租賃合同范本風(fēng)險

　　隨著(zhù)時(shí)間的推移，很多場(chǎng)合都離不了合同，簽訂合同也是非常有必要的行為。那么合同書(shū)的格式，你掌握了嗎？以下是小編收集整理的租賃合同范本風(fēng)險，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。

租賃合同范本風(fēng)險1

什么是租賃合同范本風(fēng)險？請看本站合同范本頻道介紹

首先，在租賃合同中易出現的漏洞一般有：
1、對標的物約定不明確，尤其是對租賃物的數量和質(zhì)量約定不明確導致糾紛；
2、對標的物的使用約定不明確，承租人對標的物進(jìn)行超負荷、掠奪性使用，致使租期屆滿(mǎn)后租賃物已無(wú)法繼續使用；
3、租賃物的維修和保養約定不明確，根據合同法有關(guān)規定，一般應由出租人負責維修和保養，但當事人另有約定的除外。
4、租賃合同履行中出現的欺詐。

其次，在合同履行過(guò)程中常見(jiàn)的欺詐主要有：
1、.出租人不按合同規定交付租賃物。實(shí)踐中主要是遲延履行。
2、.出租人不履行合同規定的維修和保養義務(wù)。租賃物的故障不是因為承租人的過(guò)錯所引起為條件。
3、承租人不按合同支付租金。主要是遲延交付。
4、承租人擅自改變租賃物的現狀。
5、承租人擅自將租賃物轉租他人。
6、承租人逾期不返還租賃物。
7、出租人利用租賃物套取押金。
　　在租賃合同欺詐中經(jīng)常出現出租人利用租賃合同，要求承租人交納與租賃物價(jià)值相當的押金，而當租賃期屆滿(mǎn)時(shí)，承租人卻找不到出租人，出租人實(shí)際已經(jīng)席卷大筆押金潛逃。承租人實(shí)際可能花費了較高金額'購買(mǎi)'了并不想購買(mǎi)的物品。

租賃合同范本風(fēng)險2

　　違約行為是合同法律風(fēng)險最主要的體現方式。一方當事人有違約行為，會(huì )給另一方當事人帶來(lái)履行合同的不便，也會(huì )造成另一方當事人的經(jīng)濟損失。違約行為除了通過(guò)合同條款加以事先規制之外，更主要是通過(guò)損害賠償的方式進(jìn)行彌補，讓守約方獲得相應的利益以彌補受到的損失，不能讓違約方因為違約行為而獲得利益，因此需要對違約和損害賠償進(jìn)行簡(jiǎn)單的介紹。

　　1、違約的條件。

　　違約的條件比較簡(jiǎn)單，就是合同的一方或者雙方當事人不履行法律規定或者合同約定的義務(wù)，或者履行合同義務(wù)不符合法律規定或者合同約定的情形。與侵權行為不同的是，違約行為不需要考慮當事人是不是在主觀(guān)上具有過(guò)錯，究竟是故意還是過(guò)失；只要在客觀(guān)上有違反合同的行為，即可以認為產(chǎn)生了違約。

　　具體到租賃合同，出租人方面主要的違約形式有：不在規定時(shí)間內提供租賃房屋、提供租賃房屋的條件與合同約定不一致、未辦理租賃合同登記備案手續、未對房屋正常使用的損害提供維修服務(wù)、擅自將已經(jīng)租賃的房屋再租給其他人等等；承租人方面主要的違約行為有：不按照約定的時(shí)間和數量支付租金、押金或者保證金等財物、不按照合同約定的用途使用租賃房屋、未經(jīng)出租人許可擅自將房屋轉租給第三人、合同到期后拒不按照約定將房屋交換出租人等。

　　2、違約損害賠償的方式。

　　違約后一般可以采取的損害賠償的方式主要有下列幾種。

　�。�1）實(shí)際履行、繼續履行。

　　也就是違約方在客觀(guān)上仍然存在繼續履行合同的條件、守約方也愿意要求違約方繼續履行合同，直至將合同按照約定全部履行完畢為止。相比較其他違約損害賠償的方式而言，實(shí)際履行的成本較少，法律依據也比較明確，較少發(fā)生爭議的幾率，所以在實(shí)踐中發(fā)生違約損害賠償案件，法院也會(huì )要求當事人首先采取實(shí)際履行的方式承擔違約責任。

　�。�2）采取補救措施、恢復原狀。

　　具體到租賃合同來(lái)說(shuō)，可以要求出租人盡快將房屋存在的缺陷修復、將原先已經(jīng)中斷的水電煤供應恢復、通過(guò)自購建材將房屋已經(jīng)受到毀損的部分盡快恢復原狀；可以要求承租人另行尋找租賃房屋、繼續經(jīng)營(yíng)以減少實(shí)際損失、適當減少房屋租金，等等。采取補救措施主要是為了采取措施防止損失的不恰當擴大。

　�。�3）賠償損失。

　　這是最常見(jiàn)的違約損害賠償方式。主要有：

　�、龠`約金。

　　根據雙方在合同中約定的如發(fā)生違約情形，違約方需要向守約方承擔一定的金錢(qián)賠償。違約金只有雙方在合同中約定才能要求賠償。違約金兼有補償實(shí)際損失和懲罰違約行為的雙重屬性；如果當事人約定了違約金，但數額不足以賠償實(shí)際損失的，在支付違約金之后還應當賠償實(shí)際損失；如果當事人并沒(méi)有因為違約行為受到損失，但約定了違約金的，也應該承擔違約金。違約金約定的數額過(guò)高或者過(guò)低的，在訴至法院后可以請求法院予以適當調高或者調低。違約金過(guò)高予以調低的，一般認為最高數額應為實(shí)際損失的30%。

