土地估價(jià)師職業(yè)資格取消，影響有多大？

　　2014年，國務(wù)院網(wǎng)站發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于取消和調整一批行政審批項目等事項的決定》，取消67項職業(yè)資格許可和認定事項。其中，土地估價(jià)師資格排在了被取消的職業(yè)資格許可和認定事項的第一個(gè)。

　　背景：

　　土地評估師是指經(jīng)全國統一考試合格，依法取得《中華人民共和國土地估價(jià)師資格證書(shū)》，并經(jīng)注冊登記的以不動(dòng)產(chǎn)為評價(jià)對象的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員。

　　1993年，國家土地管理局根據我國有關(guān)法律、法規，頒布了《土地估價(jià)師資格考試暫行辦法》，并成立了土地估價(jià)師資格考試委員會(huì )。

　　土地估價(jià)師資格實(shí)行注冊登記制度，有效期一般為5年。取得土地估價(jià)師資格的人，就可以去應聘具有土地評估資格的合法機構，獨立承擔土地估價(jià)業(yè)務(wù)。

　　土地估價(jià)師資格考試工作一直由國家土地管理部門(mén)統一組織。經(jīng)考試、審核，合格者發(fā)給土地估價(jià)師資格證書(shū)。

　　土地估價(jià)師資格考試每年舉行一次，考試的內容分為五個(gè)部分：土地管理基礎與法規;土地估價(jià)理論與方法;土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎;土地估價(jià)案例與報告;土地估價(jià)相關(guān)知識。其中《土地管理基礎與法規》、《土地估價(jià)理論與方法》、《土地估價(jià)相關(guān)知識》三科為客觀(guān)題，《土地估價(jià)案例與報告》為主觀(guān)題、《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎》主客混合。

　　問(wèn)題是，取消土地估價(jià)師職業(yè)資格許可和認定，到底意味著(zhù)什么呢?

　　從知乎上瀏覽了一下，為讀者摘取了一些之前取消房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格考試時(shí)，知友們對這事兒的看法，供大家對照參考。

　　觀(guān)點(diǎn)一：取消注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)資格，至少代表以下幾種趨勢。

　　對于評估業(yè)務(wù)而言，以后所謂的基于獨立、公平、公正的鑒證類(lèi)業(yè)務(wù)將會(huì )越來(lái)越少，甚至消失，更多的將是基于市場(chǎng)交易需求而產(chǎn)生的估值業(yè)務(wù)。以后需要出具資產(chǎn)評估報告的機會(huì )會(huì )減少，更多的將是基于委托方的委托，完全站在委托方的立場(chǎng)，為委托方提供估值定價(jià)服務(wù)，更有可能出具的報告可能是財務(wù)咨詢(xún)報告或者不用出具報告。

　　目前的鑒證類(lèi)業(yè)務(wù)減少的原因主要是政府簡(jiǎn)政放權的影響，政府的審批事項將會(huì )減少。以目前主要的鑒證類(lèi)業(yè)務(wù)類(lèi)型之一國有資產(chǎn)評估為例，未來(lái)可能?chē)�有產(chǎn)權變動(dòng)，國有企業(yè)只需要報告交易方案和定價(jià)依據即可。國資委認為該定價(jià)合理，直接放行。若覺(jué)得不合理，國資委聘請估值機構，基于國有資產(chǎn)保值增值的目的，要求估值機構對交易價(jià)格是否過(guò)低提供咨詢(xún)服務(wù)。這就如同證監會(huì )聘請會(huì )計師、律師進(jìn)入發(fā)審委，聘請會(huì )計師進(jìn)行IPO財務(wù)專(zhuān)項核查一樣。

　　由于涉及資產(chǎn)評估的政府審批事項是一個(gè)逐步簡(jiǎn)化的過(guò)程，鑒證類(lèi)業(yè)務(wù)不會(huì )一下子就會(huì )減少，但是可以預見(jiàn)，這幾個(gè)事項肯定是不強制需要專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行評估的：

　　1、實(shí)物資產(chǎn)出資評估。連驗資都不需要了，那實(shí)物資產(chǎn)出資要求出具評估報告取消也成為必然;

