北京農村宅基地
據了解，農村宅基地是僅限本集體經(jīng)濟組織內部符合規定的成員，按照法律法規規定享受使用，并且可以用來(lái)建造居住房屋的農村土地。征收集體土地住宅房屋的拆遷，可以實(shí)行產(chǎn)權調換、貨幣補償，或產(chǎn)權調換與貨幣補償相結合。
一、農村宅基地是什么?
農村宅基地是僅限本集體經(jīng)濟組織內部符合規定的成員，按照法律法規規定享受使用，并且可以用來(lái)建造居住房屋的農村土地。
二、農村宅基地的使用權可以進(jìn)行轉讓?zhuān)铦M(mǎn)足以下四點(diǎn)：
1、需經(jīng)本村村民委員會(huì )同意和鄉級政府的批準;
2、轉讓人與受讓人同為本村村民;
3、受讓人無(wú)宅基地，符合宅基地申請條件;
4、宅基地使用權不能單獨轉讓?zhuān)毰c住房一并轉讓。另外，轉讓人戶(hù)口應該已遷出本村或屬于“一戶(hù)多宅或多房”。如系一戶(hù)一宅，須明確表示不再申請宅基地，且有證據表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶(hù)居住。 符合以上條件，房屋買(mǎi)賣(mài)才能萬(wàn)無(wú)一失。
宅基地申請的條件：
1、因子女結婚等原因確需分戶(hù)，缺少宅基地的;
2、外來(lái)人口落戶(hù)，成為本集體經(jīng)濟組織成員，沒(méi)有宅基地的;
3、因發(fā)生或者防御自然災害、實(shí)施村莊和集鎮規劃以及進(jìn)行鄉(鎮)村公共設施和公益事業(yè)建設，需要搬遷的。
農村村民有下列情形之一的，不予批準使用宅基地：
1、年齡未滿(mǎn)十八周歲的;
2、原有宅基地的面積已經(jīng)達到規定標準或者能夠解決分戶(hù)需要的;
3、出賣(mài)或者出租村內住房的。
三、農村宅基地轉讓易出現的問(wèn)題
1、買(mǎi)賣(mài)合同不規范因糾紛。農村房屋或宅基地的買(mǎi)賣(mài)多為口頭協(xié)議，未簽訂買(mǎi)賣(mài)合同(或者買(mǎi)賣(mài)合同不規范)，而農村房屋、宅基地的買(mǎi)賣(mài)在法律上也需要買(mǎi)賣(mài)合同。如果沒(méi)有簽署買(mǎi)賣(mài)合同，或者合同有瑕疵，很容易對合同內容出現爭議，造成毀約糾紛;
2、房屋升值，賣(mài)方毀約�，F在的土地價(jià)值與日俱增，很多房屋出賣(mài)人看上了房屋的經(jīng)濟利益，一些已經(jīng)出賣(mài)房屋、宅基地的城鎮居民開(kāi)始反悔，想方設法地想收回房屋，容易發(fā)生糾紛;
3、城鎮居民禁買(mǎi)農村房屋/宅基地，宅基地出賣(mài)人更受法律保護。農村宅基地管理中有嚴格規定：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”這些禁止購買(mǎi)的政策為出賣(mài)人要求確認合同無(wú)效、返還房屋、贏(yíng)得訴訟提供了法律支撐，從而使購買(mǎi)宅基地的人出于劣勢，也助長(cháng)了出賣(mài)人反悔的氣焰。
四、農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力
司法實(shí)踐中，對于同一集體經(jīng)濟組織成員間簽訂的農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，各地法院普遍認定合同有效。但對于本集體經(jīng)濟組織成員與本集體經(jīng)濟組織之外的單位或個(gè)人簽訂的農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，各地法院對于合同效力的認定不完全相同。本文將重點(diǎn)關(guān)注和介紹北京地區法院的司法裁判尺度。
一般裁判規則
1、最高人民法院
《最高人民法院關(guān)于印發(fā)<全國民事審判工作會(huì )議紀要>的通知》(法辦[2011]442號)第15條明確，在農村集體所有土地上建造房屋并向社會(huì )公開(kāi)銷(xiāo)售，應當依據合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規定，認定該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。將宅基地上建造的房屋出賣(mài)給本集體經(jīng)濟組織成員以外的人的合同，不具有法律效力;出售給本集體經(jīng)濟組織成員的，應當符合法律、行政法規和國家政策關(guān)于宅基地分配、使用條件的規定。
另外，值得關(guān)注的是，《全國民事審判工作會(huì )議紀要》(2015年4月征求意見(jiàn)稿)第35條也明確“對于宅基地流轉處于非試點(diǎn)地區的，農民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農村集體經(jīng)濟組織成員，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同一般應認定無(wú)效。”
2、各地高級人民法院
