小區物業(yè)管理制度范文最新

　　在社會(huì )一步步向前發(fā)展的今天，需要使用制度的場(chǎng)合越來(lái)越多，制度是要求大家共同遵守的辦事規程或行動(dòng)準則。擬定制度的注意事項有許多，你確定會(huì )寫(xiě)嗎？下面是小編為大家收集的小區物業(yè)管理制度范文最新，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

　　一、物業(yè)接管驗收管理制度

　　1、驗收前的準備工作

　　本驗收管理制度是指由xx網(wǎng)絡(luò )能源有限公司新廠(chǎng)房項目招標組向深圳市xx物業(yè)管理有限公司進(jìn)行的物業(yè)驗收和移交工作。

　　xx物業(yè)組織項目專(zhuān)業(yè)人員組成驗收小組參加驗收工作。

　　驗收小組根據提供的圖紙，按照項目設計要點(diǎn)、竣工圖、設施清單、所有設施設備出廠(chǎng)合格證書(shū)、設備調試運行記錄、試驗報告等進(jìn)行驗收。

　　2、驗收的實(shí)施

　　驗收小組在驗收過(guò)程中，可先按專(zhuān)業(yè)分工及標準、計劃、設備清單進(jìn)行單項驗收，然后再進(jìn)行綜合驗收；實(shí)物的驗收，主要應核查設備和主要部件的規格、型號、制造廠(chǎng)，并清點(diǎn)數量、安裝位置等。

　　3、驗收后的處理工作

　　驗收小組專(zhuān)業(yè)人員根據分工寫(xiě)出單項的驗收報告，驗收小組負責人根據驗收報告，寫(xiě)出物業(yè)的綜合性驗收評定意見(jiàn)書(shū)，呈交項目招標組。對存在問(wèn)題的設備、設施寫(xiě)出書(shū)面報告，上報項目招標組。管理處負責人代表物業(yè)管理接收單位同物業(yè)的交接單位進(jìn)行正式移交，并辦理有關(guān)手續。驗收小組要會(huì )同項目招標組簽字生效，將全部、檔案資料移交給管理處存檔。

　　4、驗收后不合格的處理工作

　　對在驗收發(fā)現存在問(wèn)題的設施、設備，管理處制訂整改落實(shí)措施，并報項目招標組和xx物業(yè)審核。

　　5、設備驗收

　　驗收的條件是設計圖紙與設備的規格型號、數量符合；主要設備、設施安裝位置與安裝質(zhì)量符合；設備或系統的技術(shù)性能應與設計要求符合，檢查結果記錄在《驗收交接記錄表》中。對移交的竣工圖，在《驗收交接記錄》中記錄。對物業(yè)的其它配套系統、設施進(jìn)行驗收，驗收結果也記錄在《驗收交接記錄表》中。

　　二、公共設施維護管理制度

　　1、管理處負責廠(chǎng)區內公用設施、設備的日常管理、檢查維護，確保設施、設備處于良好運行狀態(tài)。

　　2、公用設施、設備標識系統規范完整、準確無(wú)誤。

　　3、廠(chǎng)區內疏散指示器、安全出口不得損壞。

　　4、廠(chǎng)區內的設備、設施損壞，須及時(shí)修理和更換。

　　5、市政公用設施、設備如發(fā)生損壞，立即通知市屬有關(guān)部門(mén)維修或更換。

　　6、任何部位和個(gè)人不得損壞或挪用公用 設施、設備。

　　三、臨時(shí)用電、用水管理規定

　　1、臨時(shí)用電計劃申請

　　1）施工前，由施工單位或根據施工項目和用電量大小，向管理處遞交臨時(shí)用電計劃申請表。

　　2）臨時(shí)用電計劃申請表中，應列明所使用電動(dòng)設備的名稱(chēng)、功率和數量。

　　3）管理處派技術(shù)人員對其機械電氣設備進(jìn)行檢查核實(shí)。

　　4）申請人或單位必須提供操作人員的上崗證復印件，每人一證。操作人員無(wú)證的，管理處一律不予批準申請。

　　2、臨時(shí)用電管理規定

　　1）凡施工所使用的電動(dòng)設備、工具及電線(xiàn)等器材，必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規定和安全要求。

