地產(chǎn)大腕們的發(fā)家史連載
地產(chǎn)大腕們如何走過(guò)灰色區域
因為房地產(chǎn)行業(yè)與腐朽現象牽扯比較多，很多人往往會(huì )簡(jiǎn)單類(lèi)推，認為這種腐朽的行業(yè)，越是大腕越是腐朽。
其實(shí)這種想法未免失之過(guò)于簡(jiǎn)單了，忽略了事件的復雜性、低估了我黨的反腐能力和決心。只靠腐朽手段是成就不了大腕的。
光靠辟邪劍譜做不了五岳盟主;為國為民才是俠之大者;令狐沖能當大俠是因為日月神教、武當少林黑白兩道都給面子;張無(wú)忌能領(lǐng)袖群倫，不光是明教自我吹捧，武當、峨嵋、丐幫都投了贊成票;就算是坐地分贓的總瓢把子，面上也得是個(gè)正經(jīng)員外身份啊。
單靠腐朽手段是成不了大事的。事情并不是一些人想象的那樣簡(jiǎn)單，不信你拿些錢(qián)，找個(gè)土地部門(mén)hui賂塊地試試，錢(qián)能輕易送的出去才怪，準把你當典型扣了，錢(qián)不是那樣好送的。
我這并不是說(shuō)大腕們都很純潔，不食人間煙火，超脫于行業(yè)現實(shí)之外。
在腐朽和清廉之間，沒(méi)有空間了嗎?
有西方諺語(yǔ)云，條條大路通羅馬，何必單戀一枝花?
本回讓我們看一下地產(chǎn)大腕們如何走過(guò)灰色區域。
萬(wàn)科在行業(yè)內是出了名的奉公守法，這是通過(guò)早年間的切身代價(jià)換來(lái)的。
1995年，上海萬(wàn)科工程部爆出集體受hui事件。當時(shí)上海城市廣場(chǎng)工程部的一起共事的4個(gè)人，共同接受hui賂，彼此認為這件事情天知、地知、你知、我知。但是沒(méi)想到，行hui的工程商在其他案子出了事，在審問(wèn)中，他把同萬(wàn)科這幾名員工的交易也交代了。
萬(wàn)科的一位職員開(kāi)始對這些事實(shí)不予承認，但不久以后他承認了，大概受hui了15萬(wàn)。他堅持說(shuō)沒(méi)有受hui緣于他認為沒(méi)有字據，可以對此不予承認。但是他沒(méi)有想到魔高一尺、道高一丈，送錢(qián)的伙計帶了錄音機，把整個(gè)過(guò)程錄下來(lái)了。
王石對此事件的反思是“以一批人進(jìn)監獄為代價(jià)，換來(lái)三五千萬(wàn)、一個(gè)億的利潤，這個(gè)代價(jià)是不是太大了!人的毀滅、家庭的災難，這是無(wú)法用金錢(qián)衡量的損失。項目不成功，甚至做砸了，都可以重來(lái)，而人一旦失足，不但自己終生悔恨，對公司的影響也是非常長(cháng)遠的。毫無(wú)疑問(wèn)，如果上一個(gè)項目要付出如此沉痛的代價(jià)，那我們寧可不上這個(gè)項目!以犧牲人為代價(jià)換取利潤，是不可取的�！睆拇艘院�，萬(wàn)科在做項目評估之時(shí)，不但要看利潤回報，還要看管理資源能不能跟得上，如果管理資源上不去，就絕不勉強上馬。
2000年，沈陽(yáng)“慕馬”事件發(fā)生，不少人士就此宦海沉浮。萬(wàn)科東北公司總經(jīng)理也被“開(kāi)除黨籍開(kāi)除公職”，被要求交代萬(wàn)科和“慕馬”的關(guān)系，理由是作為沈陽(yáng)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可能同“慕馬”沒(méi)有牽扯嗎?這位總經(jīng)理被關(guān)了20天，調查結果是，萬(wàn)科在沈陽(yáng)7年開(kāi)發(fā)過(guò)程中，和“慕馬”沒(méi)有任何牽扯。
同志們，多少人是看著(zhù)沒(méi)問(wèn)題，一審就問(wèn)題一大堆，說(shuō)的比審問(wèn)人掌握的還多。20天沒(méi)審出問(wèn)題來(lái)，一個(gè)字“�！�，萬(wàn)科確實(shí)牛。
2001年9月，原深圳市副市長(cháng)王炬因涉嫌犯巨額財產(chǎn)來(lái)源bu明罪被逮捕。王炬擔任深圳市副市長(cháng)，主管全市的城市建設和城市管理工作，王炬出事后，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)大為震動(dòng)。王石安之若素，我沒(méi)向他行過(guò)hui，怕什么!
