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土地附著(zhù)物的估價(jià)
土地定著(zhù)物估價(jià)是指對依附于土地上的各類(lèi)地上、地下建筑物和構筑物，如房屋、水井、地上地下管線(xiàn)、墳墓等，青苗、樹(shù)木、魚(yú)塘等土地定著(zhù)物的估價(jià)。一般而言，土地定著(zhù)物的估價(jià)發(fā)生在土地所有權或使用權發(fā)生轉移的過(guò)程中，例如土地征用、拆遷等，此時(shí)需要對土地定著(zhù)物進(jìn)行估價(jià)。
土地附著(zhù)物估價(jià)的基本方法
1、 土地定著(zhù)物估價(jià)的基本方法：
(1) 補償標準法：在實(shí)際評估過(guò)程中，根據合法原則，在確定土地定著(zhù)物屬于補償的范圍后，直接套用政府的補償標準進(jìn)行評估即補償標準法。
(2) 比較法：收集補償案例、同估價(jià)對象進(jìn)行比較并進(jìn)行各種因素修正，最后得到估價(jià)對象的價(jià)格。
(3) 成本法：從成本的角度去考慮土地定著(zhù)物的價(jià)值，即土地定著(zhù)物的擁有者花費了多少成本建造、制造或創(chuàng )造，從而形成該土地定著(zhù)物。在采用成本法評估土地附著(zhù)物時(shí)，其成本包括投入的資金成本、資金利息，以及是否存在相關(guān)稅費等。
(4) 收益補償法：在采用收益補償法進(jìn)行評估時(shí)，重要的是確定純收益及收益年限。一般來(lái)說(shuō)青苗補償費的標準是，一般農作物最高按一季產(chǎn)值計算，果樹(shù)類(lèi)一般按剩余掛果年限確定。收益補償法與收益還原法不同，因為土地定著(zhù)物的收益補償法更多的體現的是一種補償性質(zhì)。
土地附著(zhù)物種類(lèi)及價(jià)格特征
1、 土地定著(zhù)物種類(lèi)：土地定著(zhù)物包含地上附著(zhù)物和地下附著(zhù)物，其中地上附著(zhù)物包括各類(lèi)建筑物、構筑物、青苗、樹(shù)木、魚(yú)塘，地下附著(zhù)物包括地下管線(xiàn)、墳墓、水井。
2、 土地定著(zhù)物價(jià)格特征：
(1) 一般不包含所占用土地的價(jià)值;
(2) 更多的是體現一種補償性質(zhì)。
考點(diǎn)3：土地附著(zhù)物估價(jià)的基本原則
1、 土地定著(zhù)物估價(jià)的基本原則包括：
(1) 合法原則;
(2) 公平原則;
(3) 替代原則;
(4) 有則補之，無(wú)則不補原則和屬誰(shuí)補誰(shuí)原則。
不同土地附著(zhù)物估價(jià)的程序
1、 土地定著(zhù)物估價(jià)的程度：土地定著(zhù)物估價(jià)的程序與土地估價(jià)、建筑物估價(jià)的程序基本一致，即：
(1) 獲取估價(jià)業(yè)務(wù);
(2) 受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項;
(3) 擬定估價(jià)作業(yè)方案;
(4) 收集估價(jià)所需資料;
(5) 實(shí)地查勘估價(jià)對象;
(6) 選定估價(jià)方法測算;
(7) 確定估價(jià)結果;
(8) 撰寫(xiě)估價(jià)報告;
(9) 審核估價(jià)報告;
(10) 出具估價(jià)報告;
(11) 估價(jià)資料歸檔。
2、 進(jìn)行土地定著(zhù)物估價(jià)的注意事項：
(1) 實(shí)地查勘一般需要委托人中熟悉情況的人員和被查勘土地定著(zhù)物的產(chǎn)權人陪同，將有關(guān)問(wèn)題、情況和數據記錄在實(shí)地查勘記錄表上。
(2) 當出現委托人與被查勘土地定著(zhù)物的產(chǎn)權人有利益沖突時(shí)，可要求委托人與產(chǎn)權人事先做好溝通，或者是自己向產(chǎn)權人說(shuō)明情況，爭取理解。
(3) 實(shí)地查勘記錄表在查勘后，必須有相關(guān)人員的簽字認可，倘若被查勘土地定著(zhù)物的產(chǎn)權人不同意簽字，應由無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并在評估報告中作說(shuō)明。
(4) 評估人員要在估價(jià)報告中對土地定著(zhù)物的合法性進(jìn)行說(shuō)明，同時(shí)對實(shí)地查勘的情況也要進(jìn)行說(shuō)明。
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