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開(kāi)店選址四大要素
引導語(yǔ)：同在一家購物中心，為什么有的餐廳門(mén)庭若市人爆滿(mǎn)，有的門(mén)前冷落車(chē)馬稀?這是為什么呢?開(kāi)店選址，需要知道哪些注意事項?
隨著(zhù)城市商業(yè)綜合體的興起，越來(lái)越多的餐飲品牌把商場(chǎng)店作為重要的經(jīng)營(yíng)戰略。
然而，同在一家購物中心，為什么有的餐廳門(mén)庭若市人爆滿(mǎn)，有的門(mén)前冷落車(chē)馬稀?進(jìn)駐商場(chǎng)的選址秘笈，你知道多少?古語(yǔ)有云“一步差三市”，你知道你差在哪嗎?
下面是一位餐飲從業(yè)25年、50家店幾乎全都開(kāi)在全國的購物中心且幾乎店店爆滿(mǎn)、所有選址都由他親自決策的餐飲老板，來(lái)分享他的實(shí)戰選址攻略。
— 選址實(shí)戰攻略 —
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16歲起就離開(kāi)家鄉，在餐飲行當里做過(guò)臺前，干過(guò)幕后，管過(guò)五星級餐飲企業(yè)，經(jīng)營(yíng)過(guò)街邊小吃店，兩次創(chuàng )業(yè)兩次失敗，在“屢敗屢戰”中第三次創(chuàng )業(yè)逆襲�，F在，“爆炸頭+大墨鏡+一身潮牌”幾乎是他的出鏡標配。
從2006年在購物中心開(kāi)出首家餐飲店后一發(fā)不可收拾，堅持在城市最時(shí)尚的購物中心里，做一個(gè)年輕人喜歡吃、又酷又時(shí)尚的烤魚(yú)品牌，揣著(zhù)“讓全世界人民吃上好烤魚(yú)”的夢(mèng)想開(kāi)出50家店。如今已有3個(gè)品牌，今年又簽下20家店。
他就是彼酷哩烤全魚(yú)創(chuàng )始人、千稻拉面創(chuàng )始人田學(xué)偉。他目前合作的購物中心名單陣容可謂豪華：既有全國性的萬(wàn)象城、萬(wàn)達、熙地港、新世界(專(zhuān)題閱讀)，也有區域市場(chǎng)的佼佼者，比如國貿360廣場(chǎng)、大上海城。每家店都生意火爆。
“我的經(jīng)歷幾乎無(wú)法復制，操作模式更適用于我的品牌，但單就購物中心選址而言，我愿意把這些年的心得跟大家分享�！碧飳W(xué)偉說(shuō)。
第一步：選購物中心，優(yōu)先選擇全國性大品牌
△選址在購物中心比百貨商場(chǎng)有更豐富的補充業(yè)態(tài)
在田學(xué)偉看來(lái)選擇購物中心有幾個(gè)原則：
1、傍大牌
優(yōu)先選擇全國性購物中心品牌，哪怕租金貴一些，哪怕暫時(shí)生意不好，一旦日營(yíng)業(yè)額、平效等做得越來(lái)越好，品牌影響力也隨之越來(lái)越高，很容易打通全國戰略，跟隨商場(chǎng)進(jìn)入各個(gè)區域市場(chǎng)開(kāi)店;
2、看硬件、補充業(yè)態(tài)
一方面是停車(chē)場(chǎng)、上下水等物業(yè)條件，一方面是要有電影院、服裝、電玩、咖啡館等豐富業(yè)態(tài)，這也是他選擇購物中心而不是百貨的原因;
3、商場(chǎng)物業(yè)方運營(yíng)方是否專(zhuān)業(yè)和穩定
選擇專(zhuān)業(yè)的購物中心和團隊，說(shuō)什么時(shí)候開(kāi)業(yè)就什么時(shí)候開(kāi)業(yè)，不會(huì )破壞開(kāi)店計劃，也不會(huì )造成不必要的組建團隊和培訓成本，更不會(huì )因商場(chǎng)延期等問(wèn)題有損品牌形象。
第二步：選位置：根據顧客消費心理學(xué)
△商場(chǎng)顧客的消費行為有一定的規律性
田學(xué)偉有自己的魚(yú)粉群，他幾乎每天都在琢磨這些年輕人在想什么，還一度去學(xué)習顧客消費心理學(xué)。
在他看來(lái)，在購物中心選位置也有門(mén)道：在步行街的餐飲區，假如這條街每側有十家餐飲店，優(yōu)先選電梯上口右手邊第三家或者第四家店。
