怎樣簽署房地產(chǎn)轉讓合同

　　房地產(chǎn)轉讓的概念

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規定：“房地產(chǎn)轉讓?zhuān)�是指房地產(chǎn)權利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。”顯而易見(jiàn)，房地產(chǎn)轉讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉移，張三的房屋轉為李四所有，就是房地產(chǎn)轉讓。該法還規定：“房地產(chǎn)轉讓、抵押時(shí)，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓、抵押。”這項規定，是要求房產(chǎn)所有權與土地使用權的權利主體應當保持一致，避免出現房屋為張三所有，房基地使用權為李四所有的情況。

　　房地產(chǎn)轉讓合同是明確當事人權利義務(wù)的主要文件，關(guān)系雙方當事人的重大權益，因此當事人必須認真對待。針對我國房地產(chǎn)轉讓合同存在的問(wèn)題，《城市房地產(chǎn)轉讓管理規定》明確了房地產(chǎn)轉讓合同應當載明的主要條款和內容：

　　1、雙方當事人的姓名或者名稱(chēng)、住所;

　　2、房地產(chǎn)權屬證書(shū)名稱(chēng)和編號;

　　3、房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限;

　　4、土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限;

　　5、房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì);

　　6、成交價(jià)格及支付方式;

　　7、房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間;

　　8、違約責任;

　　9、雙方約定的其他事項。

　　房地產(chǎn)轉讓可以分為有償轉讓與無(wú)償轉讓兩種不同性質(zhì)。無(wú)償轉讓主要是因繼承行為或贈與行為發(fā)生的房地產(chǎn)轉讓。有償轉讓主要是因買(mǎi)賣(mài)、交換以及其他合法方式發(fā)生的房地產(chǎn)轉讓?zhuān)�其他轉讓房地產(chǎn)的合法方式主要有：

　　(1)以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的;

　　(2)一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的;

　　(3)因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉移的;

　　(4)以房地產(chǎn)抵債的。

　　房地產(chǎn)轉讓的程序

　　1、房地產(chǎn)具有價(jià)值高、使用周期長(cháng)、管理制度嚴格等特點(diǎn)，為保障國家和房地產(chǎn)轉讓當事人的合法權益，維護房地產(chǎn)轉讓市場(chǎng)秩序，《城市房地產(chǎn)轉讓管理規定》對房地產(chǎn)轉讓?zhuān)�規定了必要程序�?/p>

　　(1)房地產(chǎn)轉讓當事人簽訂書(shū)面轉讓合同;

　　(2)房地產(chǎn)轉讓當事人在房地產(chǎn)轉讓合同簽訂后30日內持房地產(chǎn)權屬證書(shū)、當事人的合法證明、轉讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請，并申報成交價(jià)格;

　　(3)房地產(chǎn)管理部門(mén)對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內作出是否受理申請的書(shū)面答復，7日內未作書(shū)面答復的.，視為同意受理;

　　(4)房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報的成交價(jià)格，并根據需要對轉讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現場(chǎng)查勘和評估;

　　(5)房地產(chǎn)轉讓當事人按照規定繳納有關(guān)稅費;

　　(6)房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋權屬登記，核發(fā)房地產(chǎn)權屬證書(shū)。

　　2、上述程序中，房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報的成交價(jià)格，并根據需要對轉讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現場(chǎng)查勘和評估，是《城市房地產(chǎn)管理法》規定“國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報制度”的具體實(shí)施�，F實(shí)中，有些房地產(chǎn)交易人，為了逃避?chē)�家稅費，通過(guò)制造假合同掩蓋實(shí)際成交價(jià)格，采取“隱價(jià)瞞租”方式欺騙房地產(chǎn)管理部門(mén)和稅務(wù)管理部門(mén)，造成國家稅費流失。為堵塞這一漏洞，房地產(chǎn)管理部門(mén)在辦理房地產(chǎn)轉讓手續中，必須核實(shí)當事人申報的轉讓情況和成交價(jià)格。對假贈與、真買(mǎi)賣(mài)，以及交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的房地產(chǎn)轉讓?zhuān)�房地產(chǎn)管理部門(mén)可以通過(guò)現場(chǎng)查勘和委托房地產(chǎn)評估部門(mén)進(jìn)行評估，確定房地產(chǎn)轉讓的客觀(guān)價(jià)格，并依據該客觀(guān)價(jià)格辦理有關(guān)稅費手續。

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