物業(yè)管理條例釋義
下面YJBYS小編為大家搜集的一篇“物業(yè)管理條例釋義”，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友!
第一章總則
本章共五條 , 對《物業(yè)管理條例》 ( 以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》 ) 的立法目的、調整對象和適用范圍、倡導原則、管理體制等作了規定。
作為第一部全國性的物業(yè)管理法規 , 《條例》第一條開(kāi)宗明義, 將規范物業(yè)管理活動(dòng)、維護當事人合法權益、改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。
物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展迅速 , 涉及面甚廣, 但在實(shí)際生活中, 對物業(yè)管理的內涵并沒(méi)有形成一個(gè)統一的看法。為了避免不必要的紛爭, 《條例》第二條對其所稱(chēng)物業(yè)管理作了界定 , 明確了條例的調整范圍。
就業(yè)主而言,選擇一個(gè)合適的物業(yè)管理企業(yè)對于其能否獲得期待的物業(yè)服務(wù)至關(guān)重要, 為此,《條例》第三條明確規定提倡業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)競爭機制選聘物業(yè)管理企業(yè)。
在知識經(jīng)濟時(shí)代, 創(chuàng )新和科技進(jìn)步是永恒的主題。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高,也需借助新技術(shù)、新方法,也需依靠科技進(jìn)步。因此《條例》第四條鼓勵物業(yè)管理利用創(chuàng )新和科技進(jìn)步來(lái)提 升物業(yè)管理服務(wù)水平。
為了加強對物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理,《條例》第五條明確了物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理部門(mén)。
總則在整個(gè)《條例》中起著(zhù)非常重要的作用, 學(xué)習和掌握《條例》, 首先應該理解和領(lǐng)會(huì )總則條文所體現的精神。
第一條 為了規范物業(yè)管理活動(dòng) , 維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益 , 改善人民群眾的生活和工作環(huán)境 , 制定本條例。
[ 釋義 ] 本條是關(guān)于《條例》立法目的的規定。
改革開(kāi)放以來(lái) , 深圳、青島、大連等地對住宅區和其他物業(yè)實(shí)施社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理, 取得了較好的效果。隨著(zhù)我國城鎮住房制度改革的不斷深化, 房屋的所有權結構發(fā)生了很大的變化 , 越來(lái)越多的公有住房逐漸轉變成個(gè)人所有。在城鎮住房制度改革和城市建設發(fā)展的過(guò)程中, 物業(yè)管理這一新興行業(yè)應運而生。它的產(chǎn)生與發(fā)展 , 對于改善人民群眾的生活、工作 環(huán)境 , 提高城市管理水平 , 促進(jìn)住宅建設 , 實(shí)施社會(huì )再就業(yè)工程起著(zhù)積極的促進(jìn)作用。近年來(lái),物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)迅速發(fā)展的時(shí)期。據統計, 目前上海、廣東、山東、遼寧等省市物業(yè)管理的覆蓋面已達到50 %,深圳市物業(yè)管理的覆蓋面已超過(guò)90%, 全國物業(yè)管理企業(yè)已有2萬(wàn)多家,從業(yè)人員超過(guò) 230 萬(wàn)。
隨著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,物業(yè)管理實(shí)踐中也出現了一系列問(wèn)題: 一是業(yè)主的權利義務(wù)不明確 , 物業(yè)管理各法律關(guān)系主體之間的關(guān)系也不明確,出現問(wèn)題后無(wú)法追究相關(guān)責任方的責任;二是物業(yè)管理企業(yè)的行為不規范,在實(shí)踐中存在服務(wù)不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項、收費與服務(wù)不相符等不規范的行為,包括由過(guò)去的房管所改造過(guò)來(lái)的一些物業(yè)管理企業(yè),也存在著(zhù)自身定位不準確、服務(wù)意識不明確、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系不清楚的問(wèn)題;三是業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的成立、組成、運作等缺少監督和制約,有的業(yè)主委員會(huì )不能真正代表業(yè)主利益 , 甚至損 害了業(yè)主的公共利益; 四是物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設質(zhì)量問(wèn)題對物業(yè)管理造成不良影響,使得物業(yè)管理企業(yè)承擔了本應由開(kāi)發(fā)商承擔的一部分責任。對于這些問(wèn)題應該說(shuō)與我國有關(guān)物業(yè)管理的法制不健全有關(guān)。這種狀況也造成政府對物業(yè)管理行業(yè)的監督管理缺乏法律依據,司法機關(guān)對日益增多的物業(yè)管理案件的處理無(wú)法可依,大量的矛盾糾紛得不到及時(shí)解決,這不利于物業(yè)管理市場(chǎng)的規范,也在一定程度上制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。因此,社會(huì )各界要求規范物業(yè)管理市場(chǎng),針對物業(yè)管理進(jìn)行專(zhuān)門(mén)立法的呼聲逐年高漲, 每年都有建議加強物業(yè)管理立法的人大議案和政協(xié)提案。
