簽訂商鋪買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)要注意的四大常見(jiàn)問(wèn)題

　　中國自古有“一鋪養三代”的說(shuō)法，商鋪雖然投資較大，但回報率普遍高于住宅。目前，購買(mǎi)商鋪出租已成為眾多投資者的首選。與住宅相比，購買(mǎi)商鋪有其自身的特殊性，因此市民在簽訂商鋪買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應格外注意。
　　有這樣一個(gè)案例：一家建材公司去年在某建材市場(chǎng)購買(mǎi)了一個(gè)鋪位。簽合同時(shí)，雙方未約定市場(chǎng)性質(zhì)。搬入后不久，因建材市場(chǎng)競爭激烈，發(fā)展商將市場(chǎng)改為燈具市場(chǎng)，造成建材公司難以繼續經(jīng)營(yíng)。該公司與其他建材公司聯(lián)合找發(fā)展商交涉，發(fā)展商以合同中對此并無(wú)約定為理由，讓建材公司啞口無(wú)言。該案中，發(fā)展商的行為極大損害了業(yè)主的權益，令業(yè)主陷入了兩難的境地--繼續在燈具市場(chǎng)里經(jīng)營(yíng)建材，顯然會(huì )蝕本；而出售鋪位，又難免貶值。從該案中可以看出，購買(mǎi)商鋪與購買(mǎi)住宅所考慮的方面有所不同，對簽約的要求更高，市民絕不能隨意簽約。以下就是簽訂商鋪買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)要注意的常見(jiàn)問(wèn)題：
　　一要注意公用分攤面積。一般來(lái)說(shuō)，商鋪的公攤面積占建筑面積的30—40%，有的甚至超過(guò)50%。對此，開(kāi)發(fā)商當然自有說(shuō)法，但對購買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，商鋪的單價(jià)高于住宅物業(yè)，即使允許范圍內的誤差，也可能會(huì )帶來(lái)幾萬(wàn)元的價(jià)格變動(dòng)，打亂購房者的預算。
　　要避免此情況的出現，建議購房者選擇按使用面積計價(jià)的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權歸屬，確定公用部位的規劃設計。只有事先約定嚴密詳盡，才能在前述情況出現時(shí)順利維權。
　　二要注意返租承諾。返租是商鋪發(fā)展商采用較多的促銷(xiāo)手段，是指購房者支付房款后，若干年之內將物業(yè)交給發(fā)展商經(jīng)營(yíng)出租，業(yè)主即可獲得固定的返租回報。從表面上看，返租帶給購房者的是穩賺不賠的收益，但事實(shí)并非如此。以下這個(gè)案例或許能給購買(mǎi)者帶來(lái)一些警示。林先生購買(mǎi)了某在建大型商場(chǎng)的一個(gè)鋪位，與發(fā)展商簽訂了購房合同與返租協(xié)議書(shū)。雙方約定：林先生同意將物業(yè)租給發(fā)展商；發(fā)展商在三年內支付總房款22%的返租回報。然而一年后，發(fā)展商未能按約交房，也沒(méi)有支付返租回報，當林先生告上法院，要求發(fā)展商支付違約金、返租回報金及滯納金時(shí)，卻被告知因林先生未將物業(yè)交付給發(fā)展商，雙方簽訂的返租協(xié)議不具備生效條件，他要求的返租回報不獲支持。
　　除了延期交房導致返租回報難以實(shí)現外，有相當多的發(fā)展商采取了非書(shū)面承諾的方式，僅將返租承諾寫(xiě)入廣告或由售樓人員口頭承諾，而在購房合同上卻無(wú)相應約定。此情況下，如發(fā)展商不給予返租回報，購買(mǎi)者很難要求其兌現承諾。
　　三要注意貸款風(fēng)險。個(gè)人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點(diǎn)。一般不超過(guò)合同價(jià)款的60%，貸款期限也只有10年。另外，銀行對商鋪貸款者資質(zhì)的審核也比住宅貸款更嚴。當投資者考慮貸款買(mǎi)鋪位時(shí)，必須意識到貸款申請不能通過(guò)時(shí)，自己將面臨的付款壓力。
　　四要注意內、外銷(xiāo)商鋪未并軌。本市內、外銷(xiāo)商品住房已經(jīng)并軌，但商鋪仍處于內、外有別的狀況，市民在購買(mǎi)商鋪前應先問(wèn)清物業(yè)的性質(zhì)，以免簽了合同卻辦不出產(chǎn)證。

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