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土地市場(chǎng)正向需求誘導型轉變
我國土地市場(chǎng)從2008年第二季度開(kāi)始就呈現持續低迷的態(tài)勢。雖然商品房銷(xiāo)售價(jià)格在2008年上半年與2007年同期相比漲幅加大，但銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額雙雙持續下降，1月～11月的銷(xiāo)售額同比下降幅度達19.75個(gè)百分點(diǎn)。受房市低迷影響，土地市場(chǎng)退地流拍現象頻現，成交量萎縮。但從2008年第四季度開(kāi)始實(shí)行的積極財政政策和適度寬松的貨幣政策，降低了用地者的投資門(mén)檻，給土地市場(chǎng)帶來(lái)了新的機遇與挑戰。
居住用地流標占比達35%
土地開(kāi)發(fā)及購置面積與上年同比呈現下降的趨勢。1月～11月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.2億平方米，同比下降5.9%;完成土地開(kāi)發(fā)面積2.1億平方米，同比下降2.7%。截至11月底，重點(diǎn)城市的土地流標率為32%，其中居住用地為35%，近三成地塊未能成交，土地市場(chǎng)低迷依舊。流標率較低的城市為北京、天津、長(cháng)春、南京、杭州，位于20%以下;長(cháng)春、武漢流標率較高，超過(guò)50%。
土地成交量先降后升
據《2008年上半年土地市場(chǎng)運行的經(jīng)濟分析報告》，2008年上半年全國土地供應量同比減少25.27%。另?yè)y計，時(shí)至2008年12月下旬，北京的住宅用地供應僅完成了53.6%，比2007年同期下降18.2%。2008年以來(lái)，以可建面積計算，上海住宅土地供應總量(包括含住宅的綜合用地)為277.8萬(wàn)平方米，而最終成交的土地僅有170.6萬(wàn)平方米。但從2008年11月開(kāi)始，在中央擴大內需政策的刺激下，全國土地整體供應面積大幅增加，供地1387公頃(252幅)，高于前10月平均水平36%。
土地成交價(jià)格先升后降
2008年前三個(gè)季度土地價(jià)格仍然保持上升的勢頭，但從第四季度開(kāi)始，部分城市出現土地價(jià)格增長(cháng)率為負的情況。2008年11月重點(diǎn)城市土地出讓底價(jià)成交率接近90%，其中上海、南京、深圳、重慶、成都地塊全部以底價(jià)成交;居住用地底價(jià)成交率為70%。2008年上海全年成交情況顯示，除去工業(yè)用地，2008年經(jīng)營(yíng)性土地成交價(jià)格同比下降幅度達到44%，樓面地價(jià)下跌45%。2008年第三季度，居住地價(jià)環(huán)比增幅首次低于工業(yè)地價(jià)環(huán)比增幅，三類(lèi)用途土地價(jià)格更趨合理。
土地調控政策走向
受緊縮型宏觀(guān)調控政策以及世界金融危機的影響，2008年下半年中國經(jīng)濟增長(cháng)速度下滑，失業(yè)率上升，消費者信心不足，經(jīng)濟疲軟態(tài)勢逐漸顯露。為抵御經(jīng)濟下滑趨勢，國務(wù)院出臺了一系列擴大內需措施，提高城鄉居民特別是低收入群體的收入水平。在這種背景下，為了配合中央擴大內需、促進(jìn)經(jīng)濟平穩較快增長(cháng)的決策，2008年底，國土資源部聯(lián)合十一部委共同下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)做好擴大內需促進(jìn)經(jīng)濟平穩較快發(fā)展的用地保障和管理的通知》文件，要求各地各部門(mén)加強對擴大內需各項建設用地的統籌規劃和計劃調控。
土地市場(chǎng)由供給主導型
轉為需求誘導型隨著(zhù)中國經(jīng)濟對國際經(jīng)濟依賴(lài)程度的加深，城市化進(jìn)程加快，土地市場(chǎng)發(fā)育進(jìn)入新階段，由供給主導型轉變?yōu)樾枨笳T導型。因此，在對土地市場(chǎng)進(jìn)行管理的過(guò)程中，不僅需要加強供給管理，而且需要重視需求管理�，F階段土地政策已經(jīng)成為宏觀(guān)經(jīng)濟政策的重要組成部分，而土地政策總是作用于土地的供給與需求，因此未來(lái)應該進(jìn)一步完善土地價(jià)格形成機制，完善土地政策的利益傳導機制。
需對土地供給做逆經(jīng)濟風(fēng)向操
完善土地價(jià)格形成機制就是要使土地價(jià)格成為反應土地稀缺性的靈敏信號，要防止土地價(jià)格剛性影響產(chǎn)業(yè)投資和經(jīng)濟結構調整，使土地價(jià)格無(wú)論在經(jīng)濟繁榮時(shí)期還是經(jīng)濟低迷時(shí)期，都能成為土地政策制定的基礎。一般而言，土地市場(chǎng)不是一個(gè)完全競爭市場(chǎng)，土地的買(mǎi)者和賣(mài)者對土地資產(chǎn)的未來(lái)信息掌握得很不充分。但政府作為土地市場(chǎng)的主要供給方，要能根據市場(chǎng)情況和產(chǎn)業(yè)調整的需求，針對經(jīng)濟過(guò)熱或過(guò)冷對土地供給作逆經(jīng)濟風(fēng)向操作。
充分盤(pán)活存量土地是經(jīng)濟低迷時(shí)期市場(chǎng)調控要務(wù)
建立和完善土地政策的利益傳導機制，是使土地政策成為發(fā)揮有效的宏觀(guān)調控作用、逆經(jīng)濟風(fēng)向行事的重要基礎。只有在政策制定前，明確政策作用的利益傳導環(huán)節和傳導機制，才能有效把握土地政策制定的力度、速度和準確度，使土地政策成為有效的宏觀(guān)調控手段。
剛剛過(guò)去的2008年是土地市場(chǎng)的轉折年。由于國內外經(jīng)濟形勢的重大轉變，土地供應不足和土地投機的情況發(fā)生了根本性的轉變，土地供應政策朝著(zhù)有利于刺激投資和增加內需的方向轉變。在經(jīng)濟低迷時(shí)期，最重要的是充分盤(pán)活存量土地。當大量房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨緊時(shí)，完善存量土地利用政策，不僅能夠節約集約用地，還能夠為企業(yè)走出困境創(chuàng )造良好的政策環(huán)境。
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