根據《北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認定及處理原則研討會(huì )會(huì )議紀要的通知》(京高法發(fā)[2004]391號)、《北京市人民法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問(wèn)題研討會(huì )會(huì )議紀要》(2006年9月14日)，對于農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的處理，北京高院確立了以認定無(wú)效為原則、以認定有效為例外的司法裁判尺度。具體說(shuō)來(lái)，買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，或者訴訟時(shí)買(mǎi)受人已經(jīng)戶(hù)口遷入所購房屋所在地的集體經(jīng)濟組織的，可以認定合同有效;對于1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉讓給回鄉落戶(hù)的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的.，亦可認定轉讓合同有效。除此之外，農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同原則上應認定無(wú)效。
根據《安徽省高級人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的指導意見(jiàn)》(2012年3月5日)第13、14條之規定，城鎮居民、法人或其他組織購買(mǎi)農村集體所有土地上建設的房屋簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應當認定為無(wú)效合同;除非買(mǎi)受人在一審法庭辯論終結前取得出賣(mài)人所屬的農村集體經(jīng)濟組織成員資格且符合其他購買(mǎi)條件，非同一農村集體經(jīng)濟組織成員之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，也應當認定為無(wú)效合同。
根據《廣東省高級人民法院關(guān)于審理農村集體土地出讓、轉讓、出租用于非農業(yè)建設糾紛案件若干問(wèn)題的指導意見(jiàn)》(粵高法發(fā)[2001]42號)第12條之規定，當事人將農村村民住宅建設用地轉讓、出租或以合建形式變相轉讓農村村民住宅建設用地而簽訂的合同，一般應認定無(wú)效。
根據《上海市高級人民法院民一庭關(guān)于審理農村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件的原則意見(jiàn)》(滬高法民一[2004]4號)，對于發(fā)生在本鄉(鎮)范圍內農村集體經(jīng)濟組織成員之間的農村房屋買(mǎi)賣(mài)，認定為有效;對于將房屋出售給本鄉(鎮)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)批準的，可以認定為有效;對于將房屋出售給本鄉(鎮)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準，合同尚未實(shí)際履行或購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應作無(wú)效處理;對于將房屋出售給本鄉(鎮)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應本著(zhù)尊重現狀、維持穩定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有、居住和使用該房屋的權利。
特殊裁判規則
我們將重點(diǎn)關(guān)注北京地區法院處理農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的司法實(shí)務(wù)具體做法，深度研究農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。
1、集體經(jīng)濟組織成員資格的判斷標準
根據北京高院的司法指導意見(jiàn)，買(mǎi)受人是否屬于房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員成為合同效力認定的關(guān)鍵。集體經(jīng)濟組織成員資格的判斷標準是解開(kāi)上述問(wèn)題的“鑰匙”。結合北京地區法院近兩年的裁判案例來(lái)看，北京地區法院一般都以起訴前買(mǎi)受人是否具有房屋所在地的農業(yè)戶(hù)口為判斷標準，通常會(huì )參考房屋所在地村委會(huì )對于買(mǎi)受人是否屬于或曾屬于該村集體經(jīng)濟組織成員方面的意見(jiàn)。具體說(shuō)來(lái)，對于農業(yè)戶(hù)口的買(mǎi)受人，購房后至一審辯論終結前，已將戶(hù)籍遷入房屋所在地村委會(huì )的，則認定其為該村集體經(jīng)濟組織成員。反之，對于非農業(yè)戶(hù)口的買(mǎi)受人，即使其戶(hù)口已遷入房屋所在地的村委會(huì )，在該村參加選舉等，也不應認定其為該村集體經(jīng)濟組織成員。
另外需要注意的是，在判斷買(mǎi)受人是否具備集體經(jīng)濟組織成員資格時(shí)，北京地區法院一般以購房家庭為參照系，只要購房家庭成員之一為房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的，農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同通常會(huì )被認定為有效合同。
2、出賣(mài)人不再具備集體經(jīng)濟組織成員資格是否影響合同效力
出賣(mài)人主張農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，是否應當滿(mǎn)足出賣(mài)人仍是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的條件?換言之，出賣(mài)人簽訂合同時(shí)為城鎮居民，或起訴前已成為城鎮居民，或起訴前已成為其他集體經(jīng)濟組織成員的，是否會(huì )影響農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認定?
