前期介入管理制度

　　在現在社會(huì )，很多地方都會(huì )使用到制度，制度對社會(huì )經(jīng)濟、科學(xué)技術(shù)、文化教育事業(yè)的發(fā)展，對社會(huì )公共秩序的維護，有著(zhù)十分重要的作用。制度到底怎么擬定才合適呢？以下是小編精心整理的前期介入管理制度，希望對大家有所幫助。

　　1、前期介入的一般程序:由地產(chǎn)、物業(yè)雙方確定工作內容要求;并物業(yè)組成前期工作小組;制定工作計劃并按照計劃實(shí)施。

　　2、前期介入的工作內容:前期介入主要分五個(gè)階段實(shí)現:規劃設計階段、營(yíng)銷(xiāo)策劃階段和施工建設階段,驗收階段,項目入伙交付業(yè)主使用。

　　第一節:規劃設計階段介入

　　規劃設計階段包括:

　　物業(yè)對項目總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀(guān)配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內容提出合理劃建議。

　　規劃設計評估的程序:

　　1、地產(chǎn)提前1個(gè)月向物業(yè)提出書(shū)面知會(huì ),要求物業(yè)參與某項具體項目規劃設計的評估,并提供評估報告。

　　2、物業(yè)接到書(shū)面知會(huì )后,于3日內回復,由相關(guān)部門(mén)牽頭組成評估小組,并向地產(chǎn)提交評估所需的開(kāi)發(fā)資料目錄。

　　3、開(kāi)發(fā)資料包括:企劃文件(市場(chǎng)調研、產(chǎn)品定位、目標客戶(hù)定位、目標客戶(hù)資料、;設計文件(規劃圖、建筑、結構設計說(shuō)明書(shū)、給水排水設計說(shuō)明書(shū)、電氣設計說(shuō)明書(shū)、弱電設計說(shuō)明書(shū)、采暖通風(fēng)空調設計說(shuō)明書(shū)、動(dòng)力設計說(shuō)明書(shū)、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟指標等、。

　　4、地產(chǎn)接到資料目錄后及時(shí)內向物業(yè)提供具體資料,對不能提供的資料,書(shū)面知會(huì )物業(yè),并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營(yíng)銷(xiāo)等部門(mén)召開(kāi)項目說(shuō)明會(huì ),介紹項目情況并解答疑問(wèn)。

　　5、物業(yè)接到開(kāi)發(fā)資料后一周內,組織評估小組研究,完成項目及類(lèi)似典型項目的實(shí)地考察。

　　6、評估小組根據開(kāi)發(fā)資料中針對項目評估細則所列內容,及項目說(shuō)明會(huì )、實(shí)地考察情況,于一周內詳細編寫(xiě)完成《項目規劃設計評估報告》,并提交物業(yè)相關(guān)部門(mén)。

　　7、物業(yè)相關(guān)部門(mén)在評估小組提交報告3日內,組織公司評審組對《項目規劃設計評估報告》進(jìn)行評審。

　　8、評估小組根據物業(yè)公司評審會(huì )議的意見(jiàn),于3日內完成對《項目規劃設計評估報告》的修改。

　　9、經(jīng)修改的《項目規劃設計評估報告》由物業(yè)公司相關(guān)部門(mén)組織相關(guān)評審組成員會(huì )簽后,提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。

　　10、物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后,評估報告提交地產(chǎn)公司。

　　11、項目規劃設計總體評估要點(diǎn):

　　住宅區規劃功能區分合理,居住私密性和社區交流協(xié)調。

　　住宅區道路交通規劃合理,車(chē)流人流組織兼顧,停車(chē)位充足。

　　建筑與自然和諧,采光、通風(fēng)充足,環(huán)境優(yōu)美。

　　生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。

　　設備、設施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

　　注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節能等環(huán)保材料、設備設施。

　　安全防衛設計完備,運用先進(jìn)技防手段,安全及消防配置充分。

　　智能化配置先進(jìn),網(wǎng)絡(luò )資源充分,便于數字化小區建設。

　　便于物業(yè)組織管理,節約管理成本。

　　各項技術(shù)經(jīng)濟指標在同類(lèi)住宅區中水平領(lǐng)先。

　　項目規劃設計分類(lèi)評估要點(diǎn):