近幾年來(lái),國務(wù)院及其有關(guān)部門(mén)制定了一系列有關(guān)物業(yè)管理的規章和規范性文件,如《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》( 國發(fā) [1998]23 號)、《城市新建住宅小區管理辦法》 ( 建設部令第 33 號 ) 、《城市住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》 ( 國家計劃委員會(huì )、建設部計價(jià)費 [1996] 266 號 ) 、《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建設部、財政部建住房 [1998]213 號 )、《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規定》( 財政部財基宇 [1998]7 號 ) 、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理 試行辦法》( 建設部建住房 [1999]261 號 ) 、《物業(yè)管理委托合同示范文本》( 建設部、國家工商行政管理局建房 [1997]263 號 )、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議示范文本》( 建設部建住房 [1999] 246 號 ) 等。與此同時(shí),各地在物業(yè)管理立法方面也進(jìn)行了積極的探索。上海、天津、重慶、廣東、廣西、海南、湖南、江西、 河南、陜西等 20 多個(gè)省市制定了物業(yè)管理條例,其他省市也普遍頒布了物業(yè)管理辦法。上述法規、規章和規范性文件對于指導各地物業(yè)管理實(shí)踐起到了良好的作用,也為《條例》的起草提供了條件。
1999年4月,建設部成立《條例》起草小組, 通過(guò)收集國內外有關(guān)資料, 開(kāi)展立法調研, 召開(kāi)專(zhuān)家論證會(huì )和有業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)、街道辦事處、派出所、居民委員會(huì )、律師等有關(guān)人士參加的座談會(huì ), 廣泛征求地方和相關(guān)部門(mén)的意見(jiàn),認真研究分析物業(yè)管理面臨的形勢和立法應當解決的主要問(wèn)題,于 2001年3 月形成《條例》( 送審稿 ) 。2002 年 3 月, 國務(wù)院法制辦將《條例》列入立法計劃,并在送審稿的基礎上, 經(jīng)過(guò)反復論證、修改和完善, 形成《條例》( 草案 ) 。 2002 年 10 月 16 日,國務(wù)院領(lǐng)導批示將《條例》( 草案 ) 公開(kāi)向社會(huì )征求意見(jiàn)。這一彰顯民意、推動(dòng)民主立法、切實(shí)提高立法工作質(zhì)量的舉措,在社 會(huì )上引起了積極反響。在近一個(gè)月的意見(jiàn)征求期間,國務(wù)院法制 辦共收到近 4000 條意見(jiàn)。從征求意見(jiàn)的情況看,社會(huì )各界對制定《條例》的必要性和《條例》 ( 草案 ) 的基本內容給予了充分肯定, 一致呼吁盡快出臺, 使物業(yè)管理活動(dòng)有法可依。在逐條研究分析并吸收有益意見(jiàn)的基礎上, 國務(wù)院法制辦與建設部對《條例》( 草案 ) 進(jìn)行了認真修改。2003 年 5月28日,國務(wù)院第九次常務(wù)會(huì )議審議并原則通過(guò)了《條例》( 草案 )�？梢哉f(shuō),《條例》反映了社會(huì )法制意識的日益增強, 凝聚了人民群眾的智慧和熱情。
《條例》的立法目的,可以從三方面理解 :
首先,條例旨在為物業(yè)管理活動(dòng)建章立制,規范物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的行為。物業(yè)管理行為本質(zhì)上是一種民事法律行為,物業(yè)管理法律關(guān)系主要是一種民事法律關(guān)系。國家對物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監督管理的基礎在于, 物業(yè)管理往往涉及眾多業(yè)主的公共利益,當單一業(yè)主的利益和業(yè)主間的公共利益出現沖突時(shí), 需要有一個(gè)協(xié)調機構和協(xié)調機制,需要有指導各方行為的準則。物業(yè)管理活動(dòng)涉及業(yè)主、建設單位、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)使用人、公用事業(yè)單位等方面的權利義務(wù)�！稐l例》第二章對業(yè)主的權利義務(wù),業(yè)主大會(huì )的產(chǎn)生、職責、會(huì )議形式、議事規則 , 業(yè)主委員會(huì )的職責、組成 , 業(yè)主公約的內容效力 , 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )與居委會(huì )的關(guān)系等作了明確規定,著(zhù)重規范業(yè)主和業(yè)主大會(huì )的行為�！稐l例》第三章界定了建設單位在物業(yè)管理中的權利義務(wù),著(zhù)重規范建設單位的行為�！稐l例》第四章就物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員的資質(zhì)、資格, 物業(yè)服務(wù)合同等作了詳細規定,著(zhù)重規范物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員、物業(yè)使用人、 公用單位、事業(yè)單位的行為�！稐l例》第五章著(zhù)重規范物業(yè)使用和維護過(guò)程中各方主體的行為。
其次,《條例》旨在通過(guò)規范物業(yè)管理活動(dòng), 來(lái)維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。物業(yè)管理,實(shí)質(zhì)上是業(yè)主行使對物業(yè)的所有權來(lái)滿(mǎn)足自身需求的過(guò)程,是建立在業(yè)主的財產(chǎn)權基礎上的。對物業(yè)管理立法,自應以維護業(yè)主的合法權益為核心。從《條例》的規定來(lái)看,也確實(shí)是這么做的。例如,《條例》要求建設單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約 , 不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益(第二十二條); 規定業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自轉讓( 第二十七條 ); 強調物業(yè)管理企業(yè)違反條例規定給業(yè)主造成損失的, 應當依法承擔賠償責任( 第五十八條、第六十條、第 六十一條、第六十二條)等。物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理活動(dòng)中提供物業(yè)服務(wù)的一方當事人。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體關(guān)系。對于物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益,《條例》也明確予以保障。例如 , 《條例》規定業(yè)主和使用人約定由使用人繳納物業(yè)服務(wù)費用的 , 從其約定,業(yè)主負連帶繳納責任 ( 第四十二條 ); 強調違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主預期不交納物業(yè)服務(wù)費用的,業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納,逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴 ( 第六十七條 ) 等。