　　2）在管理處技術(shù)人員指定的地點(diǎn)接線(xiàn)，并安裝漏電保護開(kāi)關(guān)、用電計量表、施工配電盤(pán)（箱）。

　　3）電動(dòng)工具、臨時(shí)照明線(xiàn)路應使用合格插頭、插座。

　　3、臨時(shí)用電施工限制

　　1）不影響廠(chǎng)區內機電設備的正常運作。

　　2）不超出供電負荷量允許范圍。

　　3）噪音很大的電動(dòng)工具，嚴格按規定時(shí)間進(jìn)行操作，不影響業(yè)主的正常作息和生活。

　　4、禁止以下行為：

　　1）亂拉亂接電線(xiàn)。

　　2）超出設計負荷的臨時(shí)用電，未經(jīng)申請用電計劃的用電。

　　3）直接將電線(xiàn)插入插座的用電行為。

　　5、管理處管理權限

　　1）有權勸阻或制止違章操作。

　　2）有權對業(yè)主單位進(jìn)行巡視檢查。

　　3）有權對所使用的電動(dòng)設備工具隨時(shí)進(jìn)行檢查。

　　4）對不聽(tīng)勸阻的違章施工行為，可停止供電，以防止事故發(fā)生。

　　6、臨時(shí)用水管理

　　1）施工前，施工單位或業(yè)主單位根據施工項目和用水量，向管理處預先申請臨時(shí)用水。

　　2）使用人需安裝水表，并接入管理處指定的用水接口。

　　3）禁止任何亂接水的行為，不聽(tīng)勸阻管理處可采取停水措施。

　　四、投訴處理和分析制度

　　1、凡業(yè)主對管理處管理、服務(wù)方面的投訴，不論采取何種方式（如信函、電話(huà)或面談），均需進(jìn)行接待、記錄，同時(shí)應做好相應記錄。

　　2、管理處接到投訴后，在預約時(shí)間內向業(yè)主答復采取何種補救處理措施，答復時(shí)間最長(cháng)不超過(guò)一天。

　　3、管理處按照業(yè)主投訴的內容，安排相應人員解決問(wèn)題，并將結果反饋給客戶(hù)服務(wù)中心。

　　4、對重大問(wèn)題的投訴，相應人員不能處理的或需統一協(xié)調的問(wèn)題，直接報管理處主任。由管理處主任作出處理決定。

　　5、客戶(hù)服務(wù)中心應通過(guò)電話(huà)或采用其它形式跟蹤投訴處理結果，未解決的，責成有關(guān)部門(mén)/管理處迅速處理。

　　6、對業(yè)主的投訴，應即時(shí)作出分析總結，對反復出現的問(wèn)題，應組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行深入探討并找出解決辦法，防止重復發(fā)生類(lèi)似問(wèn)題。

　　五、意見(jiàn)調查和回訪(fǎng)制度

　　1、公司品質(zhì)管理部每半年進(jìn)行一次業(yè)主意見(jiàn)調查。業(yè)主意見(jiàn)調查應列明業(yè)主對以下方面的滿(mǎn)意程度：

　　1）安全管理

　　2）綠化管理

　　3）清潔服務(wù)

　　4）四害消殺服務(wù)

　　5）投訴或意見(jiàn)處理

　　6）停車(chē)場(chǎng)管理

　　7）設備設施管理

　　8）電梯管理

　　9）維修服務(wù)

　　10）服務(wù)態(tài)度

　　2、品質(zhì)管理部對回收的意見(jiàn)表進(jìn)行統計分析，并將結果按調查表的回收份數、總的滿(mǎn)意率以及分項滿(mǎn)意率、業(yè)主對物業(yè)管理的意見(jiàn)、建議（共性、個(gè)性的意見(jiàn)）等書(shū)面交給管理處。

