如何確認房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同效力

　　買(mǎi)賣(mài)合同的效力可以分為完全有效合同和部分有效合同，完全有效合同就是合同所有條款都具有法律效力，對雙方都具有約束力。部分有效合同則意味著(zhù)該合同中部分條款是無(wú)效的，這種無(wú)效可能是因為欺詐、顯失公平等原因引起的。還有一種可能是可撤銷(xiāo)的合同，就是合同在簽訂后，因為滿(mǎn)足了一些法律條件，當事人一方可以要求撤銷(xiāo)該合同。那么如何認定一份房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的效力屬于哪一種呢?本文為您詳細解答。

　　對有權屬證書(shū)并辦理變更登記的買(mǎi)賣(mài)合同效力一般不存在爭議，主要爭議的問(wèn)題在于沒(méi)有權屬證書(shū)和變更登記的私有房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。一種意見(jiàn)是完全無(wú)效的合同，另一種意見(jiàn)是保護善意的買(mǎi)賣(mài)合同，筆者同意第二種意見(jiàn)。

　　例如不久前發(fā)生的一起案件，被告方拆遷建房已經(jīng)政府批準，有關(guān)權屬證書(shū)由政府拆遷管理部門(mén)在拆遷改造全部結束后統一辦理，在建房期間，被告和原告簽定書(shū)面合同，將房屋賣(mài)給原告，房屋建成后交付，被告向原告出示了有關(guān)批準建房的文件和票據，原告支付了房款，但房屋建成后被告以房屋無(wú)權屬證書(shū)為由單方解除合同，引發(fā)訴訟，法院一、二審都確認了雙方合同有效。在此案中，雙方當事人包括法院內部一些法官對合同效力問(wèn)題持有不同意見(jiàn)正如前述兩種意見(jiàn)。筆者認為對合同法律效力問(wèn)題可以從以下幾個(gè)角度考慮：

　　1、正確認識房地產(chǎn)權屬登記的法律功能

　　“按照我國法律的規定，我國對房屋等大宗財產(chǎn)的管理，是采用行政登記的手段”，即行政機關(guān)或其委托的機構(如房產(chǎn)交易所)通過(guò)一定的程序審查、登記，最后向房屋所有權人頒發(fā)房屋產(chǎn)權證書(shū)，房屋所有權證書(shū)上載明的權利人行使占有、使用、收益、處分的權利。我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)這樣的權屬管理模式，較好地杜絕了一房多主、一房多賣(mài)的問(wèn)題，最大限度地防范了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易風(fēng)險。

　　具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)權屬登記具有五個(gè)方面的功能：

　　(1)公示功能。房地產(chǎn)權屬登記是公示的手段，是把房地產(chǎn)權利的事實(shí)向公眾公開(kāi)以標明房地產(chǎn)流轉的情況，其主要的功能在于保護動(dòng)態(tài)的交易安全，使連續發(fā)生的交易不因權利人主張權利而受到破壞。因為任何人設定或移轉房地產(chǎn)權利，都會(huì )涉及第三人利益，因此房地產(chǎn)權利的設立或移轉必須公開(kāi)和透明，以利于保護第三人的利益，維護交易安全和秩序。

　　(2)公信功能。公信是把登記記載的權利人在法律上推定其為真正權利人，如果以后事實(shí)證明登記的物權不存在或存在瑕疵，對于信賴(lài)該物權的存在并已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實(shí)的物權相同的法律效果。人。

　　(3)管理功能。房地產(chǎn)權屬的登記管理功能，是指房地產(chǎn)登記具有國家管理意圖的功能。

　　(4)警示功能。房地產(chǎn)權屬登記的警示功能，是指對各種記載房地產(chǎn)權利的變動(dòng)均納入登記，將各種房地產(chǎn)物權的排他性效力通過(guò)房地產(chǎn)登記薄的記載予以明確宣示，以達到告戒相對人存在房地產(chǎn)交易風(fēng)險的作用。

　　(5)效率功能。交易的便捷和安全是市場(chǎng)經(jīng)濟的重要特征。經(jīng)過(guò)登記的房地產(chǎn)權利受法律確認，有國家強制力予以保護，當事人可以充分信賴(lài)登記的內容，在交易之前不必要投入更多的精力和費用去調查、了解對方當事人是否對轉讓的房地產(chǎn)享有權利或存在權利的負擔�？梢怨澥〗灰踪M用，并能快捷的完成交易，符合市場(chǎng)經(jīng)濟的特征。

　　從上述內容我們可以看出，房地產(chǎn)權屬登記的法律功能主要還是促進(jìn)和保護房地產(chǎn)交易的一種手段，而不是前提條件。

　　2、確認私有房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同效力應遵照《民法通則》和《合同法》所規定的公平原則，維護經(jīng)濟關(guān)系的穩定，保護善意一方.