　�、趯�(shí)際損失。

　　包括直接損失和間接損失兩部分。直接損失是指由于對方的違約行為導致當事人現有財產(chǎn)的減損滅失和支付費用的增加。例如：因承租人不恰當使用房屋導致房屋結構發(fā)生變形，出租人緊急聘請工人對房屋進(jìn)行維修加固，但只修復了一部分，還有一部分無(wú)法修復。在這里，房屋結構無(wú)法修復的部分就是出租人現有財產(chǎn)的減損滅失；該修理費根據法律應由承租人負擔，出租人墊付的修理人工費就是支付費用的增加。直接損失是現實(shí)的財產(chǎn)損失，一般是比較容易確定的。間接損失則比較難以理解，它是指合同在全面和適當履行之后可以實(shí)現和取得的財產(chǎn)利益。一般來(lái)說(shuō)，間接損失一般是指可得利益的損失，或者說(shuō)是利潤的損失。比如說(shuō)，承租人獲得租賃房屋后經(jīng)出租人許可又轉租他人，承租人因此而獲得的利益即為可得利益。如果發(fā)生損失，則為間接損失。根據《合同法》第一百一十三條的規定，間接損失的賠償不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預見(jiàn)到或者應當預見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。這些規定比較疑難，大家只要知道要賠償間接損失或者可得利益損失這些概念就可以了。

　�、奂s定賠償計算方式。

　　這又是合同法賦予我們的強大武器。由于損害賠償的計算方法是一件較為復雜的事，如果雙方當事人能夠在合同中事先對可能發(fā)生的違約行為作一大概的估計，并對違約賠償計算方式作一較為詳細和明確的約定，則在事后進(jìn)行損害賠償工作時(shí)無(wú)疑具有相當的便利性。

　�、懿扇〈胧┓乐箵p失擴大的合理費用。

　　在違約行為發(fā)生后，雙方均應當采取適當措施方式防止損失的擴大。一方或者雙方不采取適當措施導致?lián)p失擴大的，對于損失擴大的部分，當事人無(wú)權要求損害賠償。對于采取措施防止損失擴大而支出的合理費用，可以由違約方承擔。

租賃合同范本風(fēng)險3

　　1、與合同效力有關(guān)的幾個(gè)概念。

　�。�1）合同成立：合同經(jīng)雙方（或者多方，下同）簽字或蓋章后即可以成立。合同成立一般均代表合同生效，或者說(shuō)合同發(fā)生法律效力，但個(gè)別情況下合同不一定生效。成立是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)。

　�。�2）合同生效：合同符合法律規定的生效條件，產(chǎn)生法律效力，可獲法律保護。生效也是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)。

　�。�3）合同有效：合同生效后，在履行過(guò)程中具有法律效力，可獲法律保護。與生效不同，有效是一段期間。

　�。�4）合同無(wú)效：合同從簽訂開(kāi)始，或者從某一時(shí)間點(diǎn)開(kāi)始，沒(méi)有法律效力，不受法律保護。

　�。�5）合同效力待定：合同成立后并不立即生效，在合理期間內滿(mǎn)足生效條件后產(chǎn)生法律效力，否則屬于無(wú)效合同。

　�。�6）合同解除或撤銷(xiāo)：合同具有法律效力，從解除或撤銷(xiāo)之日起不再具有法律效力。

　　對于合同當事人來(lái)說(shuō)，合同成立、生效和有效是當事人追求、希望實(shí)現的目標。合同無(wú)效是合同當事人盡量需要避免的情況。合同解除或者撤銷(xiāo)，則要視具體情況而定，有些時(shí)候，合同解除或者撤銷(xiāo)對當事人不利；但有些時(shí)候，合同解除或者撤銷(xiāo)是對當事人有利的，這時(shí)就要合同當事人充分利用法律規定和合同約定的權利，行使解除權或者撤銷(xiāo)權；作為另一方當事人來(lái)講，則應該充分考慮到合同解除或者撤銷(xiāo)給自己帶來(lái)的風(fēng)險，并事先加以防范。

　　2、合同效力方面的法律風(fēng)險防范。

　�。�1）合同成立方面。

　　合同成立方面的法律風(fēng)險我們提四點(diǎn)。

　　第一，主體合格。如果合同簽訂主體是公司，應當提供公司經(jīng)過(guò)最新年檢確認的工商營(yíng)業(yè)執照，或者在工商注冊登記的機讀基本資料。如果簽訂主體是事業(yè)單位、社會(huì )團體、民辦非企業(yè)單位的，應該提供事業(yè)單位的事業(yè)單位法人登記證書(shū)、社會(huì )團體法人登記證、民辦非企業(yè)單位證書(shū)。如果簽訂主體是個(gè)人的，應該提供身份證，證實(shí)年滿(mǎn)18周歲。

　　第二，雙方當事人真實(shí)的簽字蓋章。在簽訂租賃合同時(shí)，雙方在合同上的蓋章原則上應該是公司的公章，或者是公司的合同專(zhuān)用章，這都是可以的。但有些公司在合同上加蓋公司的財務(wù)專(zhuān)用章，這就有問(wèn)題了，嚴格來(lái)說(shuō)在合同上加蓋財務(wù)專(zhuān)用章，是不能代表公司意志的，因此這種情況要避免。如果合同的簽訂主體是個(gè)人的，則個(gè)人簽字、加蓋自己的私章也都是允許的。但這樣由于個(gè)人簽字、自己的私章沒(méi)有在有關(guān)管理部門(mén)登記備案過(guò)，難以事后辨別真偽，因此最好是請當事人來(lái)當面簽字或者蓋章，并在簽訂合同時(shí)對照對方的身份證、確認身份情況后再由其簽字蓋章為妥。當然身份證也有可能是假的。

