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土地市場(chǎng)的特點(diǎn)和管理手段
土地市場(chǎng)是指土地及其地上建筑物和其他附著(zhù)物作為商品進(jìn)行交換的總和。土地市場(chǎng)也稱(chēng)地產(chǎn)市場(chǎng)。土地市場(chǎng)中交易的是國有土地使用權而非土地所有權。下面yjbys小編為大家準備了關(guān)于土地市場(chǎng)的文章，歡迎閱讀。
一、土地市場(chǎng)的概念
市場(chǎng)，是商品交易的場(chǎng)所，是商品交換中發(fā)生的各種經(jīng)濟關(guān)系的總和。
土地市場(chǎng)的概念，有狹義和廣義之分。狹義的市場(chǎng)是指進(jìn)行土地交易的專(zhuān)門(mén)場(chǎng)所。廣義的土地市場(chǎng)則是指因土地交易所引起的一切商品交換關(guān)系的總和。
土地市場(chǎng)的內涵包括中間商、代理商、金融信用、廣告信息等一切構成土地產(chǎn)權交換關(guān)系的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。
土地市場(chǎng)的客體主要是土地及其產(chǎn)權關(guān)系。因此，土地市場(chǎng)是有形的土地和無(wú)形權益、信息、咨詢(xún)服務(wù)等的統一體。
二、土地市場(chǎng)的特征
�。�1）交易實(shí)體的非移動(dòng)性；（2）土地市場(chǎng)的地域性；
�。�3）土地市場(chǎng)的壟斷性； （4）流通方式的多樣性；（5）土地供給彈性小。
三、土地市場(chǎng)的主體與客體
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土地市場(chǎng)主體即土地市場(chǎng)的參與者（法人和自然人），包括供給者、需求者、中介者和管理者。
1、供給者是向土地市場(chǎng)提供交易對象的經(jīng)濟行為主體，主要是土地所有者和開(kāi)發(fā)者、使用者（含經(jīng)營(yíng)者）。
2、需求者是通過(guò)土地交易取得土地所有權、使用權租賃權抵押權等土地權利的單位和個(gè)人。
3、中介者
4、管理者、市場(chǎng)的管理者的基本任務(wù)在于維持交易秩序，提供交易質(zhì)量和效率，協(xié)調土地交易關(guān)系。管理者除必要的行政手段外，主要通過(guò)價(jià)格、稅收、信貸、利率等經(jīng)濟杠桿進(jìn)行管理
�。ǘ┩恋厥袌�(chǎng)運行中的客體，就是土地本身及其產(chǎn)權關(guān)系。
土地產(chǎn)權關(guān)系及其在市場(chǎng)運行中的交換，構成土地市場(chǎng)客體的主要內容。
四、土地市場(chǎng)的結構
現階段的土地市場(chǎng)主要指城鎮土地市場(chǎng)。按照市場(chǎng)交易主體和市場(chǎng)運行過(guò)程，可將城鎮土地市場(chǎng)分為三級市場(chǎng)結構。
1、土地一級市場(chǎng)：一級市場(chǎng)是土地使用權的出讓市場(chǎng)。土地一級市場(chǎng)是國家壟斷的市場(chǎng)
2、土地二級市場(chǎng)：土地使用權轉讓市場(chǎng)二級市場(chǎng)是國家調控下的以市場(chǎng)調節為主的市場(chǎng)。
3、土地三級市場(chǎng)：轉讓、租賃、抵押、交換等交易活動(dòng)。它是市場(chǎng)調節的開(kāi)放市場(chǎng)。
五、土地市場(chǎng)的管理手段
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1、土地利用規劃
土地利用規劃是政府控制土地供給量，協(xié)調供求關(guān)系，調節和穩定土地價(jià)格的重要手段；也是確定合理用地結構，優(yōu)化土地配置的基礎性工作，土地利用規劃對土地市場(chǎng)具有宏觀(guān)調控作用。
2、土地利用計劃
年度計劃（包括國有土地使用權出讓計劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地計劃）的實(shí)施是把握土地人市環(huán)節，調控土地市場(chǎng)的有效手段。
土地使用權出讓的計劃，按現行土地利用計劃編制程序進(jìn)行。
3、土地用途管制
土地用途管制是市場(chǎng)經(jīng)濟國家廣泛采用的土地利用管理制 度。
�。ǘ┑丶芾硎侄蔚丶芾硎峭恋厥袌�(chǎng)調控的一項重要措施。
其主要任務(wù)是對土地權屬的變更加以管理，監控土地數量、質(zhì)量和產(chǎn)權的更動(dòng)趨勢。土地權屬登記是地籍管理的核心內容