　　我國對物權變動(dòng)采取的是“現行法采意思主義與登記或交付的結合”，但在我國社會(huì )中，大量存在因種種原因而未辦理權屬證書(shū)的房地產(chǎn)，其形成原因很多，主要是因為政府效率的原因、費用負擔的原因等等。根據《房地產(chǎn)管理法》第37條以及《城市私有房屋管理條例》的規定，未辦理房屋產(chǎn)權證書(shū)的房地產(chǎn)不能買(mǎi)賣(mài)，，因此有很多人認為“未領(lǐng)取房屋權屬證書(shū)的房屋無(wú)權轉讓或租賃”，本人認為這種認識對法律理解有誤，不利于此類(lèi)糾紛的正確、公平處理。對于無(wú)權屬證書(shū)房屋的買(mǎi)賣(mài)一律以未辦理登記而不承認產(chǎn)權轉移，既違反民法原理中的公平原則，也不利于經(jīng)濟關(guān)系的穩定，不利于保護善意一方當事人的利益，而“善意取得制度在于追求交易安全和交易穩定”。主要理由是：

　　第一，買(mǎi)賣(mài)雙方已對房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)生了合意，合同生效后對當事人均有約束力，違反合同的當事人要承擔違約責任。

　　若因出賣(mài)方的原因未登記，出賣(mài)人反悔要求返還房屋，因未登記房地產(chǎn)權利未轉移，房地產(chǎn)的所有權仍屬出賣(mài)人，買(mǎi)受人當然應當返還。于此合同關(guān)系就會(huì )形同虛設，對當事人并無(wú)約束力，可以任意反悔，違約一方把自己的違約行為作為了撕毀合同的正當理由，善意一方當事人的利益就無(wú)法得到保障。

　　第二，不利于促進(jìn)誠信機制的建立。

　　我國法律規定房屋所有權變更登記可在三個(gè)月內完成，若出賣(mài)人在此時(shí)間內一房二賣(mài)，買(mǎi)受人因合同未生效而無(wú)法要求出賣(mài)人承擔違約責任，只能要求出賣(mài)人承擔締約過(guò)失責任。

　　第三，不利于維護既有的財產(chǎn)秩序。

　　比如當事人已將房屋實(shí)際交付使用，買(mǎi)受人且對房屋進(jìn)行了重大修繕或裝修，因未登記而宣告買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，買(mǎi)受人返還房屋，必然造成現有財產(chǎn)秩序的重大混亂。因此筆者主張應當先對房屋所有權的實(shí)質(zhì)要件進(jìn)行審查，如無(wú)違法而只需補辦手續，對其買(mǎi)賣(mài)合同應認定為有效，應根據合同的約定或法律的規定責令責任一方及時(shí)補辦手續。

　　處于對善意合同相對方的利益保護，在司法實(shí)踐中現在已逐漸呈現淡化登記生效主義立法的趨勢�！� 最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問(wèn)題的解釋》第49條規定：“以尚未辦理權屬證書(shū)的財產(chǎn)抵押的，在第一審法庭辯論終結前能夠提供權利證書(shū)或者補辦登記手續的，可以認定抵押有效。當事人未辦理抵押物登記手續的，不得對抗第三人。”此司法解釋所包含的是登記對抗主義的不動(dòng)產(chǎn)登記效力，不動(dòng)產(chǎn)物權未經(jīng)登記不得對抗第三人，在當事人之間仍有物權之效力。

　　《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第9條規定：“依照合同法第四十四條第二的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準登記手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準登記手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定辦理登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”最高人民法院的這一司法解釋?zhuān)�也含有登記對抗主義的意思，認為雖未經(jīng)登記，合同本身仍然是有效的，只是不能對抗第三人。

