買(mǎi)賣(mài)不破租賃之法律制度

　　在現實(shí)社會(huì )中，各種制度頻頻出現，制度對社會(huì )經(jīng)濟、科學(xué)技術(shù)、文化教育事業(yè)的發(fā)展，對社會(huì )公共秩序的維護，有著(zhù)十分重要的作用。擬定制度需要注意哪些問(wèn)題呢？以下是小編整理的買(mǎi)賣(mài)不破租賃之法律制度，僅供參考，歡迎大家閱讀。

　　民法理論認為，所有權屬于物權，而承租權則是債權。隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展，平等市場(chǎng)經(jīng)濟主體活動(dòng)的復雜化，物權與債權的區別界限卻越來(lái)越難以劃定，出現了你中有我，我中有你的融合趨勢，在這種趨勢下，買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則作為處理物權與債權關(guān)系的一個(gè)重要法律制度,在調整市場(chǎng)經(jīng)濟秩序和人民的社會(huì )生活秩序中發(fā)揮了重要作用，其存在有著(zhù)重要的意義和法律價(jià)值。

　　我國現行立法對這一法律制度予以了認可，它具體表現為兩個(gè)方面的內容。

　　一是租賃權的對抗效力。我們大家都知道，租賃權是債權，買(mǎi)賣(mài)行為所有權轉讓指的是物權，物權優(yōu)于債權，但根據買(mǎi)賣(mài)不破租賃這一法律制度，租賃權可以對抗買(mǎi)賣(mài)的物權。即在租賃關(guān)系存續期間發(fā)生的租賃物所有權變動(dòng)時(shí)，承租人的租賃權可以對抗租賃物的新的所有權人，承租人和出租人原來(lái)在租賃合同中所的各種約定，租賃物的新的所有人也應一并遵守。買(mǎi)受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。租賃合同的對抗效力是租賃權物權化的具體體現。對此，我國法律有明確的規定：《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，《城市房屋租賃管理辦法》第11條規定：“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定”;《最高人民法院關(guān)于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第119條第二款規定：“私有房屋在租賃期內，因買(mǎi)賣(mài)、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效”。

　　二是房屋承租人享有優(yōu)先購買(mǎi)權。所謂房屋承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權，是指當出租人出賣(mài)房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于他人購買(mǎi)該房屋的權利。我國法律也同樣給以確認，《合同法》第230條規定：“出租人出賣(mài)出租房屋的，應當在出賣(mài)之前的合理期間內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)的權利�！�;《城市私有房屋管理條例》第11條規定：“房屋所有人出賣(mài)出租房屋，須提起三個(gè)月通知承租人，在同等條件下承租人享有優(yōu)先購買(mǎi)權�！�;最高人民法院《關(guān)于貫徹執行<民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第118條規定：“出租人出賣(mài)房屋，應提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買(mǎi)權;出租人未按此規定出賣(mài)房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效�！�。

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