　　3、對存在的問(wèn)題，管理處主任提出整改意見(jiàn)，責成有關(guān)人員限期解決。

　　4、對業(yè)主的誤解，應進(jìn)行必要的耐心解釋。

　　5、業(yè)主意見(jiàn)調查結果及整改方案應向業(yè)主公布，接受監督。

　　6、相關(guān)職能部門(mén)應定期對業(yè)主進(jìn)行回訪(fǎng)。

　　7、回訪(fǎng)時(shí)，虛心聽(tīng)取意見(jiàn)，誠懇接受批評，采納合理化建議，做好回訪(fǎng)記錄。

　　8、回訪(fǎng)中，對業(yè)主單位的詢(xún)問(wèn)、意見(jiàn)，不能當即答復的，應告知預約時(shí)間答復。

　　9、業(yè)主意見(jiàn)評價(jià)統計計算方法

　　1）統計計算應根據已發(fā)放和回收的調查表進(jìn)行。

　　2）統計計算符號

　　n- 發(fā)放的調查表總數

　　h- 回收的調查表總數

　　x- 調查表的調查項目數

　　y- 每份調查表評價(jià)滿(mǎn)意的項數

　　o- 評價(jià)滿(mǎn)意的項目總數

　　a- 回收率： %；

　　k- 滿(mǎn)意率： %；

　　3）統計計算公式

　　a=h÷n×100%

　　o=σy=y1+y2+y3+……+yn

　　k=o÷x×n×100%

　　六、維修管理制度

　　1、管理處接到的業(yè)主維修的訴求后，必須在5分鐘內安排相關(guān)維修技術(shù)人員到現場(chǎng)實(shí)施維修。

　　2、維修工到現場(chǎng)后，要做到：

　　1）自覺(jué)維護管理處及業(yè)主的權益，不做損害管理處名譽(yù)的事情。

　　2）不要不懂裝懂，遇到疑難問(wèn)題要如實(shí)、詳細地向工程技術(shù)人員匯報并請求支援解決。

　　3、維修工進(jìn)入現場(chǎng)維修時(shí)，應主動(dòng)征求業(yè)主意見(jiàn)，盡量恢復維修前的。原貌原樣，如有改動(dòng)，應征求業(yè)主的同意后方可進(jìn)行。

　　4、維修工進(jìn)入現場(chǎng)維修時(shí)，應進(jìn)行仔細檢測，判斷出發(fā)生故障的原因。嚴禁盲目安裝或亂拆亂裝，造成不必要的返工。

　　5、維修工進(jìn)行維修時(shí)，要把有影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布、廢報紙等）。盡量使噪音降到最低限度，嚴禁在室內高聲喧嘩、嘲笑取鬧。

　　6、維修工作完成后，維修工應及時(shí)清掃工作場(chǎng)地：小的工作垃圾裝入塑料袋內，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱等）要搬到附近的垃圾桶邊。用干凈的抹布擦拭弄臟的各部位（如桌椅、墻壁、地面等）�；謴透魑锲返脑�貌（位置）。

　　7、全部工作完成后，維修工要試驗維修后的效果給業(yè)主看，試驗次數不少于3次，同時(shí)要給業(yè)主講解應注意的事項，如果業(yè)主有不滿(mǎn)意的地方（合理的要求），則應及時(shí)進(jìn)行整改直至業(yè)主滿(mǎn)意為止。

　　8、確認一切正常后，維修工應禮貌地請業(yè)主在《維修單》上簽名確認。維修工離開(kāi)業(yè)主單位現場(chǎng)時(shí)，應禮貌地謝謝業(yè)主支持、配合與諒解。

　　9、維修工回到管理處及時(shí)做好維修記錄。

　　10、在維修完成后，由管理員不定期進(jìn)行抽查回訪(fǎng)。

　　七、垃圾收集與處理管理制度

　　1、垃圾的分類(lèi)處理

　　1）工程垃圾：瓦礫、碎磚、灰渣等堅硬的工程垃圾應用斗車(chē)或其它裝運工具運送到指定地點(diǎn)倒放，禁止倒在垃圾中轉站內。路面灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染。

　　2）生活垃圾：清潔工清潔時(shí)的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶內，量大的垃圾應直接運送到小區內的垃圾中轉站內。清潔工應在規定時(shí)間內收集垃圾桶內的垃圾并轉運至垃圾中轉站。

