淺談房屋租賃合同法效力及風(fēng)險

　　房屋租賃合同是以房屋為租賃物，由享有所有權或經(jīng)營(yíng)權的出租人將房屋交付承阻人使用、收益，承阻人交付租金，并于合同終止時(shí)將租用的 房屋返還給出租人的協(xié)議。作為當事人雙方就房屋租賃行為所簽訂的明確雙方權利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，直接影響當事人的利益。

　　【房屋租賃合同法效力】

　　成立后的房屋租賃合同有無(wú)法律效力，主要從下面四個(gè)方面進(jìn)行審查。

　　(一) 合同主體是否符合規定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。

　　(二) 房屋是否為法律法規禁止出租。只要法律法規不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據規定，有下列情形之一的房屋不得出租：

　　(1)未依法取得房屋所有權證的;

　　(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;

　　(3)共有房屋未取得共有人同意的;

　　(4)權屬有爭議的;

　　(5)屬于違法建筑的;

　　(6)不符合安全標準的;

　　(7)已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的;

　　(8)不符合公安、環(huán)保、衛生等主管部門(mén)有關(guān)規定的;

　　(9)有關(guān)法律、法規規定禁止出租的其他情形。

　　(三) 房屋租賃合同的內容是否合法。在實(shí)踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來(lái)說(shuō)，這種約定因滯納金過(guò)高有失公平，屬于可撤銷(xiāo)條款。還有一種常見(jiàn)的情形是，有人用租來(lái)的房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若屬實(shí)，則在出租人明知或應當知道的情況下，這樣的租賃合同均是無(wú)效的，不受?chē)�家法律保護，租金依法沒(méi)收。

　　(四) 是否進(jìn)行過(guò)登記備案�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規均規定，租賃當事人應向房產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續。在實(shí)踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀(guān)點(diǎn)，一種認為合同是無(wú)效的，另一種認為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。

　　【房屋租賃合同法風(fēng)險】

　　在現實(shí)中 ，合同雙方簽訂《房屋租賃合同》時(shí)關(guān)注更多的是租金、支付時(shí)間等事項，卻忽略了一些不常見(jiàn)的問(wèn)題。而正是由于對這些問(wèn) 題約定不明，往往導致租賃糾紛產(chǎn)生。我律師事務(wù)所結合多年來(lái)辦理房屋租賃糾紛案的實(shí)踐，針對一些容易被當事人忽視，而又可能引起爭議 的問(wèn)題，提出風(fēng)險防范措施，希望能為當事人簽訂房屋租賃合同時(shí)提供法律幫助。

　　一、無(wú)效租賃合同及其處理

　　按照《民法通則》第61條和《合同法》第58條規定，房屋租賃合同確認無(wú)效后，其處理上主要是承租方騰退房屋 ，租賃房屋恢復到簽訂合同之前的狀態(tài)，承租方負責將租賃期間添附物拆除或與出租方協(xié)商抵頂。承租方實(shí)際使用房屋的，出租方不返還租金 ，作為租賃期間出租人不能使用房屋的損失。造成合同無(wú)效的過(guò)錯方還應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過(guò)錯的，應當各自承擔相應的 責任。因此，簽訂租賃合同前，雙方應盡職調查，避免簽訂無(wú)效合同。以下介紹幾種常見(jiàn)的無(wú)效合同。

　　1、未經(jīng)竣工驗收的房屋出租，房屋租賃合同無(wú)效。

　　有這么一個(gè)案子，某房產(chǎn)公司將大廈出租給某公司，雙方約定了租期、租金及違約條款。承租方進(jìn)入后對大廈進(jìn)行了裝修。幾個(gè)月后 ，承租方以《租賃合同》無(wú)效為由，起訴至法院，要求房產(chǎn)公司返還其已經(jīng)收取的房租，及該款項的同期銀行貸款利息，并賠償其損失 。經(jīng)查，房產(chǎn)公司系大廈的建設單位，該大廈尚未辦理整體驗收手續。另外消防支隊同意大廈投入使用，但《建筑工程消防驗收合格意見(jiàn)書(shū) 》未簽發(fā)。法院認為，依照我國《建筑法》的規定，工程未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用，因此大廈不具備出租使用的條件 ;房產(chǎn)公司將房屋出租給時(shí)，沒(méi)有辦理消防驗收手續，承租方對房屋進(jìn)行裝修后，也未辦理消防驗收手續，根據我國 《消防法》的規定，消防未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得使用，因此房產(chǎn)公司將大廈出租行為，違反了《消防法》的規定。依據 《合同法》的規定，違反法律強制性規定的合同無(wú)效，雙方簽訂的《租賃合同》違反了《建筑法》和《消防法》的強制性規定 ，應認定為無(wú)效。

