商品房預售制度
一、商品房預售的概況及價(jià)值
所謂商品房預售制度，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房?jì)r(jià)款的制度。
我國的商品房預售制度是從20世紀90年代初開(kāi)始逐步建立的。1994年7月施行《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。這部全面規范城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的法律借鑒了香港的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，正式確立了商品房預售制度。此后國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》、建設部《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉讓管理規定》、以及新近頒布施行的《物權法》等，均對這一制度作了相應具體的規定[1]。十多年的發(fā)展表明，這項制度對培育我國房地產(chǎn)市場(chǎng)、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了重要的歷史性作用。國家統計局的資料顯示：“2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金共籌措17 168.8億元，定金和預收款達到7 395.3億元，比上年增長(cháng)44.4%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的43.1%，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一大資金來(lái)源。”我國房地產(chǎn)業(yè)仰仗預售這一扶持性政策，迅速完成了資本原始積累，同時(shí)由于預售使得房地產(chǎn)商便于融資，降低成本，預售房?jì)r(jià)格明顯低于現房，也使得“望房興嘆”的購房者獲得了實(shí)惠，在買(mǎi)賣(mài)雙方的共同青睞下，商品房預售制度在國內不斷發(fā)展。然而，商品房預售制度在實(shí)施過(guò)程中也產(chǎn)生了大量的道德風(fēng)險和市場(chǎng)風(fēng)險。
二、我國商品房預售制度的問(wèn)題和成因分析
我國商品房預售制度自確定以來(lái)，其固然刺激了商品房交易市場(chǎng)，但同時(shí)也產(chǎn)生了許多嚴重的問(wèn)題，這一現象直接導致央行房地產(chǎn)金融分析小組在其對外公布《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》中強調：“很多市場(chǎng)風(fēng)險和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以建議取消現行的房屋預售制度，改期房銷(xiāo)售為現房銷(xiāo)售。”雖然建設部旋即表態(tài)，不會(huì )廢除商品房預售制度，但是，這一報告至少指出，預售制度產(chǎn)生的問(wèn)題，已然引起了高層的重視，同時(shí)也在學(xué)界引起了廣泛的討論。
筆者以為，目前而言，我國商品房預售所導致的風(fēng)險問(wèn)題主要在以下幾個(gè)方面：
其一，存在著(zhù)交易不公平現象，開(kāi)發(fā)商將在建商品房的風(fēng)險轉移給了社會(huì )和銀行。如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商從預售制度中獲得的利益與其所承擔風(fēng)險和付出成本的收益相當，購房者與開(kāi)發(fā)商各取所需，那么預售制度顯然是一件兩全其美的事情。但是，根據我國現行的預售機制，當住房還處在建設過(guò)程中，購房者就已經(jīng)支付了全部的房?jì)r(jià)款，并承擔了未來(lái)全部的風(fēng)險。在這種不健全的預售制度下，開(kāi)發(fā)商不僅能低成本使用銀行資金、無(wú)息占用購房者的預繳款以及承建商的墊款，而且也不須承擔房屋存貨成本，施工建設風(fēng)險和資金成本被過(guò)渡轉嫁給購房者，同時(shí)借助抵押貸款、按揭、流動(dòng)資金貸款，開(kāi)發(fā)商把開(kāi)發(fā)項目龐大的`債務(wù)負擔最終都落在銀行身上，使商品房的開(kāi)發(fā)風(fēng)險幾乎全部轉嫁給了銀行。更為嚴重的是，當建成的現房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現差異時(shí)，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔毀約的責任[2]。
筆者以為，出現這類(lèi)問(wèn)題的根本癥結在于：我國的預售制度由于缺乏一套健全的風(fēng)險分擔的法律制度[3]，使得開(kāi)發(fā)能夠輕而易舉地轉嫁風(fēng)險，而購房者和銀行又缺乏保障自身利益的法律依據。
同時(shí)，融資渠道單一，真正能夠給予房產(chǎn)企業(yè)長(cháng)遠、可持續支撐的房產(chǎn)證券、債券等融資方式，則被認為資金成本過(guò)高而為開(kāi)發(fā)商所放棄，也是產(chǎn)生該現象的另一個(gè)重要的原因。
其二，現行的預售制度容易造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷(xiāo)售制度相對降低了房地產(chǎn)業(yè)的門(mén)檻，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、品牌、技術(shù)、戰略都不十分重要，只要具備聯(lián)系地方政府和商業(yè)銀行權勢人物的能力，能夠獲得廉價(jià)土地資源和低成本的銀行貸款，往往就意味著(zhù)項目的成功。這導致房地產(chǎn)業(yè)聚集著(zhù)大量的中小房地產(chǎn)商，一些極差的房地產(chǎn)公司也生存得很好，而那些真正具有實(shí)力、品牌、技術(shù)、管理的企業(yè)的競爭優(yōu)勢并不明顯。也即我國的房地產(chǎn)業(yè)不但沒(méi)有形成優(yōu)勝劣汰的機制，反而造成了特殊落后的企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，大量低質(zhì)開(kāi)發(fā)商充斥于房地產(chǎn)市場(chǎng)。
