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土地估價(jià)土地登記相關(guān)知識

時(shí)間:2024-06-15 18:43:58 土地估價(jià)師 我要投稿
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土地估價(jià)土地登記相關(guān)知識

  導語(yǔ):我國城鎮國有土地的配置方式已趨多樣化,有土地出讓、作價(jià)入股、授權經(jīng)營(yíng)、國有土地租賃和行政劃撥等多種形式。行政劃撥范圍正在逐步縮小,市場(chǎng)配置范圍逐步擴大。市場(chǎng)配置的基礎是土地資產(chǎn)的量化,而量化的基本手段是估價(jià)。

土地估價(jià)土地登記相關(guān)知識

  (一)土地登記的概念

  土地登記是國家依照法定程序將土地的權屬關(guān)系、用途、面積、使用條件、等級、價(jià)格等情況記錄于專(zhuān)門(mén)的簿冊,以確定土地權屬,加強政府對土地的有效管理,保護權利人對于土地的合法權益的一項重要法律制度。

  (二)土地登記的特點(diǎn)

  1.統一性

  土地登記既然是對土地權利的公示,其最主要的是要公示兩個(gè)內容:一是每宗地的土地權屬狀況;二是相鄰地的相互關(guān)系。在我國,目前主要是按行政區劃分管轄區的。

  2.唯一性 3.完整性和連續性 4.強制性

  5.可信性

  凡經(jīng)土地登記的土地使用權、所有權和他項權利都能保證真實(shí)可靠,具有很強的公信力。

  例題:土地登記的特點(diǎn)[ ]

  A.統一性 B.多樣性 C.完整性和連續性 D.強制性

  答案:A、C、D、E

  分析:土地登記的特點(diǎn)

  (三)土地登記的基本原則

  1.依法原則

  2.申請原則

  土地權利人要求政府土地管理部門(mén)保護自己的合法權益必須要有明確的意思表示,即提出登記的申請。由于土地登記是受?chē)覐娭屏χС值男姓芾泶胧,所以,不申請登記的土地權利非但不受法律保護,而且對于逾期不申請登記的權利人還要給予處罰。

  除法律另有規定外,一般都要由土地權利人和義務(wù)人提出申請,并經(jīng)審查合格后受理登記,申請方式有權利人單獨申請和權利人與義務(wù)人共同申請兩種。

  初始土地登記通常要用單獨申請的方式,變更土地登記和他項權利登記則通常采用共同申請的方式。

  3.審查原則

  土地登記規定的審查有三個(gè)層次:一是初審,由土地登記工作人員負責;二是審核,由土地管理部門(mén)負責人負責;三是批準,由政府負責人負責。不經(jīng)過(guò)審查的土地權利不能登記。

  4.公示原則

  土地登記具有廣泛的社會(huì )性。確認和保護地產(chǎn)的合法權益,對于權利人和義務(wù)人都是十分嚴肅而又至關(guān)重要的。

  (四)土地登記的種類(lèi)

  土地登記按其不同特點(diǎn)分為初始土地登記和變更土地登記。

  1.初始土地登記

  初始土地登記是指土地登記機關(guān)在同一時(shí)間內對一定范圍(一般是縣或市)的全部宗地的土地所有權和使用權及他項權利進(jìn)行集中、統一的登記。因此,又可稱(chēng)為土地總登記。

  2.變更土地登記

  變更土地登記是日常土地登記,是對已經(jīng)進(jìn)行初始土地登記的任一宗地的土地所有權、使用權和他項權利及相關(guān)內容發(fā)變化而進(jìn)行的相應的變更登記。變更土地登記是土地登記機關(guān)對個(gè)別宗地土地權屬、用途等變化進(jìn)行的及時(shí)登記,是隨時(shí)的、經(jīng)常性的。

