合同法：簽訂購房合同注意事項

　　根據商品房交易的相關(guān)法規規定，開(kāi)發(fā)商只有具備《預售許可證》才能與客戶(hù)簽署正式的《預售契約》。因此，在簽訂購房合同前看清楚預購房屋是不是在預售范圍內，如何開(kāi)發(fā)商不具備預售條件，那我們在買(mǎi)房的過(guò)程就要謹慎了。

　　房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)應該具備商品房時(shí)應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售(預售)許可證》，簡(jiǎn)稱(chēng)“五證”。

　　如何查詢(xún)開(kāi)發(fā)商五證?

　　買(mǎi)房的時(shí)候我們可能想不起五證的名稱(chēng)和發(fā)證機構，其實(shí)五證中最重要的是《國有土地使用證》和《預售許可證》，在售樓處看房簽合同，這兩證是一定要查看的。如果開(kāi)發(fā)商未取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個(gè)《規劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。開(kāi)發(fā)商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在 規劃、工程、土地使用等方面通過(guò)了政府的批準，就具備了將開(kāi)發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。

　　一、 銷(xiāo)售許可證

　　商品房銷(xiāo)售許可證和預售許可證，就說(shuō)明開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售商應該有其他的相關(guān)證書(shū)。特別是購買(mǎi)期房的風(fēng)險較大，購房者一定要認真審查許可證，審查有問(wèn)題之后才能往下進(jìn)行。

　　審查銷(xiāo)售許可證，要特別主要以下方面：

　　1. 注意是否在有效期內。

　　2. 銷(xiāo)售主體是否合法。如果你所購房的銷(xiāo)售商是開(kāi)發(fā)商，你要注意銷(xiāo)售商的委托身份也權限。

　　3. 所售房屋是否在許可銷(xiāo)售的范圍之內，這是審查的關(guān)鍵。如果購買(mǎi)了不在商品房銷(xiāo)售許可證允許銷(xiāo)售范圍內的商品房，房屋的產(chǎn)權將沒(méi)有保障。

　　現房的銷(xiāo)售只需到房地產(chǎn)管理部門(mén)備案即可，銷(xiāo)售許可證不是必須的法律文件。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有辦理“銷(xiāo)售許可證”，而改為辦理大產(chǎn)權證的審批手續，去產(chǎn)權登記部門(mén)辦理房屋所有權證，一定要看清楚開(kāi)發(fā)商的房屋所有權證是否包括你想買(mǎi)的房子。

　　提示：最后不要忘記把預售許可證的編號寫(xiě)入合同。

　　二、國有土地使用權證或國有土地批準性文件

　　按照我國法律規定，可以進(jìn)入商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的土地只能是國有土地，集體所有的土地的使用權的。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)必須依據出讓的方式取得國有土地的使用權。而國有土地使用權證只有在受讓人繳納了全部的土地出讓金后才能取得。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得土地使用權證，說(shuō)明是非法適用土地，其上的建筑就很有可能被認定非法建筑。審查土地使用證要注意以下方面：

　　1. 正式的“國有土地使用證”應同時(shí)加蓋人民政府公章和房屋土地行政主管部門(mén)公章;

　　2. 土地證上應加蓋“有償土地使用證專(zhuān)用章”，如果土地證上加蓋了“臨時(shí)土地使用證專(zhuān)用章”，則表明土地使用者未繳足地價(jià)款，會(huì )給日后辦理產(chǎn)權證帶來(lái)隱患;

　　3. 注意土地證上是否有土地使用權抵押記錄;

　　4. 土地證上載明的土地使用者應當和開(kāi)發(fā)商的名稱(chēng)一致;

　　5. 土地使用證標明之土地是否所售項目房屋所在位置，有無(wú)不一致之處;

　　6. 土地使用權的種類(lèi)和規劃用途;

　　7. 土地使用權最高年限、剩余期限;

　　8. 土地證不得擅自涂改，如有涂改痕跡應警惕;

