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房屋拆遷補償價(jià)格評估常見(jiàn)問(wèn)題
在房屋拆遷補償方面，雙方很難一次性協(xié)商好房屋拆遷補償費。所以，歸根到底，只要雙方談妥房屋拆遷補償價(jià)格評估就不會(huì )出現任何的矛盾與糾紛。那么，房屋拆遷補償價(jià)格評估一般存在哪些問(wèn)題呢?一起來(lái)看看！
估價(jià)方法存在問(wèn)題
目前大多數城市房地產(chǎn)拆遷評估，采取基準價(jià)格結合成新、區位、臨街等系數來(lái)綜合確定拆遷價(jià)，該計算方法與《城市房屋拆遷管理條例》精神以及《房地產(chǎn)估價(jià)規程》不符合。首先這是由于房屋的價(jià)格是由市場(chǎng)來(lái)確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數的影響，而且還受市場(chǎng)眾多因數影響的，往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因為房地產(chǎn)特性(個(gè)別性)決定的，因此我們僅僅以基準價(jià)格來(lái)測算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)是沒(méi)有說(shuō)服力的。其次，《房地產(chǎn)估價(jià)規程》中也找不出“基準價(jià)格”一詞的由來(lái)，更談不上其計算的依據及科學(xué)性。
房屋基準價(jià)格問(wèn)題
房屋基準價(jià)的測算，首先是由政府來(lái)認定估價(jià)機構，后由該機構來(lái)測算，再由政府會(huì )同有關(guān)部門(mén)來(lái)確認其測算結果，實(shí)際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預，因此房屋基準價(jià)還不是市場(chǎng)行為，不能準確反映市場(chǎng)房屋價(jià)格變化，甚至還存在著(zhù)政府及其部門(mén)有意壓低基準價(jià)的行為。
房屋拆遷補償問(wèn)題
(1)土地的補償價(jià)沒(méi)真正的體現。有些城市現行的房屋的拆遷補償價(jià)，是結合成新得出的房屋拆遷補償價(jià)，其最終結果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價(jià)，而不能正確反映這一房屋實(shí)體帶來(lái)的經(jīng)濟效用價(jià)值，更不能反映土地這一無(wú)形資產(chǎn)價(jià)，當然這一最終結果普遍反映補償價(jià)低這一結論。沒(méi)能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數，而是將土地與房屋重置價(jià)合并計為基準價(jià)，以房屋的建筑面積來(lái)測算，其結果必然導致同質(zhì)同量同價(jià)的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價(jià)格高這一歪理;(2)政府部門(mén)干預較多，甚至于有的地方政府為了體現其政績(jì)，壓價(jià)、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。
房屋性質(zhì)認定問(wèn)題
由于我國的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規滯后于有些拆遷房，要其完備、完善有關(guān)手續，實(shí)在是強人所難。而有些城市一味強調手續的完善，在房屋性質(zhì)的認定上刻板教條，不考慮實(shí)際用途和使用價(jià)值。其最終結果，導致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來(lái)更大收益這一客觀(guān)事實(shí)。
安置房?jì)r(jià)確定問(wèn)題
眾所周知，安置房是由拆遷人(一般由開(kāi)發(fā)商)提供的，其價(jià)格的確定應是由開(kāi)發(fā)商隨行就市，而被拆遷房是否也是完全市場(chǎng)價(jià)呢?當然是有差距的，首先在房屋的拆遷補償價(jià)的確定存在著(zhù)問(wèn)題、其次，安置房?jì)r(jià)格滯后于拆遷房(因存在著(zhù)開(kāi)發(fā)期)，不是同一時(shí)點(diǎn)的價(jià)，這樣必然導致在安置房?jì)r(jià)、拆遷補償價(jià)之間存在著(zhù)有失“公正、公平”性。
拆遷補償實(shí)施問(wèn)題
首先房屋拆遷評估當然以市場(chǎng)價(jià)來(lái)評估，是公正合理的;但是，城市的居民經(jīng)濟存在著(zhù)嚴重的兩級分化問(wèn)題，特別是拆遷范圍內的居民，他們是弱勢群體，大多為下崗職工、無(wú)業(yè)居民，有的長(cháng)期生病臥床不起，生活來(lái)源靠子女及周邊社區居民來(lái)接濟，就是屋子很破，也能起擋風(fēng)避雨的作用，一旦這些居民被拆遷，他們將失去原有的穩定生產(chǎn)、生活的秩序，當他們獲得拆遷補償費后，這一微薄的補償費能對他們又起什么作用呢?一小套住房都購不起的。
針對房屋拆遷補償評估的問(wèn)題，如果大家在遇到無(wú)法用和平的方式處理掉的話(huà)，那最好的維權方式就是保持平靜的心態(tài)，找專(zhuān)業(yè)的拆遷律師，避免以違反道德主義的行為去維護自己的權益，要通過(guò)法律的正當手段來(lái)維護自己的利益。
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