房地產(chǎn)去庫存背后的制度優(yōu)化問(wèn)題 警惕去庫存中出現的異化跡象
導讀：使在政策面能做到最精準的應對，也未必能完全杜絕一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、急需去庫存的三四線(xiàn)城市少人問(wèn)津的劇情反復上演。這是因為，房地產(chǎn)去庫存不得不面臨區域發(fā)展水平不一、貧富差距、個(gè)人發(fā)展空間差距的“天塹”。以下是由應屆畢業(yè)生簡(jiǎn)歷網(wǎng)小編J.L為您整理推薦的房地產(chǎn)去庫存背后的制度優(yōu)化問(wèn)題 警惕去庫存中出現的異化跡象，歡迎參考閱讀。
無(wú)獨有偶，幾乎與中國同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也成為美國和日本近期經(jīng)濟政策的重要著(zhù)力點(diǎn)。去年底，美國總統奧巴馬簽署法案，放寬實(shí)施了35年之久的對外國資本投資美國不動(dòng)產(chǎn)的稅率，以吸引更多海外資金投資美國房地產(chǎn)市場(chǎng)。今年1月，日本政府公布“居住生活基本計劃草案”，首次對空置房設立了去庫存100萬(wàn)戶(hù)的量化目標。全球三大經(jīng)濟體同時(shí)瞄準房地產(chǎn)市場(chǎng)，盡管背景和內涵迥異，但不同的政策推進(jìn)手段，為中國的房地產(chǎn)去庫存提供著(zhù)即時(shí)性鏡鑒，這有助于我們更深刻地解讀中國房地產(chǎn)去庫存的意義，找到最合適的目標達成方式。
中美日去庫存方案之比較
中美日三大經(jīng)濟體同時(shí)對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行政策調整，表面看都是通過(guò)激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，鞏固經(jīng)濟增長(cháng)的態(tài)勢，防止經(jīng)濟下行壓力拖垮復蘇努力。但實(shí)際上，中美日房地產(chǎn)市場(chǎng)新政策的傾向和訴求，有很大不同。
美國政府之所以降低海外資金投資美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅率，主要緣于過(guò)去對美國經(jīng)濟和自尊心造成威脅的因素已逐漸消失。35年前，正是日本企業(yè)大肆購買(mǎi)美國土地和標志性建筑，迫使美國采取了對海外資金加稅的法案以求保護自己的原屬產(chǎn)權。而自日元大幅貶值以來(lái)，日本資金海外狂購房地產(chǎn)的能力持續下降，美國已無(wú)需原法案設置的保護性堤壩。當然，轉向寬松的稅收政策勢必帶動(dòng)大量海外資金進(jìn)入美國房地產(chǎn)市場(chǎng)，給美國經(jīng)濟帶來(lái)包括中國資本在內的新的增量資金。就此而言，美國新法案與中國資金的流向具有連帶效應。
日本自安倍政府推出經(jīng)濟刺激計劃以來(lái)，盡管通過(guò)日元大幅貶值一度出現復蘇跡象，但目前增長(cháng)動(dòng)力已告衰竭，“安倍經(jīng)濟學(xué)”事實(shí)上已經(jīng)失效。在這種情況下，房地產(chǎn)去庫存就成為提振經(jīng)濟的重要藥方。日本房地產(chǎn)去庫存的主要方式是推廣二手住宅評估機制，幫助這些房屋在二手房市場(chǎng)交易。同時(shí)，政府出資改造一批空置房屋作為福利設施，提供給低收入家庭居住，對于改造成本過(guò)高的老舊危房，則有計劃地拆除。
總體來(lái)看，減稅構成了美國刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要方案，推動(dòng)二手房交易并由政府出資部分接管，則是日本的主要方案。從技術(shù)角度講，這兩種思路，中國都有可借鑒之處。不過(guò)，中國的房地產(chǎn)去庫存，在許多方面又與美日不同。