　　最后，我們還是建議購房者在購房合同中把土地使用權證號、土地使用年限、土地使用權性質(zhì)等內容予以明確。

　　三、建設規劃許可證

　　根據《城市規劃法》第31條規定，在城市規劃區內進(jìn)行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關(guān)文件，向城市規劃行政主管部門(mén)申請定點(diǎn)，由城市規劃行政主管部門(mén)核定其用地位置和界限，提供規劃涉及條件,核發(fā)建設用地規劃許可證。建設單位或者個(gè)人在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請用地。凡未取得該證，而取得建設用地批準文件占用土地的，批準文件無(wú)效。所以對于建設用地規劃許可證要給予足夠的重視。該證內容比較簡(jiǎn)單，一般包括用地單位，用地項目名稱(chēng)、用地位置、用地面積、附圖及附件名稱(chēng)。

　　在審查時(shí)注意以下問(wèn)題：

　　1. 如果賣(mài)房人沒(méi)有建設用地規劃許可證，則說(shuō)明其開(kāi)發(fā)的土地未經(jīng)規劃;

　　2. 注意開(kāi)發(fā)商所使用的土地的用途、位置和界限上是否與建設用地規劃許可證相一致。

　　四、建設工程規劃許可證

　　建設工程規劃許可證是建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設活動(dòng)合法的法律保證，是建設活動(dòng)中接受監督檢查時(shí)的法定依據。每一項工程建設在實(shí)施之前均應獲得規劃部門(mén)的同意，開(kāi)發(fā)商在取得建設工程規劃許可證后，方可申請辦理開(kāi)工手續。如果沒(méi)有 建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證的規定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，開(kāi)發(fā)商的建設行為屬于違法、其工程建筑是違章建筑，就不能取得房地產(chǎn)權屬證件，而且很有可能被強制拆除。

　　五、建設工程施工許可證

　　建設工程施工許可證，也就是建設工程開(kāi)工證，是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準文件。當各種施工條件完備時(shí)，建設單位應當按照計劃批準的開(kāi)工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門(mén)辦理施工許可證手續，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒(méi)有開(kāi)工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。

　　如果是期房銷(xiāo)售，應該注意該期房工程開(kāi)工手續是否齊全;如果開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的是現房，則應查看建委的建設工程竣工備案表。

　　審查完開(kāi)發(fā)商五證也有順帶檢查下兩書(shū)，也就是我們時(shí)常說(shuō)的五證兩書(shū)。

　　兩書(shū)是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

　　《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是開(kāi)發(fā)商對銷(xiāo)售的商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件,可以作為商品房預、出售合同的補充約定,與合同具有同等效力。

　　我國房地產(chǎn)法規規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時(shí)向購買(mǎi)人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。工程質(zhì)量保證書(shū)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔質(zhì)量責任的法律文件，其中應當列明工程質(zhì)量監督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開(kāi)發(fā)商應當按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定，承擔保修責任。

　　商品房保修期從開(kāi)發(fā)商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。工程質(zhì)量保證書(shū)中具體保修期限與保修范圍是：地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內;屋面防水為3年;墻面、廚房和衛生間地面為1年;《住宅質(zhì)量保證書(shū)》一般約定地下室及管道滲漏為1年;墻面、頂棚抹灰層脫落為1年;地面空鼓開(kāi)裂、大面積起沙為1年;門(mén)窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年;燈具、電器開(kāi)關(guān)損壞為6個(gè)月;管道堵塞為2個(gè)月;供熱供冷系統設備為一個(gè)采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限，由買(mǎi)賣(mài)雙方自行約定，并寫(xiě)在工程質(zhì)量保證書(shū)中。

　　房屋在保修期內出現質(zhì)量問(wèn)題，如經(jīng)保修單位維修后導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質(zhì)量不合格給購買(mǎi)人造成損失的，根據工程質(zhì)量保證書(shū)開(kāi)發(fā)商應承擔賠償責任。購買(mǎi)人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以向《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中注明的工程質(zhì)量監督單位申請重新核驗，經(jīng)核驗確屬不合格的，購買(mǎi)人有權退房。

　　《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對銷(xiāo)售的商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定，承擔保修責任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中明示所委托的單位。

　　《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應當包括以下內容：

　　1.工程質(zhì)量監督部門(mén)核驗的質(zhì)量等級;

　　2.地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修;

　　3.正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：屋面防水3年;墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年;地面空鼓開(kāi)裂、大面積起沙1年;門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞2個(gè)月;供熱、供冷系統和設備1個(gè)采暖期或供冷期;衛生潔具1年;燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月;其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶(hù)自行約定。