第三,《條例》旨在通過(guò)規范物業(yè)管理活動(dòng)和維護業(yè)主和物 業(yè)管理企業(yè)的合法權益,使物業(yè)管理發(fā)揮出良好的社會(huì )效益和經(jīng)濟效益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。從物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展過(guò)程來(lái)看,物業(yè)管理的推進(jìn)與發(fā)展,對于改善居住質(zhì)量、維護住區的安定、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結構調整等方面作出了積極的貢獻。制定條例的目的,也是為了充分發(fā)揮物業(yè)管理制度的積極作用,改善廣大居民的生活、工作環(huán)境。
第二條 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理, 是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理, 維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。
[釋義]本條是關(guān)于物業(yè)管理定義的規定。
《條例》對物業(yè)管理下定義,實(shí)際是要解決《條例》的調整范圍問(wèn)題�！稐l例》名為物業(yè)管理條例,規定《條例》的調整范圍,勢必要明確物業(yè)管理的內涵。對《條例》所稱(chēng)物業(yè)管理的定義,需從以下幾方面理解:
第一, 物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現的活動(dòng)。
對于房屋等建筑物的管理,業(yè)主可以根據不同情況采用不同的方式。從實(shí)際情況來(lái)看,主要有三種方式:其一是業(yè)主自己進(jìn) 行管理;其二是業(yè)主將不同的管理內容委托給不同的專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理;其三是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理�！稐l例》調整的物業(yè)管理 , 僅指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行管理這種方式�！稐l例》所規范的物業(yè)管理活動(dòng),也限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。當然,這并不意味著(zhù)業(yè)主采用其他方式對建筑物進(jìn)行管理的行為沒(méi)有法律約束,只不過(guò)《條例》對其不予規范而已。就業(yè)主自行管理而言, 作為建筑 物的所有權人,業(yè)主可行使對建筑物的占有、使用、收益、處分權。對建筑物的維修、養護、管理屬于業(yè)主行使所有權的體現, 對此, 《中華人民共和國民法通則》( 以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法通則》 ) 等法律、法規已有規定。就業(yè)主委托專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司管理而言,業(yè)主和專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司之間是委托服務(wù)合同關(guān)系,應當按照《中華人民 共和國合同法》 ( 以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》 ) 等相關(guān)法律、法規的規定來(lái)執行�！稐l例》之所以就業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施建筑物管理單獨立法,是基于這種方式的特殊性。
必須說(shuō)明的是,業(yè)主有權選擇適合自己的方式來(lái)進(jìn)行管理自己的物業(yè)。換言之 , 是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)對物業(yè)實(shí)施管理,是業(yè)主的權利�！稐l例》并不強制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)施物業(yè)管理,但是, 如果業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)對物業(yè)進(jìn)行管理的,則應當按照《條例》的規定來(lái)進(jìn)行。
第二 , 物業(yè)管理活動(dòng)的基礎是物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)為標的所進(jìn)行的一項交易。市場(chǎng)經(jīng)濟條件下,交易的進(jìn)行主要通過(guò)合同作為紐帶完成,交易的雙方也即合同的主體。物業(yè)管理作為一項市場(chǎng)行為,也是通過(guò)合同才產(chǎn)生的。物業(yè)服務(wù) 合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的基礎。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來(lái)為業(yè)主提供物業(yè)管理和服務(wù)的,其權利義務(wù)直接來(lái)自于合同�？梢哉f(shuō) , 沒(méi)有了物業(yè)服務(wù)合同,也就不存在物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系,明確了物業(yè)管理活動(dòng)的基本內容。物業(yè)管理企業(yè)根據物業(yè)服務(wù)合同內容提供物業(yè)管理服務(wù),業(yè)主根據物業(yè)服務(wù)合同交納相應的物業(yè)服務(wù)費用,雙方是平等的民事法律關(guān)系。
第三, 物業(yè)管理的內容是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行維修養護、管理 , 對相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序進(jìn)行維護。
物業(yè)管理的內容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面 : 一是對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理 ; 二是維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序，包括物業(yè)管理企業(yè)提供的保安、保潔、綠化、交通及車(chē)輛管理等服務(wù)。
