論房屋租賃合同解除的效力

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ�）》（以下�?jiǎn)稱(chēng)“合同法解釋二”）出臺后備受關(guān)注。2009年7月12日，長(cháng)寧區法院鄒碧華院長(cháng)受市律協(xié)邀請，假座云峰劇場(chǎng)就合同法解釋二為律師們舉辦了一場(chǎng)質(zhì)量極高的講座。當時(shí)會(huì )場(chǎng)座無(wú)虛席，會(huì )后仍有許多律師上臺提問(wèn)。從一定程度上說(shuō)明了合同法解釋二的重要性和社會(huì )關(guān)注度。 在講座中鄒院長(cháng)花了大筆墨在合同解除這一部分。依照《合同法》第九十六條規定，“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時(shí)解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力�！焙贤�法解釋二第二十四條對該條作出進(jìn)一步解釋?zhuān)�即“當事人對合同法第九十六條、第九十九條規定的合同解除或者債務(wù)抵銷(xiāo)雖有異議，但在約定的異議期限屆滿(mǎn)后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當事人沒(méi)有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷(xiāo)通知到達之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持�！� 從上述規定，我們可以得出一個(gè)結論，就是“合同自解除通知到達對方時(shí)解除，但對方當事人有權在三個(gè)月內起訴確認合同解除無(wú)效�！边@樣，就產(chǎn)生了兩個(gè)問(wèn)題： 1、如果合同自解除通知到達時(shí)生效，那么主張合同解除的一方能否立即進(jìn)一步主張因合同解除而產(chǎn)生的后續權利（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“后續權利”），比如在租賃合同中，出租人向承租方發(fā)出合同解除通知后，在承租方向法院起訴要求確認解除合同無(wú)效之前，出租方是否可以要求承租方立即搬離房屋？ 2、如果合同解除一方這種后續權利存在的話(huà)，對方當事人是否有權以三個(gè)月期限未過(guò)為由，對合同解除方的后續權利予以抗辯？還是拿這個(gè)租賃合同糾紛為例，承租方在接到出租方解除合同通知后，正在著(zhù)手準備向法院起訴，要求確認合同解除無(wú)效，但出租方在承租方向法院起訴前，以合同已經(jīng)解除為由，向法院起訴要求承租方搬離，法院是否應予支持？承租方可否以三個(gè)月期限尚未屆滿(mǎn)為由，進(jìn)行抗辯？ 上述兩個(gè)問(wèn)題，合同法解釋二均未回答，但實(shí)踐中，這類(lèi)案件已有發(fā)生。 大家都知道，在合同法實(shí)施以前，一方當事人要求解除合同，對方當事人有異議的，一般是由合同解除方向法院提起訴訟，要求法院確認合同已經(jīng)解除，并同時(shí)主張其后續權利。也就是說(shuō)，未經(jīng)法院判決確認，一方當事人即使向對方當事人發(fā)出解除合同的通知，在實(shí)體權利上并不具備現實(shí)意義。如果出租方向承租方發(fā)出解除合同通知，而承租人對解除合同有異議，甚至承租方都無(wú)需提出異議，只要不搬離房屋，出租方仍然無(wú)法實(shí)現收回房屋的權利，出租方必須向法院起訴，要求確認合同解除，并且訴請判令承租方搬離房屋，才能夠通過(guò)法院判決確認，實(shí)現自己的實(shí)體權利。 合同法實(shí)施后，在很長(cháng)一段時(shí)間，合同解除方仍然沿襲著(zhù)原來(lái)的做法，通過(guò)向法院起訴確認合同已經(jīng)解除。但隨著(zhù)對合同法學(xué)習的深入，許多律師開(kāi)始建議當事人不再向法院起訴確認合同解除，而直接按照合同法字面上的理解，以通知方式解除合同，并進(jìn)而向法院起訴，要求行使合同解除后的后續權利。他們的理由也十分簡(jiǎn)單，就是根據合同法規定，解除合同通知到對方，合同即已經(jīng)解除，當事人無(wú)須再向法院申請確認合同解除。他們進(jìn)一步認為，既然當解除通知到達對方時(shí)，合同已經(jīng)解除，則合同解除方就有權立即向法院起訴要求行使因合同解除而產(chǎn)生的后續權利。在這種情況下，就這類(lèi)案件的審理就陷入了兩難的境地，同時(shí)也對合同法提出了挑戰，即要保護合同解除方解除合同的權利，就剝奪了對方當事人三個(gè)起訴的訴權；要保護對方當事人三個(gè)月起訴的訴權，就剝奪了合同解除方解除合同的權利。 從本人對合同法解釋二的理解看，應該傾向于保護對方當事人三個(gè)月的訴權，理由如下： 1、一方當事人以解除通知到達對方即合同解除，不利于維護交易行為的穩定性。隨時(shí)我國經(jīng)濟建設的發(fā)展以及經(jīng)濟全球化的深入，人們經(jīng)濟行為經(jīng)常會(huì )受到市場(chǎng)變化的影響，而且這種市場(chǎng)變化，在市場(chǎng)經(jīng)濟體制和全球化經(jīng)濟的環(huán)境，是經(jīng)常發(fā)生，甚至是劇烈變動(dòng)的。