　　如前所述，房屋買(mǎi)賣(mài)合同只要符合法律規定的形式要件和實(shí)質(zhì)要件，合同就為有效合同，至于辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記手續的問(wèn)題，是履行該房屋買(mǎi)賣(mài)合同的內容。我國《合同法》第60條規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務(wù)。第135條規定，出賣(mài)人應當履行向買(mǎi)受人交付標的物或者提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務(wù)。我國法律規定，動(dòng)產(chǎn)以交付轉移所有權，不動(dòng)產(chǎn)以辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記轉移所有權，因此，在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記只是涉及履行合同(轉移所有權)的問(wèn)題，并不涉及合同效力的問(wèn)題。并且，如果因為沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記而否認合同效力，在邏輯是也是矛盾的，因為只有在合同有效的前提下才存在履行合同，而不能因為沒(méi)有履行合同的部分義務(wù)就否定合同的效力。 房屋買(mǎi)賣(mài)合同依法成立并有效并非就等于房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行完畢。所以，合同的有效成立只是當事人履行的前提條件，只有認真全面履行了合同，當事人的權利才能實(shí)現。

　　還有人認為，《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定”。而《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理條例》的有關(guān)規定指出，買(mǎi)賣(mài)房屋必須在辦理過(guò)戶(hù)登記手續后，其所有權的變更方生效，因此，未進(jìn)行權屬登記的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。筆者認為，此“登記”并非彼“登記”�！逗贤�法》第四十四條中的“登記”指對合同本身進(jìn)行登記，相當于登記備案的意思。某些法律、行政法規規定合同的生效要經(jīng)過(guò)特別程序后才產(chǎn)生法律效力，如我國的中外合資經(jīng)營(yíng)法、中外合作經(jīng)營(yíng)法規定，中外合資經(jīng)營(yíng)合同、中外合作經(jīng)營(yíng)合同必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的審批后，才具有法律效力。

　　最高人民法院關(guān)于《合同法》的解釋第九條規定，法律、行政法律規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效。從這一規定也可看出，《合同法》第四十四條中所規定的“登記”，是對合同本身的登記，而不是合同生效的登記，而《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理條例》是對所有權確認的登記， 也不是合同生效的登記。

　　綜上所述，我們應辨證地認識和適用現有的房地產(chǎn)法律法規，絕不能機械地生搬硬套而脫離社會(huì )實(shí)際。對于雖沒(méi)有辦理房地產(chǎn)權屬登記，但屬于雙方自愿、公平簽定且形式和主體和內容合法、意思表示真實(shí)的私有房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，本著(zhù)公平和維護、促進(jìn)交易，保護善意交易的原則，可以確認其法律效力。這樣才能真正使法律成為促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展的有效工具而不是桎梏。

　　商品房買(mǎi)賣(mài)合同

　　(合同編號: )

　　合同雙方當事人:

　　出賣(mài)人:__________________________________

　　注冊地址：__________________________________

　　營(yíng)業(yè)執照注冊號： _____________________________

　　企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號： _____________________________

　　法定代表人： ___________ 聯(lián)系電話(huà)： ___________

　　郵政編碼： _________________________________

　　委托代理人： ___________地址：____________

　　郵政編碼： ______________聯(lián)系電話(huà)：___________

　　委托代理機構: ___________________________

　　注冊地址: _________________________________

　　營(yíng)業(yè)執照注冊號: _____________________________

　　法定代表人: _____________ 聯(lián)系電話(huà)：___________

　　郵政編碼: _________________________________

　　買(mǎi)受人：__________________________________

　　【本人】【法定代表人】姓名：____________國籍：______

　　【身份證號碼】【護照號碼】【營(yíng)業(yè)執照注冊號】【 】_________

　　地址：_________________________________________________

　　郵政編碼：__________________聯(lián)系電話(huà)：_________________

　　【委托代理人】【 】姓名：___________國籍：__________

　　地址：________________________________________________

　　郵政編碼：__________________聯(lián)系電話(huà)：________________

　　根據國家和省法律、法規和有關(guān)規定，買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買(mǎi)賣(mài)商品房達成如下協(xié)議:

　　第一條 項目建設依據

　　出賣(mài)人以________方式取得位于______________________、編號為_(kāi)_________________的地塊的土地使用權，取得《土地使用權證書(shū)》。土地使用權出讓合同號為_(kāi)_____________________。該地塊土地面積為_(kāi)__________，規劃用途為_(kāi)_________，土地使用權年限自______年_____月_____日至_____年______月_____日。出賣(mài)人經(jīng)批準，在上述地塊上建設商品房，【現定名】 【暫定名】________________________________。建設工程規劃許可證號為_(kāi)______________，施工許可證號為_(kāi)__________________________

