出租方無(wú)過(guò)錯，承租方是否有權提前解除合同
導語(yǔ)：租房對于在外務(wù)工人員來(lái)說(shuō)是一件比較普遍的事情，租房過(guò)程中可能出現各種各樣的問(wèn)題，今天我們就一起來(lái)看看一個(gè)可能出現的問(wèn)題：出租方無(wú)過(guò)錯，承租方是否有權提前解除合同!
出租方無(wú)過(guò)錯，承租方是否有權提前解除合同
案情
2014年5月1日，被告黎某(甲方)與原先譚某(乙方)簽訂了《房屋租賃協(xié)議書(shū)》。該協(xié)議約定被告黎某將其名下的位于榮昌區廣順街道高瓷村某社房屋出租給原先譚某居住使用，租賃期限為2014年5月1日至2019年5月1日。該協(xié)議還約定租金為：由乙方負責對該房屋進(jìn)行維修管理，裝修支付的費用沖抵第一年的房屋租金;第二年(2015年5月1日至2016年4月30日)租金為4000元;第三年(2016年5月1日至2017年4月30日)租金為5000元……2014年12月1日付2015年5月1日至2017年4月30日的租金9000元。2016年12月1日付2017年5月1日至2019年5月1日的租金10000元。協(xié)議簽訂當天被告就將房屋交付原告居住使用。2015年1月1日，原告向被告支付了2015年5月1日至2017年4月30日期間的房屋租金9000元。
原告租賃該房屋后，因與周邊居民發(fā)生矛盾而不愿在該房屋內繼續居住，于2015年9月18日與案外人簽訂了房屋租賃合同，另外租賃了房屋用于日常居住，租賃期限為2015年10月1日至2017年10月1日。2015年11月7日，原告起訴至法院，請求判決：1、準予原告解除與被告簽訂的《房屋租賃協(xié)議書(shū)》;2、被告退還原告租金7000元。
審判
重慶市榮昌區法院經(jīng)審理認為：根據《合同法》第一百一十條規定：“當事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行金錢(qián)債務(wù)不符合合同約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……(二)債務(wù)的標的不適用于強制履行或者履行費用過(guò)高……”。本案中被告雖無(wú)違約行為，但在原告堅持不愿意繼續履行合同的情形下顯然無(wú)法強制原告繼續居住在涉案房屋內，加之原告已經(jīng)另行租賃房屋居住。如果本案合同繼續履行，則原告履行合同所支付的對價(jià)將遠超合同履行所能獲得利益，而且因合同約定無(wú)法轉租，繼續履行合同必將導致標的房屋空置，造成資源的閑置與浪費，因此法院判決解除原、被告簽訂的《房屋租賃協(xié)議書(shū)》。但該協(xié)議因原告違約解除后，原告作為違約方應向被告承擔違約責任并賠償相應損失，因此在被告應退還給原告的租金中抵扣原告應支付給被告的違約金后，法院判決被告退還原告房屋租金4723.97元。該判決現已生效，原、被告雙方均未上訴。
分歧
本案的爭議焦點(diǎn)是，出租方無(wú)過(guò)錯，承租方是否有權提前解除合同?
第一種意見(jiàn)認為，作為出租方的被告并無(wú)違約行為存在，在此情況下，原告并不具有《合同法》第九十三條和第九十四條規定的解除合同的約定事由和法定事由，因此原告無(wú)權提前解除合同。
第二種意見(jiàn)認為，根據《合同法》第一百一十條的規定，因原告的違約導致該合同符合不適用于強制履行或者履行費用過(guò)高的情形時(shí)，該合同已不具有繼續履行的條件，原告有權解除合同，但應向被告承擔違約責任并賠償相關(guān)損失。
評析
筆者同意第二種意見(jiàn)，理由如下：
一、強制履行的弊端
(一)違背民法的`自愿原則
自愿原則，是指民事主體在民事活動(dòng)中以自己的意志充分表達自己的意愿，按照自己的意思和利益確立、變更、終止民事法律關(guān)系。自愿原則的核心是合同自由，如果在合同無(wú)法繼續履行或強制履行成本過(guò)高的情形下，強制違約方繼續履行合同則違背了民法的自愿原則，不利于發(fā)揮違約方進(jìn)行民事活動(dòng)的主動(dòng)性和積極性，不但對其中一方甚至雙方有害無(wú)益，還容易激發(fā)合同雙方當事人之間的矛盾，造成社會(huì )不穩定因素。
(二)容易造成社會(huì )資源的浪費及形成訴累
承租方主張提前解除合同的請求得不到法院支持后，會(huì )出現以下兩種情況：第一種情況是在有第三人愿意承租該房屋的情況下，承租方會(huì )將該房屋轉租給第三人以減輕自身?yè)p失，如果出租方不同意承租方轉租，則會(huì )起訴至法院要求解除與承租方的租房合同，形成訴累。第二種情況是如果在沒(méi)有第三人愿意承租該房屋的情況下，承租方極有可能被迫將房屋空置，造成社會(huì )資源的閑置與浪費，不利于取得最佳的經(jīng)濟效益。并且如果存在分期支付房屋租金的情況下，承租方在到期應交納下一期租金時(shí)，往往會(huì )采用拒絕或延期支付租金的方式來(lái)消極對抗出租方。屆時(shí)，出租方又會(huì )起訴至法院要求承租方繼續履行合同或者解除與承租方簽訂的租房合同，形成訴累。
二、對守約方出租人的法律救濟
根據《合同法》第九十七條的規定，合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。因此作為合同的守約方，出租人可以要求違約方承租人承擔違約責任并賠償相關(guān)損失，以保證其利益不因合同解除而減少。
(一)在約定違約金的情況下
如果雙方當事人在租房合同中約定了違約金，一般情況下法院按照租房合同的約定計算違約金，不主動(dòng)調整，只是在一審程序中經(jīng)法院釋明后，當事人請求調整的除外。當事人請求調整違約金的，法院根據《合同法》第一百一十四條之規定予以裁判。
(二)在未約定違約金的情況下
如果雙方當事人在租房合同中未約定違約金，那么合同解除后，給出租方造成的損失為出租方的合理尋租期。在司法實(shí)踐中，法院一般結合房屋位置、面積等實(shí)際情況酌情確定3～6個(gè)月的尋租期，承租方應當支付這期間的租金以賠償出租方的損失。
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