逾百城不同手段積極頻出寬松政策去庫存
導讀：昨日起，除“北上廣深”外，全國各地實(shí)施房地產(chǎn)交易環(huán)節契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠新政，即首套房契稅最低減按1%的稅率征收，二套房最高減按2%的稅率征收契稅;個(gè)人購買(mǎi)2年以上的住房對外銷(xiāo)售免征營(yíng)業(yè)稅。以下是由應屆畢業(yè)生網(wǎng)小編J.L為您整理推薦的逾百城不同手段積極頻出寬松政策去庫存，歡迎參考閱讀。
事實(shí)上，在房地產(chǎn)交易環(huán)節，這輪稅費新政稅率已接近探底，甚至很多城市還可以減免、抵扣。而2014年下半年以來(lái)，多地都在密集出臺寬松的房地產(chǎn)政策。
多位專(zhuān)家均表示，逾百個(gè)城市用不同手段積極去庫存，部分二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)或將上漲。但另有業(yè)內人士認為，非一線(xiàn)城市樓市供需基本平衡，“330”新政以來(lái)需求已經(jīng)被大量釋放，房企不應捂盤(pán)惜售，要借政策“窗口期”加速推盤(pán)提升業(yè)績(jì)，以免在市場(chǎng)變化之時(shí)陷入被動(dòng)局面。
寬松政策頻出
去年以來(lái)，中央連續出臺推進(jìn)“去庫存”政策，包括山東、江西、甘肅、海南等20多個(gè)省份的100多個(gè)城市密集出招，從供需兩端入手出臺“去庫存”政策。
總結來(lái)看，從購房者消費需求來(lái)看，從首付比例、房貸利率、公積金杠桿等多方面放松政策出臺;從開(kāi)發(fā)商融資層面來(lái)看，2014年初即放開(kāi)房企融資平臺，公司債融資利率已屢創(chuàng )新低，2014年全年，房企發(fā)行公司債3000億元，同比漲18倍，更重要的是，甚至部分地區開(kāi)發(fā)商可以申請改變土地用途。
在房貸利率方面，央行六次降息，房貸利率已經(jīng)降至10年來(lái)最低水平;在購房資格方面，二、三線(xiàn)城市全面取消限購;在首付款方面，從“330新政”再到連續下調房貸首付比例，首套房最低首付比例已降至20%;在公積金杠桿方面，推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長(cháng)貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標配”。
值得注意的是，在房地產(chǎn)供給側方面，山東、寧夏將鼓勵企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養老、創(chuàng )業(yè)等地產(chǎn)，開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)。如山東、海南等省份已探索將空置海景房、山景房改造為分時(shí)度假酒店、養老養生地產(chǎn)、家居式短租賓舍等持有型物業(yè);將符合條件的非住宅庫存改造為中小學(xué)和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)等。
此外，根據福建省最新相關(guān)政策，部分商業(yè)辦公用地，可轉商住用地，優(yōu)化開(kāi)發(fā)用地供應。對非住宅庫存特別是商業(yè)辦公庫存明顯供過(guò)于求的市、縣，要暫停商業(yè)辦公用地供應。2015年12月31日前簽訂土地出讓合同、未構成閑置土地，且已全部繳清土地出讓金的商業(yè)辦公用地，可轉型為商品住宅用地。
事實(shí)上，《證券日報》記者此前在采訪(fǎng)中就曾獲悉，福建省個(gè)別地區商業(yè)辦公項目庫存過(guò)量，難以消化，已建起的高樓大片空置，因此政府早有變“商業(yè)用地”為“住宅用地”的想法。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，福建省新政策力度較大，特別是針對商辦用地可以改住宅，政策力度超前，有利于化解目前部分城市的商業(yè)地產(chǎn)過(guò)�，F象。
降稅后買(mǎi)房將省約3萬(wàn)元
昨日起，除“北上廣深”外，根據國務(wù)院有關(guān)部署，調整房地產(chǎn)交易環(huán)節契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。
契稅方面，對個(gè)人購買(mǎi)家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個(gè)人購買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
在營(yíng)業(yè)稅方面，通知中明確，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
據中國指數研究院報告顯示，二套房契稅下調降低購房成本，進(jìn)一步刺激改善需求釋放。針對新房，90平方米以上的房屋契稅普遍下調，將增加對大戶(hù)型房屋的需求，同時(shí)二套房契稅調整幅度較大，改善性需求得到進(jìn)一步的鼓勵。
