農村宅基地管理
為了規范和加強農村宅基地管理，合理利用土地資源，切實(shí)保護耕地，根據《中華人民共和國土地管理法》、 《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《浙江省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等法律、法規和政策規定，結合本縣實(shí)際，制定本辦法。
農村宅基地管理辦法
第一章 總 則
第一條 為了規范和加強農村宅基地管理，合理利用土地資源，切實(shí)保護耕地，根據《中華人民共和國土地管理法》、 《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《浙江省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等法律、法規和政策規定，結合本縣實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱(chēng)農村宅基地，是指農村村民合法使用或依法批準，用于建造住宅(包括附屬用房和庭院等，下同)的集體所有土地。
第三條 本辦法適用于本縣行政區域內農村的宅基地管理。
第四條 縣土地行政主管部門(mén)主管本行政區域內農村宅基地的管理和監督工作。
鄉(鎮)人民政府負責本行政區域內農村宅基地的管理和監督工作。
第五條 農村村民建造住宅必須符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，城鄉規劃。鼓勵自然村向中心村，下山移民、脫貧小區集聚;鼓勵統建、聯(lián)建和建造公寓式住宅，控制獨立式住宅。
嚴格控制用地規模，人均建設用地指標應當符合有關(guān)規定。
嚴格控制地質(zhì)災害易發(fā)區內和利用山體切坡建房，確實(shí)無(wú)法避讓的，應治理達到安全要求后方可建造。
第六條 農村村民建造住宅應當與舊村改造、土地整理、宅基地復墾相結合，充分利用原有的宅基地、村內空閑地和村周邊的丘陵坡地，嚴格控制占用耕地建造住宅，不得在基本農田保護區內建造住宅。
第七條 農村村民建造住宅(包括新建、擴建、移建、拆建)應當依法辦理用地審批手續。涉及占用農用地的應當依法辦理農用地轉用報批手續;涉及交通、林地、水利等用地的，還應分別取得有關(guān)部門(mén)的許可或同意。
第八條 農村村民宅基地的所有權屬于集體，個(gè)人只有使用權，未經(jīng)批準任何人不得擅自轉讓、出租。實(shí)施村鎮規劃進(jìn)行舊村、舊城改造需要調整宅基地的，原宅基地使用人應當服從。
第二章 申請條件和審批程序
第九條 農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，宅基地面積標準(包括附屬用房、庭院用地)，使用耕地最高不得超過(guò)125平方米;使用其他土地最高不得超過(guò)140平方米;山區有條件利用荒地、荒坡的，最高不得超過(guò)160平方米。
宅基地的用地面積限額為：三人及三人以下的農戶(hù)75m2以?xún)�，四人的農戶(hù)100m2以?xún)�，五人的農戶(hù)110m2以?xún)?六人及六人以上的農戶(hù)125m2以?xún)取?/p>
使用非耕地的，每檔最高可增加15m2;山區有條件利用荒坡、荒山建房的，每檔最高可增加35m2。
實(shí)施舊村改造、下山移民拆除面積超出用地限額20 m2以上的，可放寬一個(gè)檔次的用地限額。
第十條 建房農戶(hù)人口計算：
(一)建房人口計算以本戶(hù)農村常住戶(hù)口為準。已領(lǐng)取獨生子女證的，可增加一人計算建房人口;
(二)現役軍人(不含軍官)、在校大中專(zhuān)學(xué)生、服刑人員可計算建房人口。城鎮居民的配偶是農村戶(hù)口，又沒(méi)有享受房改政策的，經(jīng)其所在單位核實(shí)并出具證明，可在其配偶申請建房時(shí)計入建房人口;
(三)違反計劃生育政策規定未依法接受處理的，不計算建房人口。
第十一條 宅基地面積計算：
(一)建筑物和構筑物以墻外包為界，接拼的以墻中或柱中為界;
(二)挑出的陽(yáng)臺和樓梯等以突出部分垂直投影計算占地面積，但底層不得構筑;
(三)由二戶(hù)或二戶(hù)以上使用同一宗土地的，用地面積按房屋產(chǎn)權的建筑面積與總面積的比例分攤;弄堂用地，使用 樓上的農戶(hù)分攤面積為一半，其余為共用面積;
(四)通過(guò)購買(mǎi)商品房和以公開(kāi)有償出讓方式取得國有土地使用權或集體土地有償流轉取得的集體土地使用權不計入宅基地面積。
第十二條 符合立戶(hù)條件的子女在申請宅基地計算限額時(shí)，父母除留足合理限額外，超過(guò)部分應合理計算到子女戶(hù)。
現有宅基地面積超限額的農戶(hù)，在按規劃申請舊房拆建、遷建時(shí)，應核減超限額部分。
第十三條 有下列情形之一的，可申請宅基地：
(一)因國家或集體建設、移民、災毀等需要遷建、重建的;
(二)實(shí)施城市、村莊和集鎮規劃或舊村改造，需要調整拆遷的;
(三)現有宅基地面積尚未達到本辦法規定限額標準需重建、擴建的;
(四)已具備分戶(hù)條件且原有宅基地面積尚未達到本辦法規定限額標準需重建、擴建的;
(五)經(jīng)縣人民政府批準，農村集體經(jīng)濟組織引進(jìn)或招聘的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，確需在農村安家落戶(hù)的;
(六)離休、退休、退職的職工，復員軍人和華僑、僑眷、港澳臺同胞持合法證明回原籍定居的;
(七)法律、法規、規章另有規定的。
第十四條 有下列情形之一的，其宅基地申請不予批準：