　　2、垃圾中轉站的垃圾應日產(chǎn)日清，如垃圾較多影響垃圾存放時(shí)，可增加清運次數。

　　3、清潔人員應負責垃圾中轉站周?chē)�的衛生。保證垃圾中轉站里的垃圾存放齊整，地面無(wú)散落的垃圾。

　　1）負責每天一次沖冼垃圾中轉站地面。

　　2）每天應對垃圾中轉站進(jìn)行一次消殺工作。

　　4、垃圾中轉站的衛生標準：

　　1）地面無(wú)散落垃圾，無(wú)污水，污漬；

　　2）墻面無(wú)粘附物，無(wú)明顯污跡；

　　3）垃圾做到日產(chǎn)日清；

　　4）所有垃圾集中堆放在堆放點(diǎn)，做到合理、衛生、四周無(wú)散積垃圾；

　　5）可作廢品回收的垃圾應另行堆放；

　　6）垃圾站應保持清潔無(wú)異味，每天應定時(shí)噴灑藥水，防止發(fā)生蟲(chóng)害；

　　7）按要求做好垃圾袋裝化。

　　5、垃圾車(chē)撒落在小區內的垃圾由垃圾清運人員負責掃凈。

　　6、綜合管理員應按相關(guān)標準檢查清潔工的工作情況，并記錄。

　　八、衛生消殺管理制度

　　1、綜合管理員應根據季節的變化制定出衛生消殺工作的管理。

　　2、消殺工作計劃應包括以下內容；

　　1）消殺對象；

　　2）消殺區域；

　　3）消殺方式藥物計劃；

　　4）消殺費用預算。

　　3、消殺區域包括：樓梯口、梯間及周?chē)�公共部分、平臺、沙井、化糞池、垃圾箱、垃圾中轉站等室外公共區域。

　　4、消殺方式以噴藥消殺為主，滅鼠方法主要采取投放拌有鼠藥的餌料。

　　5、投放鼠藥必須在保證安全的前提下進(jìn)行，必要時(shí)掛上明顯的標識。

　　6、消殺作業(yè)完畢，應將器具、藥具統一清冼保管。

　　7、消殺工作標準

　　1）檢查倉庫或廠(chǎng)區生產(chǎn)車(chē)間，目視無(wú)明顯蚊蟲(chóng)在飛。

　　2）檢查和樓層及轉角垃圾桶擺放處，目視無(wú)蒼蠅滋生地。

　　3）檢查樓內和污水井、無(wú)害蟲(chóng)出現。

　　4）抽檢樓道、綠化地、排污渠無(wú)明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過(guò)1%，鼠洞每2萬(wàn)平方米不超過(guò)1個(gè)。

　　8、消殺工作的管理與檢查

　　1）消殺工作前，綜合管理員必須詳盡地告訴作業(yè)人員應注意的安全事項。

　　2）綜合管理員每周檢查一次消殺工作的進(jìn)行情況并將工作情況記錄于工作記錄中。

　　3）綜合管理員現場(chǎng)跟蹤檢查，確保操作正確。

　　九、受傷/急癥等緊急救援措施

　　1、若有發(fā)生受傷或急癥等人員，旁人應根據原因緊急采取相應措施或打電話(huà)給管理處救援。

　　2、管理處人員應使傷者或急癥者處于溫暖及合適的環(huán)境中，并細心呵護。

　　3、管理處在救援傷者時(shí)，同時(shí)撥打120尋求援助，說(shuō)明具體方位。

　　4、管理處應派護管員到廠(chǎng)區門(mén)口等待醫務(wù)人員的到來(lái)。

　　十、火警應急措施

　　1、發(fā)生火警，切勿急燥，保持鎮定。通知監控中心或撥打火警電話(huà)119。

　　2、緊急關(guān)閉電源、管理處人員應緊急疏散廠(chǎng)區內的人員。

　　3、擊破安裝在樓道里的報警按鈕。

　　4、遇到濃煙，應用浸濕的毛巾等物捂住面部及身體。

　　5、用滅火設備撲滅火源，但切勿把自己置身于危險中。

　　6、迅速脫離火災現場(chǎng)，請牢記不要搭乘電梯。

　　十一、停水/停電的應急措施

　　1、當接到相關(guān)部門(mén)停水/停電通知時(shí)，應以書(shū)面形式提前通知業(yè)主，做好相應的準備。并在大堂入口處顯著(zhù)位置貼溫馨提示等通知。

　　2、當遇到突然停水時(shí)，管理處應打電話(huà)給政府相關(guān)部門(mén)咨詢(xún)，同時(shí)并以電話(huà)/廣播等方式快速通知業(yè)主，后再以書(shū)面形式補辦。

　　3、當遇到突然停電時(shí)，應起用另一回路電源，若無(wú)雙回路，發(fā)電機30秒之內自動(dòng)啟動(dòng)，保證廠(chǎng)區的弱電系統正常運行。

　　4、突然停電時(shí)，被困在電梯有人員應通知管理處專(zhuān)人進(jìn)行解困。解困后，將電梯降至首層。

　　5、突然停電時(shí)，應以電話(huà)/廣播等形式通知業(yè)主，然后再以書(shū)面形式通知業(yè)主。

　　6、突然停電時(shí)，應急時(shí)派專(zhuān)人檢查廠(chǎng)房?jì)鹊乃�有設備。

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