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購房合同注意事項
簽訂購房合同的注意事項
第一項：關(guān)于五證
陷阱：有些開(kāi)發(fā)商沒(méi)有五證或五證不全時(shí)，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復印件;或者提供小區一期或前幾期的有效五證來(lái)出售房屋。五證不全可能導致買(mǎi)受人不能取得房產(chǎn)證甚至導致購房合同無(wú)效。
對策：1、復印件要注意看原件。2、有原件要看批準日期以及使用和出售面積的多少。3、對于承諾證件正在辦理中的開(kāi)發(fā)商，可約定開(kāi)發(fā)商在一定期限內不能取得該證件所要承擔的責任。
建議增加補充條款：
出賣(mài)人保證對出售房屋所持有五證的真實(shí)性、有效性。若因此導致買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人愿向買(mǎi)受人承擔已付房款雙倍的返還責任。
第二項：關(guān)于公攤面積
陷阱：建設部格式合同第五條只有對建筑面積出現變化的處理，這樣有的開(kāi)發(fā)商會(huì )提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據合同開(kāi)發(fā)商并未違約，買(mǎi)受人也起訴無(wú)據。
對策：1、在合同第三條中寫(xiě)明確套內建筑面積和公攤面積。2、在附件二中列明公攤面積的構成。3、按套購買(mǎi)使用面積，雙方不涉及公攤處理。
建議增加補充條款：
雙方協(xié)商一致，同意對公攤面積的變化按下列第____種方式處理：
1、如果實(shí)測公攤面積超出暫測面積的，買(mǎi)受人在超出暫測面積的3%以?xún)葥䦟?shí)結算，超出3%以上的部分由出賣(mài)人承擔相關(guān)費用;如果實(shí)測面積少于暫測面積，買(mǎi)受人據實(shí)結算。
2、買(mǎi)受人對實(shí)測面積的承擔，僅在超出暫測面積的1平方米以?xún)葥䦟?shí)結算。
第三項：關(guān)于房產(chǎn)證
陷阱：建設部格式合同第十五條并未說(shuō)清條款中“規定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明�？赡軐е沦Y質(zhì)較差的開(kāi)發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。
對策：1、五證齊全的項目一般買(mǎi)受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機關(guān)的原因單列出來(lái)，開(kāi)發(fā)商是具體行政行為的相對人，買(mǎi)受人不能起訴行政機關(guān)的違法行為。
建議增加補充條款：
如果因出賣(mài)人的原因，導致其在交房后360日內不能為買(mǎi)受人辦理取得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第____種方式處理：
1、 買(mǎi)受人不退房的，出賣(mài)人按照本合同第九條第1種第(1)項的違約金計算標準承擔責任。
2、 買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人按照本補充條款的第八條出賣(mài)人責任的約定承擔責任。
如果因買(mǎi)受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費用的原因，導致出賣(mài)人在交房后360日內不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買(mǎi)受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計算標準承擔責任。
如果因頒證行政機關(guān)的原因，導致出賣(mài)人在交房后360日內不能為買(mǎi)受人辦理取得房產(chǎn)證的，買(mǎi)賣(mài)雙方互不承擔責任。但出賣(mài)人應當出示蓋有行政機關(guān)公章的證明文件，否則視為出賣(mài)人違約。
第四項：關(guān)于書(shū)面通知
陷阱：合同中約定通知義務(wù)后(如：交房通知)，開(kāi)發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書(shū)面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書(shū)面通知，以推托自己的責任。
對策：1、將書(shū)面通知的形式約定清楚，開(kāi)發(fā)商違約時(shí)，買(mǎi)受人就有確鑿證據。2、如有開(kāi)發(fā)商違約，買(mǎi)受人應一具體的書(shū)面形式通知對方，以備證據。
建議增加補充條款：
本合同中所含書(shū)面通知義務(wù)的，雙方均應以郵政快件的方式通知對方。
第五項：關(guān)于所售房屋的坐落位置
陷阱：開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)多個(gè)樓盤(pán)時(shí)，買(mǎi)受人可能買(mǎi)得是位置好的某號樓，可交房時(shí)該樓號又變?yōu)橄嗤Y構位置不好的樓層。
對策：1、在合同附件一中，附上小區的平面圖并標明樓號。2、開(kāi)發(fā)商應在此附圖中蓋章確認。
建議增加補充條款：
出賣(mài)人應當將出售房屋所屬樓號在小區平面圖中標明，并將小區平面圖粘貼在本合同附件一內加蓋公章。
第六項：關(guān)于所售房屋的抵押
陷阱：有的開(kāi)發(fā)商為了盤(pán)活資金往往將土地使用權抵押，進(jìn)而將所建樓盤(pán)抵押。如果此類(lèi)房屋出售，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)時(shí)，買(mǎi)受人得不到房屋。因為買(mǎi)受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權。