  (五)土地登記的內容

  我國土地登記內容主要包括土地權利主體、權利客體及其權利合法性證明。權利合法性證明主要是權屬性質(zhì)和權屬來(lái)源。

  1.土地權利主體

  土地權利主體,即權利的歸屬,指國有土地使用者、集體土地所有者、集體土地使用者和土地他項權利者。登記權利主體,主要登記權利人姓名、通訊地址,若權利人為單位的,還包括法人代表、單位性質(zhì)等。

  (1)國有土地使用者。國有土地使用權的主體相當廣泛,任何單位和個(gè)人,都可以成為我國國有土地使用者。

  (2)集體土地所有者只能是農民集體。

  稱(chēng)為農民集體有三個(gè)條件:第一,必須有確定的形式和組織機構,如集體經(jīng)濟組織或村民委員會(huì );第二,應當具有民事主體資格,民事主體即民事法律關(guān)系的主體,根據《民法》,可以作為民事法律關(guān)系主體的公民和法人;此外,個(gè)人合伙聯(lián)營(yíng)組織也可以成為民事主體;第三,集體成員應為農業(yè)戶(hù)口的農村居民。農村土地所有者有三種形式:村農民集體所有、鄉農民集體所有或兩個(gè)村以上的農民集體經(jīng)濟組織所有。

  (3)集體土地使用者。集體土地使用權主體有較為嚴格的限制。集體土地使用者一般是本集體經(jīng)濟組織內部的單位或個(gè)人成員,除非因聯(lián)營(yíng)、人股或按協(xié)議的使用者除外。

  (4)他項權利者。土地他項權利的主體具有特定性。他項權利者必須是與土地所有者或使用者有著(zhù)密切關(guān)系的單位或個(gè)人,如鄰里關(guān)系、土地使用權抵押關(guān)系、租賃關(guān)系等。

  2.土地權利客體

  (1)權屬界址及其面積。宗地的坐落、界址點(diǎn)的坐標、界址線(xiàn)、四至及相鄰宗地權利人,表達了權利主體的權屬范圍。權屬界址清楚無(wú)爭議,是確認土地權屬,土地注冊登記的重要條件。

  (2)土地用途和等級。土地用途和等級反映了土地的使用價(jià)值和價(jià)格,反映了土地的收益水平。

  (3)地上附著(zhù)物的登記。

  3.土地權屬來(lái)源

  土地權屬來(lái)源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式,土地權屬來(lái)源合法,是進(jìn)行土地登記,確認土地權屬的必要條件。在土地登記時(shí),土地登記機關(guān)收集土地權利人的權屬來(lái)源證明文件,判定權屬性質(zhì)及其合法性是土地登記的首要內容。

  例題:判斷題:土地權屬來(lái)源合法,是進(jìn)行土地登記,確認土地權屬的必要條件( r)

  分析:土地權屬來(lái)源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式,土地權屬來(lái)源合法,是進(jìn)行土地登記,確認土地權屬的必要條件。

  (六)土地登記的法律依據

  目前,我國尚未制定土地基本法,體現我國地權及地權制度法律內容散見(jiàn)于憲法、民法、土地管理法、相關(guān)法律及國家土地管理行政機關(guān)制定的有關(guān)規章文件中。

  (七)土地登記機關(guān)與土地登記申請

  1.土地登記機關(guān)

  土地登記機關(guān)即指土地登記執行機構。按照法律規定,土地登記發(fā)證由縣級以上地方人民政府負責,這就決定了土地登記機關(guān)必須是縣級以上人民政府土地管理部門(mén)。根據我國土地管理部門(mén)的職責、土地登記內容及行政區域特點(diǎn),一般以縣級人民政府土地管理部門(mén)為基本登記機關(guān)較為妥當。土地登記的具體執行,一般是土地管理部門(mén)內設置的地籍處、科、股等。隨著(zhù)土地登記制度的日益完善,土地登記業(yè)務(wù)工作將從日常行政管理工作中劃分出來(lái),設立隸屬于土地部門(mén),公開(kāi)對外受理土地登記事宜的專(zhuān)職機構。

