拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力分析

內容提要： 拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)尚未領(lǐng)取權屬證書(shū)，此類(lèi)房屋就普通商品房而言有著(zhù)特殊性質(zhì)，本文從物權理論出發(fā)，結合民法誠實(shí)信用原則和不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度對拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力及履行中相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)轉讓 不動(dòng)產(chǎn)善意取得 合同成立與生效

今年年初以來(lái)，浙江省寧波市鄞州區人民法院東錢(qián)湖法庭受理的房屋買(mǎi)賣(mài)案件數量激增，而案件訟爭的房屋絕大部分都是位于轄區內的下應、東錢(qián)湖等地的拆遷安置房，這類(lèi)“賣(mài)房人變卦，買(mǎi)房人起訴”案件的激增，其主要原因可歸于近兩年來(lái)市場(chǎng)房?jì)r(jià)的飛漲，也可以說(shuō)是近兩年來(lái)寧波房市非理性發(fā)展所留下的“后遺癥”。與普通的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛不同的是，這些拆遷安置房在進(jìn)行交易時(shí)尚未領(lǐng)取權屬證書(shū)，土地使用權性質(zhì)也有特殊性，在審判實(shí)踐中也存有一定的誤區，觀(guān)點(diǎn)紛呈，做法不一。

一、據以研究的案例：

案例一，2003年9月8日，原告樓某與被告應某簽訂《賣(mài)房協(xié)議》一份，約定被告將其即將交付的拆遷安置房一套賣(mài)給原告，房屋面積77.63平方米，總價(jià)款22.5萬(wàn)元。協(xié)議簽訂后，原告按約支付了定金和預付款，被告于同年11月8日將房屋交付原告并由后者入住。2004年4月初，被告領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證后卻拒絕履行協(xié)議，至今未辦理過(guò)戶(hù)手續。原告要求被告繼續履行協(xié)議，協(xié)助原告辦理房屋過(guò)戶(hù)手續。庭審時(shí)，被告以雙方簽訂協(xié)議時(shí)，轉讓的房屋尚未交付，也沒(méi)有領(lǐng)取任何權屬證書(shū)，原、被告之間這一買(mǎi)賣(mài)行為違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項“未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉讓”這一強制性法律規定，要求確認雙方買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。

案例二，原告陳某與被告汪某房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛。與案例一情況相同，被告在雙方簽訂協(xié)議并收取原告預付款，原告也入住的情況下，卻拒絕履行協(xié)議，辦理房屋過(guò)戶(hù)手續，被告以該房屋為夫妻共同財產(chǎn)，被告未經(jīng)共有權人同意擅自處分共有財產(chǎn)的行為無(wú)效，要求駁回原告的訴訟請求。

二、未領(lǐng)取權屬證書(shū)房屋（預購房屋）轉讓的效力問(wèn)題

要確認兩個(gè)案例中房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的效力，必須正確理解《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規定。首先要澄明的一個(gè)問(wèn)題是，“房地產(chǎn)不得轉讓”不等同于“房地產(chǎn)不得買(mǎi)賣(mài)”。該法第三十六條規定：“房地產(chǎn)轉讓?zhuān)�是指房地產(chǎn)權利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈予或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為�！币虼�，“房地產(chǎn)轉讓”應包括簽訂合同、付款、房屋交付，過(guò)戶(hù)登記等一系列債權行為和物權行為，所謂“不得轉讓”應理解為上述系列行為不能徹底完成，不能發(fā)生所有權轉移的合同履行目的，但不得據此認為法律禁止訂立預購房（期房）轉讓合同或所簽訂的合同一律無(wú)效。

此外，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條：“商品房預售的，商品房預購人將購買(mǎi)的未竣工的預售商品房再行轉讓的問(wèn)題，由國務(wù)院規定�！睆拇藯l的立法含義可以看出，預售商品房在取得權屬證書(shū)之前再行轉讓是可行的，否則應當明令禁止。其實(shí)，《城市房地產(chǎn)管理法》（草案）中曾明文規定禁止預售房再轉讓?zhuān)�但該法正式頒布時(shí)，卻又改為上述45條的規定，由此也可以看出我國法律對預售房再轉讓予以認可的基本精神。從上述兩案來(lái)看，雙方在簽訂協(xié)議時(shí)，被告的拆遷安置房尚未建成，但這并不影響該轉讓協(xié)議的效力，而且，以尚不存在或尚未實(shí)際取得的物作為標的物訂立合同，在現實(shí)生活中普遍存在，合同法也持肯定態(tài)度，典型的例子是融資租賃合同、期貨交易等。