對策：1，在土地管理部門(mén)、房管部門(mén)查清該樓盤(pán)有無(wú)抵押記載。2、要求開(kāi)發(fā)商將合同在房管局備案。3、要求開(kāi)發(fā)商提供保證責任。
建議增加補充條款：
出賣(mài)人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，若因此導致買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人應向買(mǎi)受人承擔已付房款雙倍的返還責任。
第七項：關(guān)于物業(yè)管理公約
陷阱：《物業(yè)管理條例》今年9月1日實(shí)施，其中明確規定買(mǎi)受人在購房前開(kāi)發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否則，開(kāi)發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買(mǎi)受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。
對策：1、買(mǎi)受人應要求前期物業(yè)應以招投標的方式介入。2、開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。3、買(mǎi)受人也應簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。
建議增加補充條款：
出賣(mài)人在出售房屋前，應與招投標方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。
買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂本合同時(shí)，應同時(shí)簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。
第八項：關(guān)于各方責任范圍
陷阱：如果因開(kāi)發(fā)商的各種原因(如：五證不全、一房二買(mǎi)、又抵又買(mǎi)等)情形導致買(mǎi)受人得不到房屋，買(mǎi)受人的損失范圍沒(méi)有界定。然而法律也沒(méi)明確具體范圍。
對策：1、根據《民法通則》以及6月1日的《解釋》將實(shí)際損失細化。2、對開(kāi)發(fā)商給自己造成的損失準備好證據。
建議增加補充條款：
如果因出賣(mài)人的單方原因導致退房，出賣(mài)方承擔的責任范圍如下：
出賣(mài)人的責任范圍：
1、 退還已付房?jì)r(jià)款及其利息(此利息的計算，如果是一次性付款按同期銀行存款利率計算;如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計算)。
2、 賠償買(mǎi)受人從簽訂此購房合同時(shí)起到退房時(shí)至每平方米售價(jià)的升值差價(jià)。
3、 賠償買(mǎi)受人對所購房屋的裝飾裝修費用(此費用僅以裝修實(shí)物和相關(guān)票據為限)。
4、 對于按揭付款的買(mǎi)受人，出賣(mài)人應賠償買(mǎi)受人辦理按揭相關(guān)手續的費用(包括：銀行手續費、保險費、評估費、公證費等)。
五證、公攤面積、房產(chǎn)證、書(shū)面通知、所售房屋的坐落位置、所售房屋的抵押、物業(yè)管理公約、各方責任。消費者在購買(mǎi)房屋時(shí)需要注意這八項。
期房購房合同注意事項有哪些呢?
一： 竣工日期及房屋的交付時(shí)間
對于期房來(lái)說(shuō)，購房者最關(guān)心的事情莫過(guò)于何時(shí)入住，而開(kāi)發(fā)商往往不能按時(shí)交房，少則延誤一兩個(gè)月，多則一兩年，購房者巨額房款全部交付，而入住無(wú)望，賠償艱難，實(shí)在苦不堪言。因此必須嚴格規定房產(chǎn)的交付日期及入住程序，并對延期交房的免責條件做出限定，所謂免責條款就是指房產(chǎn)公司在約定的期限不能交房而不被視為違約的情況，比如洪水、地震等自然災害等不能預見(jiàn)的原因造成的無(wú)法避免的延期交房，是可以接受的免責條件。免責條件決不能籠統約定，只能明確限定一種或幾種，以免開(kāi)發(fā)商在日后以“設計變更”或 “資金問(wèn)題”作為不能按期交房的免責理由，以逃避責任。
二：詳細約定付款的時(shí)間及方式
建議您最好采用分期付款的方式支付房款，這樣不僅可以減輕經(jīng)濟壓力，同時(shí)也是對開(kāi)發(fā)商如期履行合同最好的約束。雙方可約定按房產(chǎn)的工程進(jìn)度逐筆付款，直至取得房屋所有產(chǎn)權證書(shū)后的若干個(gè)工作日內付清最后一筆款項。
三：違約責任
特別要提醒您的是對預期違約的約定，在現存的各種商品房購銷(xiāo)合同文本中，即使是由主管部門(mén)推行的條款相當完善的格式合同當中，對于違約責任也只是做了一般約定，即約定如果開(kāi)發(fā)商不能按期交房，應如何賠償購房者的經(jīng)濟損失。根據一般的違約條款，購房者只能等合同約定時(shí)間到期后，方可要求賠償或退款，而這個(gè)期間不但包括合同本身的期限，還要包括漫長(cháng)的協(xié)商、談判或是訴訟期限，非常不利于購房者的權利保護。而事先在合同中訂立"預期違約"條款后，如果再發(fā)生工程的實(shí)際進(jìn)度與約定進(jìn)度嚴重不符情況，或到期根本無(wú)法交房的情況時(shí)，購房者可按合同規定提前終止合同，并要求開(kāi)發(fā)商即時(shí)賠付經(jīng)濟損失或退還房款，協(xié)商不成，可直接采取起訴、仲裁等司法補救方法，這在時(shí)間、具體上都更加切實(shí)保護了購房者的權利。
當然，期房購房合同注意事項還有很多，如所購期房面積、期房配套設施等。了解期房購房合同注意事項，可幫助市民更好的簽訂期房買(mǎi)賣(mài)合同。
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