�。ㄈ┩恋貎r(jià)格調控手段
土地價(jià)格作為土地市場(chǎng)運作過(guò)程中最重要的經(jīng)濟杠桿手段，在土地市場(chǎng)管理中占據極其重要的地位，因此，土地市場(chǎng)價(jià)格的宏觀(guān)調控是土地市場(chǎng)管理的核心內容。對土地市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調控的主要目的是，保證土地市場(chǎng)價(jià)格的基本穩定和市場(chǎng)交易平穩發(fā)展，防止地價(jià)極高極低或忽高忽低，避免土地資產(chǎn)流失和土地利用的不合理。根據我國目前已有的法律和政策規定，土地價(jià)格宏觀(guān)調控的措施主要有以下幾方面：
1、建立基準地價(jià)、標定地價(jià)定期公布制度
基準地價(jià)、標定地價(jià)是國家建立地價(jià)體系的重要內容。按照《中華人民共和國城市建立我國的基準地價(jià)、標定地價(jià)定期公布制度，是規范土地交易行為，加強國家對地價(jià)進(jìn)行管理的重要措施。
2、國家對協(xié)議出讓國有土地使用權采取最低限價(jià)
這一措施的主要作用，一是防止地方政府在出讓土地使用權過(guò)程中，為了局部和短期利益，采取不正當的競爭方式，隨意壓低地價(jià)，造成國家土地資產(chǎn)的流失；二是增加土地使用權出讓的透明度，便于上級政府和社會(huì )對出讓行為的監督；三是便于土地使用者了解國家對不同地區、不同行業(yè)實(shí)行的地價(jià)優(yōu)惠幅度，確定合理的投資方向。
3、政府對地價(jià)上漲采取必要的行政手段進(jìn)行干預
土地使用權轉讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市縣人民政府可以采取必要的措施。
當出現土地價(jià)格暴漲時(shí)，政府應采取適當的行政手段進(jìn)行干預，如限制地價(jià)水平、調整土地供應計劃、調整土地稅收等。
4、建立土地交易價(jià)格申報制度
5、政府對土地使用權的轉移有優(yōu)先購買(mǎi)權
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十六條規定，土地使用權轉讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買(mǎi)權。實(shí)施優(yōu)先購買(mǎi)權，首先可以限制低價(jià)買(mǎi)賣(mài)土地、擾亂土地市場(chǎng)的行為；其次可以防止交易雙方虛報、瞞報地價(jià)，逃避?chē)叶愘M；第三，國家因特殊建設需要，如公共福利設施建設需要或實(shí)施土地利用規劃時(shí)，也可采用優(yōu)先購買(mǎi)，以保證國家建設的需要。
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1、稅收手段：稅收手段通過(guò)規定不同的稅種、稅目和稅率等，來(lái)調節經(jīng)濟利益和經(jīng)濟行為。
2、金融手段
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通過(guò)土地立法和執法手段，對土地市場(chǎng)的運行進(jìn)行控制、指導、規范和監督，實(shí)踐證明是加強市場(chǎng)管理的最有效手段之一。
六、我國土地市場(chǎng)的特點(diǎn)
在我國，土地市場(chǎng)是指國有土地使用權單獨或連同其地上建筑物、其他附著(zhù)物以?xún)r(jià)值形態(tài)流通及流通過(guò)程的集合。我國土地市場(chǎng)有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 土地市場(chǎng)中交易的是國有土地使用權而非土地所有權。按照我國《憲法》和《土地管理法》及其他有關(guān)法律法規的規定，城市土地屬于國家所有，其所有權不能出讓?zhuān)荒艹鲎屖褂脵�，所以在我國土地市�?chǎng)交易的只是國有土地使用權。這種使用權不同于一般的使用權，它包含了一定時(shí)期內對土地處置、收益、使用的權利。土地市場(chǎng)中交易的土地使用權具有期限性。按照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規定，國有土地使用權出讓是有期限的，最高期限按用途分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地40年，綜合或者其他用地50年。