(kāi)放市場(chǎng)。
五土地市場(chǎng)的管理手段
(一)土地利用規劃與計劃手段
1.土地利用規劃
土地利用規劃是政府控制土地供給量，協(xié)調供求關(guān)系，調節和穩定土地價(jià)格的重要手段;也是確定合理用地結構，優(yōu)化土地配置的基礎性工作，土地利用規劃對土地市場(chǎng)具有宏觀(guān)調控作用。
2.土地利用計劃
年度計劃(包括國有土地使用權出讓計劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地計劃)的實(shí)施是把握土地人市環(huán)節，調控土地市場(chǎng)的有效手段。
土地使用權出讓的計劃，按現行土地利用計劃編制程序進(jìn)行。
3.土地用途管制
土地用途管制是市場(chǎng)經(jīng)濟國家廣泛采用的土地利用管理制 度。
(二)地籍管理手段地籍管理是土地市場(chǎng)調控的一項重要措施。
其主要任務(wù)是對土地權屬的變更加以管理，監控土地數量、質(zhì)量和產(chǎn)權的更動(dòng)趨勢。土地權屬登記是地籍管理的核心內容
(三)土地價(jià)格調控手段
土地價(jià)格作為土地市場(chǎng)運作過(guò)程中最重要的經(jīng)濟杠桿手段，在土地市場(chǎng)管理中占據極其重要的地位，因此，土地市場(chǎng)價(jià)格的宏觀(guān)調控是土地市場(chǎng)管理的核心內容。對土地市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調控的主要目的是，保證土地市場(chǎng)價(jià)格的基本穩定和市場(chǎng)交易平穩發(fā)展，防止地價(jià)極高極低或忽高忽低，避免土地資產(chǎn)流失和土地利用的不合理。根據我國目前已有的法律和政策規定，土地價(jià)格宏觀(guān)調控的措施主要有以下幾方面：
1.建立基準地價(jià)、標定地價(jià)定期公布制度
基準地價(jià)、標定地價(jià)是國家建立地價(jià)體系的重要內容。按照《中華人民共和國城市建立我國的基準地價(jià)、標定地價(jià)定期公布制度，是規范土地交易行為，加強國家對地價(jià)進(jìn)行管理的重要措施。
2.國家對協(xié)議出讓國有土地使用權采取最低限價(jià)
這一措施的主要作用，一是防止地方政府在出讓土地使用權過(guò)程中，為了局部和短期利益，采取不正當的競爭方式，隨意壓低地價(jià)，造成國家土地資產(chǎn)的流失;二是增加土地使用權出讓的透明度，便于上級政府和社會(huì )對出讓行為的監督;三是便于土地使用者了解國家對不同地區、不同行業(yè)實(shí)行的地價(jià)優(yōu)惠幅度，確定合理的投資方向。
判斷題：國家對協(xié)議出讓國有土地使用權采取最低限價(jià)。( R )
3.政府對地價(jià)上漲采取必要的行政手段進(jìn)行干預
土地使用權轉讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市縣人民政府可以采取必要的措施。
當出現土地價(jià)格暴漲時(shí)，政府應采取適當的行政手段進(jìn)行干預，如限制地價(jià)水平、調整土地供應計劃、調整土地稅收等。
4.建立土地交易價(jià)格申報制度
5.政府對土地使用權的轉移有優(yōu)先購買(mǎi)權
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十六條規定，土地使用權轉讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買(mǎi)權。實(shí)施優(yōu)先購買(mǎi)權，首先可以限制低價(jià)買(mǎi)賣(mài)土地、擾亂土地市場(chǎng)的行為;其次可以防止交易雙方虛報、瞞報地價(jià)，逃避?chē)叶愘M;第三，國家因特殊建設需要，如公共福利設施建設需要或實(shí)施土地利用規劃時(shí)，也可采用優(yōu)先購買(mǎi)，以保證國家建設的需要。
(四)土地稅收和金融手段
1.稅收手段：稅收手段通過(guò)規定不同的稅種、稅目和稅率等，來(lái)調節經(jīng)濟利益和經(jīng)濟行為。
2.金融手段
(五)土地立法和執法手段
通過(guò)土地立法和執法手段，對土地市場(chǎng)的運行進(jìn)行控制、指導、規范和監督，實(shí)踐證明是加強市場(chǎng)管理的最有效手段之一。
例題：土地市場(chǎng)的管理手段包括( ABCD )。
A. 土地利用規劃與計劃手段B.地籍管理手段
C. 土地價(jià)格調控手段D。土地稅收和金融手段
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