  2.土地登記申請

  土地登記申請的提出,申請人為個(gè)人的,應由本人直接提出申請;申請人為單位的,應由單位的法定代表人提出。土地登記申請可以代理。

  按照《土地登記規則》的規定,土地登記申請人在辦理初始土地登記申請時(shí),應向土地登記機關(guān)提交以下文件資料:

  (1)《土地登記申請表》; (2)申請人身份證明。

  (3)土地權屬來(lái)源證明; (4)地上物權屬證明。地上物權屬證明主要是房屋產(chǎn)權證明。

  二、初始土地登記的程序

  初始土地登記工作可分為五個(gè)階段:

  1.準備工作

  準備工作是初始土地登記的前期工作。包括組織準備、行政準備和業(yè)務(wù)準備三部分。

  2.申報初始土地登記

  它包括通告、申請、審查、收件四項具體工作。

  3.地籍調查

  地籍調查分為權屬調查和地籍測量?jì)刹糠帧?/p>

  4.權屬審核

  權屬審核分初審、審核、公告、批準四個(gè)階段。

  5.注冊登記,頒發(fā)證書(shū)

  包括:注冊、繕證、通知、驗證和發(fā)證五項工作。

  例題:土地權屬審核是初始土地登記最基本的環(huán)節,分為( )幾個(gè)階段

  A.初審 B.審核 C.公告 D.批準

  答案:A B C D

  分析:權屬審核分初審、審核、公告、批準四個(gè)階段。

  三、土地代理登記

  土地登記申請代理,是指在初始土地登記申報期間,土地登記申請人不能親自申請土地登記時(shí),可以授權代理人辦理;被代理人對代理人的代理行為,承擔民事責任。

  設置土地登記申請代理人主要基于以下考慮:

 、俑鶕覈F行法律規定,公民、法人可通過(guò)代理人實(shí)施民事法律行為。代理人在代理權限內,以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為,被代理人對代理人的代理行為,承擔民事責任。土地登記申請本身是一種法律行為。

 、谕恋氐怯浬暾埦哂袕碗s性。

 、垡蛏鐣(huì )需要,社會(huì )分工日密,設置代理人可減少登記人員與民眾間的溝通的盲點(diǎn)與不必要的困擾。

 、苌贁低恋氐怯浬暾埲瞬荒苡H自實(shí)施土地登記申請行為。如無(wú)行為能力和限制行為能力的土地使用者。

  1.代理登記類(lèi)型

  根據我國法律規定,土地登記申請代理可采用三種方式:委托代理、法定代理和指定代理。

  2.代理登記手續

  例題:土地代理登記類(lèi)型包括( )

  A.委托代理 B.法定代理 C.指定代理。 D.協(xié)助代理。

  答案:A B C

  分析:根據我國法律規定,土地登記申請代理可采用三種方式:委托代理、法定代理和指定代理。

  四、變更土地登記

  1、變更土地登記與初始土地登記相比有以下幾特點(diǎn)

  (1)分散性和個(gè)別性; (2)經(jīng)常性和及時(shí)性;

  (3)連帶性。由于一宗地的變更,會(huì )涉及周?chē)姸嘧诘氐淖兓,當一宗地進(jìn)行變更登記時(shí),則相鄰宗地土地登記資料中的四至說(shuō)明等相關(guān)內容必須隨之變更。

  2.變更土地登記的程序

  變更土地登記的程序與初始土地登記的程序基礎是一樣的,即變更土地登記申請—變更地籍調查—審核—換發(fā)或更改±地證書(shū)或核發(fā)他項權利證明五個(gè)階段。

  變更土地登記一般涉及土地使用權、所有權和土地他項權利的設定登記,土地使用權、所有權和土地他項權利的變更登記,名稱(chēng)、地址和土地用途變更登記,注銷(xiāo)土地登記等四種類(lèi)型。

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