(一)宅基地面積已達到本規定的標準再申請新宅基地的，但為實(shí)施村莊和集鎮規劃進(jìn)行舊村改造的除外;
(二)出租、出賣(mài)或者以其他形式轉讓宅基地及其地上建筑物(缺房戶(hù)合理調劑的除外)，或者將住宅改作他用，再申請宅基地的;
(三)以所有家庭成員作為一戶(hù)申請宅基地并被批準后，不具備分戶(hù)條件或不合理分戶(hù)申請宅基地的;
(四)子女已立戶(hù)且符合立戶(hù)條件，其父母再單獨申請宅基地的;
(五)擬實(shí)施舊村改造的區塊或實(shí)施規劃撤并的自然村，在原宅基地上建住宅的;
(六)對不需要居住的住房不拆除、所占宅基地不交回村集體的;
(七)違法建房未依法處理結案的;
(八)其他不符合申請建房條件的。
第十五條 有下列情形之一的，報經(jīng)縣人民政府批準，可以注銷(xiāo)其土地使用權證或有關(guān)批準文件，由村集體收回宅基地使用權：
(一)自批準宅基地之日起滿(mǎn)二年未動(dòng)工興建的(特殊情況除外);
(二)報批宅基地時(shí)向村集體承諾建新拆舊而又不自行拆除舊房的原宅基地的;
(三)經(jīng)批準實(shí)施舊村改造或下山移民的村，已遷入新居(村)居住的原宅基地的;
(四)騙取批準或非法轉讓宅基地的;
(五)其他應收回宅基地使用權情形的。
第十六條 為鄉(鎮)村公共設施和公益事業(yè)建設或者實(shí)施城市、集鎮和村莊規劃進(jìn)行舊城、舊鎮、舊村改造，經(jīng)依法批準收回土地使用權的，對土地使用權人給予適當補償;地上建筑物，可根據其實(shí)際情況予以合理補償。
第十七條 農村村民申請宅基地，應當向常住戶(hù)口所在地的村民委員會(huì )或村集體經(jīng)濟組織提出書(shū)面申請，經(jīng)村民委員會(huì )或村集體經(jīng)濟組織討論同意，并將申請宅基地戶(hù)主名單、家庭人口、原有房屋間數面積、申請建房占地面積、位置等張榜公布后無(wú)異議的，取得鄉村建設規劃許可證或建設用地規劃許可證后，報鄉(鎮)人民政府審查，縣土地行政主管部門(mén)審核，由縣人民政府批準，其批準結果由村民委員會(huì )予以公布。
第十八條 經(jīng)批準回鄉落戶(hù)的職工、軍人和其他人員申請建造住宅的，應當持有原所在單位或者原戶(hù)口所在地鄉(鎮)人民政府出具的無(wú)住房證明材料，并經(jīng)戶(hù)口所在地村民委員會(huì )或村集體經(jīng)濟組織同意后，方可申請建房，其宅基地面積標準與村民同等對待。
經(jīng)批準回鄉定居的華僑、臺灣和港澳同胞、外籍華人申請建造住宅的，應經(jīng)戶(hù)口所在地村民委員會(huì )或村集體經(jīng)濟組織同意后，方可申請建房，其宅基地面積可按照本辦法第九條標準參照執行。
第十九條 農村村民建造住宅，應嚴格按照批準的宅基地面積、規劃層數、高度及質(zhì)量標準進(jìn)行施工。各鄉(鎮)人民政府、村應加強農戶(hù)建房過(guò)程中的監督管理，縣土地行政主管部門(mén)對農戶(hù)建房要做到審查、放樣、驗收三到場(chǎng)。
第二十條 個(gè)人建造住宅依法取得的宅基地應當按有關(guān)規定辦理土地使用權登記。農戶(hù)在建房竣工驗收合格后30日內向縣土地行政主管部門(mén)申請土地登記，領(lǐng)取集體土地使用證。
因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著(zhù)物導致土地使用權轉移依法改變土地使用權的，在合同生效后30日內向縣土地行政主管部門(mén)申請辦理土地使用權變更登記手續。
第三章 監督管理
第二十一條 農村村民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門(mén)責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
超過(guò)本辦法規定的標準，多占的土地以非法占用土地論處。
第二十二條 縣土地行政主管部門(mén)對非法占用土地或者超過(guò)批準的面積多占土地建造住宅的，應當責令其停止建設;對拒不停止、繼續施工的`，有權拆除繼續違法搶建部分的建筑物和其他設施，并可以查封、暫扣用于施工的工具、設備、建筑材料等。各鄉(鎮)人民政府和有關(guān)部門(mén)予以協(xié)助配合。
第二十三條 在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進(jìn)行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。
第二十四條 違反本辦法第十五條規定的，由縣土地行政主管部門(mén)責令其限期交還土地使用權，逾期仍不交還的，申請人民法院強制執行。
第二十五條 違反本辦法第二十條規定，不及時(shí)辦理土地使用權登記的，由縣土地行政主管部門(mén)責令限期辦理;逾期不辦理的，給予警告，并可處2000元以下的罰款。不及時(shí)辦理土地使用權變更登記的，由縣土地行政主管部門(mén)責令限期辦理;逾期不辦理的，給予警告，并可處每平方米10元以上20元以下的罰款。
第二十六條 阻撓、干涉、妨礙工作人員依法執行公務(wù)的，依照《中華人民共和國治安管理處罰法》的有關(guān)規定予以處罰;構成犯罪的，移交司法機關(guān)依法追究刑事責任。
第二十七條 縣土地行政主管部門(mén)的工作人員玩忽職守，濫用職權，徇私舞弊的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四章 附 則
第二十八條 本辦法如與上級有關(guān)規定相抵觸的，以上級規定為準。
第二十九條 本辦法自2008年1月1日起施行。
拓展閱讀：農村宅基地政策知識問(wèn)答
一、農村宅基地的權屬?