首先，中國的房地產(chǎn)去庫存被寄托了更重大的經(jīng)濟意義。作為全行業(yè)去庫存的重要環(huán)節，中國的房地產(chǎn)去庫存具有出清過(guò)剩產(chǎn)能的試驗意味，同時(shí)也擔負著(zhù)解放房地產(chǎn)下游的鋼鐵、水泥、玻璃等數十個(gè)行業(yè)產(chǎn)能的重大使命;其次，中國的房地產(chǎn)去庫存還帶有事權下放的改革意義。除稅收、貸款政策外，其他事權已基本交由地方管理，中央不再出臺一刀切式調控政策。房地產(chǎn)去庫存與央地事權改革實(shí)際上并行;第三，中國的房地產(chǎn)去庫存還有推動(dòng)“人的城鎮化”、推進(jìn)社會(huì )公平正義等超出經(jīng)濟范疇的.內涵。這也通過(guò)今年中央一號文件鼓勵農民進(jìn)城等相關(guān)表述中反映出來(lái)。
可以說(shuō)，與美日相比，中國的房地產(chǎn)去庫存具有更復雜的操作難度和更深遠的經(jīng)濟社會(huì )意義。正因為意義重大，對中國房地產(chǎn)去庫存念歪經(jīng)的可能性必須高度關(guān)注，而這種傾向似乎正在出現。
警惕去庫存中出現的異化跡象
從“發(fā)展”再度成為中國房地產(chǎn)業(yè)的政策基調以來(lái)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐漸從過(guò)去幾年的低迷姿態(tài)中蘇醒過(guò)來(lái)。蘇醒首先體現在各地土地招拍掛的成交價(jià)格和樓市交易價(jià)的變化上。據統計，2015年重點(diǎn)城市中，深圳房?jì)r(jià)漲幅高達33.37%，上海達17.60%，北京為8.14%，二線(xiàn)城市中，武漢、南京、天津、蘇州、合肥等地漲幅也達到10%上下。而今年以來(lái)，不少城市再度出現房?jì)r(jià)“暴動(dòng)”。1月，全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅擴大，一線(xiàn)城市和個(gè)別二線(xiàn)城市漲幅達到 20%。中國指數研究院和偉業(yè)我愛(ài)我家的數據顯示，1月，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)均再度攀至歷史高位。上海等地再現“地王”，出現了上一輪樓市暴漲時(shí)“面粉貴過(guò)面包”的異�，F象。
樓市交投重新活躍，在一定程度上是房地產(chǎn)去庫存的前提。但必須警覺(jué)，樓價(jià)上漲不等于去庫存，相反卻可能成為去庫存的障礙性因素。這是因為，一方面，房地產(chǎn)去庫存的主要“戰場(chǎng)”在二三四線(xiàn)城市，一線(xiàn)城市除價(jià)格因素外不存在去庫存壓力。實(shí)際上，去庫存的政策對象本來(lái)就是二三四線(xiàn)城市而不是一線(xiàn)城市，這也是調控政策放寬附加“限購城市除外”的附加條件的主要原因。而目前的市場(chǎng)，則呈現出一線(xiàn)城市和個(gè)別二線(xiàn)城市交易活躍，其他重點(diǎn)城市依然較為低迷的態(tài)勢。這顯然不符合房地產(chǎn)去庫存的初衷。另一方面，隨著(zhù)交投趨于活躍，一些新的監管風(fēng)險正在重新累積起來(lái)。央視曝光的上海鏈家違規提供高息借款服務(wù)，鑫琦資產(chǎn)將房地產(chǎn)項目收益權打包成理財產(chǎn)品導致兌付危機等事件表明，急功近利式的樓市發(fā)展方式還可能導致金融風(fēng)險。