　　第三，要經(jīng)過(guò)合法授權。如果單位不是法定代表人簽訂合同的，必須提供由單位加蓋公章的授權委托書(shū)，并在其中載明具有簽訂合同的明確授權。在實(shí)踐情況中，可能簽署合同的人除了法定代表人之外，還可能是經(jīng)理、副經(jīng)理甚至是部門(mén)經(jīng)理、業(yè)務(wù)人員等，這些人的身份必須予以明確，并在簽約時(shí)提供授權委托書(shū)。第四，如果要簽訂的合同金額巨大，或者簽訂的是重大的合同，那除了上面這些要注意的情況外，還必須收集對方當事人的公司章程、公司經(jīng)過(guò)工商登記備案的公章樣本、對方簽署合同人員的簽字蓋章樣本、對方的股東會(huì )決議或者董事會(huì )決議等等法律文件，或者要求提供擔保，以降低簽訂合同可能帶來(lái)的法律風(fēng)險。

　�。�2）合同生效方面。

　　生效方面我們提四點(diǎn)。

　　第一，口頭合同是否有效力的問(wèn)題。從合同法規定看，合同法是認可口頭合同的效力的。雙方即使沒(méi)有書(shū)面的合同，但只要雙方在實(shí)際履行合同，一方將房屋出租，另一方實(shí)際入住、使用該房屋，并按時(shí)交納租金的，合同也是有效的�！逗贤�法》第214條規定，租賃期限六個(gè)月以上的，應當采用書(shū)面形式。從由于口頭合同在很多具體問(wèn)題方面不容易講清楚，一方如果不予承認的，另一方很難主張權利，因此租賃合同應該盡量簽署書(shū)面，避免口頭合同。

　　第二，實(shí)際履行的合同的效力問(wèn)題。這種情況主要體現在雙方達成租賃房屋的一致意見(jiàn)，或者在租賃合同到期之后，雙方?jīng)]有續簽合同，但仍然繼續履行合同，出租人沒(méi)有收回房屋，承租人也按期繳納租金，雙方維持現狀的行為的效力問(wèn)題。根據《合同法》第232條，這些情況屬于不定期租賃，雙方可以繼續履行，合同繼續有效，但雙方均可以隨時(shí)解除合同。承租人只要通知出租人解除即可；出租人要解除的，應當提前合理時(shí)間通知承租人，以便承租人及時(shí)尋找新的租賃場(chǎng)所。

　　第三，電子合同的效力問(wèn)題。合同的形式除了書(shū)面和口頭之外，還可以通過(guò)電子郵件等方式簽訂。這種情況現在也很多見(jiàn)，雙方?jīng)]有簽署合同，但都可以提供電子郵件、手機短信等方式證明雙方之間存在合同。合同法認可這種形式的效力，但是由于舉證較為困難，電子郵件也有一定的形式要求才能夠作為證據，因此建議雙方在通過(guò)電子郵件形式達成合同一致意思后再補充簽署書(shū)面合同為好。

　　第四，生效可以附條件。上面我們講了，絕大部分合同都是雙方簽字蓋章、合同成立之后就生效，但少部分合同中對合同的生效時(shí)間是附有條件的。比如，有些合同約定，承租人預付的三個(gè)月租金到賬之后，合同才生效；還有些合同約定，合同在雙方辦理了租賃合同登記備案手續之后才生效；甚至還有合同約定要等上級部門(mén)審批通過(guò)之后才生效等等。我們認為這些條件的約定并不是不可以，但是這些約定都拖延了合同順利生效的時(shí)間，并產(chǎn)生了諸多不確定因素，而如果合同不能如期生效，浪費簽約的人力物力時(shí)間不說(shuō)，還給合同當事人帶來(lái)了履約的風(fēng)險，特別是開(kāi)始準備履行合同或者已經(jīng)履行了合同義務(wù)的一方當事人來(lái)說(shuō)更加不利。因此特別約定生效條件要謹慎，法律法規有直接規定的除外。

　�。�3）合同無(wú)效方面。我們提四點(diǎn)。

　　第一，《合同法》第52條規定了合同無(wú)效的具體情況：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì )公共利益；違反法律、行政法規的強制性規定。這些內容比較復雜，大家在這里只要了解一下內容就可以。

　　第二，最高人民法院《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》（《租賃司法解釋》）的規定。如該解釋第二條和第三條規定，因房屋屬于出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，或者未經(jīng)批準或者未按照批準內容建設的臨時(shí)建筑，出租人與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。

　　第三，最高人民法院《關(guān)于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函復》的規定。這個(gè)規定講，對于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗收或者經(jīng)消防驗收不合格，是否應認定房屋租賃合同無(wú)效的問(wèn)題，應根據不同情況分別對待：如根據《中華人民共和國消防法》規定，必須經(jīng)過(guò)公安消防機構驗收的房屋，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，應當認定租賃合同無(wú)效。這主要是指用于餐飲、娛樂(lè )、商業(yè)、辦公等公共場(chǎng)所的租賃房屋，如果未辦理過(guò)消防驗收或者驗收不合格的，有發(fā)生重大消防安全責任事故的隱患，不利于維護社會(huì )公共利益，故此類(lèi)租賃合同無(wú)效。如不屬于必須經(jīng)過(guò)公安消防機構驗收的，則不應當以該房屋未經(jīng)消防驗收合格為由而認定合同無(wú)效。這個(gè)問(wèn)題在簽署租賃合同的時(shí)候，應當引起足夠的重視。