　　根據我國《合同法若干問(wèn)題的解釋》第4條的規定，人民法院確認合同效力時(shí)，應當以全國人大及其常委會(huì )制訂的法律和國務(wù)院制訂的行政法 規為依據。由于《租賃合同》違反了上述兩部法律的強制性規定，當然無(wú)效�，F實(shí)中，房屋未經(jīng)驗收或驗收不合格就入住的情況很多 ，作為承租方很難查清房屋是否驗收合格，因此為避免此種無(wú)效合同風(fēng)險，承租方除盡職調查外，應在簽訂租賃合同中約定無(wú)效合同處理條款 ，以保護自己一方權益。

　　2、違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無(wú)效。

　　這里定義的違章房屋是指未經(jīng)主管部門(mén)許可或不按主管部門(mén)許可而擅自建筑的房屋。違章房屋大體可分為三種情況：一是建造人未合法取得土 地使用權即擅自建造房屋，這種情況不但違反了《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規定，而且侵害了他人或國家的土地使用權 ，不能取得建筑物的合法所有權;二是已取得土地使用權，但尚未取得建筑規劃許可證、施工許可證等相關(guān)批準文件的情況下擅 自建造房屋。這種情況下，建造人違反了《城鄉規劃法》、《建筑法》的強制性規定，因此該房屋用于出租，則簽訂的租賃合同因違反法律 強制性規定而歸于無(wú)效。雖然現實(shí)中這兩種情況下，建造人可能通過(guò)補辦相關(guān)手續后，還可以取得建筑物的合法所有權，但租賃合同雙方畢竟 要承擔無(wú)效合同的風(fēng)險;三是違反土地使用權出讓合同用途的約定，將房屋改變用途出租的租賃合同。我國的《土地管理法》、 《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鄉規劃法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對土地用途都有嚴格的規定，實(shí)踐中違反土地用途的 約定將房屋改變用途出租的大多是將非商業(yè)用途的房屋作為商業(yè)用途的房屋出租，以獲得較多的租金，但國家的土地出讓金受到損失 ，并擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)，這種租賃合同當然認定無(wú)效。

　　依據我國《城市房屋租賃管理辦法》第6條規定，“未依法取得房屋所有權證件的;屬于違法建筑的房屋不得出租”。 違章房屋的建造人不能取得所有權，因此也不能享有合法的使用權。違章房屋出租，作為承租一方防范的唯一辦法就是租賃前認真查看出 租人的房產(chǎn)證照，沒(méi)有產(chǎn)權證或與產(chǎn)權證登記不符的房屋不能租賃。當然，個(gè)別承租人出于其他目的明知是違章房屋仍要租賃的 ，應在簽訂租賃合同中約定無(wú)效合同處理條款，或要求出租方提供擔保，但這種風(fēng)險未必能規避。

　　3、被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無(wú)效。

　　《城市房屋拆遷管理條例》第12條規定：“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：(三)租賃房屋”。因《城市房屋拆遷管理條例》屬于行政法規，該條為強制性規定 ，因此按《合同法若干問(wèn)題的解釋》第4條的規定，簽訂的租賃合同為無(wú)效合同。

　　律師意見(jiàn)：承租人在簽訂租賃合同時(shí)，應對該區域動(dòng)遷情況進(jìn)行調查，避免因簽訂無(wú)效租賃合同而受到經(jīng)濟損害。

　　二、租賃合同登記備案問(wèn)題

　　網(wǎng)上看到一個(gè)案例：張某將自有的200㎡商業(yè)用房出租給李某經(jīng)營(yíng)飯店，雙方簽訂2年期租賃合同，并對租金、支付及合同解除等條款做了 明確約定。合同簽訂后，李某依約交付了租金并裝修了房屋，開(kāi)始營(yíng)業(yè)。因該房屋地理位置好，生意興隆。半年后 ，市場(chǎng)租金普遍上漲，張某有些后悔，于是以租賃合同未經(jīng)備案為由，主張合同無(wú)效，要求解除合同，雙方因此產(chǎn)生爭議。那么 ，租賃合同未經(jīng)備案是否無(wú)效呢?

　　1、關(guān)于租賃合同登記備案的法律規定

　　根據《城市房地產(chǎn)管理法》第53條規定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限，租賃用途 、租賃價(jià)格、修繕責任等條款，以及雙方的其它權利義務(wù)，并向房屋管理部門(mén)登記備案” �！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》屬于全國人大制定的法律，該條規定以“應當”對登記備案加以規定，立法宗旨在于要求對租賃合同進(jìn)行備案 。因此確認租賃合同是否有效關(guān)鍵在于該條規定是否為強制性法律規定。