土地價(jià)格分為期限價(jià)格和用途價(jià)格。因為出讓的土地使用權具有期限性，所以，同一地塊由于使用期限不同，造成出讓價(jià)格也不相同。另外，由于我國對不同用途的土地在地價(jià)上給予了不同的標準，所以，同一塊土地因為用途不同，其地價(jià)也不同。由于我國土地市場(chǎng)分為土地使用權出讓市場(chǎng)和土地使用權轉讓市場(chǎng)兩個(gè)層次，而且這兩個(gè)層次的市場(chǎng)在運行上各有特點(diǎn)，所以不能以一種市場(chǎng)模式對我國土地市場(chǎng)作出評價(jià)。土地使用權出讓市場(chǎng)是完全壟斷市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)中，賣(mài)方只有一個(gè)，即國有土地使用權的出讓方———國家。這個(gè)市場(chǎng)的運行分為兩個(gè)過(guò)程，第一個(gè)過(guò)程是政府征用農村集體土地和收回國有土地使用權。第二個(gè)過(guò)程是政府將其掌握的國有土地使用權出讓給土地使用者。 中國的土地市場(chǎng)的發(fā)展是打破計劃手段而以市場(chǎng)方式配置資源的過(guò)程，表現為政府主導的強制性制度變遷演進(jìn)路徑。近幾年雖然土地的市場(chǎng)化進(jìn)程發(fā)展較快，但原有體制的慣性、土地市場(chǎng)的二元性、政府參與土地經(jīng)營(yíng)等方面的因素，使我國的土地市場(chǎng)發(fā)育不是很完善，目前土地市場(chǎng)存在許多急需改革的方面，主要問(wèn)題如下：
1、農村與城市分割的二元性土地制度以及相關(guān)的國家對城市土地一級市場(chǎng)的壟斷現象，造成土地市場(chǎng)的“價(jià)格雙軌制”，扭曲了市場(chǎng)功能。中國的土地制度是土地為國家和集體所有，歸屬各級政府進(jìn)行管理。根據相關(guān)法律，所有土地進(jìn)入城市市場(chǎng)必須首先由城市政府進(jìn)行強制征用，集體土地轉為建設用地時(shí)必須收歸國有，然后通過(guò)幾種方式將之再配置給城市使用者。因此政府擁有從農村獲得土地及將之轉換給城市使用者的排他性權力。這種二元制土地結構在土地轉換中的價(jià)格雙軌制造成了以下問(wèn)題：農村土地所有者和使用者不能參與土地市場(chǎng)的交易，不能參與分配土地在城市市場(chǎng)所產(chǎn)生的增值收益，所獲土地補償遠遠低于農用地在城市被作為建設用地和商業(yè)用地的土地價(jià)值；由于可以強制低價(jià)從農村獲得土地，助長(cháng)了對土地的無(wú)效利用，造成城市“攤大餅”式粗放擴張，加大了農田流失率；地方政府通過(guò)土地征用獲得大量預算外收入，形成“土地財政”，助長(cháng)了地方政府對土地轉讓收入及土地相關(guān)融資的過(guò)度依賴(lài)，也導致土地儲備制度功能異化；由于土地價(jià)格雙軌制的價(jià)格差，出現了大量的尋租現象，為腐敗創(chuàng )造了可能。
2、管理土地的制度和法律框架不適應發(fā)展過(guò)程中出現的新情況新問(wèn)題。 中國近些年在界定土地使用者與國家的權利及責任方面所進(jìn)行的改革已取得進(jìn)展，但依舊存在沿著(zhù)城市土地和農村土地兩個(gè)軌道分別進(jìn)行改革的問(wèn)題，管理土地的制度和法律框架相互矛盾或不完整：首先是法律涵蓋面不健全。在我國憲法中表明政府為了“公共利益”有權征用土地，但在《土地管理法》中對“公共利益”沒(méi)有進(jìn)行明確的闡述和界定，也沒(méi)有對其具體范圍進(jìn)行嚴格限定。這類(lèi)限制的缺乏，為政府壟斷土地一級市場(chǎng)提供了便利。在此框架下，政府既作為土地的惟一供給者參與市場(chǎng)，同時(shí)又是市場(chǎng)的仲裁者，政府角色的雙重性導致強制性征地范圍過(guò)于寬泛；其次在土地補償方面存在法律缺陷。在土地管理法下，土地的價(jià)值是根據其在城市的位置來(lái)確定的，它與補償的目的無(wú)關(guān)，而土地征用的補償標準是與過(guò)去三年農業(yè)年均產(chǎn)值的倍數相關(guān)聯(lián)。在土地被作為商業(yè)用途時(shí)，給農民的補償明顯會(huì )低于政府從最終使用者那里獲得的轉讓費�？紤]到城鄉之間的收入和生活水平差距及擴大趨勢，補償標準過(guò)低。 總之，我國土地方面的法律法規在一些重要的活動(dòng)領(lǐng)域缺乏明確、適當的規則，缺乏規制土地儲備的框架，缺乏規制土地收益權政策，等等。
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