房屋轉租如何繳稅？

　　問(wèn)：出租房屋后，承租人(企業(yè))將房子轉租出去，此時(shí)房屋所有人(企業(yè))出租人是否需要繳納何種稅?承租人也就是轉租人是否需要繳稅?如果轉租人繳納稅款，其與出租人繳納的稅款有何不同?

　　答：產(chǎn)權所有人作為出租人應繳納營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、所得稅。轉租人再出租房產(chǎn)時(shí)，原出租人并未取得所得，不用就轉租人再出租取得的收入納稅，轉租人涉及的稅費如下：

　　1、營(yíng)業(yè)稅及附加

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問(wèn)題的通知》(國稅發(fā)〔1995〕76號)第五條關(guān)于轉租業(yè)務(wù)征稅問(wèn)題規定，單位和個(gè)人將承租的場(chǎng)地、物品、設備等再轉租給他人的行為也屬于租賃行為，應按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營(yíng)業(yè)稅。

　　因此，轉租應按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”計繳營(yíng)業(yè)稅。根據《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細則的規定，轉租人取得的轉租收入應按收入全額計算繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　按《城建稅暫行條例》及《征收教育費附加的暫行規定》等規定，按繳納的營(yíng)業(yè)稅計算繳納城建稅和教育費附加。

　　2、印花稅

　　簽訂的房屋租賃合同，根據《印花稅暫行條例》第二條第一款規定，財產(chǎn)租賃合同為應納稅憑證。根據《印花稅暫行條例》第一條規定：“在中華人民共和國境內書(shū)立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅義務(wù)人，應當按照本條例規定繳納印花稅。”企業(yè)簽訂的房屋租賃合同應繳納印花稅。按印花稅稅目稅率表的規定，該合同的稅率為千分之一。

　　3、企業(yè)所得稅

　　《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條的規定，租金收入是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權取得的收入。

　　因此，企業(yè)取得的轉租收入屬于租金收入。根據《企業(yè)所得稅法》第六條第六款的規定，租金收入屬于企業(yè)的收入總額，該收入不屬于《企業(yè)所得稅法》第七條規定的不征稅收入，也不屬于《企業(yè)所得稅法》第二十六條規定的免稅收入，該轉租收入應計算繳納企業(yè)所得稅。

　　根據《企業(yè)所得稅法》第八條規定：“企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時(shí)扣除。”企業(yè)支付的房東的租賃費、相關(guān)稅金等可按規定在企業(yè)所得稅前扣除。

　　4、房產(chǎn)稅

　　根據《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。產(chǎn)權屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納，產(chǎn)權出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。前款列舉的產(chǎn)權所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統稱(chēng)為納稅義務(wù)人。

　　轉租人不是房產(chǎn)的所有權人，理論上不用繳納房產(chǎn)稅，但各地有不同的規定。以下地方文件供參考：

　　《上海市地方稅務(wù)局關(guān)于轉租房產(chǎn)的租金收入停止征收房產(chǎn)稅的通知》(滬地稅地〔1996〕42號)規定，房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)類(lèi)稅，不同于流轉稅，根據規定應由房產(chǎn)的產(chǎn)權所有人或代管人為納稅義務(wù)人�，F對出租房產(chǎn)已由產(chǎn)權所有人或代管人按租金收入繳納房產(chǎn)稅，是否要再對承租人將租入房產(chǎn)進(jìn)行轉租按收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的問(wèn)題，經(jīng)請示國家稅務(wù)總局地方稅務(wù)司后，現我局決定，本市關(guān)于轉租房產(chǎn)按其收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的規定停止執行。

　　《關(guān)于明確房產(chǎn)稅土地使用稅有關(guān)政策的通知》(吉地稅發(fā)〔2006〕42號)第二條關(guān)于轉租的房屋計算繳納房產(chǎn)稅問(wèn)題中規定，承租人轉租的房屋，按轉租人取得的租金收入減去支付租金后的余額計算繳納房產(chǎn)稅。

　　5、土地使用稅

　　《國家稅務(wù)局關(guān)于簽發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規定〉的通知》(〔1988〕國稅地字第15號)第四條關(guān)于納稅人的確定中規定，土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個(gè)人繳納。擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實(shí)際使用人納稅;土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅;土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。

　　根據上述規定，若房東不在土地所在地，房東未繳納土地使用稅的，企業(yè)應按上述規定繳納房產(chǎn)的土地使用稅。

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