　　《城市房屋租賃管理辦法》第13條規定：“ 房屋租賃實(shí)行登記備案制度。答訂、變更、終止租賃合同的 ，當事人應當向房屋所在地市、縣政府房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案” ;第32條規定：“ 違反本辦法有下列行為之一的，由政府房地產(chǎn)管理部門(mén)對責任者給予行政處罰;(一)偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷(xiāo)其證書(shū) ，并可處以罰款;(二)不按期申報、領(lǐng)取《房屋租賃證》的，責令限期補辦手續，并可處以罰款;(三)未征得出租人同意和未辦 理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無(wú)效，沒(méi)收其非法所得，并可處以罰款”。 《城市房屋租賃管理辦法》雖然直接規定了未辦理登記備案的租賃行為無(wú)效，但是鑒于它屬于部門(mén)規章層面的法律文件，不能規定合同效力問(wèn) 題。

　　公安部的《租賃房屋治安管理規定》規定：“私有房屋出租的，出租人須持房屋所有權證或者其他合法證明、居民身份證、戶(hù)口簿 ，向房屋所在地公安派出所申請登記;單位房屋出租的，出租人須持房屋所有權證、單位介紹信，到房屋所在地公安派出所申 請登記，經(jīng)審核符合本規定出租條件的，由出租人向公安派出所簽訂治安責任保證書(shū)”�？梢�(jiàn)出租私人或單位所有房屋用于他人居住 ，既要到房管部門(mén)，又要到公安機關(guān)登記。

　　筆者認為，未辦理備案登記不影響合同的效力，應認定租賃合同有效。房屋租賃行為是諾成性行為，只要雙方當事人就主要內容達成一致合 同即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。對房屋租賃的合同進(jìn)行備案，主要是便于行政機關(guān)管理的需要 ，登記備案的合同具有對抗第三人的效力，在理論上屬于對抗要件主義，不是一個(gè)合同成立或生效的要件。依據《合同法解釋》第9條規定 ：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其 他物權不能轉移”，因此《城市房地產(chǎn)管理法》第53條不應成為強制性規定�，F實(shí)中由于法律宣傳及管理環(huán)節薄弱，以及當事人嫌手續麻煩 及規避一些稅費，公民間房屋租賃登記備案相對法人間的少一些，但出于交易安全的必要，律師建議租賃雙方應進(jìn)行登記備案 ，以減少合同風(fēng)險。

　　2、出租房屋應辦理的法律手續

　�、懦鲎馊伺c承租人簽訂書(shū)面租賃合同;⑵雙方在合同簽訂后30日內，到市、縣政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請登記備案。申請登記備案時(shí)應提 交以下相關(guān)文件：書(shū)面租賃合同、房屋所有權證書(shū)、當事人的合法證件、經(jīng)辦人的證明文件、城市政府規定的其他文件;⑶在市 、縣政府房產(chǎn)管理部門(mén)審查合格后頒發(fā)《房屋租賃證》。

　　《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。

　　三、房屋維修責任的相關(guān)法律問(wèn)題

　　房屋維修責任應該是《租賃合同》中最常見(jiàn)的條款，合同雙方一般會(huì )根據《合同法》第220條規定，即“出租人應當履行租賃物的維修義務(wù) ，但當事人另有約定的除外�！眮�(lái)約定維修責任。但現實(shí)中往往不是簡(jiǎn)單的適用該條規定就能解決維修爭議的，因為維修責任往往隱藏在其他 事項中，造成責任劃分不清晰問(wèn)題。本人認為維修包含在房屋正常修繕、裝修后返修及惡意添附的補償責任等多項內容之中 。因此租賃合同雙方在約定維修責任時(shí)，應全盤(pán)考慮。

　　1、房屋修繕責任

　　房屋修繕責任是指在房屋租賃期間對房屋自然損壞或人為損壞的維修責任由哪一方承擔的問(wèn)題。根據《城市房屋租賃管理辦法》的規定：“出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的 ，由出租人負責修復。不及時(shí)修復，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產(chǎn)損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任 。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定” 。因此出租人有對房屋及其設備及時(shí)、認真地檢查和修繕 ，以保證房屋居住和使用的安全的義務(wù)。但“因承租人過(guò)錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償�！�

　　從律師角度認為,應將“承租人過(guò)錯”進(jìn)行列舉，明確在租賃雙方簽訂的租賃合同中房屋修繕責任條款中，以減少不必要的爭議。

　　2、承租人裝修改變房屋構造后的返修責任

　　《合同法》第223條規定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設他物。承租人未經(jīng)出租人同意 ，對租賃物進(jìn)行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失”�，F實(shí)中出租人同意承租人對租賃房屋改變構造 (當然不涉及主體結構安全)，使用中產(chǎn)生的返修責任爭議較多。