因為從視覺(jué)學(xué)來(lái)說(shuō)，大家的視線(xiàn)落點(diǎn)往往優(yōu)先在右方，而且大家往往不會(huì )在經(jīng)過(guò)第一個(gè)店時(shí)就進(jìn)去，而逛到第七家時(shí)就不想往前走了，所以第三、第四家剛好。
第三步：評估，平效、人效、客流量，一個(gè)都不能少
最開(kāi)始彼酷哩在購物中心選址都是朝著(zhù)最好的位置談，租金貴一點(diǎn)也可以接受。當品牌能開(kāi)到10家以上，在行業(yè)里有兩到三年的積累，能自帶客流時(shí)，可以選擇次核心商圈，或者是新興購物中心中租金便宜位置還好的店，把省下來(lái)的錢(qián)給顧客發(fā)微信紅包，玩場(chǎng)景互動(dòng)，照樣火爆。
第四步：控制選址周期，可快也可慢，但不要猶豫不決
田學(xué)偉最快的一次選址，是鄭州錦藝城店，1個(gè)小時(shí)就完成了第一次看場(chǎng)到簽下來(lái)。最慢的，是寧波店和鄭州熙地港店，用了一年時(shí)間才決定。因為要衡量項目，衡量團隊，衡量市場(chǎng)反應……
因為可利用面積小，他下面的團隊都不看好錦藝城店，強烈要求不要定金也要退掉。但田學(xué)偉堅持，結果2個(gè)月17天回本，實(shí)際面積120㎡月?tīng)I業(yè)額40萬(wàn)。彼酷哩新世界店，60㎡，6個(gè)人，愣是月?tīng)I業(yè)額30萬(wàn)以上。
“好的店址第一批招商就要進(jìn)，猶豫的大概半年后第二批招商再進(jìn)，貴點(diǎn)也值得。選址第一要相信專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗，第二靠直覺(jué)，要么很快選定，要么就特別慎重。一旦選定就對這個(gè)結果買(mǎi)單，不能總是猶豫不決，不然啥事也干不了�！碧飳W(xué)偉這樣總結。
— 選址要義 —
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問(wèn)問(wèn)自己：我是誰(shuí)?
在內參君看來(lái)，“選址就是選顧客”，評估店址價(jià)值，最終要看能貢獻多少你所需要的顧客，是否能滿(mǎn)足餐廳運營(yíng)的要求，給你帶來(lái)滿(mǎn)意的營(yíng)業(yè)額和利潤。
無(wú)論是有上百家分店的成熟品牌，還是僅有一兩家店的初創(chuàng )餐廳，最核心的問(wèn)題都是：明確自己的定位。
是正餐、中西快餐還是休閑餐飲?
是做主題餐廳、綜合餐廳還是單品餐廳?
是做高端形象店?還是首次創(chuàng )業(yè)的標版店?
目標顧客群到底是商務(wù)精英、都市白領(lǐng)?還是社區居民?
搞清楚了這些，你才能知道該在什么樣的地方開(kāi)店，目標客群是否和該商圈里的客源吻合，在那里新開(kāi)一家餐廳會(huì )不會(huì )受歡迎。
— 選址大忌 —
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以下6種情況，千萬(wàn)要慎選!
A 商圈、商場(chǎng)不成熟，客流少，未來(lái)前景不明，對于不能自帶客流的新創(chuàng )品牌很危險;
B 一流品牌進(jìn)了三流商圈，慢慢品牌也會(huì )淪落為三流;三流品牌進(jìn)了一流商圈，很可能就進(jìn)化為一流品牌;
C 購物中心租金高，客流量很大，但你所需要的有效客源很少。不要一味去人流量大的商場(chǎng)，要看跟品牌定位是否符合;
D 店鋪產(chǎn)權混亂，或者店鋪內部有法律糾紛，這種店址很可能會(huì )有麻煩;
E 商場(chǎng)運營(yíng)方的經(jīng)營(yíng)管理能力太差，導致招商招不上來(lái)，或者商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善;
F 商圈或主力店未來(lái)可能會(huì )發(fā)生巨大變化。例如商圈整體拆遷改造，主要道路改建，人流大幅減少。
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