除此之外,按照《條例》規定,物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托,為其提供物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有約定的服務(wù)項目(第四十四條); 也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)等單位的委托,為其向業(yè)主代收有關(guān)費用 ( 第四十五條 ) 。
在《條例》的調整范圍方面,除了需準確理解物業(yè)管理的定義外 , 還需明確以下幾點(diǎn) :
一是,《條例》既調整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng),也調整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。從《條例》出臺前各地立法情況來(lái)看,主要規范的是居住物業(yè) ( 住宅物業(yè) ) 的物業(yè)管理活動(dòng);對于寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng),沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的法律規定,實(shí)踐中多是參照居住物業(yè)的有關(guān)規定執行。在條例》制定過(guò)程中,有一種意見(jiàn)認為居住物業(yè)和非居住物業(yè)差別甚大,業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的要求也不一樣,應當分別立法,而《條例》設立的制度均是針對居住物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)而言,因此《條例》應當更名為居住物業(yè)條例或者在《條例》中增加專(zhuān)門(mén)針對非居住物業(yè)的內容。經(jīng)是調研和充分的討論,這種意見(jiàn)沒(méi)有被采納。因為雖然住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對服務(wù)的需求、物業(yè)管理提供服務(wù)的內容和方式等方面確實(shí)存在較大差別, 但在法律制度方面,兩者并無(wú)明顯不同, 無(wú)分別立法的必要。至于兩者的差別,可以通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同來(lái)解決。當然,《條例》在某些問(wèn)題上對兩者也作了區分, 有些規定就只適用于住宅物業(yè)。例如,在前期物業(yè)管理階段,《條例》規定住宅物業(yè)的建設單位需通過(guò)招標投標方式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè),而對非住宅物業(yè)的建設單位,就沒(méi)有這一要求( 第二十四條 ); 同時(shí)《條 例》第五十四條規定住宅物業(yè)應當建立專(zhuān)項維修資金制度 , 而對非住宅物業(yè)則未作強制性規定。
二是,《條例》的適用范圍,既包括城市,也涵蓋鄉村�！稐l 例》確立的一些基本制度,既適用于城市的物業(yè)管理活動(dòng),也適用于鄉村的物業(yè)管理活動(dòng)。在《條例》起草過(guò)程中, 曾幾易名稱(chēng)。就其原因 , 除了前面提到的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)之爭外,城市和鄉村之爭是另外一個(gè)原因。有意見(jiàn)認為,物業(yè)管理在我國尚處于起步階段,目前階段的物業(yè)管理,基本限于城市之內,因此,應當制定城市物業(yè)管理條例。另一種意見(jiàn)則認為,雖然從全國情況來(lái)看,物業(yè)管理確實(shí)主要存在于城市。但不可否認的是,在一些比較發(fā)達的鄉村,物業(yè)管理活動(dòng)已經(jīng)存在。尤其是在沿海 一些經(jīng)濟比較發(fā)達的地區,城鄉差別已經(jīng)非常小。同時(shí),并非只有城市才會(huì )出現物業(yè)管理的需求,對鄉村也存在。而且隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高,鄉村對物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴大。如果《條例》只規范城市物業(yè)管理活動(dòng),那鄉村已經(jīng)存在和將要出現的物業(yè)管理活動(dòng)將無(wú)法可依。這顯然不利于物業(yè)管理在我國的發(fā)展,也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會(huì )和經(jīng)濟效益�！稐l例》最終采納了第二種意見(jiàn)。
關(guān)于物業(yè)管理這一專(zhuān)業(yè)名稱(chēng),還有一點(diǎn)需要說(shuō)明。在《條 例》制定過(guò)程中,曾經(jīng)出現過(guò)一個(gè)爭議較大的問(wèn)題,就是《條例》究竟應該叫物業(yè)管理條例還是物業(yè)服務(wù)條例。主張物業(yè)服務(wù)條例的意見(jiàn)認為,《條例》應當體現物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的平等關(guān)系,物業(yè)企業(yè)給業(yè)主提供的是服務(wù)而非管理,如果稱(chēng)作物業(yè)管理條例不能體現出物業(yè)企業(yè)的服務(wù)職能,而且容易和行政機關(guān)的管理相棍淆,因此,建議將《條例》的名稱(chēng)修改為物業(yè)服務(wù)管理條例或者物業(yè)服務(wù)條例條文中涉及到的物業(yè)管理 也相應的修改為物業(yè)服務(wù)或者物業(yè)管理服務(wù)。
主張物業(yè)管理條例的意見(jiàn)則認為:
1. 物業(yè)管理區別于行政管理。物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托,以經(jīng)營(yíng)方式,提供帶有專(zhuān)業(yè)化管理的服務(wù)是物業(yè)管理的特殊性,與政府有關(guān)部門(mén)的行政管理有著(zhù)本質(zhì)的區別。
2.物業(yè)管理&包含對物業(yè)及共用設施、公共環(huán)境的維護、管理及提供的相關(guān)服務(wù)。物業(yè)管理 這一名稱(chēng)比較準確地反映了物業(yè)管理的內容。
3. 經(jīng)過(guò)這些年的發(fā)展,物業(yè)管理這一概念已經(jīng)約定俗成,被社會(huì )廣泛接受和認同。從中央文件到各地制定的政策法規,均采用物業(yè)管理 這一名稱(chēng)。
4.物業(yè)管理 這一名稱(chēng)符合國際慣例。物業(yè)管理在國際上已有 100 多年的發(fā)展歷史,物業(yè)管理已成為世界各國的通用叫法,符合國際慣例。美國、英國、加拿大、澳大利亞、新加坡、中國香港等國家和地區均采用PROPERTY MANAGE ENT這個(gè)名詞,翻譯成漢語(yǔ)就是物業(yè)管理;。采用物業(yè)管理名稱(chēng),有利于物業(yè)管理行業(yè)的國際間交流,有利于推動(dòng)我國物業(yè)管理的國際化進(jìn)程。