　　我們曾代理過(guò)這樣一個(gè)案子：王某將自己私有的二層二室住房租賃給張某，合同約定租賃用途為中介服務(wù)，并同意張某的裝修方案 ，將原衛生間拆除移至陽(yáng)臺，將衛生間通風(fēng)和排水立管在二層彎曲靠在墻邊，以增加廳內有效使用面積。使用中樓上用戶(hù)發(fā)現下水不暢 ，樓下住戶(hù)發(fā)現衛生間通風(fēng)不暢，于是與出租人聯(lián)系，要求其維修。承租人在出租人要求下也同意并實(shí)際簡(jiǎn)單進(jìn)行了處理 ，但效果不是非常明顯。在樓上樓下用戶(hù)強烈要求下，出租人要求承租人恢復原構造或是拆除裝修進(jìn)行徹底返修 ，承租人堅持當時(shí)改造方案是經(jīng)出租人同意并認可的，否則也不會(huì )同意承租。因此雙方就返修期租金及費用承擔問(wèn)題產(chǎn)生爭 議，訴至法院。

　　這是一個(gè)典型的因出租人同意情況下產(chǎn)生的返修爭議，由于當初對改變房屋構造的后果雙方約定不足，造成維修責任不明確 。向這樣的案例還有出租人同意承租人將陽(yáng)臺窗探出，因物業(yè)或樓上住戶(hù)要求必須拆除等等，都涉及返修責任承擔問(wèn)題 。為避免此種爭議產(chǎn)生，作為出租人要慎重答應承租人的改造要求，約定好如出現返修責任承擔主體，切不可為把房先租出去 ，而回避返修責任問(wèn)題。

　　3、承租人惡意添附的補償責任

　　實(shí)踐中，對于承租人對房屋進(jìn)行改建、改裝或者增加附著(zhù)物而形成的添附物，如果是征得出租人同意的，或者按合同約定的承租目的屬于合理 添置的，那么按以下情況分別處理：一是《房屋租賃合同》中有約定的按約定處理;二是合同沒(méi)有約定而又協(xié)商不成的 ，拆除后并不會(huì )嚴重影響其價(jià)值的，一般由承租人自行拆除。不能拆除的可以對添附物現價(jià)值進(jìn)行評估，歸出租人所有 ，并對承租人予以適當補償;三是若出租人不同意添附或承租人并非按合同約定的承租目的添附的，且《房屋租賃合同》沒(méi)有約定而又協(xié)商不 成的，拆除后并不會(huì )影響其價(jià)值的，承租人可以自行拆除。不能拆除的，出租人對裝修物的損失一般不給予補償 。上述做法符合最高人民法院《關(guān)于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第86條規定。所以在簽定租賃合同時(shí) ，對添附物或改善物處理做約定是最好的。

　　上述處理原則只具有一般性，每個(gè)案件都是有其獨特性，不能一概而論�，F實(shí)中也存在承租人惡意添附的情況 。本文定義的惡意添附是指在出租人同意承租人裝修，但對添附處理約定不明的情況下，承租人主觀(guān)上存在利用“不能拆除的可以對添附物現價(jià)值進(jìn)行評估，歸出租人所有 ，并對承租人予以適當補償”的規定，以期在租賃合同終止時(shí)獲得更多補償的行為;客觀(guān)上進(jìn)行為牟利而亂添附。通常承租人會(huì )采取在裝修時(shí) 就出具一些偽發(fā)票證明自己購買(mǎi)的質(zhì)次價(jià)低的添附物價(jià)值很高或是將一些沒(méi)有價(jià)值的產(chǎn)品故意進(jìn)行添附來(lái)訛取補償等手段，造成出租人不堪補 償的嚴重后果，侵犯出租人合法權益。

　　因此,在訂立合同或者在租賃期間，承租人應與對方明確約定添附物種類(lèi)、價(jià)值及補償標準等，并對裝修過(guò)程進(jìn)行盡職調查 ，以保護自己合法權益不受侵害。

　　四、租賃房屋的拆遷補償問(wèn)題

　　租賃期間，房屋遇到拆遷的情況大量出現在我們的生活中。那么如何保護租賃合同雙方的合法權益是我們最關(guān)心的問(wèn)題 �，F實(shí)中，有些合同約定房屋拆遷屬于不可抗力，租賃合同終止，出租人返還剩余租金，承租人騰退房屋。雖然拆遷不能完全被認定為 不可抗力，但這種約定從法律上應認定是有效的，是雙方真實(shí)的意思表示。有些合同對此沒(méi)有約定，遇到拆遷問(wèn)題時(shí)就容易產(chǎn)生爭議 。下面我們了解以下相關(guān)的法律規定：

　　1、承租人是合法的被拆遷主體

　　按照《城市房屋拆遷管理條例》第13條規定，“拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議”;第16條規定，“拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安 置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門(mén)裁決”�？梢钥闯鲈诓疬w行為中，房屋承租人是獨立于被拆遷人存在的 ，是合法的被拆遷主體。

　　2、承租房屋拆遷時(shí)承租人享有權利

　　國務(wù)院頒布的《城市房屋拆遷管理條例》規定拆遷人應當對被拆除房屋承租人給予安置�！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第27條規定：“被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的 ，拆遷人應當對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權調換。產(chǎn)權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同”;第31條規定：“ 拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。在過(guò)渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的 ，拆遷人應當支付臨時(shí)安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補助費”。