　　。

　　第二條 商品房銷(xiāo)售依據。

　　買(mǎi)受人購買(mǎi)的商品房為【現房】【預售商品房】。預售商品房批準機關(guān)為_(kāi)__________________________ ，商品房預售許可證號為_(kāi)__________________________ 。

　　第三條 買(mǎi)受人所購商品房的基本情況。

　　買(mǎi)受人購買(mǎi)的商品房為【現房】 【預售商品房】(以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商品房，其房屋平面圖經(jīng)規劃部門(mén)批準，見(jiàn)本合同附件一，房號以附件一上表示為準)。該商品房為本合同第一條規定的項目中的：第 【幢】 【座】 【元】 【層】 【號房】。該商品房的用途為 ，屬 結構，層高為 ，建筑層數地上 層，地下 層。

　　該商品房陽(yáng)臺封閉式的 個(gè)，非封閉式的 個(gè)。

　　該商品房合同約定建筑面積共 平方米，其中，套內建筑面積 平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積 平方米(有關(guān)公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說(shuō)明見(jiàn)附件二)。

　　買(mǎi)受人在簽訂本買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應與出賣(mài)人或其委托的物業(yè)管理公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。

　　第四條 計價(jià)方式與價(jià)款。

　　出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按下述第 種方式計算該商品房?jì)r(jià)款：

　　1、該商品房屬預售，按【套】【整層】出售，按【套內】【整層內】建筑面積計算，該商品房單價(jià)為( 幣)每平方米 元，總金額( 幣) 仟　 佰 拾

　　萬(wàn) 仟 佰 拾 元整。

　　2、該商品房屬預售，按整幢出售，按建筑面積計算，該商品房單價(jià)為( 幣)每平方米 元，總金額(

　　幣) 仟 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整。

　　3、該商品房屬現房，按【套】【整層】【整幢】出售，總價(jià)款為( 　　幣) 仟 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾

　　元整。

　　第五條 面積確認及面積差異處理。(當事人選擇按套計價(jià)的，不適用本條約定)

　　本條款適用于商品房預售，該商品房交付使用后，合同約定計價(jià)面積與產(chǎn)權登記面積有差異的，以產(chǎn)權登記面積為準。產(chǎn)權登記面積與合同約定計價(jià)面積發(fā)生差異(含誤差，下同)，雙方同意按以下原則處理：

　　1、差異值為士0.6%以?xún)?含本數)的，買(mǎi)賣(mài)雙方不作任何補償;

　　2、差異值為士0.6%以上(不含本數)至士3%以?xún)?含本數)的，買(mǎi)賣(mài)雙方按買(mǎi)賣(mài)合同約定的房屋單價(jià)多退少補;

　　3、差異值超過(guò)土3%以上(不含本數)的，買(mǎi)受人可選擇多退少補或退回所購商品房。選擇退房的，出賣(mài)人應在買(mǎi)受人書(shū)面提出退房申請白勺30日內退回已收的全部購房款及利息(以付款日起至退款日上為期，以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算)。

　　面積差異百分比= (產(chǎn)權登記面積—合同約定計價(jià)面積)/ 合同約定計價(jià)面積 x100%

　　第六條 付款方式及期限。

　　買(mǎi)受人按下列第 種方式付款:

　　l、一次性付款 。

　　2、 分期付款 。

　　3、其他方式 。

　　買(mǎi)受人應按以上約定的付款方式，將商品房預售款直接存入該商品房項目預售款專(zhuān)用帳戶(hù)，開(kāi)戶(hù)銀行為 ，專(zhuān)用帳戶(hù)為 。憑銀行出具的存款憑證，向出賣(mài)人換領(lǐng)交款收據。

　　第七條 買(mǎi)受人逾期付款的違約責任。

　　1、該商品房經(jīng)驗收合格。

　　2、該商品房經(jīng)綜合驗收合格。

　　3、該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。

　　4、

　　但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣(mài)人可據實(shí)予以延期：

　　l、遭遇不可抗力。且出賣(mài)人在在發(fā)生之日起 日內告如買(mǎi)受人的;

　　2、 。

　　3、

　　。

　　第九條 出賣(mài)人逾期交房的違約責任。

　　除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣(mài)人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，按下列第 種方式處理：

　　1、按逾期時(shí)間，分別處理(不作累加)

　　(1)逾期不超過(guò) 日，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日目，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jì)r(jià)款萬(wàn)分之 的違約金。合同繼續履行;