這兩種意見(jiàn)雖然表現為對條例名稱(chēng)的爭議,實(shí)質(zhì)上涉及對物業(yè)管理這一概念的深層次的理解和認識�？梢哉f(shuō),這兩種意見(jiàn)是從不同角度闡述了物業(yè)管理的內涵,兩者并無(wú)原則分歧。實(shí)質(zhì)上,物業(yè)管理是業(yè)主行使對物業(yè)的財產(chǎn)權,選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)管理物業(yè)。經(jīng)過(guò)反復討論,《條例》采納了物業(yè)管理條例這一名稱(chēng), 同時(shí),《條例》的具體規定中充分體現了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的平等關(guān)系,物業(yè)管理企業(yè)給業(yè)主提供的是物業(yè)服務(wù)這一基本精神。例如,在業(yè)主的權利中明確規定業(yè)主有權獲得物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)( 第六條 );將物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的合同規定為物業(yè)服務(wù)合同 ( 第三十五條 ) 等。
第三條 國家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
[ 釋義 ] 本條是關(guān)于業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)的規定 , 是倡導性條款。
物業(yè)管理活動(dòng),本質(zhì)上是一項民事法律活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會(huì )之間不是依附或隸屬的關(guān)系,而是作為兩個(gè)平等的民事主體。把物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間聯(lián)系起來(lái),藉以建立民事法律關(guān)系的法律行為就是物業(yè)管理合同。相對一個(gè)物業(yè)管理區域來(lái)說(shuō),業(yè)主選擇哪一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)提供物業(yè)管理服務(wù),完全是一個(gè)市場(chǎng)行為市場(chǎng)競爭機制的最大優(yōu)點(diǎn)在于,可以最大限度地實(shí)現資源優(yōu)化配置。對于業(yè)主,尤其是一個(gè)物業(yè)管理區域內眾多的業(yè)主而言,選擇一個(gè)合適的物業(yè)管理企業(yè)并不是一件容易的事。而市場(chǎng)競爭機制為業(yè)主們提供了選擇最佳合作伙伴的機會(huì )。
業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè),可以通過(guò)物業(yè)管理招標投標方式來(lái)進(jìn)行。本條規定屬于倡導性規范,因此,業(yè)主可以采用招標投標方式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè),也可以采取協(xié)議等其他方式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè)�！稐l例》之所以要提倡業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè),主要基于兩方面考慮:一是在物業(yè)管理實(shí)踐中,建設單位、業(yè)主委員會(huì )采用非市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)時(shí),存在種種弊端。例如 , 建設單位往往選擇下屬子公司提供物業(yè)管理服務(wù),結果經(jīng)常出現質(zhì)價(jià)不符、建管責任難分等一系列損害業(yè)主權益的問(wèn)題。又如,一些業(yè)主委員會(huì )搞暗箱操作,選擇與業(yè)主委員會(huì )成員有利害關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),結果在物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主出現利益沖突時(shí),業(yè)主的合法權益往往難以得到保護。二是實(shí)踐證明,通過(guò)物業(yè)管理招標投標等方式,有利于實(shí)現業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙贏(yíng)的結果。
通過(guò)何種方式選聘物業(yè)管理企業(yè),屬于業(yè)主的權利。同時(shí),利用市場(chǎng)競爭機制是需要一定成本的,并不是所有業(yè)主都愿意或者有必要支付這筆成本。對一些服務(wù)項目較少、范圍較小的物業(yè)管理區域而言,業(yè)主并不一定有必要通過(guò)招標投標方式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè)。鑒于此,《條例》只是提倡而不是強制要求所有業(yè)主均必須通過(guò)市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
與本條規定相呼應,《條例》第二十四條對物業(yè)管理招標投 標方式以及必須按照招標投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的情形作了明確規定。
第四條 國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法 , 依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。
【釋義 ] 本條是關(guān)于物業(yè)管理與創(chuàng )新和科技進(jìn)步關(guān)系的規定 , 是倡導性條款。
傳統觀(guān)念認為,物業(yè)管理的主要內容無(wú)非是保潔、保安、綠化、房屋維修等,是一個(gè)技術(shù)含量不高的行業(yè)。實(shí)際上,物業(yè)管理是一項專(zhuān)業(yè)性很強的活動(dòng)。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進(jìn)步,建設領(lǐng)域不斷涌現新技術(shù)、新產(chǎn)品 , 物業(yè)的智能化程度越來(lái)越高, 只有那些擁有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專(zhuān)業(yè)人員,具有先進(jìn)的 管理工具及設備,建立科學(xué)、規范的管理措施及工作程序的物業(yè)管理企業(yè),才有能力提供相應的物業(yè)管理服務(wù)。