　　《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第15條規定，“拆遷人或被委托的房屋拆遷單位，須嚴格遵守房屋拆遷有關(guān)規定，在房屋拆遷公告發(fā)布后 做好下列各項工作：“向被拆遷人及房屋承租人發(fā)送房屋拆遷通知書(shū);向被拆遷人及房屋承租人宣傳解釋并現場(chǎng)公示有關(guān)政策規定及拆遷事 項”;第38條規定，“拆遷執行政府規定租金標準的公有租賃房屋，被拆遷人選擇房屋產(chǎn)權調換的，由被拆遷人安置房屋承租人 ，租賃關(guān)系繼續保持。被拆遷人選擇貨幣補償的，租賃關(guān)系終止。屬于住宅房屋的，貨幣補償金的20%支付給被拆遷人，80%和增加的建筑面積補貼支付給房屋承租人;屬于非住宅房屋的 ，貨幣補償金的30%支付給被拆遷人，70%支付給房屋承租人”。

　　因此如果出租人隱瞞了出租房屋的事實(shí)，單獨與拆遷人簽訂了拆遷補償安置協(xié)議，從而使承租人的權益受到了損害，承租人可以向出租人追償 應得的補償部分，也可以根據具體情況主張原拆遷補償安置協(xié)議無(wú)效，并重新簽訂拆遷補償安置協(xié)議。但是，如果《房屋租賃合同 》中對拆遷補償問(wèn)題有明確約定的，應該按約定處理。因此，這就需要承租人在簽訂《房屋租賃合同》時(shí)，對此作出明確約定 ，以免將來(lái)產(chǎn)生糾紛或者遭受財產(chǎn)損失。

　　五、承租人優(yōu)先購買(mǎi)權問(wèn)題

　　1、優(yōu)先購買(mǎi)權的法律性質(zhì)

　　1983年12月國務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理條例》第11條規定：“房屋所有人出買(mǎi)出租房屋，須提前3個(gè)月通知承租 人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買(mǎi)權”。最高人民法院《關(guān)于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行 )》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)意見(jiàn))第118條規定：“出租人出賣(mài)出租房屋，應提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，有優(yōu)先購買(mǎi)權�！薄逗贤�法》第230條規定：“出租人出賣(mài)房屋的 ，應當在出賣(mài)之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)的權利�！睆倪@些法律、行政法規，司法解釋看 ，承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權是一種法定權，即無(wú)須當事人約定，承租人當然即享有的權利。但承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權并不是其在任何時(shí) 候都享有的一種現實(shí)權利，只有當出租人出賣(mài)出租房屋時(shí)，承租人才能在同等條件下由實(shí)現優(yōu)先購買(mǎi)權的可能性轉變?yōu)楝F實(shí)的權利。

　　2、優(yōu)先購買(mǎi)權的行使

　　現實(shí)中常出現的問(wèn)題是在出租人未通知承租人情況下將房屋所有權轉讓?zhuān)�這種情況下如何保障承租人的合法權益?

　　此情況應區分受讓人是善意還是惡意，一是善意，即受讓人不知房屋被出租的事實(shí)，其購買(mǎi)并辦理產(chǎn)權變更手續，取得房屋合法所有權 。租賃合同如經(jīng)過(guò)備案，承租人可依法對抗受讓人，申請撤消房屋產(chǎn)權變更登記;如租賃合同未經(jīng)過(guò)備案，承租人只能向出租人主張權利 。賠償范圍是因對方違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反訂立合同時(shí)預見(jiàn)到或者應當預見(jiàn)到的因違反合同可 能造成的損失。因此雙方在合同中確定違約賠償標準是必要的;二是惡意，即受讓人明知房屋被出租的事實(shí)而購買(mǎi) ，那么承租人可依法行使撤消權。

　　3、優(yōu)先購買(mǎi)權的轉讓和繼承

　　優(yōu)先購買(mǎi)權一般不能轉讓或繼承。但根據《城市房屋租賃管理辦法》第11條第3款規定：“住宅用房承租人在租賃期限內死亡的 ，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租”;《民通意見(jiàn)》第119條第1款規定：“承租戶(hù)以一人名義承租私有房屋 ，在租憑期間，承租人死亡，該戶(hù)共同居住人要求按原租約履行的，應當準許”，即如果承租房屋是供家庭共同使用的 ，則承租人死亡時(shí)，承租人的家庭成員應視為享有優(yōu)先購買(mǎi)權。

　　4、承租人在放棄優(yōu)先購買(mǎi)權后享有繼續承租權

　　按《民通意見(jiàn)》第119條第2款規定：“私有房屋在租賃期內，因買(mǎi)賣(mài)、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉移的，原租賃合同對承租人和 新房主繼續有效”;《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”。承租人在放棄優(yōu)先購買(mǎi) 權后享有繼續承租權，即“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。