　　(2)逾期超過(guò) 日后，買(mǎi)受人有權解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應當自買(mǎi)受人解除合同通知到達之日起 天內退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計已付款的 %向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jì)r(jià)款萬(wàn)分之 (該比率應不小于第(1)項中的比率)的違約金。

　　2、

　　。

　　第十條 規劃、設計變更的約定。

　　該商品房預售后，出賣(mài)人不得擅自變更該商品房項目的規劃、設計。確需變更的，出賣(mài)人應書(shū)面征得買(mǎi)受人同意。不同意變更的買(mǎi)受人可要求終止買(mǎi)賣(mài)合同。出賣(mài)人應在受買(mǎi)人提出終止合同申請的30日內退回已付購房款及利息(以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算)。

　　第十一條 交接。

　　商品房達到交付使用條件后，出賣(mài)人應當書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續。雙方進(jìn)行驗收交接時(shí)，出賣(mài)人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。出賣(mài)人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買(mǎi)受人有權拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣(mài)人承擔。

　　由于買(mǎi)受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：

　　第十二條 出賣(mài)人保證銷(xiāo)售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權糾紛和債權債務(wù)糾紛。

　　因出賣(mài)人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權登記或發(fā)生債權債務(wù)糾紛的，由出賣(mài)人承擔全部責任。

　　第十三條 出賣(mài)人關(guān)干裝飾、設備標準承諾的違約責任。

　　出賣(mài)人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定(附件三)的標準。達不到約定標準的，買(mǎi)受人有權要求出賣(mài)人按照下述第 種方式處理：

　　1、出賣(mài)人賠償雙倍的裝飾、設備差價(jià)。

　　2 、

　　3、

　　第十四條 出賣(mài)人關(guān)干基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾。

　　出賣(mài)人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：

　　1、

　　2、

　　3、

　　4、

　　5、

　　如果在規定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

　　1、

　　2、

　　3、

　　第十五條 關(guān)干產(chǎn)權登記的約定。

　　出賣(mài)人應當在商品房交付使用后 日內，將辦理權屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報產(chǎn)權登記機關(guān)備案。如因出賣(mài)人的責任，買(mǎi)受人不能在規定期限內取得房地產(chǎn)權屬證書(shū)的，雙方同意按下列第 項處理：

　　1、買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房要求之日起 天內將買(mǎi)受人已付房?jì)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，并按已付房?jì)r(jià)款的 %賠償買(mǎi)受人損失;

　　2、買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jì)r(jià)款的 %向買(mǎi)受人支付違約金。

　　3、

　　第十六條 保修責任。

　　買(mǎi)受人購買(mǎi)的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為本合同的附件。出賣(mài)人自商品住宅交付使用之日起。按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內容承擔相應的保修貴任。

　　買(mǎi)受人購買(mǎi)的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。

　　在商品房保修范圍和保修期限內發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣(mài)人應當履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣(mài)人原因造成的損壞，出賣(mài)人不承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買(mǎi)人承擔。

　　。

　　第十七條 雙方可以就下列事項約定:

　　1.該商品房所在樓宇的屋面使用權 ;

　　2.該商品房所在樓字的外墻面使用權

　　3.

　　4.

　　第十八條 買(mǎi)受人的房屋僅作 使用，買(mǎi)受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。

　　除本合同及其附件另有規定者外，買(mǎi)受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務(wù)。

　　出賣(mài)人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設施的使用性質(zhì)。

　　。

　　第十九條 本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，按下述第 種方式解決：

　　1.提交 仲裁委員會(huì )仲裁。

　　2.依法向人民法院起訴。

　　第二十條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議 ，(附件四)。

　　第二十一條 合同附件與本合同具有同等法律效力。

　　本合同及其附件內，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。

　　第二十二條 本合同連同附件共 頁(yè)，一式 份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

　　出賣(mài)人 份，買(mǎi)受人 份， 份， 份。

　　第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。

　　第二十四條 商品房預售的，自本合同生效之日起30天內，由出賣(mài)人向 申請登記備案。

　　出賣(mài)人(簽章)： 買(mǎi)受人(簽章)：

　　【法定代表人】：　　　　　　　　　【法定代表人】：

　　【委托代理人】：　　　　　　　　　【委托代理人】：

　　(簽章)　　　　　　　　　　　　　　　(簽章)

　　年 月 日 年 月 日

　　簽于 簽于

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