中國加入世界貿易組織之后,物業(yè)管理市場(chǎng)競爭日趨激烈,物業(yè)管理企業(yè)迫切需要從理念上進(jìn)行創(chuàng )新,不斷采用新技術(shù)、新方法來(lái)提高自己的管理服務(wù)水平, 增強競爭能力。在物業(yè)管理實(shí)踐中, 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理工作中已經(jīng)引人不少全新理念與運作模式,取得了良好的經(jīng)濟和社會(huì )效果。例如,一些物業(yè)管理企業(yè)率先采用了"無(wú)人化管理"模式,得到了業(yè)主和社會(huì )的廣泛認同。另外,已有不少物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)始針對業(yè)主鮮明的特點(diǎn)與需求采用"個(gè)性化"管理模式,通過(guò)防護系統、閉路監控系統、網(wǎng)絡(luò )信息系統等智能化設施逐步提高管理服務(wù)水平,大大提高了業(yè)主的滿(mǎn)意率。
物業(yè)管理屬于直接介入人民群眾家居生活的服務(wù)性行業(yè)。在網(wǎng)絡(luò )信息時(shí)代, 數字化生活正逐步變成現實(shí),網(wǎng)絡(luò )信息與生活現實(shí)之間將變得越來(lái)越密不可分。隨著(zhù)人們居住環(huán)境智能化、日常生活數字化的實(shí)現,物業(yè)管理企業(yè)應當融入其中 , 在為業(yè)主(居民)提供傳統服務(wù)的同時(shí),不斷采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提升管理和服務(wù)水平。
本條是一條原則性規定,體現了國家對物業(yè)管理創(chuàng )新和依靠 科技進(jìn)步提高物業(yè)管理服務(wù)水平的重視。至于如何鼓勵,《條例》并沒(méi)有具體的規定。各地可以根據實(shí)際情況制定相應的鼓勵政策和措施,促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行創(chuàng )新,促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)科技含量的提高。
第五條 國務(wù)院建設行政主管部門(mén)負責全國物業(yè)管理活動(dòng)的.監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
[ 釋義 ] 本條是關(guān)于物業(yè)管理監督管理體制的規定。
物業(yè)管理監督管理體制是指由物業(yè)管理監督管理機構及其管理職責、管理程序、相互關(guān)系等組成的有機整體�！稐l例》規定 對物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理 , 由各級政府根據事權實(shí)施。
本條第一款規定了國家一級的物業(yè)管理主管機構及其職責。國家一級的物業(yè)管理主管機構是指國務(wù)院建設行政主管部門(mén),管理職責是負責全國物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
根據《條例》的規定,國務(wù)院建設行政主管部門(mén)的監督管理職責主要包括制定物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度的具體辦法(第三十二條),配合國務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)制定物業(yè)服務(wù)收費辦法(第四十→條),配合價(jià)格主管部門(mén)監督物業(yè)服務(wù)收費 (第四十三條),會(huì )同國務(wù)院財政部門(mén)制定專(zhuān)項維修資金收取、使用和管理的辦法 ( 第五十四條 ), 對物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為進(jìn)行查處(第六十條、第六十二條、第六十三條 )等方面內容。
本條第二款規定了地方一級的物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理機構及其職責。各地物業(yè)管理主管機構是指縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén),管理職責是對本行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監督管理。需要說(shuō)明的是,這里所稱(chēng)"房地產(chǎn)行政主管部門(mén)"是一個(gè)籠統和靈活的稱(chēng)呼,各地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的名稱(chēng)或設置并不完全相同。
根據《條例》的規定 , 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監督管理職責主要包括指導業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )( 第十條 )、撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )作出的違反法律法規的決定或者責令其限期改正(第十九條)、批準符合條件的建設單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)(第二十四條) 、配合價(jià)格主管部門(mén)監督物業(yè)服務(wù)收費(第四 十三條)、處理物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴( 第四十九條 )、對物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為的查處(第五十七條―第六十六條)等內物業(yè)管理涉及面很廣。物業(yè)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行,需要主管部門(mén)的監督管理,也需要相關(guān)部門(mén)和單位的大力協(xié)作。正是考慮到此,《條例》的一些規定涉及到了相關(guān)部門(mén)和單位的職責。