房產(chǎn)新政解讀「熱點(diǎn)」

　�、傩抡�即日起執行，已經(jīng)在進(jìn)行交易的，以網(wǎng)簽時(shí)間為準;②堅持“認房不認貸”原則，目前在房地產(chǎn)交易系統內查詢(xún)到已擁有1套住房的，無(wú)論其是否有貸款記錄、無(wú)論其住房貸款是否結清，均執行差別化信貸政策，即購買(mǎi)第二套普通自住房的，首付款比例不低于50%;購買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%;③企業(yè)購買(mǎi)的商品住房再次上市交易，需滿(mǎn)3年及以上，如果其交易對象為個(gè)人，也將嚴格按照本市限購政策執行。更多熱點(diǎn)問(wèn)答見(jiàn)下文。

　　1、問(wèn)：《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)的重要一條是實(shí)行差別化住房信貸的政策，如何認定二套房，是否既認房又認貸?

　　答：關(guān)于房地產(chǎn)信貸政策，將堅持“認房不認貸”原則，嚴格實(shí)施差別化住房信貸政策。凡目前在房地產(chǎn)交易系統內查詢(xún)到已擁有1套住房的，無(wú)論其是否有貸款記錄、無(wú)論其住房貸款是否結清，均執行差別化信貸政策，即購買(mǎi)第二套普通自住房的，首付款比例不低于50%;購買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%。對目前沒(méi)有住房的購房者，還是實(shí)施首套房政策。

　　2、問(wèn)：企業(yè)購買(mǎi)的商品住房，如再賣(mài)給個(gè)人，是否也要遵循限購政策?

　　答：企業(yè)購買(mǎi)的商品住房再次上市交易，需滿(mǎn)3年及以上，如果其交易對象為個(gè)人，也將嚴格按照本市限購政策執行。

　　3、問(wèn)：《意見(jiàn)》什么時(shí)候開(kāi)始施行?

　　答：《意見(jiàn)》從即日起施行，已經(jīng)在進(jìn)行交易的，以網(wǎng)簽時(shí)間為準。

　　4、問(wèn)：《意見(jiàn)》對非本市戶(hù)籍居民家庭購房繳納個(gè)人所得稅或社會(huì )保險的年限從2年提升到連續5年，主要出于怎樣的考慮?中間補繳算不算?

　　答：延長(cháng)限購年限，主要是考慮上海的住房發(fā)展原則，是堅持以居住為主、以市民為主、以普通商品住房為主。房地產(chǎn)市場(chǎng)事關(guān)上海經(jīng)濟發(fā)展和廣大人民群眾切身利益。去年下半年以來(lái)，本市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易非�；钴S，量?jì)r(jià)齊升，尤其是出現非理性過(guò)熱的情緒，房?jì)r(jià)出現了快速上漲，一些區域的漲幅非常大，有些完全是非理性的上漲。這也造成了一些恐慌性的購買(mǎi)，對房?jì)r(jià)起到了推波助瀾的作用。二手房交易中跳價(jià)頻現，出現不規范、不誠信、不理智的現象。

　　因此，我們從上海實(shí)際出發(fā)，加強了房地產(chǎn)調控力度，提高非本市戶(hù)籍居民家庭購房繳納個(gè)人所得稅或社會(huì )保險的年限，將自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納2年以上，調整為自購房之日前連續繳納滿(mǎn)5年及以上。這主要是由相關(guān)社會(huì )管理部門(mén)查錄信息為準，補繳行為不符合政策。

　　對于在本市有合法穩定工作的常住人口的階段性住房困難，特別是青年職工、引進(jìn)人才等“新上海人”，我們將加快構建多層次、全覆蓋的住房供應體系，主要是通過(guò)公共租賃住房等來(lái)解決他們在過(guò)渡階段的住房困難問(wèn)題。

　　5、《意見(jiàn)》中提到的建立二手房的資金交易第三方資金監管制度什么時(shí)候開(kāi)始實(shí)施?如何保障購房者資金的安全?

　　答：這幾年在相關(guān)部門(mén)接到的投訴中，二手房交易中的一些資金管理一直是比較大的問(wèn)題，比如說(shuō)保證金、定金等。因為房地產(chǎn)交易標的比較大，相應的定金和保證金數額也不小。這筆資金如何有效保管，是個(gè)大問(wèn)題。國內曾發(fā)生過(guò)中介卷款而走、公司突然消失、或被暫時(shí)挪用等現象。合同執行過(guò)程當中，由于跳價(jià)或者不按照原來(lái)的定價(jià)制度或者約定執行，糾紛也很多。所以，二手房資金監管是為了保障當事人的資金安全，防范交易風(fēng)險，規范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為，促進(jìn)交易。

　　上海二手房交易資金監管去年在松江進(jìn)行了試點(diǎn)，監管全過(guò)程通過(guò)市房地產(chǎn)交易中心搭建和管理的存量房交易資金監管平臺，并由第三方資金監管專(zhuān)業(yè)機構提供服務(wù)，交易雙方簽訂好二手房交易合同之后通過(guò)區資金監管窗口，簽訂資金監管協(xié)議，買(mǎi)方將資金轉入監管機構開(kāi)設的銀行帳戶(hù)。在雙方完全產(chǎn)權轉移以后，買(mǎi)方取得房產(chǎn)證，通過(guò)資金監管專(zhuān)戶(hù)將監管資金給賣(mài)方，保障交易資金的安全。接下來(lái)，市住房城鄉建設管理委將會(huì )同金融監管部門(mén)，在總結經(jīng)驗基礎上，加快在本市全面實(shí)施二手房交易資金的監管制度。

　　6、問(wèn)：針對鏈家的`調查進(jìn)展如何?下一步對上海房地產(chǎn)中介規范化有哪些舉措?