風(fēng)險不僅于此。如果繼續把舊的、粗放的樓市發(fā)展邏輯運用于房地產(chǎn)去庫存上，盡管由于強行扭曲樓市周期、改變購房者的市場(chǎng)預期有可能帶動(dòng)房地產(chǎn)在部分地區“消腫”，甚至讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重新積累起投資信心，進(jìn)而中止固定投資下滑的態(tài)勢，彌補經(jīng)濟增長(cháng)較弱的一環(huán)，但因此付出的代價(jià)將無(wú)比巨大。比如，如果一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)上漲傳導到二三四線(xiàn)城市，在比照效應影響下，這些城市房?jì)r(jià)出現飆升，那將導致希冀進(jìn)城定居的農村購房者望房興嘆，從而讓“人的城鎮化”變得可望而不可即，這事實(shí)上是消解了房地產(chǎn)去庫存的社會(huì )意義;又如，房?jì)r(jià)借去庫存為名瘋狂上漲，在顯著(zhù)的賺錢(qián)效應驅動(dòng)下，大量社會(huì )資本可能蜂擁而入，導致本該獲得資金支持的其他實(shí)體經(jīng)濟、互聯(lián)網(wǎng)士、創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)、中國智造等“失血”，延宕經(jīng)濟結構轉型步伐。
去庫存要求政策精準投放
對于借去庫存之名導致的房?jì)r(jià)上漲，不少地方政府也有所警覺(jué)。畢竟，房地產(chǎn)是地方發(fā)展經(jīng)濟的重要“王牌”，這張王牌不能打錯。而在房地產(chǎn)去庫存已成為一項兼具經(jīng)濟和政治任務(wù)的情況下，防止去庫存的經(jīng)被念歪也是對地方治理能力的重大考驗。因此，近期深圳、南京等地紛紛研究并出臺緊急意見(jiàn)，對捂盤(pán)惜售行為予以打擊，對贈送戶(hù)口等行為進(jìn)行規范等，都是應有之義。
從全局而言，讓房地產(chǎn)不生成過(guò)大泡沫的情況下，在頂層設計上還需要出臺更精準的應對方案。其一，鑒于去庫存的主要目標在三四線(xiàn)城市，這些城市也是農民進(jìn)城定居的現實(shí)之選，因此有必要根據重點(diǎn)城市及轄區的樓價(jià)情況和農民進(jìn)城需求，實(shí)施不同的調控政策。該限制的予以限制，該鼓勵放開(kāi)的予以放開(kāi)。這一管理權限，恐怕不能完全交由地方，以防止以發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)代替其他經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展任務(wù)的現象愈演愈烈。
其二，有必要把去庫存與棚戶(hù)區改造、保障房建設結合起來(lái)，使去庫存任務(wù)更接“地氣”，更貼民生。目前國務(wù)院已確定2015年至2017年改造包括城市危房、城中村在內的各類(lèi)棚戶(hù)區1800萬(wàn)套，農村危房 1060萬(wàn)戶(hù)的行動(dòng)計劃。過(guò)去，棚戶(hù)區改造和保障房建設主要靠新建項目完成，在房地產(chǎn)庫存面積較大的情況下，可以通過(guò)政府出資并引進(jìn)社會(huì )資金的方式，購買(mǎi)部分存量樓房，使之成為棚戶(hù)區改造和保障房的組成部分，既減輕地方的建設負擔，又可保證去庫存不致導致商品住房?jì)r(jià)格無(wú)序上漲。對于農民進(jìn)城需求大的三四線(xiàn)城市，中央財政可以適當補貼。
其三，在保證金融系統性安全的前提下，進(jìn)一步降低購房的貸款門(mén)檻，使之與農民群體的現實(shí)購買(mǎi)力盡量吻合。央行行長(cháng)周小川日前在上海G20財長(cháng)和央行行長(cháng)會(huì )議期間透露:他認為中國個(gè)人住房貸款占銀行總貸款的比重相對偏低，銀行系統也覺(jué)得個(gè)人住房抵押貸款相對比較安全，有發(fā)展機會(huì )。央行將會(huì )給予銀行更大的自主權，對不同客戶(hù)采取不同具體政策。這暗示了住房貸款首付等政策將進(jìn)一步趨向靈活，有助于房地產(chǎn)去庫存任務(wù)的完成。