　　1、安保布局

　　a、便于安保管理區域分割,消除管理死角。

　　b、便于安保管理視線(xiàn)的巡查,避免管理的盲點(diǎn)。

　　c、人員及車(chē)輛各級出入口設置清晰,便于動(dòng)態(tài)管理。

　　d、安保設備設施配置齊全,可采取有效措施防范。

　　e、安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應快速。

　　2、消防布局

　　a、消防設備、設施配置(滅火器、消防箱、室內(外、消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等、充分合理,使用可靠。

　　b、消防車(chē)道設置合理,其位置及轉變半徑符合國家規范。

　　c、消防登高面(場(chǎng)地、設置合理,其位置及面積符合國家規范。

　　d、消防通道、門(mén)、墻、避難區設置合理,符合國家規范。

　　3、交通布局

　　a、各級道路的功能分配充分合理,有層次感,線(xiàn)路清晰,便于分流管理。

　　b、主要道路和出入口人車(chē)分流,在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車(chē)余地。

　　c、機動(dòng)車(chē)位配置充分(一般住宅不少于戶(hù)數的2:1、另加訪(fǎng)客車(chē)位占車(chē)位數的5%,聯(lián)排別墅等高標準住宅應按戶(hù)數1:1,另加訪(fǎng)客車(chē)位占車(chē)位數的10%、。非機動(dòng)車(chē)位配置充分(一般住宅不少于戶(hù)數1:1、5,以上指標可以按照不同地區需求進(jìn)行調整、,便于停放。

　　d、有條件,宜設置地下機動(dòng)車(chē)停車(chē)庫,應符合國家規范。

　　4、生活配置

　　a、根據小區周邊(1公里范圍、市場(chǎng)、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。

　　b、一般應考慮超市、菜市場(chǎng)、醫療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂(lè )、交通等的配套服務(wù)功能。

　　c、如住宅區設置商業(yè)配套,宜獨立集中,并事先規劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的配套條件,應盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設置營(yíng)業(yè)場(chǎng)所,出入口或樓梯須與住宅分開(kāi)。

　　d、如住宅區設置會(huì )所,宜獨立設計。會(huì )所面積、活動(dòng)項目宜根據住宅區面積、檔次、經(jīng)營(yíng)方式合理配置。例如:一般10萬(wàn)平方米以上的住宅小區宜設置項目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動(dòng)室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區建筑面積每增加10萬(wàn)平方米會(huì )所面積增加200平方米。

　　(指標供參考、

　　5、設備配套

　　a、水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿(mǎn)足使用需要,并留有適當擴展余地。

　　b、配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。

　　c、溝、管、渠、井的設置合理,便于維護保養。

　　d、公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數量、亮度、位置合適,宜采用節能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節能自熄開(kāi)關(guān),十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。

　　e、配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規范。水泵房不應設在住宅建筑內,給水泵房?jì)炔粦�有污水管穿�?電梯井不應緊鄰臥室,緊鄰書(shū)房及起居室時(shí),應采取隔音措施。

　　6、智能化配置

　　a、安保智能化一般可配置紅外線(xiàn)周界防越系統、門(mén)禁可視對講系統、小區巡更系統,電視監控

　　系統、車(chē)輛道閘管理系統、室內緊急呼叫系統、電梯內緊急呼叫系統、居家安防系統等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

　　b、網(wǎng)絡(luò )智能化一般可配置社區寬帶、電子公告牌、社區物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò )平臺系統。

　　c、設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統、停車(chē)庫管理系統、電梯運行狀態(tài)管理系統、消防管理系統、配電及給排水管理系統、家庭表具管理系統、煤氣泄漏報警系統、緊急廣播系統等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

　　d、中央控制中心位置宜管理處相鄰相近,布線(xiàn)系統應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。

　　e、智能化設備和技術(shù)應考慮技術(shù)先進(jìn)性、設備標準化、網(wǎng)絡(luò )開(kāi)放性、系統可靠性及可擴性,采用成熟產(chǎn)品。

　　7、房屋單體

　　a、屋面應充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿(mǎn)足其特殊要求。

　　b、墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。

　　c、樓板厚度與隔音符合國家規范。

　　d、住宅分戶(hù)門(mén)宜采用統一制作的安全防衛門(mén)。

　　e、住宅外窗應考慮開(kāi)啟方便,尺度(安裝空調要求、,隔音防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶(hù)的`門(mén)窗。

　　f、廚房設計應遵循洗、切、炒流線(xiàn),操作面長(cháng)度宜在2―3米,燃氣熱水器位置合理,灶宜避開(kāi)窗口設置。

　　g、衛生間不應直接開(kāi)向起居房,餐廳或廚房不應布置在下屋住戶(hù)廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開(kāi)臥室墻面布置。

　　h、廚房、衛生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置,地漏位置合理,便于檢修。

　　i、管道、管線(xiàn)布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家規范,管道井檢修孔應設置合理,便于檢修。

　　j、宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm、,應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無(wú)動(dòng)力風(fēng)帽。

　　k、底層地坪應充分考慮防潮措施。

　　l、房型設計應考慮生活習慣,不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)(敲墻、再次分隔等、。

　　m、有上部屋面陽(yáng)臺或管道可直接下至下一層屋面(陽(yáng)臺、時(shí),應考慮防盜措施。

　　n、陽(yáng)臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1、10m、,宜采用垂直桿件,桿件距小于0、10m,防止兒童攀爬。