以一套套總價(jià)200萬(wàn)元(假設計稅依據為房屋成交價(jià)格)的房屋為例，若為購買(mǎi)的首套房，且戶(hù)型面積在144平方米以上，則繳納契稅減少3萬(wàn)元。對購買(mǎi)首套房的剛需群體來(lái)說(shuō)，購置房屋面積越大，節省稅費越多，更傾向于鼓勵購房者一步到位滿(mǎn)足需求。
仍以?xún)r(jià)值200萬(wàn)元的房屋為例，若購買(mǎi)的為二套房，契稅之前按 3%計算。此次調整后，若戶(hù)型面積為90平方米以下，則繳納契稅較之前減少4萬(wàn)元，若戶(hù)型面積在90平方米以上，則繳納契稅減少2萬(wàn)元�？梢�(jiàn)，契稅稅率的'下調對購房者的直接影響是購房成本明顯降低，并進(jìn)一步影響市場(chǎng)預期，推動(dòng)成交回升。
針對二手房，此次政策調整，將進(jìn)一步活躍各城市二手房交易，加快促進(jìn)改善需求釋放。政策調整前，一套滿(mǎn)2年的200平方米大戶(hù)型二手房，若以差價(jià)20萬(wàn)元征收營(yíng)業(yè)稅額為1.12萬(wàn)元，調整后免征營(yíng)業(yè)稅，對二手房買(mǎi)賣(mài)雙方都減輕了負擔，在一定程度上促進(jìn)大戶(hù)型二手房交易，而這部分賣(mài)房者其后又將進(jìn)入市場(chǎng)，產(chǎn)生更大的購買(mǎi)力，有效刺激各地樓市去化。
房企應加快推盤(pán)
而本次稅費新規，其中適用于北京的僅契稅第一條，即“對個(gè)人購買(mǎi)家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90 平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。”從這條表述來(lái)看，以往“普通住房”的說(shuō)法已不復存在，取而代之的是更大范圍的“住房”一詞。
亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅表示，以總價(jià)500萬(wàn)元購置家庭唯一一套住房為例，在新政前如果被判定為非普通住房，則需繳納15萬(wàn)元契稅，而執行新標準后，只需按照面積段來(lái)劃分，90平米以?xún)绕醵悶?萬(wàn)元，90平米以上契稅為7.5萬(wàn)元。
這一契稅征收范圍表述的變更，在已全城豪宅化的北京住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，對于“賣(mài)一買(mǎi)一”的改善型家庭來(lái)說(shuō)作用相對更大，因此將刺激中端改善型項目入市。
更重要的是，據中國指數研究院報告顯示，此次稅費調整，將對近期市場(chǎng)熱度持續攀升的部分二線(xiàn)城市帶來(lái)較大影響，特別是之前房?jì)r(jià)較高、市場(chǎng)供求關(guān)系緊張的南京、廈門(mén)、杭州、合肥、蘇州等城市，有望在政策影響下樓市量?jì)r(jià)持續創(chuàng )出新高。
相對于其它二線(xiàn)城市和三、四線(xiàn)城市，這些熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)水平高、單套成交套總價(jià)也較高，政策調整后購置新房和二手房稅費降低的絕對值較大，更易刺激購房者加快進(jìn)入市場(chǎng)，而這些城市本身的庫存水平又較低，供求關(guān)系偏緊，在此背景下樓市繼續維持高熱度將成必然。而對西安、長(cháng)沙、沈陽(yáng)等房?jì)r(jià)偏低、庫存又大的城市來(lái)說(shuō)，此次政策調整的邊際刺激作用相對有限。
同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉則認為，契稅新政有利于盤(pán)活非一線(xiàn)城市市場(chǎng)流通與銷(xiāo)售環(huán)節。
對于房企來(lái)講，首先應積極調整推盤(pán)節奏，把控好契稅新政、六次降息五次降準等政策面給予的跑量去庫存的“窗口期”，增加2016年上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)在全年的比例，防止市場(chǎng)環(huán)境在下半年出現變化而導致企業(yè)被動(dòng)推盤(pán)的局面。
同時(shí)，張宏偉向記者強調，對于非一線(xiàn)城市來(lái)講，調整并優(yōu)化庫存結構，積極去庫存，無(wú)論是90平方米以下的首套房，還是90平方米以上的首次改善項目或置換型項目，不要戀戰，不要期待房?jì)r(jià)再次快速大幅上漲，或繼續博弈市場(chǎng)，即使市場(chǎng)具備漲價(jià)條件也不要捂盤(pán)惜售，而是想方設法盡快實(shí)現銷(xiāo)售業(yè)績(jì)回升。
在市場(chǎng)需求已基本得到滿(mǎn)足的市場(chǎng)環(huán)境下，捂盤(pán)惜售的結果只能是錯過(guò)放量的“窗口期”，錯過(guò)企業(yè)扭轉局面的機會(huì )。如果企業(yè)沒(méi)有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì )因此陷入被動(dòng)推盤(pán)的局面，資金面也會(huì )因此遇到問(wèn)題。
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