其四，減少經(jīng)濟效應不明朗的土地供應，強化各地對土地供應的管理，防止囤地坐等地價(jià)上漲牟取暴利的現象再度上演，讓政策資源更有效地集中到對存量土地的合理開(kāi)發(fā)利用、對存量房地產(chǎn)的消化上來(lái)。這也是使去庫存不致對其他發(fā)展任務(wù)形成擠占效應的應有之義。
制度改革進(jìn)程將起主導作用
客觀(guān)來(lái)看，即使在政策面能做到最精準的應對，也未必能完全杜絕一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、急需去庫存的三四線(xiàn)城市少人問(wèn)津的劇情反復上演。這是因為，房地產(chǎn)去庫存不得不面臨區域發(fā)展水平不一、貧富差距、個(gè)人發(fā)展空間差距的“天塹”。
因此，順利推動(dòng)房地產(chǎn)去庫存，除了調控技術(shù)層面的精準外，更關(guān)鍵的是在戰略層面上弱化區域差距形成的馬太效應。這當然不是短期內可以完成的任務(wù)，而是一項需要長(cháng)期推進(jìn)的系統工程，但這不意味著(zhù)沒(méi)有破題之處。實(shí)際上，房地產(chǎn)去庫存這項重大的經(jīng)濟和政治任務(wù)，正好提供了一個(gè)抓手。房地產(chǎn)去庫存完全可以成為一個(gè)帶動(dòng)區間走向更均衡發(fā)展的新起點(diǎn)。
比如，房地產(chǎn)去庫存可以轉化為優(yōu)化區域經(jīng)濟結構、推動(dòng)區域經(jīng)濟一體化的突破口。一線(xiàn)城市既要防止房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，解決大城市病的痼疾，又要滿(mǎn)足人才和資金進(jìn)入的持續需求，與周邊地區城市結成發(fā)展共同體是最優(yōu)選擇。這樣既可以將資金和資源合理疏導到周邊，減輕自身壓力，又可帶動(dòng)周邊發(fā)展。因此，房地產(chǎn)去庫存完全有可能實(shí)現與區域經(jīng)濟一體化戰略的配套。
又如，房地產(chǎn)企業(yè)的購并是房地產(chǎn)去庫存的推進(jìn)路徑之一。打通制度瓶頸，實(shí)現央企與民企相互持股，推進(jìn)不同性質(zhì)企業(yè)之間采取混合所有制，既可有效消化庫存，也可推動(dòng)國企國資改革和國企民企的整合。
再如，農民進(jìn)城的主要顧慮，是進(jìn)城購房后原有宅基地產(chǎn)權會(huì )不會(huì )受到影響，以及進(jìn)城后能否公平享有基本公共服務(wù)。將房地產(chǎn)去庫存視為重點(diǎn)工作，就勢必要求實(shí)施有利于維護農民利益的市場(chǎng)制度和土地制度，在社會(huì )保障上，實(shí)施對新老城鎮居民一視同仁的“國民待遇”。這將為農村土地制度、社會(huì )保障制度帶來(lái)新的改革動(dòng)力。
不少人擔心，不少地方財政增幅下滑明顯，可能給中央財經(jīng)領(lǐng)導小組會(huì )議、中央城市工作會(huì )議、中央農村工作會(huì )議等最高層面形成的房地產(chǎn)去庫存政策意圖造成新的困擾。但實(shí)際上，地方面臨的財政挑戰，現實(shí)是“危”，長(cháng)遠看是機——房地產(chǎn)去庫存的任務(wù)有可能成為合理劃分央地事權，推動(dòng)地方財政結構優(yōu)化的契機。前提是，要把房地產(chǎn)去庫存當作一項重大戰略任務(wù)去完成。從這個(gè)角度看，房地產(chǎn)去庫存也是一系列重大制度改革的組成部分。區域經(jīng)濟一體化、財稅制度、央地關(guān)系、土地制度和社會(huì )保障制度的改革能否推進(jìn)，對房地產(chǎn)去庫存起著(zhù)比相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策更關(guān)鍵的作用。這些制度能否優(yōu)化，決定著(zhù)房地產(chǎn)去庫存的方向和前景。
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