例如,《條例》第二十條規定業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合"公安機關(guān)",與"居民委員會(huì )"相互協(xié)作,共同做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安等相關(guān)工作;《條例》第四十條規定"國務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)"會(huì )同國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定物業(yè)服務(wù)收費辦法 ; 第四十三條規定"縣級以上政府價(jià)格主管部門(mén)"會(huì )同同級 房地產(chǎn)行政主管部門(mén), 應當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監督;第四十 六條規定"有關(guān)行政主管部門(mén)"在接到物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于物業(yè)管理區域內違法行為的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理;第五十二條規定"公用事業(yè)單位"應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任;第五十四條規定專(zhuān)項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設行政主管部門(mén)會(huì )同"國務(wù)院財政部門(mén)"制定。因此 , 公安、民政、物 價(jià)、工商、建設、規劃、市政公用等有關(guān)行政管理部門(mén)應當按照 各自的職責 , 協(xié)同實(shí)施條例。
第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì )
本章共 15 條,規定了業(yè)主的概念、權利與義務(wù),業(yè)主大會(huì )的組成、宗旨、成立條件、職責、會(huì )議制度、議事規則,業(yè)主委員會(huì )的性質(zhì)、職責與組成,業(yè)主公約的內容、法律效力,業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )與居民委員會(huì )的關(guān)系等內容。
隨著(zhù)住房體制改革的不斷深化,房屋主要由國家或者單位擁有單一產(chǎn)權的格局發(fā)生了根本改變,居民住房自有化率越來(lái)越高,隨之而來(lái)的,單幢建筑物內有多個(gè)產(chǎn)權人(即多個(gè)業(yè)主)的情況越來(lái)越多。由于房屋建筑及配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地是密不可分的整體,對房屋共用部位、共用設施設備進(jìn)行使用、維護、管理和對決定業(yè)主共同事務(wù)等事項,涉及全體業(yè)主的共同利益,單個(gè)業(yè)主無(wú)法完成,只能由全體業(yè)主形成共同意志,才能對此類(lèi) 共同事務(wù)作出決定。必須建立一種機制 , 保證對業(yè)主共同事物作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志,符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會(huì )就是這樣一種代表和維護全體業(yè)主共同利益的有效的機制。
鑒于業(yè)主和業(yè)主大會(huì )的重要性,本條例專(zhuān)設第二章,對業(yè)主和業(yè)主大會(huì )的權責及其運行機制做了明確的規定。這對于規范業(yè)主行為,保障業(yè)主合法權益,促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)的健康發(fā)展將起 到重要的作用。
第六條 房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權利 :
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 , 接受物業(yè)管理企業(yè)提供的 服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議 , 并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
( 三 ) 提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;
( 四 ) 參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議 , 行使投票權 ;
( 五 ) 選舉業(yè)主委員會(huì )委員 , 并享有被選舉權 ;
( 六 ) 監督業(yè)主委員會(huì )的工作 ;
{ 七 } 監督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 ;
( 八 ) 對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權 ;
( 九 ) 監督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金{以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金)的管理和使用 ;
{ 十 )法律、法規規定的其他權利。
{釋義] 本條規定了什么是業(yè)主和業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權利。
第一款規定了業(yè)主的概念。"業(yè)主" 是一個(gè)從我國香港傳人內地,逐漸被熟悉和接受的概念,顧名思義就是"物業(yè)的主人"。從《條例》第一章第二條的規定中可以看出,"物業(yè)"實(shí)際上指的是"房屋及與之相配套的設備、設施和相關(guān)場(chǎng)地", 可以看出,物業(yè)的外延比房屋要廣泛。但由于我國實(shí)行房屋所有權與土地使用權歸屬同一個(gè)主體的原則,擁有了房屋的所有權在事實(shí)上就擁有了與房屋相配套的設備、設施和相關(guān)場(chǎng)地的相關(guān)權利。因此,將業(yè)主定義為"房屋的所有權人",并沒(méi)有排除業(yè)主對與房屋相配套的設備、設施和相關(guān)場(chǎng)地擁有的相關(guān)權利。
第二款規定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權利。在物業(yè)管理活動(dòng)中,業(yè)主基于對房屋的所有權享有對物業(yè)和相關(guān)共同事務(wù)進(jìn)行管理的權利。這些權利有些由單個(gè)業(yè)主享有和行使,有些只能通過(guò)業(yè)主大會(huì )來(lái)實(shí)現。
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)
物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權利與義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后 , 物業(yè)管理企業(yè)負有向業(yè)主提供 合同所約定服務(wù)的義務(wù),業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務(wù)費用后,享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的權利。
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議 .