　　第四，如果房屋租賃合同最終被法院確認無(wú)效的，則當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，法院一般應予支持。按照法律規定，原本合同無(wú)效之后，雙方當事人取得財產(chǎn)應當返還給對方。但租賃合同比較特殊，承租人繳納了租金后，實(shí)際使用了房屋，這部分利益無(wú)法返還給對方。因此采用“無(wú)效當有效處理”的原則，是法院從公平的角度出發(fā)，考慮到承租人實(shí)際使用了房屋，不支持合理使用費不太公平的角度來(lái)設定的。

　�。�4）合同效力待定方面。這主要是集中在合同法第四十七、四十八、五十一條。主要規定是：未滿(mǎn)18周歲的人簽訂的合同，行為人沒(méi)有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義簽訂的合同，無(wú)處分權的人處分他人財產(chǎn)簽訂的合同，如果事后合理時(shí)間內獲得監護人同意、被代理人授予代理權、財產(chǎn)所有權人處分財產(chǎn)授權的，合同有效。否則，合同無(wú)效。具體情況這里不多講了。

租賃合同范本風(fēng)險4

　　隨著(zhù)現今租賃市場(chǎng)的日益活躍，租賃合同成為市場(chǎng)交易中最活躍的合同之一，但其中的法律風(fēng)險常不能被當事人重視到而引發(fā)了一系列的爭議，給當事人帶來(lái)了經(jīng)濟損失。

　　基本案情：我司將一地塊租借給A司使用，租賃期為八年。A司將地塊轉租給B司。合同到期后，B司不搬離場(chǎng)地，且欠A司數月租金。A司將B司訴之法院，我司是地塊的所有權人，與本案有直接的利害關(guān)系，法院追加為第三人。原告要求被告支付拖欠租金且搬離場(chǎng)地歸還地塊。

　　本案的爭議的焦點(diǎn)是支付租金及合同到期后場(chǎng)地返還。筆者反思整個(gè)合同簽訂履行全過(guò)程，確實(shí)存在著(zhù)瑕疵。下面僅是筆者對租賃合同瑕疵的個(gè)人分析，希望能為將來(lái)租賃性質(zhì)的合同簽訂降低法律風(fēng)險，提供一定的參考作用。

　　一、租賃合同的概念

　　租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同中交付租賃物供對方使用、收益的一方稱(chēng)為出租人，使用租賃物并支付租金的一方稱(chēng)為承租人。租賃合同是轉移使用權的合同。顧名思議，僅發(fā)生財產(chǎn)使用收益權的轉移，不失財產(chǎn)所有權。承租人使用完畢后，仍應交還財產(chǎn)，無(wú)權對之處分。

　　二、常見(jiàn)租賃合同條款在訂立時(shí)存在的瑕疵及風(fēng)險

　　筆者將工作實(shí)踐中所經(jīng)歷的多份租賃合同的條款和上述案例的條款進(jìn)行了對比，分析，總結，將最容易引發(fā)合同糾紛的瑕疵條款進(jìn)行列明如下：

　　1.租賃范圍不夠明確。在筆者經(jīng)歷的一份場(chǎng)地和岸線(xiàn)租賃合同中，僅約定棧橋、墩子及碼頭邊沿線(xiàn)長(cháng)度。無(wú)細節的描述，無(wú)示意圖示表明確切的租賃范圍，約定范圍不明導致這成為雙方爭議之一。租賃合同中最基本的標的物條款不明確，給合同埋下了風(fēng)險。導致雙方權利義務(wù)不明確，引發(fā)糾紛的。

　　2.場(chǎng)地出租無(wú)交接的書(shū)面手續留存。標的物的交接狀態(tài)不明確，無(wú)法辨別何物是原先存在的，何物是后添附的，是否可以拆解等等，引起在合同終止的歸還狀態(tài)的不確定性。

　　3.租賃期限過(guò)長(cháng)。例如上述案例中合同租期長(cháng)達八年，導致合同雙方當事人受合同拘束的狀況長(cháng)期不能改變，從而不利于保護當事人的權益和發(fā)揮財產(chǎn)的效用。

　　4.不重視轉租條款的內容。訂立禁止轉租條款，但實(shí)際上發(fā)生轉租事實(shí)。對轉租方的選擇未做任何的前期調查。從本案可以看出，對真正實(shí)際承租人的資產(chǎn)和信用情況不明，導致了長(cháng)期拖欠租金行為的發(fā)生及不肯歸還標的物的行為。

　　5.押金條款約定、違約金約定數額較低。換句話(huà)說(shuō)，就是違約成本過(guò)低，承租人繼續使用標的物得來(lái)的利益，遠遠大于違約金，無(wú)畏違約行為。

　　6.在合同履行過(guò)程中，對承租人要對租賃物狀態(tài)改變的請求，無(wú)明確無(wú)書(shū)面、肯定的回復，以導致默認了承租人的行為。在合同終止時(shí)對標的物的狀態(tài)確認上遇到了障礙。這是出租人在合同履行過(guò)程中，對租賃物的狀態(tài)控制不善，導致風(fēng)險的產(chǎn)生。

　　7.通常為合同執行，出租人會(huì )與實(shí)際承租人另簽訂租賃合同，如辦理某許可證所需，常常會(huì )有一個(gè)三方協(xié)議的存在。且不說(shuō)三方協(xié)議的有效性存在爭議，但一個(gè)標的物出現了兩份租賃合同，就不符合法律規定。這也是上述案例中導致我司以第三人身份參加訴訟的主要導火索。

　　三、以后簽訂租賃合同所需注意事項

　　1.租賃期限不宜過(guò)長(cháng)。租賃期限是租賃合同的主要內容之一，租賃合同的期限原則上由租賃合同當事人約定�！逗贤�法》第214條規定：“租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效�！薄白赓U期限屆滿(mǎn)，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過(guò)20年�！弊赓U期限過(guò)長(cháng)會(huì )導致承租雙方的狀態(tài)長(cháng)時(shí)間不能改變，不利于新情況的發(fā)生，調整合同的相關(guān)條款。承租人在訂立租賃期限條款時(shí)，應結合自身的具體情況，合理確定租期。待合同終止后，雙方均有意，可以續訂，及時(shí)修訂上份合同中的缺陷之處。