根據《土地管理法》第8條規定，宅基地和自留地、自留山屬于農民集體所有。農民依法享有使用權。
根據《物權法》第152條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。宅基地使用權的取得、行使和轉讓?zhuān)m用土地管理法及國家有關(guān)規定。
二、村民申請宅基地應當符合什么條件?
農村村民符合下列條件之一的，可申請宅基地：
(1)因結婚原因，確需建房分戶(hù)，原宅基地面積低于分戶(hù)標準的;
(2)因自然災害或者實(shí)施村鎮規劃需要搬遷的;
(3)經(jīng)縣級以上政府批準回原籍房，沒(méi)有住宅需要新建住宅的;
(4)原有宅基地被依法征用的，縣級以上人民政府規定的其他條件。
三、村民占用土地建住宅需要辦什么手續?
農村村民住宅建設，應當按照村莊和集鎮規劃，合理布局;其建設用地，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，并按照法律規定的程序辦理相應的審批手續。
也就是：在土地利用總體規劃確定的村莊、集鎮建設用地規模范圍內建住宅的，應先向本集體經(jīng)濟組織或村民委員會(huì )提出建房用地申請，經(jīng)村民會(huì )議或村民代表會(huì )議討論通過(guò)后，報鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準;其中，涉及占用農用地的，依法辦理農用地轉用審批手續。農村居民出賣(mài)、出租住房后，在申請宅基地的，不予批準。
四、村民未經(jīng)批準擅自占地建房，要承擔什么法律責任?
《土地管理法》第77條規定，農村村民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門(mén)責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
五、宅基地可以轉讓或繼承嗎?
《土地管理法》第8條規定，農村村民的宅基地，屬于農民集體所有。農村村民對宅基地只有使用權，沒(méi)有所有權，一律不準轉讓或買(mǎi)賣(mài)。宅基地不屬于村民的私有財產(chǎn)，因而不能繼承。但村民繼承了房屋，宅基地的使用權也就隨之轉移。
六、農民買(mǎi)賣(mài)房屋在土地方面需辦理什么手續?
根據《土地管理法實(shí)施條例》第6條規定：“依法改變土地的所有權、使用權的，因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著(zhù)物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)提出土地變更申請，由原土地登記機關(guān)依法進(jìn)行土地所有權、使用權變更登記”。根據這一規定，農民買(mǎi)賣(mài)房屋后，應辦理相應的土地使用權變更手續。
七、什么是宅基地使用權證?
宅基地使用證是指農村村民在集體土地上因建房需要，向集體組織申請建房用地，經(jīng)集體同意，經(jīng)鄉(鎮)人民政府審核同意報送縣(市)人民政府批準后，向縣(市)土地主管部門(mén)申請辦理集體土地使用權登記并由縣(市)人民政府頒發(fā)《集體土地使用證》。宅基地使用證是當前農村村民合法擁有房屋和用地的權利憑證。宅基地使用證可以在集體內部成員之間轉讓?zhuān)坏孟蚍羌w組織成員轉讓。
八、村民申請宅基地的面積是否不受限制?
農村村民申請宅基地的面積有具體的標準，不是可以任意申請不受限制的�！锻恋毓芾矸ā返诹䲢l規定：“農村村民宅基地面積不得超過(guò)省、自治區、直轄市規定的標準。”據此，農村村民申請宅基地的面積限制根據各省市具體的情況是不一樣的�！逗鲜�(shí)施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第三十二條規定農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地。農村村民建住宅應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃。每一戶(hù)用地面積使用耕地不超過(guò)一百三十平方米，使用荒山荒地不超過(guò)二百一十平方米，使用其他土地不超過(guò)一百八十平方米。
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