　　六、租賃房屋被拍賣(mài)、抵押、查封等相關(guān)問(wèn)題

　　1、租賃房屋被拍賣(mài)、抵押、查封，承租人的權利

　　為說(shuō)明此問(wèn)題，我們假設一個(gè)案例。甲租賃乙的臨街門(mén)市房經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)，雙方簽訂為期3年的房屋租賃合同。甲支付當年租金 ，開(kāi)始對租賃房屋進(jìn)行裝修。飯店生意日益興隆。半年后，甲突然接到法院查封拍賣(mài)該飯店的傳票。原來(lái)乙在出租甲之前已將該 門(mén)市房抵押給銀行，后因還不起銀行貸款，被銀行申請法院抵押拍賣(mài)還債。租賃時(shí)，乙未告知甲抵押的實(shí)情。甲損失慘重，租賃權益無(wú)法保障 ，被迫停業(yè)。

　　我國《物權法》第190條規定，“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權的影響;抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的 ，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權”。也就是說(shuō)，如果出租在前，抵押在后，那么出租方的權益優(yōu)先保障，可以說(shuō)是“抵押不破租賃”;反之，已登記的抵押在前，出租在后，根據物權優(yōu)于債權的民法原 則，租賃關(guān)系應予以解除。承租人只能向出租人主張賠償。

　　對于租賃關(guān)系在先的民事行為，我國立法充分保障承租人的權利不因租賃房屋被拍賣(mài)、抵押、查封等受到侵害，但也不是無(wú)限制的。 《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》第15條第2款規定：“對第三人為自己的利益依 法占有的被執行人的財產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結，第三人可以繼續占有和使用該財產(chǎn)，但不得將其交付給被執行人”;《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定 》第31條第2款規定：“拍賣(mài)財產(chǎn)上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣(mài)而消滅，但該權利繼續存在于拍賣(mài)財產(chǎn)上 ，對在先的擔保物權或者其他優(yōu)先受償權的實(shí)現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進(jìn)行拍賣(mài)”。

　　在進(jìn)行房屋租賃時(shí)，承租方一定要查驗出租方財產(chǎn)的權屬情況，如要求出租方提供產(chǎn)權證、使用權證明等材料，并核實(shí)該財產(chǎn)是否存 在抵押、查封等權利瑕疵。如果該房屋存有權利瑕疵，且仍要租賃，那么可以要求出租方提供擔保，以彌補風(fēng)險出現時(shí)的損失 。鑒于該方面的知識比較專(zhuān)業(yè)，建議聘請律師等專(zhuān)業(yè)人士提供服務(wù)，以避免不必要的經(jīng)濟損失。

　　2、租賃房屋不可作為工程款優(yōu)先權執行標的

　　甲乙簽訂房屋租賃合同約定，甲將自有的臨街商業(yè)房出租給乙，租賃用途為咖啡屋，甲同意乙對房屋進(jìn)行裝修，并詳細了解了裝修方 案，約定了租賃合同終止后裝修添附物的處理。乙進(jìn)駐后開(kāi)始對租賃房屋進(jìn)行裝修，并將整個(gè)裝修工程承包給裝修公司丙，雙方簽訂承包合同 約定工程價(jià)款。期間因乙其他生意失敗，造成資金嚴重不足，不能按承包合同支付裝修工程款，丙按承包合同完成裝修后 ，多次向乙催要工程款未果，于是將乙訴至法院，申請法院依法將該房屋拍賣(mài)，裝修工程款申請優(yōu)先受償。

　　《合同法》第286條和最高人民法院《關(guān)于建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》，賦予建筑企業(yè)對工程價(jià)款享有法定優(yōu)先權，即“發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質(zhì)不宜折價(jià) 、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設工程的價(jià)款就該工程折 價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償”。從立法本意上為保護建筑工程合同承包人的工程價(jià)款請求權，但由于該兩條規定過(guò)于籠統，邏輯不是很?chē)乐?，各方對此理解不統一，實(shí)踐運用反倒引起很大爭議。而許多建筑企業(yè)仿佛抓住一棵救命的稻草，只要發(fā)包人不給付工程款 就按該條規定請求法院依優(yōu)先權處理，而不考慮是否符合法定條件。本案中承包人請求優(yōu)先權，忽略了一個(gè)重要的條件 ，即承包人法定優(yōu)先權指向的標的物應為發(fā)包人的不動(dòng)產(chǎn)，如果是第三人的，則法定優(yōu)先權不成立。上述論述雖未明確體現在具 體條文中，但按拍賣(mài)相關(guān)法律規定，拍賣(mài)的財產(chǎn)應該是債務(wù)人的，而不能是第三人的。本案中，出租人的房屋不應成為建筑工程合同中 債權執行對象。

