國家農村宅基地政策
為了解決宅基地所有權發(fā)生的各種糾紛，政府特對宅基地進(jìn)行了新一輪的改革政策，且在2017年，農民的宅基地將會(huì )發(fā)生以下變化!
國家農村宅基地政策
10月10日，國土資源部、國家發(fā)改委、公安部、人社部、住建部聯(lián)合召開(kāi)《關(guān)于建立城鎮建設用地增加規模同吸納農業(yè)轉移人口落戶(hù)數量掛鉤機制的實(shí)施意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)實(shí)施意見(jiàn))新聞發(fā)布會(huì )，明確2018年基本建立人地掛鉤機制，同時(shí)允許進(jìn)城落戶(hù)人員有償轉讓宅基地。
對于購買(mǎi)農村宅基地政策一直含糊不清，之前農村宅基地不允許買(mǎi)賣(mài)，一直被人詬病，農民私下低價(jià)轉讓、買(mǎi)賣(mài)宅基地的現象屢見(jiàn)不鮮，也有越來(lái)越多的城里人愿意回歸田園生活，市場(chǎng)需求一直都有，現在終于政策放開(kāi)，農民可以進(jìn)城買(mǎi)房、定居、落戶(hù)，醫療教育等待遇也都一樣了，也鼓勵非農人口入鄉購買(mǎi)土地以及重新開(kāi)墾。
這一農村宅基地改革，可謂是動(dòng)搖了農村土地制度的根本，在農村也引起了巨大的反響。
緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)城鄉分離難題
因為城市要發(fā)展，城市建設用地現在是寸土寸金，而農村很多土地和宅基地是呈現廢棄的狀態(tài)。如果這項改革實(shí)施的話(huà)，農村真的要變天了，一些早就離開(kāi)農村的農村人可能會(huì )考慮賣(mài)掉自己的宅基地，畢竟不在農村居住很多年了，而一些城市人也可以購買(mǎi)農村的宅基地了，具體用來(lái)干啥還得他們自己決定。
政策前農民的宅基地只允許集體內流轉
農村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買(mǎi)賣(mài)流轉，賣(mài)給非本村人的屬于無(wú)效的買(mǎi)賣(mài)。
舉個(gè)例子：
村東的東子想要把房子賣(mài)給城里的王某，是不可以的，但是賣(mài)給村西的旺財是可以的，但要先向村委會(huì )申請，同意后才能賣(mài)給旺財，以后這塊宅基地的使用權也就歸旺財使用了，但是注意，東子轉讓、出賣(mài)房子和宅基地后，就不能再申請別的宅基地了。
實(shí)施意見(jiàn)提到了五點(diǎn)主要措施，湖湘君看了下，對第五點(diǎn)最感興趣，是這樣說(shuō)的：
結合農村宅基地制度改革試點(diǎn)的要求，允許進(jìn)城落戶(hù)人員在本集體經(jīng)濟組織內部自愿有償退出或轉讓宅基地，鼓勵農村土地經(jīng)營(yíng)權規范有序流轉。規范推進(jìn)城鄉建設用地增減掛鉤，通過(guò)整理復墾，增加耕地面積。
農村蓋房盛況
通俗地說(shuō)，這一措施明確了以下幾點(diǎn)：
一、宅基地可以轉讓
二、轉讓宅基地，必須在本集體經(jīng)濟組織，一般來(lái)說(shuō)，就是說(shuō)，只能賣(mài)給本村人。
為什么要有第二條限制?
筆者理解的是，農村的宅基地是屬于集體產(chǎn)權, 集體產(chǎn)權是屬于農村村集體所有的，所以轉讓只能在集體內部。
需要注意的是，一旦把宅基地賣(mài)出，便無(wú)法再次申請，還想要的話(huà)，只能自己另買(mǎi)了。
你會(huì )賣(mài)嗎?
我是不會(huì )的，有宅基地，有老房子，才算有根。
就算生活、工作在城市，我卻始終認為，那個(gè)小村子，才是我的家。
對農村、對農民，到底是好是壞?
農村宅基地的使用權是永久的。在農村，只要有宅基地，有一塊責任田，就算沒(méi)有技能、沒(méi)有文化，只要肯干，也能有最起碼的生話(huà)保障。
農村宅基地新政策
如今農村土地征收存在著(zhù)諸多的問(wèn)題，這主要是由于農村土地征收制度存在許多缺陷導致的，而2017年開(kāi)始農村土地征收制度已經(jīng)在進(jìn)行改革試點(diǎn)了，而且今年改革試點(diǎn)范圍將會(huì )擴大至33個(gè)縣，實(shí)現“三塊地”改革試點(diǎn)，也就是說(shuō)農村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市以及農村宅基地改革試點(diǎn)工作將會(huì )在2017年完成。
一、完善土地征收制度，縮小土地征收范圍，探索制定征收目錄,嚴格界定公共利益用地范圍，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。
政策解讀：國家為了公共利益的需要，可以對土地實(shí)行征收或者征用并給予補償。
可是現實(shí)中，某些地方政府以公共利益為名征用農民集體土地，卻將土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、企業(yè)項目建設等。
而在對農民補償方面，國家規定土地補償費和土地安置補助費加起來(lái)，不超過(guò)土地前三年平均產(chǎn)值的30倍。
如果按照農業(yè)種糧的用途進(jìn)行補償，按一畝平均毛收入1000元來(lái)算，每畝30倍才3萬(wàn)元，可被征收后建成樓房，一平米就要賣(mài)5000元!