因此，如果任何一方當事人僅以一紙通知，即能解除合同，并不有利于維護穩定經(jīng)濟行為和交易狀態(tài)。在房屋租賃合同中，由于房屋價(jià)格的波動(dòng)，帶動(dòng)了租金市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)。租金上漲時(shí)，出租方往往希望上調租金，若不能實(shí)現，極容易根據合同法規定，單方解除合同；租金下跌時(shí)，承租方往往希望調低租金，當不能實(shí)現時(shí)，承租方也可能以一紙通知，解除合同。無(wú)論從哪個(gè)角度考慮，單方以一紙通知即能解除合同，不符合交易穩定性的要求。 2、合同法規定的解除通知到達對方時(shí)合同解除是有條件�！逗贤�法》第九十六條規定，“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時(shí)解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力�！边@條規定，從立法本意上，賦予了對方當事人對合同解除的抗辯權，使合同是否解除處于不確定或不穩定狀態(tài)。 在合同法解釋二出臺前，對于對方當事人行使訴權要求法院確認解除合同無(wú)效的期限并未明確，一般理解上，適用民法通則規定的兩年訴訟時(shí)效。但如果適用民法通則的兩年訴訟時(shí)效，顯然會(huì )造成合同解除的效力長(cháng)期處于不確定狀態(tài)，并不利于保護合同解除方的合法權益。因此，合同法解釋二第二十四條對該條作出進(jìn)一步解釋?zhuān)�即“當事人對合同法第九十六條、第九十九條規定的合同解除或者債務(wù)抵銷(xiāo)雖有異議，但在約定的異議期限屆滿(mǎn)后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當事人沒(méi)有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷(xiāo)通知到達之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持�！边@一規定，大大縮短了對方當事人行使訴權要求確認合同解除無(wú)效的期限。 但反過(guò)來(lái)講，也正是因為合同法解釋二大大縮短了對方當事人行使訴權要求確認合同解除無(wú)效的期限，也同時(shí)說(shuō)明合同解釋二認可了合同解除方需要等待三個(gè)月，才能最終確定合同是否已經(jīng)解除。也就是說(shuō)，在這三個(gè)期間內，合同是否已經(jīng)解除屬于效力待定狀態(tài)。否則，合同法解釋二就沒(méi)有必要將對方行使訴權要求確認解除合同無(wú)效的期限從兩年縮短到三個(gè)月。 3、給予三個(gè)月期間，可以避免當事人草率和倉促起訴現代社會(huì )經(jīng)濟關(guān)系錯綜復雜，如果規定一方當事人解除合同通知到達對方即合同解除，可能會(huì )造成雙方當事人都以最快的速度向法院起訴。對于合同解除方來(lái)說(shuō)，他們可能會(huì )趕在對方當事人起訴要求確認合同解除無(wú)效前，以最快的速度向法院起訴；而對方當事人由于擔心合同解除通知到達后，合同解除方會(huì )馬上起訴要求行使后續權利，他們也會(huì )以最快速度趕在合同解除方起訴行使后續權利前，向法院起訴要求確認合同解除無(wú)效。因此，這可能會(huì )造成當事人草率和倉促起訴，而不能很好地維護自身合法權益。特別是對于對方當事人，可能對于合同解除方解除合同的行為并沒(méi)有思想準備，而合同解除方完全可以在準備解除通知時(shí)，同時(shí)準備起訴行使后續權利，這樣，對方當事人即使再快，可能也趕不及在合同解除方起訴行使后續權利前起訴要求確認合同解除無(wú)效，這樣，對對方當事人顯然也是不公平的。 綜上所述，筆者認為，在司法實(shí)踐中，應當充分考慮和平衡合同解除方和對方當事人的權利和義務(wù)。特別是在房屋租賃合同糾紛中，當出租方向承租方發(fā)出通知解除租賃合同后，又立即向法院起訴要求承租方搬離的。由于承租人尚有三個(gè)月時(shí)間可以起訴要求確認解除合同無(wú)效，因此，法院可以在庭上告知承租人有權在三個(gè)月（從解除合同通知到達的第二天開(kāi)始起算）向法院起訴確認解除合同，若承租方既不反訴，亦未在三個(gè)月內向法院提起訴訟的，法院則應當以合同解除已經(jīng)生效為由，不再審查出租方解除合同是否有效，而直接審查出租方的后續權利主張是否符合法律規定。當然在這種情況下，法院就合同解除方起訴行使后續權利的案件就無(wú)法馬上判決結案，而需要等等至三個(gè)月屆滿(mǎn)后，再行判決。如果在三個(gè)月期限內，對方當事人起訴要求確認合同解除無(wú)效的，則合同解除方起訴行使后續權利的案件就需要中止審理，待對方當事人起訴要求確認合同解除無(wú)效的案件審理終結判決生效后，才能恢復審理。 文：北京市君泰律師事務(wù)所上海分所 游炯律師
論文出處(作者):
涉農職務(wù)犯罪的特點(diǎn)、成因及預防對策
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