　　2、國有資產(chǎn)產(chǎn)權變動(dòng)。國有資產(chǎn)管理機構出于管理需要可能需要自己外聘專(zhuān)業(yè)人員，但是委托主體變了(由企業(yè)變更為政府)、委托目的變了(由企業(yè)自證清白變?yōu)槁男姓�府監管要求);

　　3、上市公司收購資產(chǎn)。目前需要出具評估報告，但是未來(lái)只需要自己說(shuō)明定價(jià)依據即可，具體定價(jià)是否公允由上市公司眾多的公眾股東判斷。這個(gè)定價(jià)依據(也就是估值與定價(jià)的關(guān)系)可以由企業(yè)自己尋找，也可以由財務(wù)顧問(wèn)(目前國內是券商)自行尋找，當然也更有可能聘請專(zhuān)業(yè)估值機構的可能。未來(lái)收購方和被收購方都有可能聘請專(zhuān)業(yè)的估值機構，站在各自的角度，進(jìn)行估值服務(wù)，為收購方和被收購方在交易價(jià)格上達成一致進(jìn)行參考。

　　因此，對于目前的評估機構而言，不可避免要走上一條艱苦的轉型之路，以前政策給予的紅利業(yè)務(wù)不再有了，評估機構需要尋找一條更為適應市場(chǎng)需要的盈利之路。鑒證類(lèi)業(yè)務(wù)沒(méi)有了，評估機構有且只有轉向專(zhuān)業(yè)的咨詢(xún)業(yè)務(wù)，且要提供多元化、一體化的的專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。這一塊具體可以參考美國的一些財務(wù)咨詢(xún)公司，例如DUFF&PHELPS，Duff &Phelps 中國;美評，AmericanAppraisal-Home;等等。

　　當然，隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，專(zhuān)業(yè)的估值肯定還是會(huì )有很大的成長(cháng)空間，交易中估值的重要性會(huì )比現在還要重要，這部分業(yè)務(wù)將會(huì )被那些專(zhuān)業(yè)能力強的機構取得。目前大部分靠個(gè)人人脈(主要體現在當地國資委或者銀行)獲取一些國有資產(chǎn)評估、信貸資產(chǎn)評估等鑒證業(yè)務(wù)來(lái)支撐的小所肯定是沒(méi)啥前途的。另外在某些細分行業(yè)有較多的業(yè)務(wù)積累，持續進(jìn)行行業(yè)研究，可能是某些小型的評估所得突圍之路。

　　對于評估人員而言，受到的沖擊是不可避免的，未來(lái)評估師不再帶有“注冊”二字，而是成為一種社會(huì )認可的一種資質(zhì)，但是就業(yè)的渠道也就會(huì )更加放開(kāi)，評估師也不再必須在資產(chǎn)評估機構執業(yè)用于保住資格(否則就只能申請為非執業(yè)會(huì )員)，以前需要專(zhuān)業(yè)評估機構進(jìn)行輔助才能開(kāi)展的業(yè)務(wù)，現在只要招聘一些估值人員，自行就可以解決。對于國資委等政府部門(mén)出于管理的需要，也可能會(huì )聘任一部分估值人員，銀行、券商、大企業(yè)的并購部門(mén)開(kāi)展業(yè)務(wù)時(shí)也不再需要必須聘請一些專(zhuān)業(yè)估值機構(當然現在這些機構的很多人員也號稱(chēng)他們非常懂估值)，也可能將部分估值環(huán)節內置，因此對于個(gè)人而言肯定是有利也有弊。

　　觀(guān)點(diǎn)二：取消是與國際接軌，大勢所趨

　　首先我要說(shuō)的是：資產(chǎn)評估師“注冊”兩個(gè)字的取消是大勢所趨，與國際接軌，在西方發(fā)達國家，除了專(zhuān)業(yè)性針對性很強的房地產(chǎn)估價(jià)師或保險公估等，還從來(lái)沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)包羅萬(wàn)象什么都能評估的資產(chǎn)評估師。資產(chǎn)評估一般都是歸注冊會(huì )計師在做。我國一些專(zhuān)業(yè)性的法律的制定一大特點(diǎn)就是與國際接軌，法律出來(lái)后，再慢慢規范行業(yè)。因此，可以預見(jiàn)，資產(chǎn)評估師遲早會(huì )被注冊會(huì )計師取代。