　　為避免出現工程款優(yōu)先權爭議對自己一方產(chǎn)生不利影響，出租人應提前在租賃合同中與承租人協(xié)商約定，承租人應就其向承包 人按約支付裝修添附工程款向出租人或承包人提供適當的擔保。承租人向出租人提供擔保的具體方式由出租人根據具體情況提出要求 。承租人未按時(shí)履行向承包人支付工程款義務(wù)的，構成承租人嚴重違約，出租人有權解除租賃合同，并按設定的擔保方式追究承租人的責任。

　　七、租金支付問(wèn)題

　　1、 按《城市房屋租賃管理辦法》第24條規定，“承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的 ，由承租人賠償：(四)拖欠租金累計6個(gè)月以上的”。出租人可以向法院起訴，要求終止合同，并要求支付拖欠的租金 ，起訴時(shí)可同時(shí)申請財產(chǎn)保全，扣押承租人的財產(chǎn)�！睹穹ㄍ▌t》第136條規定：“延付或者拒付租金的，訴訟時(shí)效期間為一年”。

　　2、支付租金時(shí)效問(wèn)題

　　1996年4月，甲公司與乙公司簽訂了房屋租賃合同，甲公司租用乙公司房屋，租期八年，每年租金5萬(wàn)元 。2000年2月甲公司搬走，但沒(méi)有與乙公司解除合同。到2007年8月乙公司來(lái)人帶來(lái)一文件到甲公司 ，稱(chēng)甲公司要付欠的租金40多萬(wàn)元及滯納金。原來(lái)甲公司經(jīng)辦租房的經(jīng)辦人及有關(guān)領(lǐng)導現已都離開(kāi)了，單位里都沒(méi)有人知道租房合同沒(méi)有解 除這件事，幾年來(lái)也沒(méi)有人來(lái)催房租。因不知來(lái)龍去脈，甲公司辦公室人員丙在文件上面簽上“已收到”。

　　本案涉及支付租金時(shí)效問(wèn)題。按《民法通則》第137、138條規定：“訴訟時(shí)效期間從知道或者應當知道權利被侵害時(shí)起 計算……;超過(guò)訴訟時(shí)效期間，當事人自愿履行的，不受訴訟時(shí)效限制”。乙公司應于2005年4月之前催要最后一年的租金 ，否則應當認定已超過(guò)訴訟時(shí)效。但這里涉及一個(gè)問(wèn)題就是如果2000年2月甲公司搬走，致使乙公司不能及時(shí)找到甲公司催繳租金 ，可以視為因“其他障礙不能行使請求權的”的，訴訟時(shí)效中止。甲公司辦公室人員丙在文件并在上面簽“已收到”，只表示收到文件，并不表示對文件內容的“自愿履行”，因為其職權上也沒(méi)有能力做出履行的意思表示，因此對本案的訴訟時(shí) 效的計算沒(méi)有影響。在房屋租賃合同中，支付租金是一個(gè)重要條款，一般雙方都很重視，但提醒合同雙方應注意時(shí)效問(wèn)題 ，因租賃合同延付或者拒付租金時(shí)效為1年，屬于特殊時(shí)效，爭議出現應后及時(shí)主張權利，避免喪失勝訴權。

　　八、轉租問(wèn)題

　　1、承租人轉租房屋必須經(jīng)出租人同意

　　《合同法》第224條規定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的 租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”; 《城市房屋租賃管理辦法》第3條規定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉租”。按以上兩個(gè)法律、法規的規定 ，承租人轉租房屋是可以的，但事先應征得出租人的同意。因此租賃合同中雙方應明確約定轉租條款，出租人可對轉租附加一些 必要的條件，只要不違反法律、行政法規的規定即可。

　　2、出租人、承租人均可從轉租中獲益

　　《城市房屋租賃管理辦法》第27條規定：“出租人可以從轉租中獲得收益”。承租人轉租房屋所獲租金是次承租人使用房屋所支付的對價(jià) ，出租人作為產(chǎn)權人當然有權從中提取一定的收益。一般情況下，承租人轉租房屋的目的就是為了對租賃房屋的收益，按 《城市房屋租賃管理辦法》第30條規定：“ 轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規定的出租人的權利和義 務(wù)，并且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務(wù)”，因此轉租后承租人義務(wù)應該是加重了，所以法律應該允許承租人從轉 租中獲益。

　　鑒于出租人、承租人均可從轉租中獲益，因此在租賃合同中雙方應明確約定轉租收益分配比例，該比例中應考慮承租人后期對房屋修繕的投入 ，確保公平，避免出現糾紛。

　　3、房屋轉租后次承租人享有優(yōu)先購買(mǎi)權

　　在房屋轉租合同合法有效的情況下，出租人轉讓房屋，承租人與次承租人同等條件下均享有優(yōu)先購買(mǎi)權，次承租人因已經(jīng)實(shí) 際占有、使用房屋，因此其優(yōu)先購買(mǎi)權優(yōu)先于承租人。這里還涉及一個(gè)深層次問(wèn)題就是次承租人購買(mǎi)了租賃房屋后 ，租賃合同是否解除?

