2015關(guān)于小產(chǎn)權房屋買(mǎi)賣(mài)合同
出賣(mài)人(甲方): 身份證號碼: 買(mǎi)受人(乙方): 身份證號碼: 甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項在平等自愿,協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下,以資共同遵守，小產(chǎn)權房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬(wàn)_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室——號-----平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬(wàn)元,如甲方反悔本合同,雙倍賠償;如乙方反悔本合同,定金不退。
三、本合同簽定時(shí),甲乙雙方都不具備過(guò)戶(hù)條件。等過(guò)戶(hù)條件成熟時(shí),甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權手續。本合同發(fā)生的契稅,土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后,甲方對----------------------------------------的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同簽訂后,甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利,乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后,甲方不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》;
六、違約責任
1、甲方應當于2009年 月 日交付乙方房屋,甲方如不按合同規定的日期交付房屋,每逾期1天按房?jì)r(jià)總額千分之一計算違約金支付給乙方，《小產(chǎn)權房屋買(mǎi)賣(mài)合同》逾期超過(guò)____五___個(gè)月時(shí),乙方有權解除本合同。解約時(shí),甲方除將已收的房?jì)r(jià)款全部退還乙方外,并應賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣___四萬(wàn)______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過(guò)___五____個(gè)月時(shí),甲方有權解除合同。解約時(shí),乙方已付房?jì)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權利的行使,一切責任由甲方承擔,并應賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀(guān)原因導致本合同的解除,甲方應按照市場(chǎng)評估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款,并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規劃部門(mén)、設計部門(mén)的原因導致房屋質(zhì)量和使用功能的,甲方應當通知乙方,如有補償款發(fā)放,甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭議,由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會(huì )仲裁。
2、依法向------------------------------------區人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議,補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份,甲乙方各執一份,見(jiàn)證人各一份。
甲方: 乙方: 年 月 日 年 月 日 見(jiàn)證人: 年 月 日 年 月 日 年 月 日
(一)法律效力
“小產(chǎn)權房”買(mǎi)賣(mài)合同的效力一般認定無(wú)效為原則。但也區分不同情況：
對于發(fā)生在本鄉范圍內農村集體經(jīng)濟組織成員之間的農村房屋買(mǎi)賣(mài)，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同認定有效。
對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)批準的'，可以認定合同有效。
對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應作無(wú)效處理。
(二)房產(chǎn)轉讓
“小產(chǎn)權房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。即小產(chǎn)權房只有使用權，沒(méi)有所有權。
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產(chǎn)權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買(mǎi)后不能合法轉讓過(guò)戶(hù)。其同時(shí)對房屋的保值和升值也有一定影響。
(三)政策風(fēng)險
購買(mǎi)在建小產(chǎn)權房時(shí)，購房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門(mén)整頓鄉產(chǎn)權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會(huì )面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。
購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉產(chǎn)權房沒(méi)有國家認可的合法產(chǎn)權，購房人并非合法的產(chǎn)權人，所以無(wú)法得到對產(chǎn)權進(jìn)行的拆遷補償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權補償相比微乎其微。
(四)監管缺位
鄉產(chǎn)權房屋的開(kāi)發(fā)建設沒(méi)有明確的規定加以約束，開(kāi)發(fā)建設的監管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開(kāi)發(fā)單位的資質(zhì)沒(méi)有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。
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