王石和王炬之間有一個(gè)案例，值得好好借鑒一下。該案例可見(jiàn)老王的回憶錄《道路與夢(mèng)想》第210頁(yè)。
“1999年下半年，王副市長(cháng)親自主持會(huì )，審批萬(wàn)科的立項報告。但萬(wàn)科申請的幾個(gè)地塊都未獲批準，由主管城建的副市長(cháng)指定中心區中央位置的一塊16萬(wàn)平方米中心綠地為購物廣場(chǎng)用地，容積率0.8，可建面積近13萬(wàn)平方米。
接到規劃的藍線(xiàn)圖并沒(méi)有興奮，因為占用的是規劃綠地，要求整個(gè)建筑埋在地下，包括停車(chē)場(chǎng)。這種限制，增大建造成本還不是要害，要害在對消費者的不方便。在大城市的商業(yè)密集區，地皮昂貴，才建設地下商場(chǎng)、車(chē)庫。
萬(wàn)科同中心區建設辦公室各持己見(jiàn)。
2000年初，中心區建設辦公室一紙通牒下到萬(wàn)科深圳地產(chǎn)。規定之前不按規劃要點(diǎn)上報方案視同放棄。最后的截止日期已到，萬(wàn)科沒(méi)有上報方案。
其后不久，王炬出事了。
其后，王石和華潤的一位高層聊起“王炬”案。
華潤高層問(wèn)：“為什么購物廣場(chǎng)被收回?”
“規劃通不過(guò)�！�
“怎么沒(méi)爭取?”
“王炬那老倔頭你還不知道?”
“嘿嘿，王炬把中心區那塊地介紹給我們了。我當時(shí)問(wèn)，不是給萬(wàn)科做了嗎?王炬搖頭說(shuō)萬(wàn)科沒(méi)實(shí)力。我們還真認真考察了，考察的結果，認為規劃有問(wèn)題，同萬(wàn)科的結論一樣。詢(xún)問(wèn)能不能修改?王炬秘書(shū)給介紹了一家咨詢(xún)公司。還真去了。你猜公司老板是誰(shuí)?嘿嘿，王炬的女婿。他打包票能修改規劃要點(diǎn)，當然了，修改要付出代價(jià)。不就是咨詢(xún)費嗎?只要合法，華潤也會(huì )接受�？赏醯呐隹跉馓�，表態(tài)怎么修改都行，為表誠意，說(shuō)‘規劃要點(diǎn)修改批準完成后，再收咨詢(xún)費�！�，這種主誰(shuí)敢碰啊。華潤也放棄了�！�
這段對話(huà)非常有意思，華潤方的潛臺詞是“只要合法”，咨詢(xún)費可以給。誰(shuí)讓人路子野呢，人家能改規劃，你也需要修改規劃，互相需要、互相滿(mǎn)足。
但前提是，要合法。
只有合法了，大家面子上、賬面上才都好過(guò)。
但對方把這個(gè)事情想得過(guò)于簡(jiǎn)單了，過(guò)于口氣大了。
在現實(shí)中，華潤、萬(wàn)科沒(méi)接這個(gè)項目，但類(lèi)似的項目，沒(méi)了萬(wàn)科、華潤就沒(méi)人接了嗎?
當然會(huì )有，但有一個(gè)問(wèn)題是，當貴公司接了該項目、給了咨詢(xún)費，貴公司所承擔的風(fēng)險也隨之上升，越界了。
大公司不是不明白事，但更明白界限在那里，黑色區域，呵呵，那是不好玩的。
萬(wàn)科的作風(fēng)和王石個(gè)人的風(fēng)格也有關(guān)聯(lián)，據云，王石曾經(jīng)去看過(guò)入獄后的牟其中，也有人說(shuō)看的是入獄后的儲時(shí)健，探看完后，王石感嘆，人這輩子，要么求名不求利，要么求利不求名，不可兼得，自己求名了。
馮侖馮總那更是個(gè)人精，談天說(shuō)地、口若懸河、辯才無(wú)礙、思維靈動(dòng)，行走江湖更是利害。呵呵。
馮侖的一段話(huà)更見(jiàn)混跡江湖的三昧，“好的企業(yè)還要看公司老板或經(jīng)理下班以后干什么，和什么人混在一起。如果天天跟政府官員在一起扯，那一定是為了尋租或者遇到了什么麻煩。如果還在酒樓桑拿里或泡銀行，那一定是公司空手道還得銀行援手。如果左右不離公檢法、江湖弟兄，那一定還有鋌而走險的事需要擺平。
相反，一間公司，如果老板或經(jīng)理并不成天往政府跑，而是往國內外同行那里跑，往市場(chǎng)(產(chǎn)品市場(chǎng)和資本市場(chǎng))上跑，那一定會(huì )變成行業(yè)先進(jìn)。如果銀行彬彬有禮、公事公辦，或者由手下普通員工或公司就能搞掂，那一定是財務(wù)健康、運行良好。萬(wàn)科聲言決不行hui、陽(yáng)光利潤，所以鮮見(jiàn)王石混跡于官大人之間，亦不與公檢司法的人推杯換盞，反倒是落拓灑脫，寄情未來(lái)，玩山弄水�！�
