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土地估價(jià)方法的市場(chǎng)比較法
比較法，是指將估價(jià)對象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當的修正，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。那么土地估價(jià)方法的市場(chǎng)比較法是怎么樣的呢?一起來(lái)看看!
第一 市場(chǎng)比較法概述
1、市場(chǎng)比較法的定義和基本原理
基本含義：根據替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內已經(jīng)發(fā)生交易的類(lèi)似土地交易實(shí)例進(jìn)行對照比較，對有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評估時(shí)日地價(jià)的方法。
市場(chǎng)比較法以替代原則為理論基礎，因此具有現實(shí)性和富有說(shuō)服力。還可以利用租賃實(shí)例，測算土地的租金，這就是租賃實(shí)例比較法。市場(chǎng)比較法更適宜于市場(chǎng)比較發(fā)育地區的經(jīng)常性交易的土地價(jià)格的評估。
2、市場(chǎng)比較法中的有關(guān)概念
13個(gè)概念：類(lèi)似土地、比較宗地、標準宗地、估價(jià)期日、交易情況修正、容積率、區域因素、個(gè)別因素、地價(jià)指數、區域分析、同一供需圈、相鄰區域、類(lèi)似區域
3、市場(chǎng)比較法的基本公式
根據實(shí)際中比較基準的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。
(1)直接比較過(guò)程：以待估土地的狀況為基準，用公式表示為，
公式1pd=pb×a×b×d×e
(2)間接比較過(guò)程：以一個(gè)標準宗地或條件俱佳的土地為基準，用公式表示為，
公式2pd=pb×a×b×c×d×e
(3)有關(guān)指數的基值：可設比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數為基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則其條件指數〉100%，否則，其條件指數〈100%。
(4)公式中總是以待估宗地相應因素條件指數為分子，比較案例宗地相應因素條件指數為分母(c除外)。如a=待估宗地情況指數/比較案例宗地情況指數。哪個(gè)為比較基礎，哪個(gè)就取值為100，另一方的值通過(guò)比較進(jìn)行加或減。
(5)對區域因素和個(gè)別因素修正，當因素內存在多個(gè)不同因子影響時(shí)，可根據因子條件指數確定的途徑，分別采用積算(采用單因子與地價(jià)相關(guān)關(guān)系分析)或加和(在確定因素修正總幅度的基礎上進(jìn)行因子分解)的方式確定因素條件指數。
4、市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)與應用范圍
(1)市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)：比準價(jià)格
(2)市場(chǎng)比較法的使用條件
僅適用于市場(chǎng)比較穩定，有大量豐富交易案例的地區，并且交易案例與待估地塊應有相關(guān)性和替代性。
(3)市場(chǎng)比較法的適用范圍
從適用條件來(lái)看，主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達、有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區;
從評估目的和評估結果的形式來(lái)看，可直接用于評估土地的價(jià)格或價(jià)值，可用于評估土地或房地產(chǎn)的租金，可用于其他評估方法中有關(guān)參數的求取。
第二 市場(chǎng)比較法估價(jià)的程序與方法
1、市場(chǎng)比較法估價(jià)的程序
收集交易資料——確定比較交易案例——進(jìn)行市場(chǎng)交易情況修正——期日修正——區域、個(gè)別因素修正——使用年限修正——容積率修正——地價(jià)確定
2、市場(chǎng)比較法每個(gè)步驟介紹
(1)收集交易資料
(2)確定比較交易案例
明確5個(gè)具體要求，還應建立價(jià)格比較基礎
(3)市場(chǎng)交易情況修正
是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。
修正方法：a=待估宗地情況或正常情況指數/比較案例宗地情況指數
(4)期日修正
交易案例的交易期日與待估土地估價(jià)期日是有差異的，可采用地價(jià)指數或房屋價(jià)格指數的變動(dòng)率來(lái)分析計算，將交易價(jià)格修訂為估價(jià)期日的價(jià)格。進(jìn)行期日修正時(shí)，要特別注意價(jià)格指數的基期，要先調整到定基值數。
b=估價(jià)期日的價(jià)格指數/交易時(shí)期價(jià)格指數
(5)區域因素修正
區域因素的實(shí)質(zhì)和內容。區域因素修正是市場(chǎng)比較法中的一個(gè)基本修正。
修正方法：修正方法的三個(gè)步驟，及區域因素條件指數的計算。
d=待估宗地區域因素條件指數/比較案例宗地區域因素條件指數
(6)個(gè)別因素修正
個(gè)別因素的實(shí)質(zhì)、內容和個(gè)別因素修正的目的。
修正方法程序及計算公式基本同于區域因素的修正方法。
(7)土地使用權年限修正
土地使用權年限屬于特殊的個(gè)別因素，修正方法是先計算使用年期修正系數，再利用年期修正系數對交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正。
年期修正系數k=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格×k
(8)容積率修正
容積率也屬于特殊的個(gè)別因素，同樣用修正系數來(lái)修正地價(jià)，要注意容積率修正的是樓面地價(jià)還是地面地價(jià)。
容積率修正后的交易案例價(jià)格=比較宗地價(jià)格×(待估宗地容積率修正系數/比較案例宗地容積率修正系數)
(9)土地價(jià)格的最終確定
通過(guò)各相關(guān)因素修正后，即可得出待評估土地的試算比準價(jià)格，然后對多個(gè)試算比準價(jià)格進(jìn)行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準價(jià)格。
對多個(gè)比準價(jià)格處理，綜合確定地價(jià)的基本方法有三種：簡(jiǎn)單平均法、加權平均法、取中位數或眾數。
第三 市場(chǎng)比較法的應用范圍及應用實(shí)例
1、市場(chǎng)比較法的應用范圍
市場(chǎng)比較法可用于不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等各種交易形式的價(jià)格及租金確定。條件是要有適合的具備替代關(guān)系的交易案例資料。
(1)利用市場(chǎng)比較法評估土地的價(jià)格
方法應用時(shí)要選擇同類(lèi)型的土地交易案例，修正時(shí)所考慮的因素也要以影響土地利用效益的因素為主。還要注意對建筑物價(jià)格的扣除。
(2)利用市場(chǎng)比較法評估建筑物價(jià)格
比較修正因素出要考慮一般因素以外，還要增加反映建筑物特性的因素。
(3)利用市場(chǎng)比較法評估土地及建筑物為一整體的價(jià)格
注意考慮土地及建筑物的權屬問(wèn)題
(4)利用市場(chǎng)比較法評估租金
一般選擇實(shí)質(zhì)租金進(jìn)行比較分析
2、市場(chǎng)比較法應用實(shí)例
基本步驟：
(1)如交易情況不一致，進(jìn)行交易情況修正
(2)計算當地地價(jià)指數或編制地價(jià)指數表
(3)計算容積率修正指數
(4)計算位置、形狀、區域因素、個(gè)別因素、土地使用權年限等對地價(jià)的修正
(5)計算各案例宗地修正后的價(jià)格
(6)綜合評估地價(jià)
3、市場(chǎng)比較法應用中常見(jiàn)錯誤
(1)比較基準錯誤 (2)修正公式錯誤 (3)修正指數計算錯誤
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