從北京地區法院的裁判案例來(lái)看，多數法院認為，合同無(wú)效為自始無(wú)效，出賣(mài)人轉為非房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的事實(shí)不能導致農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同轉變?yōu)橛行�，即使出賣(mài)人起訴時(shí)已經(jīng)不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的，其仍然有權起訴主張農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。若起訴時(shí)的房屋買(mǎi)受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，法院則會(huì )支持出賣(mài)人的訴求，進(jìn)而裁判認定合同無(wú)效。但是，有極少數法院裁判認為，出賣(mài)人起訴時(shí)不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的，即便買(mǎi)受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的，農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同。
3、連環(huán)交易中農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力
出賣(mài)人將農村房屋轉讓給第一手買(mǎi)受人，第一手買(mǎi)受人又將房屋轉讓給第二手買(mǎi)受人，甚至接連轉讓給其他買(mǎi)受人，由此發(fā)生連環(huán)交易，出賣(mài)人起訴主張農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效時(shí)，如何認定農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力?
從北京地區法院的裁判案例來(lái)看，多數法院認為，若第一手買(mǎi)受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，且起訴時(shí)的房屋買(mǎi)受人也不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，因宅基地使用權是集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與特定的身份相聯(lián)系，轉讓房屋后導致宅基地使用權的非法流轉，損害了集體經(jīng)濟組織的權益，農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應當認定為無(wú)效合同。反之，第一手買(mǎi)受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，但起訴時(shí)的房屋買(mǎi)受人是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，因宅基地使用權并未轉移給集體經(jīng)濟組織以外的成員，農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應當認定為有效合同。換言之，只要最終一手買(mǎi)房人為房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，那么前面多手的連環(huán)買(mǎi)賣(mài)合同均有效，無(wú)論其對應的受讓人是否為房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員。
4、主張合同無(wú)效是否受訴訟時(shí)效期間的限制
北京地區法院認為，合同無(wú)效系自始無(wú)效，單純的時(shí)間經(jīng)過(guò)不能改變無(wú)效合同的違法性。當事人主張農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，不受訴訟時(shí)效期間的限制。但合同無(wú)效后，當事人主張返還財產(chǎn)、損害賠償的請求，應當適用訴訟時(shí)效期間的限制。
農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律后果
根據《合同法》第五十八條，合同無(wú)效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應當折價(jià)補償。有過(guò)錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯的，應當各自承擔相應的責任。