記得以前黑馬富豪嚴介和筆者談?wù)撈鸶鄦?wèn)題時(shí)(這老兄從事的是基礎建設，更是腐朽高危行業(yè))曾說(shuō)過(guò)這樣的話(huà)：領(lǐng)導喜歡的是既能干又聽(tīng)話(huà)的，我們太平洋活干得好，又聽(tīng)話(huà)，領(lǐng)導干嗎不喜歡。
這話(huà)真是非常有意思。很多自以為關(guān)系、路子野的公司或人真的應該好好聽(tīng)聽(tīng)，學(xué)習了這話(huà)的精髓，以后也省得犯事，省得給領(lǐng)導添麻煩。
黃怒波在地產(chǎn)大腕中走出了一條坦蕩的康莊大道，此大道正和這個(gè)理論暗合。
1997年，黃怒波決定投資500萬(wàn)到600萬(wàn)元搞宏村開(kāi)發(fā)。在很多人的眼里，當時(shí)宏村就一破爛。就這樣一個(gè)“破地”值幾百萬(wàn)元?很多村民當時(shí)都覺(jué)得黃怒波是個(gè)“傻瓜”。
黃的初期投入基本都做了宏村的保護規劃，然后再慢慢結合旅游開(kāi)發(fā)。宏村第二年的旅游門(mén)票收入就達到400萬(wàn)元，之后的旅游收入更超過(guò)1000萬(wàn)元。
由于宏村保留了古代風(fēng)貌和文化元素，2000年，宏村被聯(lián)合國教科文組織認定為世界文化遺產(chǎn)，而同時(shí)提交申請的周莊卻落選了。
這個(gè)案例的借鑒意義非常強，大家首先可以換個(gè)角度，從宏村地方官的角度考慮。
對大多數人來(lái)講，當官一任，總是想造福一方的，就算是中飽私囊，也愿意給地方留個(gè)好名聲。再說(shuō)，就算你不愛(ài)惜百姓，但為了自己的仕途，你也得干出些成績(jì)來(lái)吧。
什么政績(jì)能比把一個(gè)破爛村子轉變成世界文化遺產(chǎn)強?
如果你是宏村的父母官，黃怒波這種企業(yè)家，你得多歡迎啊。誰(shuí)敢腐朽勒索黃老板，絕對是違背廣大人民的利益!討之、伐之!
呵呵，把企業(yè)的利益、官員的利益、社會(huì )的利益結合在一起，這才是聰明、能干的妙招。
還有幾位大腕，經(jīng)常做些慈善事業(yè)。朱孟依、還有黃如論黃老板捐款都是大手筆的，成千萬(wàn)、上億的捐，捐資助學(xué)。
有媒體曾經(jīng)報道過(guò)這樣一個(gè)新聞：上海建橋集團曾經(jīng)捐建了12所希望小學(xué)，其所在地大多有建橋的地產(chǎn)公司�！安辉诋數刈鳇c(diǎn)事，刁難你的人太多。如果大量行hui，受hui者抓進(jìn)去，我們也完蛋了。所以我要求各地的分公司，要送大禮就送給當地的人民，不送給個(gè)人�！苯蚣瘓F董事長(cháng)周星增說(shuō)。他把這樣的慈善稱(chēng)作是“規避風(fēng)險”。
呵呵，這同樣是非常聰明的做法。學(xué)生有困難、政府有財政壓力，那地產(chǎn)公司出錢(qián)助學(xué)。即光明正大，又口碑好。既幫助了當地的建設，增加了官員的政績(jì)，又為企業(yè)樹(shù)立了形象。這樣的公司，誰(shuí)不喜歡啊。
拉關(guān)系未必就是吃吃喝喝、行hui受hui、卡拉OK、美女肉彈、金錢(qián)轟炸，好的辦法也是有的，而且還保證你午夜夢(mèng)回時(shí)睡得好覺(jué)。
不可回避，確實(shí)是很多公司、很多人靠關(guān)系、靠?jì)饶毁嵉昧艘煌敖�、幾桶金，但出�?lái)混遲早都是要還的，如果不能把公司從“內幕關(guān)系型”轉向正常的“資本密集、技術(shù)密集、勞動(dòng)力密集型企業(yè)”，那公司遲早要跨。沒(méi)有一家大公司是只靠腐朽就能立足的。對很多公司來(lái)講，走出黑色、灰色是一道坎，邁過(guò)去一番事業(yè)，邁不過(guò)就難得善果啊。
有的大腕順利地走過(guò)了灰色區域，有的大腕旗下的公司就未必順利過(guò)的了這一關(guān)了。
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