二、建立農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市制度，賦予農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地出讓、租賃、入股權能,明確入市范圍途徑。
政策解讀：近些年，一些地方政府的`財政收入很大一部分靠“賣(mài)地”，可是土地資源終歸是有限的。
有一些城市在擴張過(guò)程中需要并入一些周邊的農村，這就是農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市的需求之一。
把類(lèi)似于村辦企業(yè)、工廠(chǎng)等農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地建立入市制度，并與國有土地“同權同價(jià)”，農民可以利用出讓、租賃、入股等多種方式，實(shí)現集體經(jīng)營(yíng)性建設用地的保值和增值!
三、改革完善農村宅基地制度，探索進(jìn)城落戶(hù)農民自愿有償退出或轉讓宅基地，改革宅基地審批制度。
政策解讀：試點(diǎn)宅基地改革，基本原則是一戶(hù)一宅，未來(lái)針對歷史原因形成的一戶(hù)多宅或宅基地閑置，國家可能采取的措施會(huì )“很簡(jiǎn)單很暴力”——征稅!超過(guò)標準、面積過(guò)大的宅基地也要征稅!對人均耕地少，二、三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達的地區，原則上或不再進(jìn)行單宗分散的宅基地分配，而是通過(guò)集中建設農村公寓、農民住宅小區落實(shí)一戶(hù)一宅。
而對于那些在城鎮落戶(hù)的農民，他們村里的宅基地可以在“自愿”的前提下，有償退出，由村集體出資購買(mǎi)。
河南省已經(jīng)出臺政策，要求各地市建立農村宅基地退出資金庫，對自
愿退出宅基地且不再申請新宅基地的農民，給予一次性經(jīng)濟補助。
農村宅基地補償標準
1、農村宅基地產(chǎn)權歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。
在遇到宅基地拆遷的時(shí)候，有兩種補償。
一是宅基地補償，二是房屋補償。
由于宅基地的產(chǎn)權屬于村集體，因此，這部分補償歸村集體所有，不會(huì )直接給宅基地使用人。
而房屋的產(chǎn)權屬于村民私有，因此房屋補償歸村民所有。
村民的宅基地被征收后，如果沒(méi)有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。
2、現行的土地管理法第四十七條規定 征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。
征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著(zhù)物和青苗的補償費。
征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。
征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數計算。
需要安置的農業(yè)人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。
每一個(gè)需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。
但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。
農村宅基地糾紛調解程序:
1、向縣級以上人民政府土地管理部門(mén)或者鄉級人民政府提出書(shū)面申請;
2、雙方當事人出示舉證的材料和依據;
3、工作人員現場(chǎng)調查材料和取證;
4、組織雙方當事人進(jìn)行調解，制作書(shū)面調解書(shū);
5、調解未達成協(xié)議的，或者調節書(shū)送達前一方或者雙方反悔的，土地管理部門(mén)及時(shí)提出處理意見(jiàn)，報人民政府錯處處理決定。
宅基地使用權是什么
宅基地使用權——特征
宅基地使用權范圍一般包括居住生活用地;四旁綠化用地;其他生活服務(wù)設施用地。
即一家一戶(hù)的農戶(hù)居住生活的庭院用地。
宅基地使用權具有如下特征：
(1)宅基地使用權的主體只能是農村集體經(jīng)濟組織的成員。
城鎮居民不得購置宅基地，除非其依法將戶(hù)口遷入該集體經(jīng)濟組織。
(2)宅基地使用權的用途僅限于村民建造個(gè)人住宅。
個(gè)人住宅包括住房以及與村民居住生活有關(guān)的附屬設施，如廚房、院墻等。
(3)宅基地使用權實(shí)行嚴格的“一戶(hù)一宅”制。
根據土地管理法的規定，農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其面積不得超過(guò)省、自治區、直轄市規定的標準。
農村村民建住宅，應符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
農村村民住宅用地，經(jīng)鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準，但如果涉及占用農用地的，應依照土地管理法的有關(guān)規定辦理審批手續。
農村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
(4)福利性：宅基地的初始取得是無(wú)償的。
1、宅基地問(wèn)題是怎么來(lái)的一般而言，住宅與土地是不可分割的，作為公民的私財，可以繼承、轉讓和買(mǎi)賣(mài)。
“宅基地”則是一個(gè)“中國特色”問(wèn)題。
2、經(jīng)過(guò)“土改”，建立了農民私人所有的土地制度，大部分地區的農民領(lǐng)取了《中華人民共和國房地權證書(shū)》。
3、經(jīng)過(guò)社會(huì )主義改造，農村土地依然是農民私有，但由集體統一經(jīng)營(yíng)，農民的宅基地則依然由農民保留所有權和處分權。
4、經(jīng)過(guò)“人民公社”運動(dòng)，確立了農村土地集體所有制，農民宅基地也歸集體所有，農民只對宅基地享有使用權，并且不能出租、買(mǎi)賣(mài)等。
5、改革開(kāi)放以后，繼續堅持農村土地集體所有制，僅允許宅基地使用權人出租、出賣(mài)地上建筑物。