　　8、室內配置

　　a、室內空調機位設置合理,應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。

　　b、室外空調機位應考慮外墻美觀(guān)、設置統一機座、安全隱蔽。

　　c、室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過(guò)近而對吹的室外機應相互錯開(kāi),與鄰套住宅機座相

　　d、鄰時(shí),應采取安全隔離措施。

　　e、空調機冷凝水和隔霜水應設專(zhuān)管排放,或接入陽(yáng)臺排水系統。

　　f、室內空調洞位置合理,應靠近室內機位,管中應距地2、2米左右,向外傾斜10度左右。

　　g、當戶(hù)型或廳房過(guò)大時(shí),應考慮柜式空調的要求。

　　h、如使用小型中央空調,層高應大于3、3m,并留有室外機位置。

　　i、室內各類(lèi)插座、開(kāi)關(guān)位置合理,應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。

　　j、電視、信息(電話(huà)和數據、插座宜在主臥、起居、書(shū)房分別設置,且不宜并行設置。

　　k、聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設置進(jìn)戶(hù)對講。

　　l、高檔住宅宜考慮居家安防系統的配置及擴展功能。

　　9、綠化配置

　　a、綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數量品種充足,造型優(yōu)美。

　　b、綠化率、集中綠地率設置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。

　　c、綠化品種適宜當地氣候條件,以變色觀(guān)葉植物為主,茂盛期長(cháng),成活率高,抗病蟲(chóng)性好。

　　d、綠化品種便于養護,養護成本節約。

　　e、綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習慣。

　　f、綠化品種宜無(wú)污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣、。

　　g、主干道兩側及集中綠地宜有大型樹(shù)木。

　　10、景觀(guān)配置

　　a、景觀(guān)裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區域。

　　b、采用水景應考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補充、養護。

　　c、水系岸床設計應考慮防滲漏效果。

　　d、不宜在小區內設置深度超過(guò)1米的水系,并有防護或警示。如利用自然河道水系超過(guò)1、5米,,還應配置相應的救生設備、設施。

　　e、景觀(guān)裝飾應便于清潔、養護,宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

　　f、泛光照明不影響住戶(hù),不造成光污染。

　　11、公共空間

　　a、應充分考慮雨水排泄能力的設計,避免排泄不暢通。

　　b、宜設置可開(kāi)展社區活動(dòng)的集中場(chǎng)所及避難場(chǎng)所。

　　c、公共活動(dòng)區域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對住戶(hù)的影響。

　　d、綠化及保潔用水取水口設置合理(一般距離不大于150m、。

　　e、各類(lèi)表具、表箱設置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內應設置公告欄,宜預留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報箱應有防雨措施。

　　f、樓宇入口處及公共場(chǎng)所宜考慮殘障人員出入,宜設置無(wú)障礙通道和設施。

　　g、公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動(dòng)不便人員,宜設置相應保護措施。

　　h、樓道、樓梯、過(guò)道便于家具搬運、人員不易碰撞。

　　12、生態(tài)環(huán)保

　　a、住宅區內無(wú)污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)性項目。

　　b、住宅區內污水處理排放符合國家規范。

　　c、住宅區內無(wú)各類(lèi)污染源。

　　d、周邊應無(wú)直接或間接嚴重影響住戶(hù)的污染源。

　　e、宜采用對太陽(yáng)能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。

　　f、垃圾收集宜采用有害、有機、無(wú)機的分類(lèi)收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。

　　g、垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發(fā)射裝置應選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶(hù)及環(huán)境。

　　h、宜在住宅區內形成自然生態(tài)鏈。

　　13、管理用房

　　a、物業(yè)管理處

　　管理中心功能:經(jīng)理室、接待區、資料室、辦公區、會(huì )議室、衛生間、中央監控。

　　作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、

　　員工休息室、員工生活用房。

　　總面積:根據住宅區管理面積和功能配置。(各地法規要求不一樣、一般:

　　管理處用房面積=住宅區總建筑面積/100*0、2(指標供參考、

　　位置:住宅區中央,底層。

　　b、業(yè)委會(huì )、居委會(huì )(根據當地政策、

　　功能:辦公室、資料室、會(huì )議室、接待室

　　面積:根據具體情況而定

　　位置:和管理處相對接近,業(yè)委會(huì )與居委會(huì )可聯(lián)合設置于一處

　　14、新材料、新技術(shù)

　　a、應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。

　　b、試驗性新材料、新技術(shù)應充分論證,先行試點(diǎn)。

　　c、采用新材料、新技術(shù)應預留充足備品備件。

　　d、采用新材料、新技術(shù)應充分考慮今后的維修養護便利及成本。

　　15、管理成本測算

　　a、對規劃應充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。

　　b、管理成本應與市場(chǎng)上類(lèi)似住宅接近,如因規劃設計原因造成差距過(guò)大,應知會(huì )地產(chǎn)共同協(xié)商,相應改進(jìn)規劃、設計。

　　16、與相似典型項目的比較

　　a、相似點(diǎn)

　　b、差異點(diǎn)

　　c、優(yōu)勢

　　d、劣勢

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