筆者以為其根源在于市場(chǎng)競爭機制的不合理，我國國有土地使用權出讓采取掛牌交易制度，沒(méi)有市場(chǎng)化。房產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)由政府職能部門(mén)通過(guò)行政許可進(jìn)行資源分配，由此導致開(kāi)發(fā)商不惜以各種手段購買(mǎi)土地，然后通過(guò)預售制度賣(mài)期房，提前回籠資金，把高房?jì)r(jià)拋給購房者，因此我國房地產(chǎn)業(yè)呈現不平等競爭和低效率競爭態(tài)勢。
同時(shí)我國監管體制的缺乏也助長(cháng)了這種情況的發(fā)生，由于對未建成房屋銷(xiāo)售行政許可的書(shū)面審查在房地產(chǎn)會(huì )計、審計信用機制尚未建立的條件下幾乎沒(méi)有發(fā)揮應有的把關(guān)作用。并且政府主管部門(mén)在預售過(guò)程中對預售合同的強制登記、預售廣告的發(fā)布監管、資金的監管都是行政靜態(tài)的、事后的管理，缺乏動(dòng)態(tài)的、事前的防范，也沒(méi)有引入金融監管、房產(chǎn)律師監管等市場(chǎng)條件下行之有效的監管手段。[1]再者，缺乏嚴格的準入和退出制度，導致房地產(chǎn)市場(chǎng)上魚(yú)龍混雜，大量缺乏必備條件的開(kāi)發(fā)商依然能夠參與市場(chǎng)競爭，并分得可觀(guān)利益。
三、完善我國商品房預售制度之具體對策
針對我國商品房預售制度存在的各種問(wèn)題，筆者從以下幾個(gè)方面進(jìn)行思考，提出完善我國商品房預售制度的一些看法：
第一，設立商品房預售制度風(fēng)險擔�；�，平衡交易各方的風(fēng)險。所謂商品房預售制度風(fēng)險擔�；鹗且环N基金籌集模式，即通過(guò)風(fēng)險擔�；鸬幕I集與積累，把預售制度中的各種風(fēng)險合理均衡地分散到各負擔主體的制度模式。如上文所分析，在現存的預售中風(fēng)險的分配極其不合理，因此，政府應設立房屋預售制度的風(fēng)險擔�；�，如存款保險制度一樣，凡是參加房屋預售制度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都應參加這個(gè)基金，即按營(yíng)業(yè)額繳付，一旦出現問(wèn)題，就由這個(gè)風(fēng)險基金來(lái)承擔責任。通過(guò)這一機制，可以把整個(gè)房屋預售制度的風(fēng)險分散給消費者、銀行及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一起來(lái)承擔，有效地平衡各方風(fēng)險，促進(jìn)交易公平。
第二，完善預售房款監管。具體而言：首先改變我國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)主流的預收款收存方式—即由開(kāi)發(fā)商統一收取，并在一定時(shí)間內存入監管賬戶(hù)[4]。而改成由購房人親自將購房款存入監管賬戶(hù)的方式。同時(shí)，嚴格規范預收款的使用，開(kāi)發(fā)商除了可提取規定比例的備用金外，監管賬戶(hù)內的資金只能用于樓盤(pán)建設，開(kāi)發(fā)商因工程建設需要用款，應實(shí)行房地產(chǎn)行政主管機關(guān)審批制度，監管銀行只能根據法定審批將款轉入施工單位賬戶(hù)。此舉能有效避免開(kāi)發(fā)商挪用預收款以及攜款潛逃等行為，既發(fā)揮了預售制度對于開(kāi)發(fā)商的融資作用，又保障了購房者的資金安全。對此，我國廣東省作過(guò)相應的嘗試，并取得了不錯的效果，其經(jīng)驗值得在全國范圍內推廣[5]。
第三，加強監管力度，設立預售商品房單項建設資金審核機制。預售制度的一個(gè)重要價(jià)值在于相對降低門(mén)檻，便于開(kāi)發(fā)商融資，如果我們設立過(guò)高的準入門(mén)檻，則顯然與該制度背道而馳，然而如上文所分析，目前我國的預售制度導致了大量的低質(zhì)中小企業(yè)充斥市場(chǎng)，嚴重損害行業(yè)環(huán)境和社會(huì )利益，對此，筆者的建議是設立預售商品房單項建設資金審核機制，對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行實(shí)時(shí)監控，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行任何一個(gè)預售商品房項目時(shí)，必須向房地產(chǎn)主管部門(mén)申報企業(yè)目前的狀況，包括開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、開(kāi)發(fā)商近期的資產(chǎn)負債表、現有流動(dòng)資金量、在預售商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中將要出現的到期債務(wù)額以及正在進(jìn)行并將在商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中完成的其他項目等，并提供相應的證明，經(jīng)房地產(chǎn)部門(mén)審批后方可進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，避免開(kāi)發(fā)商在其他項目資金周轉不靈時(shí)，以預售商品房為手段，籌集買(mǎi)房人的資金，卻用以彌補其他項目上的流動(dòng)資金，[6]同時(shí)此舉也能夠避免低質(zhì)的小企業(yè)“空手套白狼”，能夠有效的將不合格企業(yè)清除出市場(chǎng)。
四、結語(yǔ)
商品房預售制度對于我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著(zhù)重要意義，經(jīng)過(guò)近二十年的發(fā)展，已經(jīng)己經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項基本制度，但是，同任何新生事物相類(lèi)似，預售制度也帶來(lái)了許多嚴重的問(wèn)題，以至于有呼聲要求廢除該制度。
筆者以為，我國商品房預售制度固然問(wèn)題重重，但其價(jià)值更是不容忽視的，不可輕言廢除，針對其產(chǎn)生的問(wèn)題，應當從制度層面加以完善，通過(guò)建立起有效的風(fēng)險分擔機制，加強對預售資金的監管，規定嚴格的商品房預售市場(chǎng)準入和退出機制，加大信息披露力度等手段，以保障商品房預售中預購人等主體的合法權益，消除我國預售制度目前存在的各種問(wèn)題，真正有效的發(fā)揮預售制度的作用。
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