　　《住宅使用說(shuō)明書(shū)》是指住宅出售單位在交付住宅時(shí)提供給用戶(hù)的，告知住宅安全、合理、方便使用及相關(guān)事項的文本。住宅使用說(shuō)明書(shū)應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、配套設施、詳細的結構圖(注明承重結構的位置)和不能占有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設備以及住宅使用規定和禁止行為�！「鶕�規定，《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應作為住宅(每套)轉讓合同的附件。如在房屋使用中出現問(wèn)題，說(shuō)明書(shū)將成解決開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間糾紛的重要依據。

　　《住宅使用說(shuō)明書(shū)》相關(guān)內容

　　《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類(lèi)型、性能、標準等加以說(shuō)明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：

　　1.開(kāi)發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位;

　　2.結構類(lèi)型;

　　3.裝修、裝飾注意事項;

　　4.上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說(shuō)明;

　　5.有關(guān)設備、設施安裝預留位置的說(shuō)明和安裝注意事項;

　　6.門(mén)、窗類(lèi)型，使用注意事項;

　　7.配電負荷;

　　8.承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺等部位注意事項的說(shuō)明;

　　9.其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。

　　購房人應該仔細檢查《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》是否列明了以上項目，這些都是與今后生活息息相關(guān)的大問(wèn)題，切不可粗心大意。

　　簽訂購房合同要付的四種“金”

　　目前買(mǎi)房涉及的四種“金”為：定金、訂金、認籌金、誠意金。根據法律相關(guān)規定，除了“定金”不能退還，后三者都是可以無(wú)條件退款的。

　　定金——是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢(qián)作為擔保的擔保方式，又稱(chēng)保證金。

　　《擔保法》第八十九條：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應當抵作價(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應當雙倍返還定金。

　　訂金——是在購房者與發(fā)展商就房屋買(mǎi)賣(mài)的意向初步達成協(xié)議后，準備進(jìn)一步協(xié)商簽訂的臨時(shí)認購協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，買(mǎi)方需在此期限內與賣(mài)方簽署正式合同。買(mǎi)方支付訂金即取得了在此期限內的優(yōu)先購買(mǎi)權。一般情況下，視作預付款。預付款不具有擔保債的履行的作用，也不能證明合同的成立。預付款在合同正常履行的情況下，成為價(jià)款的一部分，在合同沒(méi)有得到履行的情況下，不管是給付一方當事人違約，還是接受方違約，預付款都要原數返回。

　　認籌金——“認籌”就是購房者表現出買(mǎi)房的誠意，這個(gè)誠意需要通過(guò)繳納“認籌金”來(lái)體現。在繳納“認籌金”后，購房者可以獲得房屋的優(yōu)先購買(mǎi)權，并在房?jì)r(jià)上享受一定程度的優(yōu)惠。等到樓盤(pán)正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，“認籌”的購房者再以“優(yōu)先選擇”的順序選房，選中房屋后與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果購房者沒(méi)有選中理想的房屋，開(kāi)發(fā)商將把“認籌金”如數退還給購房者。但是“認籌金”的實(shí)質(zhì)作用是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)前得到的大筆資金并在短時(shí)期內收回大筆資金，解決開(kāi)發(fā)商的燃眉之急。

　　誠意金——即意向金，這在中介與買(mǎi)房和賣(mài)房雙方簽定的合同中多有體現，其實(shí)法律上并沒(méi)有誠意金之說(shuō)，中介與買(mǎi)賣(mài)雙方之所以簽定什么誠意金條款，主要是由于我們交易市場(chǎng)的誠實(shí)信用體系還不健全，交易主體為了各自的利益往往會(huì )違背誠實(shí)信用的原則，從而損害一方的利益。

　　因此，后三者都是可以無(wú)條件退款的，即使是這樣，簽訂任何條款是也要看清楚，要留心眼。例如在房產(chǎn)中介門(mén)店看房時(shí)，如果需要付意向金的話(huà)，只要收下房產(chǎn)中介開(kāi)具的收據即可。對于房產(chǎn)中介人員提出的簽訂協(xié)議的要求，一定要慎重，如果房屋買(mǎi)賣(mài)雙方僅僅是想建立一個(gè)定房關(guān)系的話(huà)，在簽約時(shí)，可以要求中介公司將“居間協(xié)議”附件“房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”劃掉，以保護自己的權益。

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