《最高人民法院關(guān)于印發(fā)<全國民事審判工作會(huì )議紀要>的通知》(法辦[2011]442號)第15條明確“在確定合同無(wú)效后的損失承擔時(shí)，應綜合考慮當事人的過(guò)錯，避免處理結果導致當事人利益的失衡。”
值得關(guān)注的是，《全國民事審判工作會(huì )議紀要》(2015年4月征求意見(jiàn)稿)第35條明確“合同無(wú)效后，買(mǎi)受人可以請求返還購房款并支付中國人民銀行同期同類(lèi)銀行貸款利息。買(mǎi)受人已經(jīng)對該房屋進(jìn)行改建或者翻建，也可以一并請求賠償翻建或者改建成本。”
具體到農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的場(chǎng)合，通常出賣(mài)人起訴要求確認農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，若買(mǎi)受人沒(méi)有提出反訴，合同無(wú)效情形下，北京地區法院通常會(huì )向雙方當事人釋明是否一并處理合同無(wú)效的法律后果。農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律后果具體包括以下幾方面：
(一)返還財產(chǎn)
通常情況下，農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后，出賣(mài)人取得的房屋價(jià)款應當返還給買(mǎi)受人(一般不支持利息損失)。買(mǎi)受人應當將房屋騰空后返還給出賣(mài)人，同時(shí)返還房屋相關(guān)的《集體土地建設用地使用證》、《宅基地使用證》等權利證書(shū)。
(二)損害賠償
1、合同無(wú)效過(guò)錯責任分擔
北京地區法院通常認定，出賣(mài)人和買(mǎi)受人對于農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效均有過(guò)錯。出賣(mài)人在出賣(mài)時(shí)明知其所出賣(mài)的房屋及宅基地屬于我國法律禁止流轉的范圍，且其在出賣(mài)房屋后又以違法出賣(mài)房屋為由主張合同無(wú)效，違反誠實(shí)信用原則，應當對合同無(wú)效承擔主要責任(一般為70%)。買(mǎi)受人在明知其并非房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的情況下，仍然購買(mǎi)房屋，應對合同無(wú)效承擔次要責任(一般為30%)。
2.損害賠償范圍
《北京市人民法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問(wèn)題研討會(huì )會(huì )議紀要》(2006年9月14日)明確規定：“在合同無(wú)效的處理上，應全面考慮出賣(mài)人因土地增值或拆遷、補償所獲得的利益，以及買(mǎi)受人因房屋現值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成損失兩方面的因素，平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，避免認定合同無(wú)效給當事人造成的利益失衡;對買(mǎi)受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的，應對其添附價(jià)值進(jìn)行合理補償;買(mǎi)受人確實(shí)無(wú)房居住的，應予以妥善安置。”《北京市高級人民法院民一庭關(guān)于房山法院請示農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件相關(guān)問(wèn)題的答復》明確“對買(mǎi)受人因合同無(wú)效所致之信賴(lài)利益損失，仍應酌情予以賠償，但賠償比例和數額應當考慮房屋所在地周邊交通、商業(yè)、環(huán)境等方面的發(fā)展、土地升值情況及是否存在拆遷可能等因素綜合考量。”現結合北京地區法院裁判實(shí)務(wù)，對于農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效時(shí)損害賠償的范圍問(wèn)題，具體說(shuō)明如下：
(1)信賴(lài)利益損失賠償。合同無(wú)效場(chǎng)合的損害賠償責任，性質(zhì)上屬于締約過(guò)失責任，原則上以賠償信賴(lài)利益損失為限。北京地區法院一般支持買(mǎi)受人主張的信賴(lài)利益損失賠償，并全面考慮出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成損失等各方面因素，參考房地產(chǎn)司法鑒定評估報告及現有證據，酌情予以確定。