　　我們認為，次承租人取得房屋所有權后，其取代了原合同出租人的地位，原租賃合同依然有效，承租人轉租收益權依然存在 。那么在合同有效期內，次承租人需向承租人支付轉租收益，否則會(huì )損害承租人合法利益，不符合“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的法律宗旨。

　　九、租賃合同解除問(wèn)題

　　1、租賃合同解除的相關(guān)規定

　　《城市房屋租賃管理辦法》第13條規定：“有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同：(一 )符合法律規定或者合同約定可以變更或解除合同條款的;(二)因不可抗力致使租賃合同不能繼續履行的;(三)當事人協(xié)商一致的 。因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償”。

　　2、出租人可以收回房屋的情況

　　依據《城市房屋租賃管理辦法》第24條規定，“承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的 ，由承租人賠償：(一)將承租的房屋擅自轉租的;(二)將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的;(三 )將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的;(四)拖欠租金累計6個(gè)月以上的;(五)公用住宅用房無(wú)正當理由閑置6個(gè)月以上的;(六 )租用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的;(七)故意損壞承租房屋的”。

　　現實(shí)中，《房屋租賃合同》通常都明確約定了租賃期限，但由于各種原因而提前終止或者解除的屢見(jiàn)不鮮。出租方在簽訂 《房屋租賃合同》時(shí)往往設定對自己有利的條件，以便在出現對自己不利的情況時(shí)得以提前解除或者終止合同。常見(jiàn)的如租金上漲過(guò)快 ，出租人按原合同履行將面對租金損失的事實(shí)時(shí)，出租人會(huì )不惜代價(jià)尋找借口甚至寧愿通過(guò)支付違約金來(lái)達到解除合同的目的 ，以便和第三方簽訂租金更可觀(guān)的新合同。

　　作為承租人，要想在租賃期間避免合同被隨時(shí)解除或者終止，除了要嚴格按照合同約定履行自己的支付租金、使用租賃房屋等義務(wù) 外，在合同的簽訂上要盡可能細化解除或者終止合同的條款，最大限度的限制出租方設定提前解除或者終止合同的條件 ，并約定解除或者終止合同的程序性條款，如設定必須經(jīng)雙方協(xié)商一致，或者提前多少時(shí)間、以什么方式通知作為解除合同的前提條件等 。只有這樣，才能更有效的保護自己的合法權益。

　　十、租賃合同中其他值得注意問(wèn)題

　　1、口頭租賃合同的有效性

　　《合同法》第215條規定，“租賃期限六個(gè)月以上的，應當采用書(shū)面形式。當事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃”。因此期限在六個(gè)月以下的口頭租房合同是合法有效并受到法律保護 ，合同當事人雙方也均應當按照口頭約定執行。租賃期限六個(gè)月以上的，應當采用書(shū)面形式。當事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃 ，合同依然有效。

　　2、公房可以出租、轉租

　　《城市房屋租賃管理辦法》第4條規定，“公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租”。因此 ，公房依法可以出租、轉租。

　　3、出租房屋須繳納稅費

　　房屋租賃合同依法進(jìn)行備案登記會(huì )涉及繳納稅費問(wèn)題。合同雙方應對繳納稅費進(jìn)行約定，可以約定全部由一方繳納 ，也可以按國家稅法規定方式繳納，避免產(chǎn)生納稅爭議。一般來(lái)說(shuō)出租房屋應納房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅 、城市建設維護稅、教育費附加和印花稅。房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加按綜合征收率征收 ：對在房產(chǎn)稅開(kāi)征范圍內出租房屋的，各地方制定的標準不一樣;印花稅：按租賃金額的千分之一貼花。

　　4、不得出租的房屋

　　依據我國《城市房屋租賃管理辦法》第6條規定，以下房屋不得出租：⑴未依法取得房屋所有權證件的;⑵司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定 、決定查封或者以其他形式限制房產(chǎn)權利的;⑶共有房屋未取得共有人同意的;⑷房屋權屬有異議的;⑸屬于違法建筑的;⑹不符合安全標準的;⑺房屋已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的;⑻不符合公安、環(huán)保、衛生等主管部門(mén)有關(guān)規定的;⑼有關(guān)法律法規規定禁止出租的其他情形。

　　十一、結束語(yǔ)

　　合同應是當事人雙方真實(shí)的意思表示，作為善意的出租人和承租人都希望交易安全，不出現合同糾紛。作為律師通過(guò)執業(yè)經(jīng)歷 ，也真心希望租賃合同雙方在簽訂《房屋租賃合同》之前，認真了解相關(guān)法律、法規，以避免出現租賃合同糾紛 。本文從防范風(fēng)險角度分析上述風(fēng)險問(wèn)題，供需要幫助的人參考。

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