當前理論界對于未辦理過(guò)戶(hù)手續的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題已趨于統一，已認識到不動(dòng)產(chǎn)登記只是物權變動(dòng)的成立要件，而非買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件。最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國擔保法若干問(wèn)題的解釋》也明確規定：“當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物的所有權及其他物權不能轉移�！边@一做法的轉變有力地制止了一些借口不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)未登記就主張合同無(wú)效，以追求更大利益的不誠信行為。而正確認識并區分預售房再轉讓合同的效力也有與之相同的社會(huì )效果。就上述兩案而言，雙方在簽訂賣(mài)房協(xié)議時(shí)對房屋權屬證書(shū)尚未領(lǐng)取的狀況是明知的，雙方對買(mǎi)賣(mài)房屋約定明確，產(chǎn)權亦無(wú)其他爭議，購買(mǎi)的房屋已交付原告入住，并且訴訟發(fā)生前被告已領(lǐng)取權屬證書(shū)的情況下如果仍然僵化地理解適用《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規定，勢必會(huì )助長(cháng)一種隨意悔約，違背誠信的不良社會(huì )風(fēng)氣，也是對誠實(shí)信用原則的一種踐踏。

誠然，當前造成一些地方房?jì)r(jià)飛漲有“惡炒樓花”的原因，目前各地也都有相應的禁止期房買(mǎi)賣(mài)的規定，這些地方性規定或其他部門(mén)規章也不能作為法院認定合同無(wú)效的依據。另一方面，現實(shí)生活中預購房買(mǎi)賣(mài)的原因眾多，一味禁止預購房轉讓的立法意圖也難以得到貫徹實(shí)現。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，禁止轉讓可能會(huì )在一定范圍內達到抑制房?jì)r(jià)的作用，但一個(gè)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟秩序可能更需要的是市場(chǎng)因素的自然調節。

總之，上述案例一的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，合同雙方當事人具有民事行為能力、意思表示真實(shí)、標的物確定也未違反法律規定，并且被告在起訴前已經(jīng)領(lǐng)取了房屋權屬證書(shū)，應當確認買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

三、夫妻一方擅自處分共有房產(chǎn)的效力

處理第二類(lèi)案件時(shí)首先要查明被告汪某在出賣(mài)他們共有的房屋時(shí)是否屬于擅自處分，現實(shí)生活中相當多的情況都是夫妻雙方共同決定處分共有財產(chǎn)，具體由一人出面與買(mǎi)方商談，當另一方對約定的價(jià)格不滿(mǎn)意，這種情形則不構成無(wú)權處分，不影響已簽訂合同的效力。最高人民法院關(guān)于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)第89條規定：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權利，承擔共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無(wú)效。但第三人善意、有償取得財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。因此，本案中即使被告汪某出賣(mài)房屋沒(méi)有經(jīng)過(guò)其他共有人的同意，屬擅自處分不動(dòng)產(chǎn)行為，原告也構成善意第三人，其依據合同可獲得的利益也應予以保護，而房屋共有人之損失可以向無(wú)權處分人主張侵權賠償。理由在于：

1、善意取得制度作為各國普遍實(shí)行的一項維護交易安全的民事制度，其適用對象不僅限于動(dòng)產(chǎn)，也應包括不動(dòng)產(chǎn)。因為不動(dòng)產(chǎn)交易也會(huì )因登記錯誤、疏漏、未登記等原因發(fā)生無(wú)權處分問(wèn)題，而第三人也同樣存在是否知情即是否為善意的問(wèn)題。如果不動(dòng)產(chǎn)交易中第三人取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，則從保護善意第三人、維護交易秩序的目的出發(fā)，應當允許第三人獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度在瑞士、德國等大陸法系國家立法上也有規定。具體到本案中，因雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，被告房屋尚未領(lǐng)取權屬證書(shū)，原告也無(wú)從審查不動(dòng)產(chǎn)共有人情況。原告取得房屋支付了當時(shí)合理的市場(chǎng)價(jià)格，并且已經(jīng)入住該房屋，雖然這時(shí)原告尚未取得房屋的登記證明，但這也是由于被告違約，拒絕履行合同義務(wù)所造成的局面，并不影響原告作為善意第三人的地位，應當說(shuō)原告在一系列過(guò)程中是善意且無(wú)過(guò)失的。

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