　　2.對租賃物的描述清晰準確，做好交接書(shū)面確認。在合同中要有具體的條款對租賃物的相關(guān)屬性做出明確的規定，這些內容主要涉及租賃物的名稱(chēng)、租賃物的數量、性質(zhì)、用途等涉及到可能影響合同效力的問(wèn)題，尤其應規定所租賃的財產(chǎn)應具備承租方所擬使用的目的，避免因雙方對租賃物的特性和用途理解上的分歧而影響合同的效力，利于防止索賠時(shí)，出現糾紛。若是出租時(shí)應履行特別程序或準備的出租物，應事先辦理相關(guān)手續，如1995年建設部規章《城市房屋租賃管理辦法》第13條規定：房屋租賃實(shí)行登記備案制度。

　　3.謹慎選擇合同承租方，盡量避免訂立轉租條款。對方當事人的履約能力及資信狀況對租賃合同的履行是至關(guān)重要的。在合同訂立前，要了解對方資信情況，可以通過(guò)查看其營(yíng)業(yè)執照，了解注冊資金、經(jīng)營(yíng)范圍、企業(yè)經(jīng)濟性質(zhì)，可到當地工商行政管理機關(guān)去查詢(xún)，或通過(guò)對方的老客戶(hù)，從側面了解對方的資信狀況。在合同簽字蓋章時(shí)應及時(shí)審查合同上的承租人是否與簽字蓋章的姓名或名稱(chēng)一致。確信對方具有履約能力，商業(yè)信譽(yù)良好，合同履行較有保障才能與之簽約。

　　4.明確租金支付條款，發(fā)現違約立即采取措施。租金條款可能發(fā)生爭議的情形主要為承租人拒付租金或延付租金，為了及時(shí)彌補因承租人違約行為而造成的損害后果，出租人應在合同中明確承租人支付租金的時(shí)間和方式，并對其拒付租金或延付租金時(shí)可以采取的救濟措施作較為具體的規定，《合同法》規定對承租人無(wú)正當理由拒付租金或延付租金時(shí)，經(jīng)出租人催告后的合理期限內，承租人仍不支付時(shí)，出租人可以解除合同。這是一項法定解釋權，但要注意的是，對于什么才是“合理期限”法律并未明確，出租方可以事先在合同中訂明這一期限。

　　法律對此另有規定的依法律的特別規定，例如根據《城市私有房屋管理規定》，承租人累計6個(gè)月拒不交納租金的，出租人有權解除合同。應依據法律規定訂立合同條款。 5.加大違約成本的約定，守約者的保護力度增加。合同中應該對可能出現的違約情形，規定具體違約責任的承擔方式、違約金或是損失賠償金的計算方法，避免簡(jiǎn)單地陳述“如果承租方違約應承擔違約責任”的高度概括性條款，以免在發(fā)生合同糾紛時(shí)對承租人如何承擔違約責任產(chǎn)生爭議。最高人民法院關(guān)于〈適用中華人民共和國合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)中第二十九中關(guān)于違約責任的約定中“當事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般會(huì )認定為”過(guò)分高于造成的損失。人民法院可能不予以支持，所以在訂立違約責任條款時(shí)，應注意違約金比例不予過(guò)高。

　　6.合理選擇管轄地。該條款常會(huì )被忽視，但管轄地的合理選擇對合同糾紛的順利解決有較大影響。不管是仲裁，或是法院管轄，應從便利訴訟及降低合同爭議解決成本的角度，綜合合同的具體內容選擇合同的簽訂地、履行地、被告住所地、原告住所地、不動(dòng)產(chǎn)所在地等與合同密切相關(guān)的地點(diǎn)的法院管轄。

　　7.關(guān)注時(shí)效特殊性。根據《民法通則》第一百三十五條規定，通常當事人向人民法院請求保護民事權利的訴訟時(shí)效為二年。但《民法通則》第136條規定訴訟時(shí)效期間為1年的情況包含延付或者拒付租金。應積極跟蹤合同的履約過(guò)程，發(fā)現有延付或拒付租金情況時(shí)，應及時(shí)向對方發(fā)出通知函或催討函或提起相關(guān)的訴訟，確保時(shí)效內積極行使該合法權利。

　　8.重視在履約過(guò)程中對合同相對方財產(chǎn)狀態(tài)的關(guān)注，及時(shí)采取財產(chǎn)保全手續，有助于執行程序的開(kāi)展。通常在租賃糾紛中，因為合同相對方不能按時(shí)支付租金，拖欠租金數額較大而訴之法院，因訴訟期限較長(cháng)，承租人可能通過(guò)各種手段隱匿財產(chǎn)，損害出租人的利益。我國《民事訴訟法》專(zhuān)章規定的財產(chǎn)保全制度，就是為了防止當事人在起訴法院后，可能遭受難以彌補的損害而要求法院對承租人的財產(chǎn)進(jìn)行查封、扣押、凍結等，防止承租方惡意轉移財產(chǎn)。這時(shí)就需要出租人能提供被執行財產(chǎn)線(xiàn)索，若無(wú)，法院無(wú)法啟動(dòng)保全措施，即便出租人在訴訟中取得勝訴，因出租人無(wú)法向法院提供相應的財產(chǎn)線(xiàn)索，最終導致執行無(wú)法開(kāi)展，出租人的收取租金的權益仍無(wú)法得到保障。所以在合同履行過(guò)程中和發(fā)生訴訟后，出租人應積極關(guān)注并收集承租人的財產(chǎn)信息，也是為將來(lái)發(fā)生爭議做好訴訟準備。

