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商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約金的認定標準
導語(yǔ)：商品房買(mǎi)賣(mài)合同中常常會(huì )約定違約金，違約金怎么約定?關(guān)于這一問(wèn)題法律是如何規定的呢?接下來(lái)我們就一起看看吧!
商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約金的認定標準
一、法定依據
1、《合同法》
《合同法》第114條規定，當事人可以約定一方違約時(shí)應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
2、《合同法司法解釋二》
《合同法司法解釋二》第29條規定，當事人主張約定的違約金過(guò)高請求予以適當減少的，人民法院應當以實(shí)際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過(guò)錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過(guò)分高于造成的損失”。
3、《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》
《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第26條規定，買(mǎi)賣(mài)合同因違約而解除后，守約方主張繼續適用違約金條款的，人民法院應予支持;但約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規定處理。
4、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第16條規定，當事人以約定的違約金過(guò)高為由請求減少的，應當以違約金超過(guò)造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
二、實(shí)際中違約金的考量因素
一般約定違約金數額旨在防止出現違約情形之發(fā)生，在司法實(shí)踐中，法院一般對于違約金采當事人意思自治原則，不會(huì )主動(dòng)對違約金數額進(jìn)行調整。然而違約方一般會(huì )以實(shí)際損失及主觀(guān)過(guò)錯程度加以抗辯，要求法院予以適當減少。在司法實(shí)踐中，合同違約金考量的因素主要有以下四個(gè)方面：
1、實(shí)際損失
實(shí)際損失系由違約方造成所實(shí)際發(fā)生的損失，包括合同履行后可獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立時(shí)預見(jiàn)到或者應當預見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。
在司法實(shí)踐中，守約方常常以房款利息損失和償還抵押貸款利息的損失。前者系因遲延付款導致利息收入之損失，后者系因遲延付款，守約方被迫借高利貸導致利息之損失。然而利息之利益并非合同可得之利益，損失亦非違約所必然發(fā)生之損失，因此法院對此一般不予支持。
此外，守約方亦常以租金損失抗辯，如出賣(mài)人主張租金利益損失，而法院一般以房屋仍處于賣(mài)房者實(shí)力支配下為由，不予支持。那么，法院通常會(huì )支持哪一類(lèi)損失呢?從司法實(shí)踐看，法院一般會(huì )支持因合同所發(fā)生實(shí)際之費用，如出賣(mài)人為履行合同所支出如搬家費，買(mǎi)受人在過(guò)戶(hù)之前對房屋之必要裝修及添附之費用等。
2、過(guò)錯程度
合同法規定違約之責任系采嚴格責任原則，但具體合同法分則中卻有不同規定，違約金亦區分懲罰性和補償性?xún)煞N。具體到商品房買(mǎi)賣(mài)合同，過(guò)錯程度是法院判定違約金數額的重要構成要件。法院裁判時(shí)，同時(shí)兼顧違約方之主觀(guān)過(guò)錯(是否為主觀(guān)故意違約)及守約方是否與有過(guò)失。
3、交易價(jià)格變動(dòng)
法院裁判時(shí)一般會(huì )對合同訂立時(shí)與合同因違約而解除時(shí)商品房的價(jià)格作為其酌定違約金的要件，從實(shí)質(zhì)上來(lái)看，價(jià)格波動(dòng)也是守約方損失的判斷依據，如買(mǎi)受人因出讓人違約而支出類(lèi)似房屋更高價(jià)款或出讓人因買(mǎi)受人違約，承擔因商品房?jì)r(jià)格變動(dòng)所受之錢(qián)款損失。
4、上海地區法院通常調整違約金的范圍
在上海地區法院裁判案例來(lái)看，一般商品房買(mǎi)賣(mài)合同將違約金規定至標的的20%—30%，而違約方主張違約金過(guò)高訴請法院調整，在司法實(shí)踐中法院一般酌定于標的的8%—13%之間，一般守約方有過(guò)錯，比例會(huì )降低，守約方無(wú)過(guò)錯，比例會(huì )高。
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