(2)添附價(jià)值損失賠償。買(mǎi)受人對房屋進(jìn)行了新建、翻建、擴建或者裝飾裝修的，合同無(wú)效后，出賣(mài)人應對買(mǎi)受人添附價(jià)值進(jìn)行賠償。
農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，損害賠償具體數額一般確定為房屋、裝修、設備及附屬物重置成新價(jià)和宅基地區位補償價(jià)的70%。通常情況下，對于訴訟期間已經(jīng)列入拆遷范圍的涉案房屋，可以對區位補償價(jià)一并做出處理;而對于訴訟期間尚未列入拆遷范圍的涉案房屋，區位補償價(jià)可暫不予處理，待日后拆遷時(shí)，再由當事人另行解決。涉案房屋雖未進(jìn)入征用拆遷程序，但雙方房屋交易行為已完成多年，涉案房屋所在地周邊商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境、文化環(huán)境等發(fā)生了變化，土地價(jià)值、房屋價(jià)值明顯提升，且房屋、裝修和附屬設施重置成新價(jià)、區位補償價(jià)已經(jīng)有資質(zhì)的評估機構估價(jià)確定的，也有法院支持當事人主張區位補償價(jià)。
“有恒產(chǎn)者有恒心”，住房問(wèn)題是現階段最大的民生問(wèn)題。在農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，問(wèn)題的實(shí)質(zhì)其實(shí)是土地問(wèn)題，如何發(fā)揮司法的導向作用值得我們深入思考。
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拆遷安置補償方式及標準
征收集體土地住宅房屋的拆遷，可以實(shí)行產(chǎn)權調換、貨幣補償，或產(chǎn)權調換與貨幣補償相結合;特殊情況下，在規劃保留村，經(jīng)區人民政府報市人民政府批準，在統一規劃的前提下，也可以采用批宅基地自建的補償方式。
1、產(chǎn)權調換補償標準及面積計算：
(1) 人均合法產(chǎn)權面積小于50平方米的，按50平方米認定產(chǎn)權面積。對人均不足50平方米的部分，已建成無(wú)合法批建手續房屋的，按人均50平方米認定產(chǎn)權予以補償安置;未建成的，按該類(lèi)區磚混結構住宅(一等)重置價(jià)繳款后，按人均50平方米予以補償安置。人均不足50平方米部分，不給予裝修補償。
(2)房屋產(chǎn)權調換按“拆一補一”、不補差價(jià)計算。產(chǎn)權調換時(shí)所選取的安置房的總面積按超出被拆遷住宅面積最小的原則控制。超出原產(chǎn)權面積部分按安置房市場(chǎng)評估價(jià)繳交購房款。安置房市場(chǎng)評估辦法參照《廈門(mén)市城市房屋拆遷管理規定》的有關(guān)規定執行。
2、實(shí)行貨幣補償的人均50平方米按上季度被拆遷房屋鄰近的普通商品房均價(jià)補償，高于上季度區域住宅商品房(不含別墅)平均售價(jià)的按平均售價(jià)補償;超過(guò)人均50平方米部分，按安置房市場(chǎng)評估價(jià)予以補償。
3、被拆遷人選擇部分實(shí)行產(chǎn)權調換、部分實(shí)行貨幣補償的其貨幣補償面積不得超過(guò)被拆遷住宅面積減去安置房面積的余額，且不得超過(guò)人均50平方米。
4、批宅基地自建補償標準
征收集體土地住宅經(jīng)批準采用批宅基地自建的，被拆遷住宅按重置價(jià)結合成新予以補償�？蚣芙Y構房屋重置價(jià)按每平方米595元;磚混結構房屋重置價(jià)按每平方米 510元;其它結構房屋重置價(jià)按每平方米340元。根據住宅結構、成新率確定補償標準及補助金額。新批宅基地的建筑面積控制在人均50平方米以?xún)取?/p>
5、持有合法批建手續，但在征地拆遷通告之前未建成的部分實(shí)行產(chǎn)權調換時(shí)應補交該類(lèi)區磚混結構住宅(一等)重置價(jià);實(shí)行貨幣補償的，應扣減該類(lèi)區磚混結構住宅(一等)重置價(jià)。
6、轉讓或贈與集體土地住宅房屋的其轉讓或贈與的建筑面積應計入轉讓方或贈與方的人均住房面積。
產(chǎn)權清晰的共有住宅(含祖房)，產(chǎn)權面積應按各自份額合并計算。同一村莊已被拆遷安置住宅面積應合并計算。
7、具有合法批建手續的住宅房屋裝修補償按280元/平方米實(shí)行包干補償。
8、凡及時(shí)辦理農村土地房屋權證的房屋被拆遷時(shí)，給予5000元/戶(hù)的獎勵。
9、人均合法產(chǎn)權面積以被拆遷人在本行政村范圍內，具有常住戶(hù)口且實(shí)際居住的家庭成員為依據，屬“一戶(hù)多宅”的，已批合法面積合并計算，屬“多戶(hù)一宅”的，其人口合并計算。
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