業(yè)主大會(huì )會(huì )議是業(yè)主大會(huì )開(kāi)展工作的基本形式。業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成。作為業(yè)主大會(huì )的成員,業(yè)主享有提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的權利。本《條例》第十三條規定:經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議，業(yè)主有對物業(yè)管理有關(guān)事項提出建議的權利,促使物業(yè)管理 能及時(shí)、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進(jìn)行。
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則是 規范業(yè)主之間權利與義務(wù)關(guān)系和業(yè)主大會(huì )內部運作機制的基礎性規約。這些規約在生效以后對物業(yè)管理區域內全體業(yè)主都有約束力,而且這些規約的規定事關(guān)全體業(yè)主的共同利益,因此每一位業(yè)主都有參與制定和修改這些規約的權利。當業(yè)主認為有必要制定業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則,或者認為現有業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則有不完善的地方,可以提出自己有關(guān)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議。
(四)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議 , 行使投票權
業(yè)主對物業(yè)管理區域內重大事項的決定權,是通過(guò)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議,在會(huì )議上行使表決權的方式來(lái)行使的。只要具有業(yè)主身份,就具有參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的權利。在業(yè)主大會(huì )會(huì )議上,業(yè)主按照省、自治區、直轄市制定的確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上投票權的具體辦法,或者業(yè)主大會(huì )議事規則約定的業(yè)主投票權確定辦法,對列入會(huì )議議程的各項物業(yè)管理事項進(jìn)行投票,作出體現全體業(yè)主共同意志的決定。
(五)選舉業(yè)主委員會(huì )委員,并享有被選舉權
業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構,具體執行業(yè)主大會(huì )決定的事項,并就物業(yè)管理區域內的一般性日常事務(wù)作出決定。它由一定數量的業(yè)主代表,即業(yè)主委員會(huì )委員組成。業(yè)主委員會(huì )委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生,作為業(yè)主的代言人履行具體職責,為全體業(yè)主服務(wù)。每一位業(yè)主都有選舉符合自己意愿的業(yè)主委員會(huì )委員的權利,同時(shí)業(yè)主作為業(yè)主大會(huì )的成員也都享有被選舉為業(yè)主委員會(huì )委員的權利。
( 六 ) 監督業(yè)主委員會(huì )的工作
業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構,它的工作直接關(guān)系到每一位業(yè)主的切身利益。由于業(yè)主委員會(huì )委員也具有個(gè)人利益,可能會(huì )怠于行使業(yè)主大會(huì )賦予它的職責,有些素質(zhì)不高的業(yè)主委員會(huì )委員甚至可能會(huì )做出損害業(yè)主利益的行為。為了防止這種業(yè)主委員會(huì )委員侵害業(yè)主權益情況的發(fā)生,督促業(yè)主委員會(huì )委員更好地履行職責,保護業(yè)主的合法權益,應當保證業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )委員享有監督權。如業(yè)主有權對業(yè)主委員會(huì )的工作提出批評和建議;有權知曉業(yè)主委員會(huì )的運作情況;有權了解業(yè)主委員會(huì )所作出的各項決定的理由;有權查詢(xún)業(yè)主委員會(huì )保存的各項檔案文 件;有權制止并要求業(yè)主委員會(huì )糾正其不符合法律或者規約的行為;等等。業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )的工作行使監督權有利于業(yè)主委員會(huì )規范、健康地運作。
(七)監督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同
物業(yè)管理企業(yè)是基于和業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同,為業(yè)主提供服務(wù)的經(jīng)營(yíng)主體,與業(yè)主處于物業(yè)管理法律關(guān)系的相對方。業(yè)主有權對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況進(jìn)行監督。如業(yè)主有權對物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評與建議;有權查詢(xún)物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關(guān)物業(yè)管理事項的各項檔 案材料;有權監督物業(yè)管理企業(yè)的收費情況;有權要求物業(yè)管理企業(yè)對違反合同的行為進(jìn)行改正;等等。業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的監督權有利于物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)管理服務(wù)。
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