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房產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)2016
一、房屋外部類(lèi)
容積率
指一個(gè)小區的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，容積越大，土地利用程度越高。而對于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過(guò)4，多層住宅應不超過(guò)1.5，綠地率應不低于40%。
綠化率
是一個(gè)不準確、不規范的用詞，是開(kāi)發(fā)商最容易忽悠大家的地方。綠化率的準確提法應為“綠化覆蓋率”，是項目規劃建設用地范圍內的綠化植物的垂直投影面與規劃建設用地面積之比。(公式：綠化植物垂直投影面積/占地面積*100%)
綠地率
所有住宅各類(lèi)綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區建設中不應低于30%，舊區改造時(shí)不宜低于25%(不包括屋頂、曬臺的人工綠地)。注意：綠化覆蓋率>綠地率
公攤
所謂公攤面積，是分攤的公用建筑面積的簡(jiǎn)稱(chēng)，它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。需要分攤的共有建筑面積為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除作為獨立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫，為多幢服務(wù)的警衛室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面積。
二、房屋本身類(lèi)
得房率：得房率=(建筑面積-公攤面積)/銷(xiāo)售面積，是買(mǎi)房比較重要的一個(gè)指標。計算房屋面積時(shí)，計算的是建筑面積，所以得房率太低，不實(shí)惠;太高，不方便。因為得房率越高，公共部分的面積就越少，住戶(hù)也會(huì )感到壓抑。一般，得房率在80%左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分攤的面積也不會(huì )太多，比較實(shí)惠。
房屋層數：是指房屋的自然層數，一般按室內地坪±0以上計算;采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20m以上(不含2.20m)的，計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。
建筑高度：建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等不計入建筑高度。
建筑間距：兩棟建筑物或構筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據所在地區的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定。
進(jìn)深：住宅的南北走向的長(cháng)度。
層高：指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。
凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。
三、付款類(lèi)
現房
指消費者在購買(mǎi)時(shí)具備即買(mǎi)即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權證。只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱(chēng)之為現房。
期房
即指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權證(大產(chǎn)證)止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費者在這一階段購買(mǎi)商品房時(shí)應簽預售合同。人們習慣上把在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱(chēng)為期房，一般情況下，期房的價(jià)格較低，挑選余地較大，但由于是先付款后交房，因此購房消費的過(guò)程和結果要依賴(lài)于購房合同約定的權利義務(wù)的履行，而購房合同的履行，不僅受開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)的影響，還受到許多客觀(guān)因素的制約。
誠意金
所謂的“認籌金”是開(kāi)發(fā)商的一種營(yíng)銷(xiāo)手段，在收取“認籌金”的同時(shí)，對購房者許諾一定的優(yōu)惠，刺激購房者的積極性。另外，憑此確定購房者選房的先后順序，維護購房秩序。如果購房者沒(méi)有選中理想的房屋，開(kāi)發(fā)商將把“認籌金”如數退還給購房者。
值得注意的是：具有預付款性質(zhì)的費用有各種名目，與“認籌金”大同小異的還有“VIP卡”、“誠意金”、“會(huì )員卡”等等。記者獲悉的一個(gè)案例是，當購房者遞交數萬(wàn)元申請成為VIP后，這筆費用在選不到房源的情況下開(kāi)發(fā)商也不予退還，并且還被開(kāi)發(fā)商要求在樓盤(pán)項目的收費運動(dòng)場(chǎng)所消耗這筆認籌金。所以購房者在交“認籌金”時(shí)，切記要問(wèn)清這筆費用與定金的差異，另外，在對方財務(wù)開(kāi)具收據時(shí)，也要留意對方是否將“認籌金收據”掉包為“定金收據”。
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