可見(jiàn)宅基地并不只是一個(gè)單純的財產(chǎn)問(wèn)題，本質(zhì)上是中國社會(huì )變遷的反映。
宅基地使用權——內容
宅基地使用權人對宅基地享有如下權利，并承擔一定的義務(wù)：
(1)占有和使用宅基地。
宅基地使用權人有權占有宅基地，并在宅基地上建造個(gè)人住宅以及與居住生活相關(guān)的附屬設施。
(2)收益和處分。
宅基地使用權人有權獲得因使用宅基地而產(chǎn)生的收益，如在宅基地空閑處種植果樹(shù)等經(jīng)濟作物而產(chǎn)生的收益。
(3)宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。
對沒(méi)有宅基地的村民，應當重新分配宅基地。
(4)宅基地使用權人出賣(mài)、出租住房后，再申請宅基地的，土地管理部門(mén)將不再批準。
并且，宅基地使用權的受讓人只限于本集體經(jīng)濟組織的成員。
宅基地使用權——使用權
農村村民取得宅基地使用權需要履行一定的法律手續。
《土地管理法》第62條第3款規定：“農村村民住宅用地，經(jīng)鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準;其中，涉及占用農用地的，依照本法第44條的規定辦理審批手續”。
具體說(shuō)：
1、由本人向所在的農村集體經(jīng)濟組織或村民委員會(huì )提出用地申請;
2、由農村集體經(jīng)濟組織召開(kāi)其成員會(huì )議或者村民委員召開(kāi)其村民會(huì )議就村民提出用地申請進(jìn)行討論;
3、農村集體經(jīng)濟組織成員會(huì )議或者村民會(huì )議討論通過(guò)后;由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會(huì )報鄉(鎮)人民政府審核;
4、鄉(鎮)人民政府審核同意后，報縣級人民政府批準;其中，占用農用地的，依照土地管理法》第44條的規定辦理農用地轉用手續。
宅基地使用權——使用管理
依照《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》和《基本農田保護條例》的有關(guān)規定：
1、農村村民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門(mén)責令退還非法占用的耕地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
2、農村村民超越省、自治區、直轄市規定的標準，多占土地的，多占的土地以非法占地論處，即按照未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準非法占用土地的違法行為處罰。
3、農村村民買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉讓宅基地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。
4、農村村民不按照批準的用途使用宅基地的，由農村農村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)原批準用地的人民政府批準，可以收回宅基地使用權。
5、農村村民擅自占用耕地建房，破壞種植條件的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門(mén)責令限期整改或者治理，可以并處罰款;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
6、農村村民占用基本農田建房，毀壞種植條件的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門(mén)責令改正或者治理，恢復種植條件，處占用基本農田的耕地開(kāi)墾費1倍以上2倍以下的罰款;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
宅基地被征收，能補償多少錢(qián)?
征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著(zhù)物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會(huì )保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。
征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益;征收個(gè)人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。
任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。
那么農村宅基地被征收，是怎么補償的，又能補貼多少錢(qián)呢?
1、農村的宅基地和房屋拆遷是分開(kāi)補償。
宅基地的產(chǎn)權屬于村集體，因此，這部分補償歸村集體所有，不會(huì )直接給宅基地使用人。
房屋的產(chǎn)權屬于村民私有，因此房屋補償歸村民所有。
村民的宅基地被征收后，如果沒(méi)有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。
2、土地補償的標的是土地使用權
一般分為2種形式：一是貨幣補償，二是置換補償。
3、征用耕地的安置補助費
按照需要安置的農業(yè)人口數計算。
需要安置的農業(yè)人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。
每一個(gè)需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。
但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。
4、房屋拆遷補償價(jià)由宅基地區位補償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構成。
計算公式為：
房屋拆遷補償=宅基地區位補償價(jià)*宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)
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