　　9.做好合同履行過(guò)程中的各類(lèi)證據材料的收集工作。在合同履行中合同文本、補充協(xié)議、會(huì )議紀要、雙方的郵件、傳真來(lái)往，每月租金的支付憑證，各類(lèi)帶有公章的各類(lèi)文件等都是合同履行的重要證據。在平時(shí)的工作中一定要做好留存，若在將來(lái)爭議發(fā)生時(shí)，都是重要的證據。這也需要合同經(jīng)辦人及合同履行人提升證據意識，多為公司保存一些證據資料，形成嚴謹的證據鏈，使自己成為訴訟的主動(dòng)者，為公司挽回更多的損失。

　　四、結語(yǔ)

　　筆者通過(guò)實(shí)踐中經(jīng)歷的真實(shí)案例的真實(shí)感受和客觀(guān)分析現租賃合同條款的瑕疵點(diǎn)，讓讀者了解到如何降低租賃合同法律風(fēng)險，即從訂立時(shí)對租賃合同風(fēng)險把控和履約過(guò)程中的時(shí)時(shí)跟蹤。當然這僅僅只是筆者工作實(shí)踐的體會(huì )，目的是能讓讀者從中吸取一點(diǎn)經(jīng)驗，在將來(lái)的工作和生活中，都不要因合同條款的不完善或合同履行中過(guò)程出現了問(wèn)題而引發(fā)經(jīng)濟損失，這對企業(yè)的健康發(fā)展來(lái)說(shuō)，具有十發(fā)重要的意義。

租賃合同范本風(fēng)險5

　　租賃合同根據法律有無(wú)特別規定可分為一般租賃合同和特別租賃合同。一般租賃是指法律沒(méi)有特別規定的租賃。特別租賃是指法律有特別規定的租賃。

　　一、問(wèn)題的提出

　　我國合同法第231條規定：租賃物在承租期內由于不可歸責于當事人的原因而毀損、滅失的，由承租人承擔損害后果。這里的依據是租賃物為出租人所有，出租人是租賃物的受益者，應當承擔與收益相當的風(fēng)險。[1]這就是所謂的“所有權主義”的風(fēng)險負擔原則，它意味著(zhù)物的“所有權”的取得，不僅僅是享有權利，還要履行相應的注意義務(wù)，具備風(fēng)險防范意識�？梢哉f(shuō)，所有權主義風(fēng)險負擔原則的最初確立，遵循了權利義務(wù)一致性這一準則，既有有利于對物權的彰顯，又有利于保障與物有關(guān)的侵權行為中賠償責任的明確。

　　但是，隨著(zhù)商品經(jīng)濟的發(fā)展和發(fā)達，物的所有權在表現形式上越來(lái)越復雜，對物的表明形式的占有并能證明就是物的所有者。而真正的所有者，除了“法律控制”外，往往由于各種原因并不直接控制該物。在這種情況下，物的風(fēng)險大小、規避措施、環(huán)境因素、直接管理者的注意程度等，都不是所有權能夠直接掌控的，一旦發(fā)生風(fēng)險，把該風(fēng)險后果全部由所有權人來(lái)承擔，是否有失偏頗呢?

　　所以，本文的主要目的是:以租賃合同為對象，分析各種在所有權人對物沒(méi)有現實(shí)控制的情形下，有關(guān)物的風(fēng)險負擔責任的分配問(wèn)題。

　　二、租賃合同的結構分析

　　租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，屬于有償、諾成、雙務(wù)合同。就實(shí)質(zhì)而言，租賃合同是轉移使用權的合同，即一方當事人將自己的財產(chǎn)交給另一方占有、使用并收益的合同。

　　(一)租賃合同的法理依據。社會(huì )資源是有限的，而人的欲望是無(wú)限的，只有在欲望的無(wú)限性和資源的有限性之間建立某種平衡關(guān)系，才能實(shí)現社會(huì )的發(fā)展進(jìn)步和社會(huì )關(guān)系的和諧。[3]這里的“欲望”，我們拋棄貶義色彩的偏見(jiàn)，可以理解為對改造物質(zhì)世界的愿望和主觀(guān)努力。而資源的有限性，在法律上直接表現為所有權的有限性，人們不可能在同一物上同時(shí)擁有所有權。沒(méi)有所有權，人們對物的利用就會(huì )缺少根本性的合理支持。與之同時(shí)，在市場(chǎng)經(jīng)濟時(shí)代，資源的有效配置、使用以及發(fā)揮資源的最大功效，進(jìn)而獲得最大化的經(jīng)濟利益是市場(chǎng)主體的愿望。

　　物，從法律角度講，是所有權保護下的客觀(guān)存在。所有權，意味著(zhù)對物的公共性的排斥，除了所有權人外，其他任何人如果想利用該物，就必須通過(guò)某種法律行為征得所有權人的同意，從所有權人那里獲得對物的所有權或者其中部分權能的轉讓。以物為對象，人與人之間的物權流轉的合法性主要基于雙方合意的合同行為，該合同行為的實(shí)質(zhì)在于對物的各項權利的交易或重新分配。