　　第一，以前的資產(chǎn)評估師涉及房地產(chǎn)估價(jià)的不多，更多的是在動(dòng)產(chǎn)如機器設備、企業(yè)存貨這類(lèi)評估上發(fā)揮作用，但近十年，房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)成了資產(chǎn)評估機構的重中之重，理由就是房地產(chǎn)也是資產(chǎn)的一種。于是，頂著(zhù)“資產(chǎn)”兩字的大帽子，什么都要做，什么都敢做，跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)，現在好了，被房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師聯(lián)合起來(lái)搞死了，這恐怕就算是no zuo no die 吧。

　　第二，大資產(chǎn)評估行業(yè)(即包括房產(chǎn)、土地評估)歷來(lái)是多頭管理，誰(shuí)也不服誰(shuí)，《資產(chǎn)評估法》的起草，讓三大部門(mén)刺刀見(jiàn)紅，拿出了看家本領(lǐng)，現在看來(lái)，住建部領(lǐng)先了一步，倒不是它后臺強，而是它有《城市房地產(chǎn)管理法》這個(gè)尚方寶劍，目前受法律規范的只有房地產(chǎn)估價(jià)師。而國土資源部的土地估價(jià)師一直就沒(méi)有“注冊”兩個(gè)字，近些年一直想和住建部搞好關(guān)系，將土地估價(jià)師并入房地產(chǎn)估價(jià)師中，這兩家走的比較近，所以他們的共同的“敵人”是財政部的資產(chǎn)評估師。

　　看看上次取消的名單，其實(shí)可以看出這是一個(gè)博弈的結果，為了取消資產(chǎn)評估師，住建部的房地產(chǎn)經(jīng)紀人和國土資源的礦業(yè)權評估師也“犧牲”了。

　　第三，未來(lái)的趨勢其實(shí)應該不難判斷，“與國際接軌”，資產(chǎn)評估師肯定就慢慢消失了，在大多數的業(yè)務(wù)由注冊會(huì )計師來(lái)承擔。由于以后沒(méi)有資產(chǎn)評估師這一說(shuō)法，專(zhuān)業(yè)性針對性很強的房地產(chǎn)估價(jià)這一塊注冊會(huì )計師就不能染指了，這些業(yè)務(wù)就是房地產(chǎn)估價(jià)師和土地評估師的了。而房地產(chǎn)估價(jià)師與土地估價(jià)師遲早需要合并，為什么，還是那句話(huà)：與國際接軌，大勢所趨。

　　來(lái)自知乎網(wǎng)友的觀(guān)點(diǎn)：

　　感謝邀請，見(jiàn)識淺薄，單純從從業(yè)者的角度出發(fā)隨便聊聊，不代表正確的觀(guān)點(diǎn)也不代表所在機構的觀(guān)點(diǎn)。

　　關(guān)于取消土地估價(jià)師的事，只能說(shuō)國家不認定了不意味著(zhù)行業(yè)不需要，尤其是土地估價(jià)這種專(zhuān)業(yè)性較強的行業(yè)，像廣東省估協(xié)就發(fā)了文，基本不理會(huì )50號文，協(xié)會(huì )出面審核土地估價(jià)師資格，這也是未來(lái)的一個(gè)發(fā)展趨勢，以后預計土估師會(huì )變?yōu)楦鞯赝凉绤f(xié)自行審核，審核標準也會(huì )越來(lái)越貼合各地實(shí)況，也是就是說(shuō)土地估價(jià)師的對口性越來(lái)越強，但是通用性漸弱，以后會(huì )慢慢變成行業(yè)的一種準入制度。

　　不過(guò)不得不說(shuō)，資產(chǎn)估價(jià)師取消的時(shí)候我們看熱鬧，土地估價(jià)師取消了我們也不為所動(dòng)，以后等房地產(chǎn)估價(jià)師取消的時(shí)候，誰(shuí)會(huì )為我們哭泣?

　　總的來(lái)說(shuō)，據現在的趨勢看，以后掛證這件事已經(jīng)不能用來(lái)掙錢(qián)了，對真正從業(yè)的人來(lái)說(shuō)，也算一個(gè)利好消息。

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