　　答：針對鏈家公司的相關(guān)投訴，市住房城鄉建設管理委高度重視，約談了鏈家上海公司的負責人，后來(lái)與鏈家主要負責人進(jìn)行了溝通，同時(shí)暫停了相關(guān)涉案門(mén)店和經(jīng)紀人的網(wǎng)簽資格。目前調查的取證已經(jīng)基本結束，現有證據表明鏈家上海公司違反了國家《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》的有關(guān)規定，我們將按照法定程序，依法依規對涉案門(mén)店和相關(guān)經(jīng)紀人作出行政處罰，并把相關(guān)的信息納入到上海市公共信用信息管理平臺當中。同時(shí)會(huì )同市工商局對全市房地產(chǎn)中介機構進(jìn)行檢查，對不符合管理要求、有違規違法操作行為的中介機構和人員進(jìn)行嚴肅查處。

　　下一步將按照住建部開(kāi)展房地產(chǎn)中介專(zhuān)項整治行動(dòng)的要求，會(huì )同工商等部門(mén)加強執法力度，重點(diǎn)查處虛假房源、虛假廣告、炒作房?jì)r(jià)，利用不正當手段誘騙消費者交易等違法違規行為。對違法違規的中介機構可依法取消相關(guān)門(mén)店的網(wǎng)簽資格，情節嚴重的將取消區域網(wǎng)上簽約資格。同時(shí)進(jìn)行公開(kāi)曝光，并將相關(guān)信息納入本市公共信用信息平臺。不僅要打擊違法違規的中介機構從業(yè)人員，更要提高房地產(chǎn)中介的服務(wù)整體質(zhì)量和服務(wù)水平。對這支隊伍的管理，既要加強系統培訓，也要強化企業(yè)特別是從業(yè)人員的行為自律。同時(shí)，加大社會(huì )監督和行業(yè)監管力度。

　　7、問(wèn)：普通房和非普通房有何區別?是不是說(shuō)只要140平米以下都是普通房?

　　答：目前上海對于普通商品房的定義須同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：①五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;②單套建筑面積在140平方米以下;③實(shí)際成交價(jià)格：低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內環(huán)線(xiàn)以?xún)鹊牡陀?50萬(wàn)元/套，內環(huán)線(xiàn)與外環(huán)線(xiàn)之間的低于310萬(wàn)元/套，外環(huán)線(xiàn)以外的低于230萬(wàn)元/套。

　　8、問(wèn)：去年以來(lái)上海房?jì)r(jià)出現較快上漲，原因有哪些?

　　答：去年上海住房?jì)r(jià)格上漲較快，尤其是去年年末和今年年初，這與其他一些一線(xiàn)城市的情況基本類(lèi)似。

　　主要原因，一是流動(dòng)性相對寬裕，一線(xiàn)城市的樓市成為游資主要的流向。據房地產(chǎn)交易信息資料以及其他相關(guān)資料分析，去年，尤其是去年下半年以來(lái)，通過(guò)信貸、股市資金轉移，還有外地一些城市的資金，流入到上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的比較多。

　　第二，信貸稅收政策對交易量的推動(dòng)。去年“330”新政，以及今年2月20日新的稅收政策，對房?jì)r(jià)上漲可能也有一定作用。

　　第三，供求關(guān)系存在矛盾。一方面是上海本地的剛性需求集中釋放，也帶動(dòng)了一些本來(lái)沒(méi)有買(mǎi)房預期的購房者，看到房?jì)r(jià)上漲后提前入市。同時(shí)，投資投機性需求也有所回潮。但相對于需求，商品住房的供應面積和可售面積有所下降，也造成了一部分的供需矛盾。

　　第四，部分企業(yè)違規操作，一些開(kāi)發(fā)商、中介機構，通過(guò)P2P的平臺推出了首付貸等場(chǎng)外配資的業(yè)務(wù)，使本來(lái)一些沒(méi)有條件購買(mǎi)二套房的人，通過(guò)首付貸、過(guò)橋貸等入市。這類(lèi)操作對市場(chǎng)起到了很大的推力，同時(shí)助長(cháng)了投資和投機行為，也增加了金融風(fēng)險。還有部分商業(yè)銀行在執行國家和本市“二套房貸”政策時(shí)，把第二套普通住房的政策擴大到非普通住房。

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