　　所有權，對于具體的物而言，具有唯一性，即一個(gè)物上面不能夠同時(shí)存在兩個(gè)以上的所有權。所有權又具有固定性特點(diǎn)，只要是納入法律規范范疇的物，首先都要明確其所有權，沒(méi)有所有權的明確，該物的流轉、使用以及收益的合法性都值得懷疑。所有權的唯一性和固定性特點(diǎn)，在保障物的所有權人合法權益的同時(shí)，也限制了物的充分使用，并且可能影響所有權人從自己的所有權中獲得實(shí)際的利益。所以，在尊重所有權的以上特點(diǎn)的基礎上，人們對所有權的內容進(jìn)行具體的分析，提出了所有權所包含的四項權能：占有、使用、收益和處分。當我們發(fā)現所有權的具體權能以后，為物的充分有效的使用提供了嶄新的思路。人們在不轉移所有權又不直接行使使用權能的時(shí)候，同樣可以通過(guò)該物獲得盡可能多的利益。

　　(二)租賃合同權利義務(wù)分配。以租賃物為對象，雙方的權利義務(wù)分配主要是：

　　第一，出租人對租賃物享有所有權。所有權包括占有、使用、收益和處分四項權能。在租賃合同中，出租人把占有、使用和收益的權能都轉移給承租人了，其保留的是最根本的處分權。通過(guò)處分權的保留，保證出租人對租賃物的法律控制，監督承租人對租賃物的使用情況

　　第二，出租人收取租金的權利。通說(shuō)認為，租金是物的法定孳息，收取租金的權力是基于出租人的所有權而派生出來(lái)的權利。因此，盡管從表面上看來(lái)，租金也是某種“收益”，但是這種收益主要是資本性受益，沒(méi)有出租人勞動(dòng)因素的參與。[4]從出租人角度，租賃物是資本投入，而不是生產(chǎn)工具。

　　第三，承租人對租賃物占有、使用、收益的權利。承租人之所以簽訂租賃合同，目的在于獲得收益，其對租賃物的占有和使用都是為了實(shí)現收益的目的。這里的收益，是指承租人利用租賃物的正常功能，通過(guò)自己的勞動(dòng)而獲取的利益�？梢钥闯�，承租人的“收益”和出租人的“租金”是兩種不同性質(zhì)的收入，這種不同的根源主要在于對租賃物擁有的不同性質(zhì)的權能。

　　(三)租賃合同的社會(huì )效用。任何合同行為，主體的平等性除了人格平等以外，還在于權利平等。這里權利平等，意味著(zhù)互相尊重對方既有的權利，承認對方各項私權利的合理性與合法性。雙方之間發(fā)生合同行為的前提，在于都是某些權利的合法持有人。由此推及到租賃合同，其社會(huì )效用在于：在不轉移所有權的情況下，通過(guò)合同行為對所有權權能予以合理配置，物盡其用、各取所需，解決了在所有權缺乏的情況下，非所有權人合法占有、使用物的問(wèn)題，實(shí)現物的功能最大化和社會(huì )資源的有效配置。

　　三、租賃物的風(fēng)險負擔

　　在經(jīng)濟交往中，風(fēng)險是客觀(guān)存在的。隨著(zhù)人們經(jīng)濟交往活動(dòng)的范圍不斷擴大，各種風(fēng)險也不斷增加。如何規避風(fēng)險是當事人都非常重視的問(wèn)題，人們在謀求經(jīng)濟利益的同時(shí)，都盡可能降低風(fēng)險程度，以減少自己的贏(yíng)利成本。在高風(fēng)險社會(huì )里，沒(méi)有任何經(jīng)濟風(fēng)險的經(jīng)濟活動(dòng)是不存在的，于是人們轉而關(guān)注風(fēng)險的負擔問(wèn)題，即一旦發(fā)生風(fēng)險的時(shí)候，由誰(shuí)來(lái)負擔風(fēng)險帶來(lái)的損失。

　　(一)風(fēng)險的特征。物的風(fēng)險主要包括兩種情形：一是物本身的毀損、滅失風(fēng)險;二是物給他人造成損害時(shí)的賠償風(fēng)險。[5]關(guān)于第二種情形，這里不多贅述。我們重點(diǎn)探討物本身的毀損、滅失風(fēng)險問(wèn)題。這類(lèi)風(fēng)險的特點(diǎn)是:

　　第一，發(fā)生在經(jīng)濟合同行為中。也就是說(shuō)，風(fēng)險主要在物的流轉狀態(tài)中發(fā)生。經(jīng)濟合同的雙方當事人對標的物都由某種現實(shí)權利，這種現實(shí)權利是他們負擔風(fēng)險的前提。假如某個(gè)物的全部權利都歸某一個(gè)人所有，其風(fēng)險也全部歸該人所負擔，而沒(méi)有討論風(fēng)險負擔責任的必要了。

　　第二，風(fēng)險來(lái)自于不可歸責于當事人的事由。這是風(fēng)險的實(shí)質(zhì)性特征。在現實(shí)生活中，人們的物發(fā)生損失無(wú)非兩種原因：一是“天災”;二是“人禍”�！叭说湣敝饕�是違約責任和侵權責任問(wèn)題，其中都涉及當事人對某些約定或法定義務(wù)的違背。[6]引發(fā)風(fēng)險的“天災”主要包括：一是不可抗力，比如戰爭、地震等，人類(lèi)無(wú)法預見(jiàn)、無(wú)法克服、無(wú)法避免的事件;二是意外事件，主要指當事人已經(jīng)盡了合理的、力所能及的注意義務(wù)，仍不能避免的客觀(guān)事件;三是當事人不能預見(jiàn)的第三人的原因，比如第三人對物實(shí)施的犯罪行為。

