【主要任務(wù)】從宏觀(guān)上整體把握項目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，從區域環(huán)境、區域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、項目所在地板塊競爭項目分析，對項目情況作初步了解，為項目可行性研究提供依據。 

階段A：房地產(chǎn)宏觀(guān)環(huán)境分析

第一、區域環(huán)境。研究區域環(huán)境要注重這幾個(gè)方面：區域概況、面積、人口、交通、通信、旅游等。

第二、經(jīng)濟環(huán)境。經(jīng)濟環(huán)境研究通常包含國民經(jīng)濟情況、財政收支、產(chǎn)業(yè)結構和主導產(chǎn)業(yè)、家庭收入和支出、消費結構和消費水平、對外貿易，以及經(jīng)濟發(fā)展規模、趨勢、速度和效益等等。

第三、政策環(huán)境。即與地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的房改政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、稅收政策等。

第四、行業(yè)環(huán)境。有關(guān)國民經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展計劃、發(fā)展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發(fā)展戰略等。

與此同時(shí)，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資本流動(dòng)量、項目的分析和評估手段、投資價(jià)值與決策、交易規模和交易過(guò)程、貨幣信貸情況等方面也應該做出系統的研究。

 

階段B：房地產(chǎn)項目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析

第一、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述。主要通過(guò)數據的.統計，進(jìn)而對供應量與需求量、價(jià)格走勢進(jìn)行客觀(guān)、到位的描述。

第二、市場(chǎng)現狀剖析。通常通過(guò)對比近3-5年的成交量、供應量及成交價(jià)格，結合當地居民的居住觀(guān)念及開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)模式，對當地市場(chǎng)現狀進(jìn)行深層次的剖析。

第三、未來(lái)走勢預測。在現狀剖析的基礎上，就與項目相關(guān)的方面，如郊區住宅發(fā)展趨勢等，做出預測（約3-5年）。

 

階段C：房地產(chǎn)項目所在地板塊市場(chǎng)分析

第一、板塊總體規劃。主要包括其住宅規劃、配套規劃、道路規劃、綠地規劃等。

第二、板塊功能定位。是CLD還是CBD等都是要加以區分的。

第三、板塊開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)。已建、在建和即將開(kāi)發(fā)的項目都要有個(gè)全面、扼要的認識。

第四、板塊物業(yè)價(jià)格水平分析。這是制訂價(jià)格策略的基礎，因此一定要搜集準確、全面的資料，并進(jìn)行歸類(lèi)、分析。

 

階段D：房地產(chǎn)項目地塊環(huán)境研究分析

地塊環(huán)境研究報告一般的結構是：對開(kāi)發(fā)地塊周?chē)?-2公里范圍內，以及開(kāi)發(fā)地塊未來(lái)在城市發(fā)展走勢中的地位研究分析。 

第一、生活配套。主要包括交通狀況、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)狀況、休閑、體育場(chǎng)所、醫療、教育設施分布及未來(lái)發(fā)展預測

第二、交通狀況。各種交通工具的通勤半徑、停車(chē)設施狀況研究、各種公路交通工具維修點(diǎn)狀況

第三、周邊景觀(guān)。自然景觀(guān)、歷史人文景觀(guān)等

第四、污染狀況�？諝赓|(zhì)量、水質(zhì)狀況、土質(zhì)狀況、輻射物輻射狀況、能見(jiàn)度狀況、水氣及腐蝕狀況及未來(lái)變化

第五、社會(huì )治安。

第六、未來(lái)發(fā)展狀況。交通未來(lái)發(fā)展狀況研究、教育及醫療未來(lái)發(fā)展狀況研究、購物及休閑未來(lái)發(fā)展狀況研究、體育及旅游景點(diǎn)未來(lái)發(fā)展狀況研究 

 

階段E：項目地塊特性分析

第一、項目地塊的基本情況。主要有地理位置、占地面積、規劃用途、規劃指標（容積率、建筑密度、綠化率、建筑限高）及其它一些基本情況。

第二、項目地塊SWOT分析。從區位、時(shí)機、政策及經(jīng)濟環(huán)境、自身條件和外部可利用資源等對項目進(jìn)行優(yōu)勢、劣勢、機會(huì )和威脅分析。

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