　　第三，風(fēng)險具有預設性。[7]在經(jīng)濟合同中的風(fēng)險并不是必然會(huì )發(fā)生的。人們之所以關(guān)注風(fēng)險，主要在于對未來(lái)可能損失的擔心。這與侵權或違約行為中的損失負擔不同。在侵權或違約損害中，損害都是已經(jīng)發(fā)生的或者說(shuō)是現實(shí)性的，這些損害的發(fā)生以及對其前因后果的分析判斷是追究有關(guān)當事人賠償責任的前提。而在風(fēng)險負擔中，人們不必等待損害出現就已經(jīng)根據有關(guān)約定或法律規定了解自己是否應該承擔某些損失。風(fēng)險的預設性，增強了人們在經(jīng)濟交往中對風(fēng)險的防范意識，進(jìn)一步明確了彼此對物的權利義務(wù)分配，有利于增強彼此信任，提高經(jīng)濟交往的效率。

　　(二)相關(guān)法律規定評價(jià)。我國民法通則以及合同法對風(fēng)險的承擔責任有比較具體的規定，主要是按照不同性質(zhì)的法律關(guān)系實(shí)現不同的風(fēng)險負擔原則，重點(diǎn)以“所有權主義”和“交付主義”為參考標準，即在風(fēng)險負擔與物的所有權狀況、交付占有狀況之間建立某種聯(lián)系，以后者為依據來(lái)判斷前者。

　　我國合同法第231條對租賃物風(fēng)險負擔問(wèn)題的規定主要采取所有權主義，把租賃物的毀損、滅失風(fēng)險負擔全部歸結到出租人，除非承租人有過(guò)失。其立法特點(diǎn)是:第一，對風(fēng)險的界定采取排除式敘述，即對租賃物產(chǎn)生損害的客觀(guān)事實(shí)只要不可歸責于雙方當事人的過(guò)失，都屬于風(fēng)險的范疇;第二，負擔責任的排他性，即只要發(fā)生風(fēng)險，都由出租人來(lái)承擔損害后果;第三，約定排除風(fēng)險，即出租人只有通過(guò)事先的約定才能轉嫁或降低風(fēng)險對自己的威脅。

　　這里的主要問(wèn)題是：第一，沒(méi)有考慮現實(shí)控制因素與風(fēng)險的關(guān)系。物的風(fēng)險的產(chǎn)生，盡管可能不是承租人所能控制的，但是，風(fēng)險的發(fā)生往往是多種因素促成的，如果承租人的某些非過(guò)失行為是風(fēng)險發(fā)生的條件之一，或者說(shuō)風(fēng)險的發(fā)生與承租人的非過(guò)失行為相關(guān)聯(lián)時(shí)，承租人是否應該分擔風(fēng)險帶來(lái)的部分損害呢?第二，舉證責任的不可操作性。由于所有權人失去了對物的現實(shí)控制，當風(fēng)險發(fā)生以后，如何來(lái)舉證該風(fēng)險的發(fā)生時(shí)，直接管理人是否盡了善良管理義務(wù)呢?盡管可以通過(guò)證明責任的分配來(lái)督促直接管理人謹慎管理、使用租賃物，但是，現實(shí)生活中的具體操作又存在諸多困難，特別是對證據真偽辨別往往受客觀(guān)條件的制約。

　　由此，需要對租賃合同中的風(fēng)險負擔進(jìn)行重置�；�本的標準是：1.有利于物的流轉;2.體現公平合理;3.有利于風(fēng)險的補救。從司法實(shí)踐看，似乎采取所有權主義與交付主義相結合的原則更為合理，既能保證雙方當事人的利益，又能夠促進(jìn)社會(huì )資源的有效配置和使用，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展和發(fā)達。

　　注釋?zhuān)?/strong>

　　[1]與之相聯(lián)系的是，在侵權行為法中，當物給他人造成損害的，如果沒(méi)有另外的直接管理人的話(huà)，所有權人也可能要承擔賠償責任。

　　[2]在后面對風(fēng)險特征的分析中，可以看出風(fēng)險負擔問(wèn)題實(shí)際上只有在各類(lèi)合同行為中才會(huì )有探討的意義。買(mǎi)賣(mài)合同中風(fēng)險負擔問(wèn)題比較典型，但是本文之所以選擇租賃合同為切入點(diǎn)，在于租賃合同中租賃物的風(fēng)險負擔問(wèn)題與人們日常生活中的“自覺(jué)經(jīng)驗”有所差距。本文試圖探討這種差距的表現以及原因，并闡述法律規定的風(fēng)險負擔原則的法理依據。

　　[3]正如《荀子·禮論》中所說(shuō)：“人生而有欲”，需要“以禮義分之，以養人之欲，給人之求，使欲不必屈于物，物不必屈于欲，兩者相持而長(cháng)”。

　　[4]按照馬克思的經(jīng)濟學(xué)觀(guān)點(diǎn)，以地租為代表的租金是所有權的經(jīng)濟形式，它建立在資源的稀缺性基礎上，所有權人對資源的壟斷使他們得以與資源的使用者達成“合意”，從中獲取超額利潤。

　　[5]在侵權行為法中，當物給他人造成損害的，如果沒(méi)有另外的直接管理人的話(huà)，所有權人也可能要承擔賠償責任。

　　[6]對約定義務(wù)或法定義務(wù)的違背，實(shí)質(zhì)在于對物的權利人合法權利的非法侵犯。此時(shí)，該侵犯人所承擔的賠償損失等義務(wù)主要基于對其非法行為的懲罰或補救。而與之對比，風(fēng)險的負擔者并不是因為其對物有非法侵犯行為，而恰恰相反，是因為其在物上有某種合法權利。

　　[7]這里有必要提到保險合同。保險合同之所以出現，就在于人們對風(fēng)險有了預見(jiàn)性認識，風(fēng)險負擔者試圖通過(guò)保險合同進(jìn)一步降低自己的風(fēng)險。從保險合同的功能看，基于其他經(jīng)濟合同行為而簽訂的財產(chǎn)保險合同具有附屬性質(zhì)。